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小产权房买卖 |
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| 小产权房法律分析大全 |
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出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2012/9/14 14:57:04 |
小产权房法律分析大全
首先来明确一下这个概念：什么是小产权房？小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义把村民承包的土地以租代买，建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。无论是村集体组织还是开发商均不具备房地产开发资质，未取得工商营业执照、土地使用证、建设规划许可证、又无商品房预售许可证。
这就涉及到现行法上几个比较重要的法律条文。一个是《土地管理法》第43条第1款的规定、《物权法》第3条第3款、第4条、第39条、第42条第1款、第153条的规定。如果运用法律解释的方法可以得到这样的一个结论。《物权法》第153条说，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。这就把《土地管理法》第43条第1款的规定引入到物权法中。从目前土地管理法第43条第1款的规定我们可以看出，无论是单位和个人在土地上进行开发、建设，都要求在国有土地上进行。如果在集体土地上进行的话，在这一条款中设置了三个例外的规定：建乡办镇办企业、集体成员建住宅、建公共设施和公益设施等。我们可以得出的结论就是集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权从现行法上确立的法律规则来讲，能够进入土地交易的一级市场自由的进行流转，的确是欠缺比较扎实的法律根据。
石家庄小产权房产律师认为,法院遇到这样的案子有两类：第一类是违章建筑，就是没有规划的、自己盖的，如果要流转的肯定不予支。第二类是讨论的小产权房的范围是经过规划部门规划的，主要是旧村改造项目的小产权房。物权法的第30条，第31条。第30条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。也就是说，这个房子盖起来之后就取得了物权，并不需要国家发的大证，即产权证才享有物权，盖完以后，房子就属于产权人。只不过受第31条的限制：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。也就是说，房子建成以后，但是你要买它，国家没有发证，物权没法变动。房子交付以后，买受人取得了实际占有的权利，这时候物权没有变动。
自从画家村小产权房买卖纠纷尘埃落定后，北京市各区县人民法院在审理农村私有房屋买卖时均会参照北北京市高级人民法院《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》（京高法发[2004]391号）审判，在确认房屋买卖合同无效的前提下将房屋增值部分及区位补偿价的主要部分支付给买房人，而在2009年月份，情况发生了变化，北京市高级人民法院认为：
1、对于合同的效力仍然应认定无效。
2、对于区位补偿价则要看时期，对于诉讼期间未列入拆迁项目的涉案房屋，区位补偿价可不予处理，待到列为拆迁项目后由当事人再行解决。
3、第2项的规定是适用于卖房人起诉的情形，不适用于买房人。
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