二手房交易过程中，不可避免的要涉及到过户的问题，无论是买卖还是赠予，只有产权变更之后，购买者或被赠与者才真正享有房屋的所有权。而从目前二手房市场反馈情况和网友的反应来看，在过户环节“卡壳”的这种情况十分严重，而导致这种情况的原因是多方面的，而且相对较为复杂。今天，我主要结合二手房过户中的几个重要问题进行探讨，以便能对广大网友购房有所帮助。
   一、二手房交易过程中，因为过户的手续比较繁杂，需要收取一定费用，那么在二手房交易中不过户可不可以用公证方式代替过户是否可行？
    首先二手房不做过户是不可以的！如果公证，在公证的过程中，需要卖方本人亲自到场，只做公证来讲，卖方不能提供这些证件，最后不能把产权证上的名字变成买方，不能保证买方的利益。
    在一定前提下有的房管局可以认可的，写明房屋是谁办理，要卖给谁。二手房不过户是不可以的。包括普通消费者老百姓也好，买的房屋变成自己的名字最踏实。以前有一段时间委托书房管局也是不认的，公证基本上没有太大的作用，而且公证书的法律效力是在一年之内还是两年之内，所以公证不能代替产权过户的。
    你不过户的话你现在签完协议，从合同来说你已经达成买卖意识了，但是做为买方来说没有拥有这个房屋的所有权，而且到每个区域所指定的房管局。
    公证有效期一年，公证只是委托其他人去办理房屋手续，或者见证买房人去买房手续的一些见证。在办理过户交易的时候，可以使用公证书去房管局办理一些手续，但是不作为买方拥有房屋的所有权，所以必须要过户。
    二、在卖方来说，居住期未满5年是不能达到免税的条件，一般会建议买方推迟过户时间，这样应该如何处理，对于房屋买卖的免费条件以五年为期，购房者需要通过什么手段保护避免购房纠纷呢？
    双方协商，倒不是不可行。但是期限不要太长，因为政策随时会变，所以还是要成交之后及时过户。现在营业税已经改为2年，个人所得税还是5年，营业税还是5.55%，个税还是1%。
    卖方讲究一个净价，这个房子卖100万就什么都不管了。时间允许的情况下一个月两个月消费者如果真想要这个房子也可以推迟一段时间过户，但时间不应太长。
    对于推迟办理过户手续从专业角度来说实际上有几个不太有利于买方的地方。第一，随着市场的房价变化，两个月三个月会涨价，这时候买方会有不卖的情况。第二点，成交以后在这几个月当中，推迟一两个月随时会有很多因素变化。如果买卖双方达成一致就可以推迟一两个月过户的话，还是根据双方的意愿，作为中介来说这要把其中的弊端跟客户说的。
    另外个税和营业税有什么不同，刚才说超过5年的，一套房屋就不收税了，但是两套房屋只要超过5年就会收税的。营业税两年以后如果你是普通住宅就不征收了，如果不是普通住宅就会全额征收的。
    关于购房者应对维护自己的利益采取何种方式，对于购房者来说，对二手房买卖流程是不太明白的。作为买方来说，政策是随时变化的，房价也随时变化，如果有一方出现违约，买方无疑是受害者。大部分税费是买方来交，卖方不承担任何费用。所以我不建议推迟办理过户手续。如果推迟的话，像营业税还没有什么，像是个税来说，买方有二套还是要有的。现在营业税由五年变二年，所以只剩下个税的问题。如果有什么不同就是多了一个1%和少了一个1%。如果卖方有二套，不管过没过五年都要交的。维权这块作为买方来说，要了解现在天津市场国家对税收政策的征收标准，只要买房相应的税收还是要交的。
    三、在购买二手房的时候，现在购房者都是大部分用贷款购房，在房屋第二次交易贷款尚未还清，在这样情况下如何办理过户手续，其中需要注意一些什么问题？
    卖方贷款未还清这种情况下，办理过户的时候要保证卖方贷款必须还清，这边银行贷款还清是没有用的，还要到房管局去做抵押贷款撤销。现在还有买方去为卖方清贷，我不建议这种方式，还是应该由卖方自己清贷。房主贷款没还清这种情况交易还是很普及的。这个贷款没有还清任何手续是办理不了的。买方替卖方清尾款可以相对缩短交易时间，按揭贷款还是可以缩短时间。买方条件允许的情况下一次性购买可以买方去卖方清偿一部分贷款，或者借助第三方，像金融机构。注意的就是相应这个手续办理时间是多长，这个还是包括政策的变化，房价的变化。如果卖方清贷款时间过长对买方会造成一定的损失。
    现在无非就是几种情况，第一就是房主自己平贷，把产权证注销完以后再进行交易。第二种需要平贷公司和中介公司合作的公司。还有一种就是买方为卖方还贷，这点对于中介来说，买方风险性极高，所以不建议这种方式。如果卖方无法还清贷款，可以借助第三方，比如说平贷公司。现在从北方来说，在老百姓眼里，可能不是特别规范的公司，实际在南方来说这是民间公司一种，只不过不受法律保护。
    需要注意什么呢？购房者要先把整个流程先了解，稍微一个环节出现问题可能导致很难解决，另一个在时间上需要先了解一下。最后就是千万千万买方不要替卖方还贷。
    购房必须在清完贷情况下办理过户手续，和中介签居间合同时，中介要提前告知风险，注意的是时间，签订的时间，交定金定房子，这样最好对时间有一个保证。
   说的都差不多了。主要不赞同买方代卖方还贷，尤其是自己买放房还需要贷款的，一个周期比较长，另外就是风险比较大。虽然不是赞同，但是也不是不可行，不过要以定金形势写入合同。
