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房屋拆迁  
新拆迁条例为政府留下较大操作空间
作者:石家庄律师编辑   出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2011-02-24 19:16:00

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称新拆迁条例)颁布前,有观点认为,新拆迁条例正式实施后,可能会遭到地方政府的集体抵制。条例施行一个月后,曾上书全国人大常委会,要求修改《城市房屋拆迁管理条例》的北京大学法学院教授姜明安,在接受《法制日报》记者采访时认为,由于在公共利益界定、征收决定程序以及补偿价格评估等方面,新拆迁条例为地方政府留下了较大的操作空间,“地方政府的集体抵制”的情况应该不会出现,但应防止地方政府用各种手段规避新拆迁条例的实施。

旧城改建:“土地财政”突破的最弱防线

  在新拆迁条例实施前,旧城改建、危房改造是一些地方政府经常用来进行商业开发的借口。新拆迁条例实施后,如果不能准确把握新条例当中的法律精神,严格执行有关“公共利益”的条件限定,那么,旧城改建很可能会成为土地财政继续兴风作浪的关键环节。

  姜明安分析到,为了平衡城市发展和保护公民财产权的关系,新拆迁条例列举了六种情形属于公共利益,可以作出征收决定。其中有的条款操作空间较大,比如关于旧城改建的规定:“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”。这里并没有完全排除隐藏在公共利益之下的商业牟利,很多商业开发可藉此披上“合法征收”的外衣。

  那么该如何避免这种情况发生呢?北大法学教授王锡锌提出,这需要地方政府部门积极落实政府信息公开制度,将旧城改建的原因、规划及补偿等内容予以完全公开,接受是否“符合公共利益”的审查和监督。同时,那些具有立法权的地方人大、政府在制定相关的地方法规、规章时,一定要严格按照新拆迁条例“危房集中、基础设施落后”的法律限定,准确界定旧城改建的定义,不随意做扩大解释。

征收听证:谨防被征收人的意志被架空

  为了防止出现侵犯公民合法财产权的行政强拆现象,新拆迁条例完善了尊重被征收人意志的规定。如在条例第11条中规定:“因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。”

  姜明安指出,在新拆迁条例第二次征求意见稿中,曾经规定因危旧房改造的需要征收房屋的,需要有90%以上被征收人的同意。对于这一条,当时许多地方政府的抵触情绪是相当强烈的。后来新条例正式出台后,这一条被拿掉了,代之以比较模糊的“多数人”。同时也规定:“市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。”这里就存在一个问题:真正参加听证会的不光有被征收人,也包括公众代表,不能排除一些地方政府在公众代表成员组成上做文章,对被征收人的意志进行恶意稀释。

  对此,王锡锌认为,要防止被征收人意志遭架空,市、县级人民政府在组织听证时,应认真落实我国听证程序的相关法律规定,维护被征收人的知情权、参与权、表达权、监督权,实现决策的科学、客观和公正,严防听证程序走过场。

房屋评估:可操作空间依然很大

  新拆迁条例最大的亮点就是规定了征收补偿额按市场评估价确定的原则。但姜明安指出,通过确定房屋评估机构及制定评估办法,地方政府在征收补偿方面仍然可以有很大的操作空间。

  比如根据新拆迁条例第十九条的规定:“被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定。”第二十条规定:“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。”这里评估机构的确定办法交由地方制定,仍让人担心评估机构的独立性难免受到影响。

  对此,王锡锌提出,应严格审核地方政府对房屋评估所制定的相关地方规章,降低通过操纵评估程序来肆意压低征收补偿标准的操作空间。

  王锡锌同时指出,土地征收、房屋拆迁将是一个长期的利益博弈过程,由此产生的一系列矛盾冲突,不会随着一部新拆迁条例出台而万事大吉。今后应该特别注意防止地方政府采取直接对抗或巧妙规避、架空等手段,阻挠新条例在各地的顺利实施。


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