农村流转土地抵押担保问题初探

来源：徽州论坛

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》强调，土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。

　　城乡统筹改革最关键、最难的也是涉及到全局性的突破是制度创新和金融创新，由于统筹城乡综合配套改革试验区批准建立时间很短，还没有为统筹城乡发展服务的专门银行，农村流转土地抵押担保问题尚未得到很好解决，统筹城乡领域存在金融空白点。

　　一、农村流转土地的抵押问题

　　一直以来，导致农民融资难的一个很重要的原因就是抵押品不足。这极大地制约了农民致富和农村经济的发展。中国人民银行行长周小川说：要正视农村金融缺失抵押品的问题，探索新的抵押方式和品种，大力发展订单农业，发展生产性农业保险。

　　农村的土地不能做抵押，种养殖的建筑物都是临时的，没有权证，不能做抵押，种养的东西也不能做抵押。农房不能进入市场，我在重庆农村调查时发现，有一农户，花40万买一房子，资产公证、评估花1万元，结果只贷款了事2万元，技改、扩产需要流动资金非常困难。

　　农民在流转承包土地时，可以采取转包、转让、出租、互换、入股以及其他符合法律法规规定的方式进行。农村土地流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。但最重要的是农民土地、房产没有形成产权权证，土地不能做抵押，银行无法受理。《担保法》明确规定，乡村企业的土地使用权不能够单独作为抵押，宅基地、自留地、自留山都不可以作为抵押物。农民因缺少抵押、担保物，风险大，利润低，商业金融机构不愿介入农贷。

　　《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。因此，承包土地的经营权是可以抵押的，但依抵押取得的土地不得改变土地用途。根据《担保法》的相关规定，耕地等集体所有的土地的使用权是不能抵押的。《担保法》规定，承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。

　　央行和银监会日前决定开展农村金融产品和服务方式创新试点时也表示，要创新贷款担保方式，扩大有效担保品范围。原则上，凡不违反现行法律规定、财产权益归属清晰、风险能够有效控制、可用于贷款担保的各类动产和不动产，都可以试点用于贷款担保。

　　建议重庆制定《农村流转土地使用产权证》，解决流转土地的抵押担保问题。

　　二、农村自建房能否抵押问题

当前我国融资的主要方式是财产抵押贷款，农民家中能拿得出去的财产主要是农家房。房子不是空中楼阁，它盖在土地上，房子不值钱，土地值钱。国家法律表述的农村宅基地，实际就是人们习惯理解意义上的农民房。

　　《土地法》规定，农村宅基地属“农民集体所有”，其法律意义是农民只有使用权而无处置权。《担保法》也规定，农村宅基地不可作为抵押物。新实施的《物权法》首次对宅基地这一“用益物权”作了保护性的规定，但在能否允许农民处置的核心、敏感的问题上回避不谈。

　　农村建好的房产因没有形成权证，不能抵押贷款。这种现象在农村不在少数。有一家面条加工厂，老板投入40万建好了厂房，购买了设备，市场也看好，但没有了流动资金，建好的房产因没有产权证，不能抵押贷款。

　　如果参照城市房产允许抵押贷款的办法变通处理，银行认可农房房产证＋房屋宅基地使用权证书作抵押物。两证齐全就给予办贷，贷款额度是房屋市场评估价 60%至80%的资金。实行“农房抵押贷款”必然遇到贷款风险、农房拍卖、变更“农民集体所有”宅基地使用权等敏感问题。法规政策成了绕不过去的石头。

　　法律的一大原则是“非禁即入”，国家历来没有法律禁止农民的房子抵押、买卖。《担保法》虽然规定，农村宅基地的土地使用权不能抵押。农民的房子虽然建在宅基地上，但这个房子已变成混合物了，它已变成农民的财产。《担保法》第三十四条规定：“抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押。”因此，他认为应当允许农民抵押、转让自己的房子。

　　农村自建房（宅基地）可抵押，司法实践中有专家评述（1）宅基地使用权是用益物权，特别是宅基地上的房屋属于农民所有，应当允许农民转让或者抵押宅基地使用权；（2）农民发展生产缺少资金，允许宅基地使用权抵押，能够缓解农民贷款难的问题；（3）目前不少农村有部分土地和房屋闲置，为了物尽其用，也应允许宅基地使用权的转让和抵押；（4）允许宅基地使用权的转让和抵押，有利于改变城乡二元结构。宅基地使用权转让给本集体经济组织以外个人的，集体经济组织可以收取一定的费用。

　　三是农村贷款金额太小问题，农村企业扩大再生产融资难。如一家蛋鸡厂，现在规模经营万只蛋鸡场，计划扩建五万只，需资金25万元，但农村信用社只能贷款3万，扩大再生产受到影响。建议根据企业市场、经营情况，增加贷款额度。农户一般从农商行（原信用社）贷款5000-10000元，大户3万元，不能满足蓬勃发展的农村经济发展需求，贷款额度可增至30-50万可行的，贷款手续不能太繁琐，需要夫妻双方同时签字，这对外出劳务人员带来不便。当然有农户贷款后失去联系，外出打工未归，带来金融风险要引起注意。

　　四是贷款期限太短问题。

　　农户贷款期限太短，一般为半年、一年，这与农业投资大、见效慢、资金回报率低等基本特征要求相反，一些种养大户希望贷款期限延长。建议增加2-3年。

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