    四、上面谈到的这个问题衍生出来了另一个问题，房主在产权证没有取得的情况下，这种情况比较常见，要办理什么相关的手续呢？
    产权证没有取得，什么也办不了。到房管局必须是下发产权证才能进行买卖。我建议大家在合同上注明，卖方办产权证需要多长时间，如果商品房还没有备案，更要向买方说明。
    有的产权证因为时间问题尚未取得，可能这一个小区都拿产权证，或者当时出国没有拿到。这个产权证下发还有增减平米，可能平米会增，也可能会减，二手房买的是房子也是买的面积，这时候要注意这个问题。
    在二手房过户中还受到很多家庭关系的问题？有很多零碎的问题进行探讨。从现在市场和网络反馈来看，很多人在二手房交易过程中不了解二手房过户要到什么部门办理什么手续，另外就是收费情况怎么样？
    五、二手房过户要到什么部门？

  就是指到房屋所在区的产权交易部门，就是房管局。需要办理的手续就是所有权的变更。其中各个环节的收费情况来说，现在基本上各个区的房管局收费标准都是差不多。刚才说的契税、手续费还有登记费，还有房屋有没有超过五年有没有个税，还有超过没超过两年，有没有营业税。多少是有比例的。
    二手房过户是在所在区的房管交易部门过户，手续变更就是产权变更。首套购房90平米以下契税1%，指导以上要收取上额税的。收费情况就要讲半天了。只能到中介去咨询了。
    过户需要到监管银行，到不同的银行去办理监管手续。手续就是跟大家说的都一样。收费也是要讲半天。
    六、现在有很多产权继承人没有一个继承的概念，拥有这套房屋的产权是祖辈或者父辈的名字，但在继承房屋的时候没有及时地进行产权变更，导致很多人要把这个房子出卖的时候才发现这个问题，房屋产权所有人并不是他自己产生了一些非常麻烦的问题。下面请各位谈一下规范的产权继承应该办理什么手续，走什么样的流程，还要注意什么？
    规范的产权继承是产权人在死亡之后，直系亲属拿他的死亡证明到公证处办理一个继承公证。再办理办理减免税的公证，然后再到产权部门办理手续下发新的产权证，继承人是谁产权证的名字就是谁。
   需要相应亲属关系的人到公证处去公证，再到地税局进行减免税，再拿相应材料去房管局办理继承手续。
   有一部分人当时没有及时变更产权的时候，事后要采取什么措施呢？祖辈去世的时候当时没有意识到这个问题，怎么办？
    随时去进行变更都可以，但是还是要及时点好。比如说男方去世了，身边的配偶和子女都是第一继承权，这时候配偶去世了，配偶如果有兄弟姐妹也拥有继承权的话，这时候就乱了。还是要及时办理。
    就是说及时办理继承权。
    七、现在很多离异的夫妻在离婚的时候涉及到房屋的过户问题。在这个时候办理过户的时候要注意什么。履行什么程序？
    因为已经离异了，如果协议离婚的时候，肯定在协议上注明房屋归谁所有，比如说当时是男方的产权名字，但是你离异的时候归为女方了，变更之后再去出售就跟之前的人没有关系了。产权证上是谁的就是谁的。离异的时候归谁的就是谁的。
    离异的时候要拿法院的判决，这些都是前期需要做的。对于离异之后又再婚就是指买方了，这需要再婚的金融证明，（指贷款）其他的就没什么了。
    八、在夫妻出售房屋的时候，出售房屋的名字是原先配偶的名字，离婚之后再婚这个房屋怎么处理？
    离异之后原则上，如果离异夫妻协商一致的情况下，可以到场办理相应手续。如果有离婚协议和法院判决书等，主要是在房屋买卖之前要把产权弄明白，是谁的产权，归谁的名字，就可以办理。
    如果卖方来说，只要能保证婚姻财产关系分割很明确就没有什么，如果买方离异之后再婚一次性付款也没有什么手续。如果买方贷款就需要提供他的再婚的婚姻证明，不涉及到以前的配偶关系。
    九、对于未婚的产权人在办理产权的时候，需要一个未婚证明？
    这是银行要的。
    就是说这个未婚证明怎么获得？未婚的产权人到银行去写无配偶的声明。

   十\未婚男女共同买房，在办理产权证时，需要注意些什么？如果购买时只写了一个人名字，两个婚后，房屋的产权是否只属于一个人？一旦良人关系破裂，未具名的一方是否就不享有房屋的产权？为防止这类纠纷，购房前和婚前可以采取何手段避免这些问题？
   这个婚前还是婚后需要根据新婚姻法的相关规定，建议最好双方在私下有一个协议。
    还有一类情况，就是两个非亲关系未婚人共同买分，那么这两个人婚后，房屋的产权是否自动变更为两个非亲家庭的产权？即良方配偶和孩子也享有此产权吗？
    如果不到房管局办理相应的手续情况下，两个人各占50%的产权，没有公证的话，还是会涉及配偶到银行签字的问题。在卖的时候不要求配偶到场，但是再婚之后再贷款就需要两位配偶到现场签字。
    十一、在二手房交易中，结婚证出现什么问题会影响过户问题，如何避免这个问题，因结婚证不能办理购房手续，需要到什么部门进行解决呢？
   卖方结婚证出现问题，房管局不用，银行会用。买方的结婚证出现问题，从任何一家银行做贷款，买方已婚出现问题都会影响过户。避免这一问题，在自己办结婚证的时候要自己看一下自己的名字和身份证号是否对得上。我们曾经办理过一次，名字和身份证号对不上。这种情况确实有。最权威的就是民政局来，由民政局来开介绍信。80%的银行都认民政局。民政局是办理这个问题的权威机关。