前言：随着市场经济的深入，房地产市场已经成为中国经济的主要产业之一。但是，房地产市场缺乏统一、规范的秩序引导，从而埋伏很多风险、产生很多纠纷。购房者在城市买房安家、热衷于投资的同时应当防范商品房买卖过程中土地用途风险，积极应对市场中的不安全因素，以免购房后给自己造成损失。

关键字：商品房   土地    法律风险

我国对土地管理有比较完善的规定。《土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第二十条规定：“县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。”

我国对土地用途实行管制并严格备案，法定分三大类为农用地、建设用地和未利用地，且这三种分类土地必须经过总体规划，确定各种用途土地的地理范围、使用方式。尤其是在《城乡规划法》实施之后，对于土地利用的管制要求更高，减少土地浪费、增加土地利用效率。

《城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定：“房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”

根据以上规定，我国土地在划分三大类的基础上，又细分为居住用地、工业用地、科教文卫体用地、商旅娱用地、综合或其他用地五种。房地产开发用地必须是符合城乡规划范围内的、经过出让或划拨的国有建设用土地，其它的农用地、不符规划的土地不能用作房地产开发。

商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。房地产开发企业在开发商品房前，必须经过一系列的程序审查符合法定条件后才能进行，符合城乡规划、建设许可的要求，具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。开发商品房所占用的土地是住宅用地、商业用地或综合类用地，并且土地使用受到法定年限限制。

作为购房者，较容易因售房方的引导而做出购房决定，对于交易过程中的风险并不是很重视。虽然我国目前具有商品房管理体系，但是对购房者来说，仍存在较大风险，稍有不慎就会造成损失。那么，在交易过程中，对于土地使用方面，我们应注意哪些问题、知晓哪些风险呢？

第一，从土地使用证上进行审查。一般情况下，拥有国有土地使用权证就证明该土地没有什么风险，通过合法途径取得。但是，最好看原件，光复印件并不能肯定不存在风险，无法看出土地是否抵押，在这种情况下应该去土地管理部门查询该宗土地是否有抵押、查封登记等。如果存在这种情况，那么购房交易存在巨大风险，土地使用权存在重大瑕疵，土地使用权极易丧失。开发商在负债的情况下，如果到期不能偿还债务债权人有权通过对土地使用权采取拍卖等措施实现债权，购房者无权阻止，虽付出了成本却难以获得完整的权利。当然，如果在购房合同成立之前抵押、查封等情况消失则该使用权恢复原权状态，风险消灭。

第二，详细审查土地证的具体内容，因为土地证的登记情况是关系房屋价格的重要因素。土地使用权证由国务院土地管理行政部门统一规格，明确记述权利人的使用权利，有座落、年限、用途、面积等。在审查土地证时，一定要核对土地面积是否与建筑物使用的土地面积相适应，在此容易出现建筑物所在土地并非土地证规定土地的情形，也有建筑物所在土地超出土地证规定土地范围的情形。对于使用年限，依据法定住宅用地的使用年限为70年，商业用地使用年限为40年，综合用地使用年限为50年，土地证上的年限不能超出法定年限，否则超出部分无效或土地证有瑕疵；建筑物所在土地剩余使用年限等于法定最高年限减去已过年限，已过年限是土地证发放年至现在年限。

目前，土地证登记的用途等同于土地使用类别，参照上文提到的五种分类。很多开发商在开发房产时，存在住宅、商业同时存在，这时更需要谨慎区分意购房屋所在土地类别是否存在于土地证登记的范围之内；如果土地证仅登记住宅且有商业用房存在，购买商业用房就存在风险，如果土地证仅登记商业且有住宅用房存在，购买住宅用房存在风险，此时就要查询该宗土地用途是否能变更为住宅、商业混用，现存的情况是否与规划冲突，如果能够满足这些条件，开发商应当办理土地用途变更、适用年限变更，否则这类交易行为存在重大风险。如果土地证登记的是综合用地，那么开发商还可以申请变更土地用途、使用年限。

第三，可以审查开发商的其它相关证件，如房地产企业开发资质、营业执照、规划许可证、建设用地许可证、建筑工程规划许可、建筑工程施工许可、预售许可证，这样有助于甄别开发商的实力大小。

这种不符合规定的建筑在法律上难以得到有效保护，产生不良的法律后果：1、未获得规划许可、土地登记存在矛盾的，违规建筑可能会被有关部门限期拆除或强制拆除，致使购房人遭受损失，即使不拆除亦难以办理产权证、土地证；2、土地使用权、房屋所有权存在重大瑕疵，在转让时相关部门不予认可，在拆迁时很难得到补偿或合理的补偿。

所以，在遇到上述情况时，一定要谨慎做出决定，不可轻易签订购房合同，如果不慎签订合同可以与开发商协商采取相应措施，要求开发商及时更正或变更规划许可、土地用途，同时可以解除合同，或者通过仲裁或诉讼途径维护权利。