李某为购买房屋委托甲房屋中介公司提供居间服务，双方曾约定李某接受甲中介公司提供的带看房屋等服务后，同意并保证本人及关联人不与所看房屋的出售方私下或通过其他中介机构完成房屋买卖。反之，视为甲公司居间成功，李某应按该套房屋业主报价总金额的2.5%向甲中介公司支付居间服务报酬。2010年6月10日，李某通过甲中介公司查看了北京市某区房屋一套。2010年6月15日，李某又通过乙中介公司再次查看上述房屋并与业主协商了交易条件。当日晚，李某在乙中介公司居间下与业主签订了房屋买卖合同。甲中介公司遂起诉要求李某支付居间服务费3.5万余元。

  审理过程中，李某认为，约定条款系甲中介公司提供的格式条款，显失公平，且限制了李某选择中介服务的自由，应为无效；甲中介公司则认为，该约定是双方真实意思的表示，不违反法律规定，应当有效。

  经调解，李某与甲中介公司最终达成和解协议，在李某向甲中介公司支付服务费3000元后，甲中介公司撤回起诉。

  本案是一起典型的因跳单行为而引发的居间合同案件。房地产中介市场中的“跳单”，一般是指当事人通过房产中介机构的居间服务选定房源或与房屋权利人取得联系后，为逃避或减少佣金，而通过其他中介公司或直接与房屋权利人完成交易的行为。

  近年来，随着房地产市场的兴盛，房屋中介服务市场也随之壮大。但在各市场经济主体追求利益最大化的驱使以及社会诚信意识式微的大背景下，跳单现象时有出现。而司法实务中，争议较大的在于反跳单条款是否有效及跳单情况出现后当事人如何承担责任。

  一、反跳单条款的效力

  在目前的房产中介市场中，反跳单条款通常以中介公司单方提供的格式条款的形式出现，如本案中的反跳单条款即是典型。就其是否有效在实务中存在两者截然不同意见。

  第一种意见否认反跳单条款的效力，认为（反跳单条款）系中介公司在未促成合同成立的情况下要求报酬及违约金的条款，是中介为了重复使用而预先拟定的格式条款，中介公司未与买房人对该条款进行协商，买房人如不同意该条款则该条款对买房人没有约束力。同时买房人享有自主选择中介机构的权利。反跳单条款事实上限制了买房人的这一权利。

  第二种意见肯定反跳单条款的效力，认为（反跳单条款）属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同双方当事人均应依约履行合同义务。

  就反跳单条款的效力问题，笔者认为反跳单条款的存在有其合理性，不应仅以其属于格式条款为由否认其效力：

  1.反跳单条款具有存在合理性 房屋交易市场中最有价值的资源在于意向房屋的地理位置、户型以及房主联系方式等各种信息。一般情况下买房人在签署反跳单条款之前或者之后，已经享受到一定的居间服务，通常获得了有关意向房屋的基本信息。如果允许买房人利用中介公司提供的信息购买房屋而不支付相应费用，对中介公司来说并不公平。虽然买房人有权利自主选择中介机构，但并不能排除其在享受到居间服务后应承担的给付相应报酬的义务。在买房人享受到中介公司的服务后，按照享有利益即应承担义务的基本原则，理应向中介公司支付一定的报酬。故反跳单条款的存在具有一定的合理性，可以有效地防止买房人利用取得的信息逃避自己支付报酬的义务。

  2.法律并不当然禁止格式条款的效力。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款的存在具有合理性。一个条款是否属于格式条款并非其无效的当然原因。除非具有一方当事人欺诈、胁迫或者乘人之危等而签订合同的情形，否则该条款均应当有效。反跳单条款虽然属于由中介公司单方提供的格式条款，就具体内容当事人双方不存在协商的情形，但就是否签署该条款买房人具有选择权。一旦买房人基于真实意思表示签署了该条款，即应受其约束。

  基于上述两点理由，笔者认为反跳单条款原则上应为有效，除非一方当事人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等而签订合同的情形。

  二、跳单情况下中介公司损失的认定

  反跳单条款虽应有效，但并不当然意味着买房人要按照约定的比例给付服务费。原因在于合同责任属于典型的填平责任。违约责任的范围应以守约方实际遭受的损失为限。反跳单条款中约定的所谓服务费或者违约金实际是违约损害赔偿责任的一种，在过分高于实际损失时，依法可以酌减。

  违约损失可以分为合同签订及履行而支出的实际费用等直接损失以及合同履行后可以获得的利益等间接损失两种。

  在买房人跳单时，中介公司的直接损失原则上应予赔偿。就中介公司的间接损失，笔者认为应当区分买房人能否通过其他正当渠道获取房屋及业主信息来决定是否应予赔偿。二手房交易市场中，业主通常不会只委托一家中介公司出售房屋，即买房人可以通过多家中介公司获取房屋即业主信息。在这种情况下如果买房人通过其他中介公司完成了房屋买卖而出现跳单时，因为被跳单的中介公司虽然对房屋买卖合同的促成起到了一定作用，但并非是决定性的作用，其可能取得的合同履行利益并不确定。此时被跳单公司的实际损失不应包括间接损失部分。在业主独家委托某一中介公司或者买房人确系基于该中介公司获取的信息而完成房屋交易并跳单时，因此时中介公司对交易的促成起到了决定性作用，则被跳单公司的实际损失中应包括直接损失和间接损失两部分。

  在确定被跳单的中介公司实际损失后，如果反跳单条款中约定的服务费或者违约金的数额过高于实际损失，则应买房人的请求，法院可根据案件具体情况依法予以酌减，以实现当事人双方利益的平衡。

  （作者单位：北京市东城区人民法院；中煤建设集团有限公司）