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二手房买卖  
二手房交易中经常遇到的一些案件类型的处理(一)-定金问题
出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2010-11-12 10:16:00

 二手房交易中经常遇到的一些案件类型的处理(一)-定金问题
实践中经常由于各种原因导致房屋买卖合同不能履行而发生纠纷的问题,从而交付定金的一方要求双倍返还定金或者收受定金的一方要求没收定金的问题。那么什么叫定金?它有哪些法律性质?定金是指合同当事人为保证合同顺利履行,由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款作为合同履行的担保。我国《担保法》、《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律对定金问题都有类似规定。
    我国《担保法》第90条规定,“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”第91条规定,“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十”。
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
    我国《合同法》第115条规定“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”这就是我们通常所说的定金罚则。
    从法律角度上看,定金具有以下性质:第一,作为合同的担保,以保证合同的顺利履行;第二,证明合同成立的作用;第三,具有惩罚性,即给付定金的一方不履行合同的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同的,应双倍返还定金。
    在实践中,经常会遇到当事人口头约定了定金并已给付,但没有签书面合同,后因种种原因而未能达成交易,无论哪一方反悔,只要另一方能证明是定金性质,仍可按上述定金罚则处理。

 


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