总结：通过上述四个真实案例分析，我们看到，离婚诉讼中虽然法院判决针对的是同样情形的房产分割，但判决结果完全不同，个别案件中涉及到非直接购房方婚前出资的情况，也涉及到有另一方配偶主张婚前同居共同购房的情况，但是并未真正影响到案件实质性的判决结果。所以案例一、二和案例三、四判决差异是巨大的，这种判决的不同导致了法律界的争议，也引起诉讼当事人的不满，还有诉讼代理人的困惑，首先，我们先来看看两种不同的判决结果对婚姻当事人的影响。

假设案例：以女方婚前购房，北京地区为例：

    基本情况：

   1、房屋购买价 100万

   2、首付款 20万

   3、女方婚前向银行借款 80万

   4、20年贷款期的本息和 120万

   5、女方婚前个人还贷10万

   6、结婚后夫妻共同还贷 20万

   7、离婚时银行剩下本金债务 60万

 8、离婚时该房现市场价值 200万

 

1．若判定该房产为女方婚前个人财产，则双方净收益比较为：

（＋为进项收入，－为出项支出）

见下表

     2． 若判定该房产为夫妻共同财产，归女方所有，由女方给予男方折价，则双方净收益比较为：

       通过图表分析我们看到不同判决结果对婚姻诉讼当事人的影响。当判决该房为一方婚前个人房产时，房产增值带给购房人很大的利益，而当房产判为夫妻共同财产时，其收益至少缩水一半。这种利益的差别是巨大的，房屋财产的分割是否与当事人的付出相平衡，是否体现婚姻立法本意？在我们代理案件的过程中，这种争议已多次引发了当事人的质疑。我作为一名专业的婚姻法律师，每当面临当事人的这种质疑都难以回答。

 

        其次，我们再来看看法律依据方面的矛盾：

江苏省高级人民法院关于使用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题》的讨论纪要第十三条规定：夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果在婚后取得房屋所有权的，无论登记在一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。

而上海市高级人民法院规定：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭房款，产权登记在自己名下的，该房屋仍为个人财产，同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

由此可见，由于现行《婚姻法》对此类房产分割无原则性规定，各地高院又出台了不同的解释或补充细则，才造成了全国同案不同判的混乱现象。我认为对此进行分析并统一认识非常必要。

在司法审判中，对该类房产又有三种不同判法：

1、 认定该房屋应为一方的个人财产。婚后配偶一方参与共同贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。离婚时尚未归还的贷款为购房一方的个人债务，对婚后用夫妻共同财产归还的部分贷款，应返还一半给配偶一方。

2、认定该房产为夫妻共同财产，直接对房产进行分割，未分到房产一方得到相应的房产价值折价款。对于一方婚前支付的房款（包括首付款及婚前还按揭款），由配偶一方返还给另一方一半，尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方共同承担。

3、 认定该房产为一方的个人财产，尚未归还的贷款为一方的个人债务。在婚姻存续期间用夫妻共同财产还贷部分，应考虑房屋增值收益，由一方对配偶一方进行合理补偿（不仅仅是偿还对方一半的婚后还贷额）。

在第三种审判思路上又有两种不同具体的操作方法：

（1）购房总成本=婚前首付款+一方婚前已还贷额+ 婚后夫妻共同还贷额+离婚时剩余的贷款本金

 配偶应得补偿款=配偶还贷额/购房总成本*诉争房屋市场价值

（2）配偶应得补偿款=配偶还贷额/购房合同全价款*诉争房屋市场价值

   上述两种方法都是考虑到配偶另一方出资应当有相应的房产增值利益回报，区别是增值利益大小的计算方式的不同。

 

