期房再转让应注意的法律问题

阮文良

购房者、房产开发商经常遇到一个问题，问期房是否可以再转让、是否可以购入、而有些地方性文件不允许期房再转让。而有的地方是允许转让和备案，同时依法交纳有关税费。
  那么期房再转让是跟据什么？《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。而国务院没有出台具体规定，从该法看预售房是可以再转让的，而实际上预售商品房的转让是合同的转让，另据房地产管理法的规定也可以理解为一种期权的转让，即双方约定出让方取得房产证后再过户，由于该合同没有经备案对买受人的保护不利，法院有这方面的判决案例。以上两种都是在出卖方取得房地产权证之前的期房再转让。而我国《合同法》规定，合同权利的转让不需征得合同另一方的同意，但要通知债务人，而合同权利、义务一并转让则需经合同另一方同意。就商品房预售合同而言，购房者的主要权利是取得商品房产权，主要义务是付清房屋价款。如果购房者已付清全部房屋价款，则该转让不需开发商同意，反之，就需要开发商认可。但是由于房子是不动产，涉及登记和备案的问题，而再转让又没有具体规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定未依法登记领取权属证书的不得转让，有些买卖双方当期房价格波动而违约时片面理解该条，所以往往造成纠纷不断。对于〈中华人民共和国城市房地产管理法〉第三十七条第六款规定笔者认为是对于物权过户登记的必须条件，但不是合合同生效的条件，特别对于还在开发过程中的期房该法有特别的规定，是引许在没有取得产权证前预售和再转让的，再说目前期房再转让大多是在取得房产证后再进行过户登记，实际上是一种附条件的合同，以出让方取得房产证条件实现后再过户，所以并不违反房地产管理法第三十七条第六款。
  对购房者而言，应注意如下几种情况：
  一、预售商品房尚未付清房款的购房者应该先征得开发商同意方能与受让方签订转让合同；
  二、已付清预售商品房总价款的，购房者可以与新购房者订立转让合同并以书面形式通知开发商；
  三、转让合同双方应在转让合同生效后前往房地产交易管理机构办理转让合同登记备案手续，而目前我国有些地方为防期房的过渡投机还没有对再转让可以进行直接备案，而是从严控制，往往造成期房再次购入者不订立周密的合同风险增大。
  四、预售商品房的再转让应依法交纳相应的税费。如没能进行再转让备案，则只能出让方做出房产权证后再过户给受让方,如是这样的合同不需通知房产商，但如出让方把房子再卖给了第三者，只能追究其违约责任，存在较大的风险。
  五、如果出让方办理了商品房抵押贷款，而受让方也要办理商品房抵押贷款，则双方应去原银行询问能否办理“转按揭”手续，如果可以并且符合条件，双方直接办理“转按揭”手续即可；如果受让方不需要办理抵押贷款，则出让方应办理解除抵押贷款手续，否则将会给双方办理备案或产权登记带来障碍。
  六、如果确是房子不相要而原价转让，你也可以与开发商协商，办理商品房预售合同终止手续，到房地产交易中心注销预售合同备案登记，并且还应当与贷款银行办理终止贷款合同手续，注销抵押登记，在上述手续办清后，新受让方即可直接与开发商签订商品房预售合同，办理预售合同备案。但终止预售合同通常要承担一定的违约责任。另这种转让如果有相当大的差价没有依法纳税，定是有阴阳合同（就是差价），发生纠纷会给你带来麻烦。
  由于在预售商品房再转让过程中法律关系复杂，程序繁琐，无能是出让方和受让方你最好聘请专业律师把关并代为办理相关手续。