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小产权房买卖  
房屋新政出台,当事人能否以不可抗力毁约
出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2010-09-12 10:10:00

随着国家房屋新政的出台,购置第二套住房的贷款难度大大增加,这让许多原来有购房打算的人们不得不重新盘算,反映在二手房交易市场最明显的就是房屋买卖纠纷增多,其中以购房者反悔的居多,一部分人寄希望于新政能带来房价的“拐点”,决定持币观望,一部分人则由于首付和利率的提高无力承担上涨的购房资金,不得不将购房计划搁置。

  江苏省苏州沧浪区法院近日审理了一起房屋买卖合同纠纷案件,其起因就是新政的出台。

  老张为了改善居住条件,把自己现在居住的一套房屋放在中介公司挂牌出售,想在房屋出售后另行购置新房。不久,这套房屋被老王相中,今年3月,双方签订房屋买卖合同,老王当天就支付了5万元定金,可是其后,老张却拒绝办理房屋过户登记手续,老王多次进行交涉,老张都拒绝出售房屋,无奈之下,老王一纸诉状将老张告上法院,要求其双倍返还定金10万元。

  在法庭上,老张称,他出售的房屋是自己仅有的一套房屋,出卖的目的是为了改善居住条件,卖出之后必然要购买第二套房屋,而2010年4月14日,国家出台了一系列对房产调控的政策,主要体现在二套房屋贷款成本的增加,他违约的直接原因是国家二套房屋贷款政策的出台,是为了避免其二次购房时的损失,属于合理违约,应予以免责。

  老张之所以认为自己可以免责,是因为在双方签订的房屋买卖合同中免责条款约定:如因洪水、地震、火灾或者法律法规变化、政府(包括银行)政策变化等不可抗力原因,导致本合同不能全面履行的,合同双方和中介方互不承担违约责任。老张认为,这次房屋新政的出台就是属于“政府(包括银行)政策变化”的不可抗力。

  那么,这样的免责条款本案中是否适用呢?法院审理认为,老张是否属于购置二套房产、购置二套房产是否因新政受影响,受多大影响均不确定,与本合同的相关性亦不确定,不能以此作为不可抗力的理由。遂判决老张双倍返还给老王定金10万元。

  房屋新政出台以后出现的房屋买卖合同纠纷案件,多数围绕着违约、赔偿金额等问题。面对由国家政策变化影响市场而导致案件增多的情况,法官发现,此类案件遇到的新问题新难点多,当事人情绪起伏大、调节难度大,因此,法院应针对问题组织法官学习新政文件,不断提高处理此类问题和解决矛盾的能力。

  同时,承办法官提醒,无论是买家还是卖家都应在交易前预见房屋交易的风险,并理性对待政策的出台和房价的起伏,一旦签约就应履行承诺,以免给自己和对方造成损失。


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