2001年签订农村房屋买卖合同，买方为外地人，村委会书面承诺办理宅基地使用证，卖方承诺办理房产证过户，后来村委会一直未办，有无通过法律途径解决？有观点认为82年宪法前的类似买卖才有效 之后的一律无效村委会的书面承诺是否有效现实中很多农村房屋买卖的 村里帮买方办理宅基地证的行为是否合法有效

现实中法院一般不审查发证行为的合法性 如果有证直接认定买卖合同无效，如果该证被政府撤销则认定合同无效已被法院认定有效的案例有以下几种：
    第一，房屋坐落土地性质为国有还是集体存在争议，但买受人已经取得北京市人民政府颁发的《房屋所有权证》；
    第二，在交易当初由某区房屋产权交易所颁发了《卖契》；
    第三，购房后一家非农业户口迁入购买房产，当地村委会填报的宅基地审批表使用权人登记为买受人，集体建设用地使用证使用权人变更为买受人；
    第四，买房时买受人为其他经济组织成员（农业户口），买房后转为居民，但在买房后其父母将农业户口迁入房产所在地。

我办理的上百件此类案件中，只有在上述几种情况下，买卖合同才会被认定为有效。但是，实践中还有些案件存在特殊之处，我认为也应当考虑作出有效判决。
    第一，1989年购买房产，购买时间远远早于国务院文件，应根据法无明文规定不溯及既往的原则，驳回原告诉讼请求；
    第二，买受人在1995年落实户口返城支教，为解决住房，由学校、村委会出面联系购买争议房产，此类情况应当予以特殊考虑；
    第三，买受人在购买房产后办理了乡镇一级登记手续，并依法缴纳了契税，获得了北京市财政局颁发的《契税证》。此证记载：“该证为房屋产权的有效证件之一。”买受人因信赖政府，且根据当时的政策规定已经办理完毕全部手续。此时如果以未在区县级政府登记为由认定买卖合同无效，我认为赋予买受人的义务过多，且无效民事行为仍由国家征税，确实存在矛盾之处；
    第四，购买房产后，在镇政府办理了房屋过户税款缴纳手续，镇政府颁发了《土地使用权证》，并与村委会签订了《土地使用权租赁协议》，租用集体土地并每年缴纳土地使用费。此种行为符合房产所有权购买和土地使用权租赁的房屋使用方式，该买卖行为应当认定为有效；
    第五，出卖人本身不是集体经济组织成员，也就是说争议房产及宅基地使用权已经不在集体经济组织之内。出卖人出售房产的行为没有导致集体经济组织财产流失、利益受损，因此，不应以损害集体经济组织利益为由认定买卖合同无效。处理此类案件应坚持以下原则：
    第一，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。
    第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。
    第三，要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。