一 法律冲突及适用。

       在分析此类房产判决归属时，我注意到之所以有两种完全相反的结果，是源于法官对《物权法》与《婚姻法》冲突认识的不同。比如，依据《婚姻法》，夫妻双方婚后以一方名义购买房产所得首先当然推定为夫妻共同财产，且应属于共同所有，而按《物权法》的规定，房产所有人对不动产不进行变更登记的，则不发生物权的变动。我认为，《民法通则》是我国的民事基本立法，而《婚姻法》《物权法》均为民事特别法，《物权法》中涉及到的财产关系的规定是一般的规定，而《婚姻法》涉及的财产关系的规定应该是特殊规定。因为婚姻财产关系是建立在夫妻身份的前提下，这种财产权不同于《物权法》《合同法》中的一般财产权。究其根本是受到身份法的调整，所有财产关系的确立或变更，消亡均以身份关系为前提，所以，在夫妻财产关系的内部，确定夫妻财产权利之归属应适用《婚姻法》，并且应从《婚姻法》立法本意来做判断，而涉及到夫妻财产对外效力上，应当适用《物权法》。从这个角度看来，其实《物权法》《婚姻法》在财产关系调整上的冲突只是形式上的冲突，而不是实质上的冲突，在婚姻家庭关系中确定财产权属时，除了要看形式的权属登记外，更注重的是财产权的内容及构成、来源等实质性因素。在确定法律适用的这个大前提下，就可以进一步分析了

 

二 判断夫妻共同财产或一方婚前个人财产的标准分析：

1、法定夫妻财产制分析：

       依据现行《婚姻法》第十七条：夫妻在婚姻存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产经营所得；（三）知识产权的收益（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外。

       本条是对我国法定夫妻财产制的规定，法定财产制在世界各国可以分为：共同财产制，分别财产制，剩余共同财产制，联合财产制等。而我国婚姻法在2001年修正时仍然选择了夫妻共同财产制为法定财产制。因为“这是从我国现实的国情考虑的。在当前社会中，男女两性的经济地位事实上仍存在着很大差距，职业女性的受教育程度、就业机会和经济收入大多不如男子，而一些妇女没有参加就业或因养育子女、照顾家庭放弃了原有的职业，这些女性基本没有独立的经济收入，在这种情况下实行分别财产制，往往会形成事实上的夫妻不平等。而共同财产制有利于保障夫妻中经济能力较弱一方的权益，有利于实现真正的夫妻地位平等。同时保持法律的连续性，可以避免对婚姻家庭生活和社会生活产生剧烈的震荡。这也符合我国文化传统和当前绝大多数人对夫妻财产制的要求。共同财产制虽然在尊重个人意愿、保护个人权利上显得不足，但更符合夫妻作为生活共同体的要求，有利于维系更加平等、和睦的家庭关系。” (见王胜明著《婚姻法释义》。)

       可见，共同财产制确定的本意是力求夫妻经济生活与身份生活趋于一致，贯彻婚姻共同生活之本质目的，符合婚姻的伦理机能，这有助于鼓励夫妻双方团结生活，同甘共苦，从而达到婚姻和谐稳定的目的。

依据《婚姻法》第十七、十八条规定，然后结合上述法定财产制的分析，我们可以推定出确认夫妻共同财产与婚前个人财产定性的三点认识（不考虑约定财产制情况）

（1）一方婚前已获得的财产权利，是其婚前个人财产。不因为财产表现形态的转化而改变财产权的归属，也不会因为婚姻持续时间的长短改变财产权的归属。

（2）夫妻任何一方在婚姻关系存续期间取得的财产是确定为夫妻共同财产的前提。

（3）夫妻一方的所得，是指对财产权利的取得，不要求对财产实际占有

确定这三点认识后，还要进一步分析按揭房产在婚前和婚后的财产权利的性质及区别。

2、一方婚前按揭房产的财产权利性质分析：

因，导致其没有尽快办理房产证，此时其对该房产的财产权利状态为完全的债权。因为《物权法》第二条和第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。房屋买卖合同中卖方具有当然的将产权转让过户给买方的义务。

