原告李力与被告葛风（妻子）于1988年结婚,于2007年协议离婚，但双方就一处葛风名下位于朝阳区的拆迁安置房屋的归属产生了纠纷。原告之父李大力原系拆迁前三间半平房的承租人，1982年李大力去世后，承租人没有变更，由被告一家三口及婆婆居住（2001年婆婆去世）。1992年底，当地政府委托里成房地产公司对原告所处房屋进行危旧房改造，当时被告经过家人口头同意，代表全家以个人名义与房地产公司签订了住宅房屋拆迁安置协议，之后被告从房地产商处换购得一套两居室并取得房屋所有权证。

双方就房产分割无法达成一致的情况下，原告一纸诉状起诉到了法庭。但原告的诉讼请求独特，不是请求法院分割房产。而是列开发商与葛风为共同被告，请求确认房屋拆迁安置协议书和售房合同无效。理由是，自己母亲才是合法的承租人，应由其母亲出面签订安置补偿协议，作为儿媳的被告不是被拆迁房屋的承租人，侵犯了母亲及继承人的合法权利。

 

好一个釜底抽薪！原告的诉求得到了一审法院的认可，法院认为被告未提供充足有效的证据证明原告及其母亲同意由原告作为被拆迁人与开发商签订拆迁安置协议书，侵害了原告的权益，判决拆迁安置协议和购房合同无效。

 

目前，满肚子委屈的被告找到笔者，在分析了案情后，笔者劝其积极准备上诉。

 

 

这个看似简单的案子，牵涉着几个法律问题：

首先，拆迁前的公房权利人是谁？被告是否属于公房使用权的共有人？

其次，被告是否有权处分家庭共同承租的房屋？没有书面授权，能否代表其他共有人签订安置补偿协议？

再次，如果部分房屋共有人处分了房屋，是否必然导致行为无效？

 

首先，房屋“共有关系”是基础性的法律关系，形成房屋共有状态有的基于法律规定，有的基于双方的法律关系；有的基于他人的单方行为。最常见的如婚姻、继承和赠与，等等。按照当年的《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》，公房承租人死亡的，同居住的人可申请继续承租公房。由此，我们可以判断，此案中的公房承租人，房屋的使用权不属于继承的财产，承租人的家属只不过是同住家庭成员而已。非严格意义上的共有关系，产生于我国特有的公房拆迁法律政策。因此，在拆迁前，没有房屋共有关系的存在，只能称同住人，只有在拆迁之后房产才转化为共同财产。

 

这里要澄清两个概念，一个是家庭共有财产，一个是夫妻共有财产。简而言之，家庭共有财产家庭共同财产是家庭成员在家庭共同生活存续期间共同创造，共同所得的共有财产。夫妻共同财产是指在婚姻关系存续期间所得的财产。前者不仅包括夫妻财产，很可能还包括父母、兄弟姐妹以及已成年的子女的财产，财产范围显然要大于夫妻财产。但是两者在一定条件下也可以转换，比如通过继承、赠与、分家析产等方式，家庭共有财产的全部或者部分可以转化为夫妻共有财产。就此案而言，被告一家三口对于拆迁后的房屋，是属于家庭尚未分割的财产，并不能相当然地认为，安置房屋属于遗产。

 

这里又牵涉另一个重要的问题，房屋共有人处分效力问题。按照民法通则、物权法规定，部分共有人没有经过其他共有人的同意，擅自处分共有财产的行为无效，当然善意第三人可以不知情\公平交易等条件进行抗辩。就此案而言，表面看来，作为妻子和儿媳的葛风，如果不争求家庭成员的同意，擅自与开发商签订安置补偿协议，必然导致合同的无效。不过，葛风庭上称其他家庭成员已经口头同意，如果要求当时尚是家庭成员的葛某，取得所有家庭成员的委托书授权，也是勉为其难。何况，葛某在庭上亦承认，此房产是家庭共有财产，自己只是代表全家将房屋受领下来，愿意将改房产进行分割，并没有损害共有人的利益。何况，假如葛某的行为侵害了家庭成员的利益，那么十几年来家庭成员，都没有对于葛某的行为提出任何异议，离婚了却再否认共有人的处分权，想借此剥夺被告的共有权利而已，客观上不利于民事秩序和物权关系的稳定。

 

在这几年的司法实践中，出现了诸多类似的案例。比如夫妻一方名下的房产出卖后，因为市场升值的原因或者其他原因，另一方再站出来，打合同无效的官司，否认房屋买卖合同的效力。而法院对此判决多是，以买卖双方没有证据证明房屋共有人同意售房，判决买卖合同无效。笔者认为，法院在此类判决时应该慎而又慎，首要要摆正一个心态，保护共有人利益与保护善意第三人利益同等重要，不能厚此薄彼；其次，在举证责任分配上，谁主张谁举证，谁更有便利取证由谁来提供证据。否则，市场的交易秩序就会到破坏，第三方利益不虞之害方能避免。(董冬冬)