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二手房买卖  
订认购书后无法就购房合同条款协商一致,定金应否返还?
出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2010-11-12 10:16:00

订认购书后无法就购房合同条款协商一致,定金应否返还?
案情介绍:
    宋斌与某房地产公司签订了《商品房定购书》一份,约定向某房地产公司定购开发的房屋一套,总房价款为人民币30万元。该定购书还约定:买方签订本商品房定购书时,交付定金人民币1万元,买方到期未履行承诺的义务,卖方除有权将此房屋转卖给他人外,买方已交定金不予退还;如买方履行了义务,卖方如转卖他人,须双倍返还买方所支付的定金。上述定购书签订后,宋斌依约支付了定金人民币1万元。此后,双方在订立《预售合同》时对交房时间不能协商一致,致使未能订立《预售合同》。宋斌要求某房地产公司退还定金未果,遂诉至法院。
    争议焦点:
    原告宋斌诉称,购房合同无法订立是因为双方就有关条款不能协商一致,并非自己不履行定购书承诺的义务。因此,不能适用定金罚则,定金应当予以返还。
    被告某房地产公司辩称,原告交付的1万元定金属于订约定金。原告借故拒绝订立主合同,违反了订约义务,定金不应该返还。
    律师评析:
    当事人之间不能就主合同的条款协商一致,是否可以一概认为是一方当事人拒绝订立主合同,而适用定金罚则?对此需要作具体分析。若该主合同的条款在预约(认购书)中已有了约定,则双方当事人应当接受,否则即属于拒绝订立主合同,是对预约的违反,因而可以适用定金罚则。若当事人协商的主合同条款在预约中无约定,则当事人协商不成的,不能认为是任何一方当事人违反预约的约定,拒绝订立主合同,因而不能适用定金罚则。如果也将此情形认为是一方当事人拒绝订立主合同,适用定金罚则,那么结果必然是要求购房人订立了认购书之后,必须无条件接受房产商提出的每一项主合同条款。这不符合合同法的诚实信用原则和公平原则。
    在本案中,当事人不能协商一致的主合同条款并未在房屋认购书中约定,因而当事人不能协商一致不能归责于任何一方当事人,故不适用定金罚则,接受定金的一方当事人应当原额返还定金。

 


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