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买二手商铺四条原则不放松律师教你巧避风险
出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2012-09-14 14:55:56

买二手商铺四条原则不放松律师教你巧避风险
    近年来,商铺投资之风越来越盛。但投资者往往不是经营者,对商铺将来的经营风险缺乏认识。特别是对于二手商铺,投资者除考虑房产用途等一些重要因素外,还要注意细节约定。如让业主出具无赠与或无租赁的书面承诺,以避免日后出现纠纷。
    风险评估测算收益
    镜头一:郝先生做生意赚了不少钱,想买个商铺坐收租金。他以前没有商业地产的投资经验,于是决定投资经营状况良好的二手商铺。
    从报纸上搜寻后,找到了某小区临街的一套两层商业用房。业主张先生2002年就买下了这个铺位,并出租给了一家餐饮公司。在考察了这个商铺后,郝先生动心了。
    律师点评:购买二手商铺是一项非常专业的投资,投资者需考虑的因素很多,首先要考虑投资风险。具体来说,包括商铺周围的商业氛围、交通环境、前房主的投资回报率、买卖承担的税费、商铺经营者的营业状况等。
    而对于这些内容,投资者自己的考察往往流于表象。比如,一些投资者看到店铺来往人群很多,就判断生意很好。事实上,来往人群实际消费的金额,减去开店运营的各项成本后,还剩下多少利润,摊到房价上投资回报率是多少,投资者并不见得很清楚。所以,建议郝先生还是请专业的投资公司或商业代理公司,进行投资风险评估,测算出投资收益后,再决定是否投资。
    是否被赠与或出租
    镜头二:在有了购买意向后,郝先生请了某投资机构经过评估后,投资收益比较高,于是他决定购买。而就在郝先生和张先生谈妥了房屋买卖价格,以及付款方式等事项后,正在租赁的餐饮公司的宋老板却表示反对,因为他也在考虑是否购买该商铺,他认为自己作为租户,享有优先购买权。
    律师点评:二手房买卖前,购房者需要向业主了解该房产是否有赠与、出租情况存在,以免日后陷入纠纷。如果业主表示没有,购房者不但要让业主出具无赠与或无租赁的书面承诺,还要到现场去查勘,了解实情。如果业主已出租给别人,那么在转让时,业主通常需提前3个月告知承租人出售事宜,承租人享有优先购买权。所以,购房者事先调查承租人是否放弃优先购买权相当重要。
    在本案中,宋老板具有优先购买权。如果他不购买,仍由郝先生购买。那么,郝先生应当和张先生及宋老板签订三方协议,确定承租人对该商铺放弃同等条件下的优先购买权,并重新签订租赁合同。
    签协议需做特殊约定
    镜头三:宋老板因资金周转困难,放弃了购买权,郝先生终于如愿以偿可以购买该商铺。三人签订了三方协议,宋老板还是继续租赁。但就在郝先生与张先生签订商铺买卖合同时,郝先生突然有些迟疑,因为对合同中需要做哪些特殊约定不太清楚,希望能得到专业人士的提示。
    律师点评:二手商铺与二手房买卖合同有差别,需要购房者注意。1.要约定房产用途。要调查该土地用途是住宅还是商业综合用地,能否作为公司注册地。2.要对公摊部位进行约定。有的商铺公摊面积占到总面积30%,这就需要对公摊部位的组成、面积、面积误差的处理方式详细约定。3.对房屋设备装修装饰的约定要详细。二手商铺都是经过装修的,可能带有各种设备,在买卖合同中要单独做个附件,列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明,如果不包括,折价是多少也要说清楚。4.物业服务方面的约定。物业服务质量对商业用房经营至关重要,物业服务包括的种类、服务是否到位,物业费用的组成等都要提前调查,并将该内容写到买卖合同和物业服务合同中。5.交易税费的分担方式。各方需承担的税费,均应在合同中列明。
    房东不履行合同我该咋办
    市民刘先生:
    我在2007年10月份贷款买了市北区的一套二手房,签的标准合同,约定扣留1万元押金,等房子顺利交付,并结清各项费用后再付给卖方。到交房时间后,房东在有线电视、水、电、物业等各项费用的过户上不予配合,只是一味地要求我支付剩余的1万元。另外,由于合同中没有约定户口的迁出,所以该房东也拒绝迁出户口。
    请问,如果卖方拒不履行合同,我是否有权起诉,并且户口是否影响我对房子的所有权
    律师: 根据刘先生陈述的情况看,双方签订的合同中约定了“结清各项费用后再支付1万元尾款”,那么卖方应当根据合同签订的内容协助刘先生办理有线电视、水、电、物业等各项费用的过户及结清手续。
    但是由于双方没有约定户口的迁出与否,而且有关类似的情况,法院不予立案审理,刘先生要落户口只能寻求管辖范围内派出所的帮助,户口落不下并不影响刘先生对这套房屋的所有权。



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