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二手房买卖  
买二手房最好请律师介入
出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2011-01-05 17:11:00

买二手房最好请律师介入

 
 
由于二手房交易主体多样,情形复杂,风险大,购买二手房更需要律师介入。
  目前,由于商品房价格偏高,二手房已引起不少市民的兴趣,成交也日见增多。但进入二手房交易流通市场的房源远比房地产二级市场的商品房复杂,包括公房、售后公房、个人产权房、私房等多种类型,而相关的政策、法令、通知更是数量庞大,这对于想通过购买二手房来改善居住条件的广大消费者来说,好比“一头雾水”,难以有效区分其中的“窍槛
”。另外,某些房产中介公司操作不规范,一旦发生纠纷又推诿责任,致使客户利益严重受损。因此,律师尤其是房地产专业律师应该帮助购房人解决上述问题,以避免不必要的损失。
  此套程序的前期政策咨询和信息登记阶段与第一种形式相似。
  -卖方委托中介
  中介登记卖方房源信息后,实地查验房产,评估定价,审核权属文件、上市资格、产权共有人情况及物业状况,接受卖方委托,签订委托协议,卖方向中介提交房屋权属资料及身份证件等相关材料。中介协助卖方办理已购公房的上市审批手续,推出广告,联系买家等,带买方验看房产,买卖双方达成交易意向。
  -律师介入
  在买卖双方达成交易意向后,中介会建议买方委托房地产专业律师代理。第一,律师会对买卖双方进行查验,对买卖双方是否具备交易资格进行确认,代理买方核查房产权属文件,如产权是否有共有人,共有产权人是否一致同意出售等,并验看上市资格等。第二,律师会审验合同,保证合同的公正性,避免买卖双方因考虑不周全日后产生纠纷。再如在选房之前,律师可对房地产经纪机构的资质进行先期审查;对各类备选的二手房源的权属、主体权利人等情况做了解;在选定目标房屋后,律师可指导你签订购房合同;在合同签订后,还可委托律师对合同及相关协议做见证等。
  具体而言,在二手房交易中,律师主要审核以下十方面的内容:
  1.出售方是否为房屋合法产权人,产权性质是成本价还是标准价;
  2.出售方是否拥有处分房屋的权利,包括其是否还有其他共有人,其是否与住房单位有产权份额划分,其单位员工是否有优先购买权,其房改购房合同是否规定在一定期限内不能出售该房屋等;
  3.房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效;
  4.房屋是否存在欠缴房改售房价款情形,取得原售房单位同意出售方售房的书面意见;
  5.出售方是否有欠缴物业管理、水电煤气等应缴费用之情形;
  6.房屋是否被查封,房屋所在地区是否将被拆迁;
  7.购买方的资信状况;
  8.起草、谈判、修订房屋转让合同及相关补充协议、附件等;
  9.代理买卖双方对价格评估申请异议复核程序;
  10.交接时,审查房屋实际状况是否符合转让合同的承诺条件。
  意向达成后,中介不与非委托方产生委托代理关系,也不收取非委托方的服务费,由非委托方与律师签订法律服务合同。律师费用的收取不再像中介按房价2.5%的比例,而是按每份1500元收费,这将远远低于中介代理费和商品房相应律师费。
  -贷款流程
  商业贷款流程
  1.所购房屋批准上市后,买方夫妻双方携带身份证、户口簿、结婚证等材料,到银行办理申请登记手续,银行委托律师进行审查;
  2.到银行指定的评估事务所进行房产评估,银行审批;
  3.银行发出《贷款承诺书》;
  4.立契过户后,买方拿到房产证后,银行办理房产保险手续;
  5.买方或委托的房屋中介到房地局办理房产抵押登记手续;
  6.银行发放贷款,借款人按期还款,全部还清后,注销抵押登记。
  -签订买卖合同
  卖方在中介公司的陪同下,买方在律师的陪同下,直接签订买卖合同,买方给付定金或首付款,律师为买方提供相关的法律服务。卖方在买卖双方签订合同后,支付中介代理服务费。
  -房钱交割
  买方按合同约定或独自或与自己的律师一起将余款直接支付给卖方,而不用通过中介公司交给卖方。买卖双方在中介、律师陪同下办理立契过户手续、缴纳相关税费,房款由律师监管,过户完毕后,卖方交付房屋,买方领取产权证,交易结束。

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