当婚后夫妻共同还贷一段时间后，在条件具备时，婚前购房一方可能才办理该房产权登记，那么依据《物权法》的规定，此时，他才获得真正的完全的所有权。

在婚姻财产关系里，我们注意本文分析的情况，一方对房产拥有的权利经历了从婚前的债权到婚后的物权的形态变化。那么这两种不同性质的财产权利对于确定夫妻共同财产来说有什么区别吗？

如果从夫妻财产对外关系来讲，有很大的区别，在江平老师编写的《物权法》教程中提到，物权行为以债权行为为基础，并以履行基于债权行为所生的义务为目的。如果以买卖行为为例，那么物权行为与债权行为的关系存在这四种可能性，即：两者均有效，两者均无效，或债权行为有效，物权行为无效。或是债权行为不成立、无效，而物权行为有效。由此可见，婚前购房一方其债权和物权分阶段的存在，对第三人即对外财产效力是有本质区别的，虽然婚前签订房屋买卖合同，也通过银行付完全款，但却未必婚后一定能获得该房的物权，很可能有权利的瑕疵和风险。举例来说，假如某甲婚前从开发商某乙处签定了购房合同并支付首付款，婚前婚后皆有银行按揭还贷，某乙已将商品房交付某甲使用，甲婚后未办理产权登记，夫妻感情良好。但此后由于该房价飞涨，某乙有些后悔，就偷偷将该房又卖给了丙并在房屋管理局作了产权登记。此时甲与乙、乙与丙的房屋买卖合同都是有效的，但丙才是房屋的所有权人，甲只能依债务的不履行，向乙主张解除合同及违约的损害赔偿，此时，这套房子就不能成为夫妻共同财产。这正是物权要求登记公示的本质含义。

但现在我们讨论的是，婚前的买卖合同的债权行为，在婚后顺理成章的达到的物权登记的目的，且在法院审判离婚诉讼时房产登记已明确在夫妻一方的名下，不存在债权与物权异化分离的情况，此时是否有必要依据物权登记时间来强调在夫妻间的物权公示效用呢？正常情况下，在对内的夫妻之间财产关系上，我认为这两种权利的性质虽然差别大，然而获得该财产权利所付出的金钱或劳务对价区别并不大，仅仅是一方婚前购买房产，婚后办理登记手续而已，而且办理产权登记手续也并不需要夫妻双方付出大量的金钱，劳动，仅仅是从债权到物权的自然转化，仅仅是对外公示的权利性质发生了变化。即使在离婚诉讼中有第三人对待分割房产有权属异议，法院也可以待第三人另案诉讼后，再依据判决认定该房产是否属夫妻共同财产。由此可见，在涉及到处理夫妻内部的财产关系时，不能过于机械强调婚前债权与婚后物权的不同，而应根据每个案件具体情况，剖析双方争议财产的来源。

 

三 《物权法》与《婚姻法》对财产关系处理的冲突

不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全，保护善意第三人的利益冲突，而离婚诉讼中按揭房屋纠纷只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突，如法官把夫妻对外财产效力的判定标准同样适用于夫妻内部财产效力上，而忽视了《婚姻法》共同财产制及个人特有财产制的立法本意，这对于婚前购房一方是显失公平的。通常婚前购房一方在选房、挑房、办理买房手续、借款手续、收房、装修等方面付出大量的财力、人力和时间，若仅仅因为婚后才进行产权登记就变成了夫妻共同财产，这是显失公平的。也违背了现行《婚姻法》第十八条对于个人特有财产的立法本意，《婚姻法司法解释(一)》第十九条明确规定：婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。但是当事人另有约定的除外。“规定夫妻一方特有财产制的目的在于，它弥补了共同财产制对个人权利的意愿关注不够的缺陷，防止共同财产范围的无限延伸。”（见王胜明《婚姻法释义》。

最高人民法院民事审判一庭黄松有法官在他主编的《婚姻法司法解释（二）的理解与适用》中谈到：“一方婚前财产的婚后自然孳息应当属于夫妻一方个人财产，一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产，这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，故应当认定为一方的个人财产。”这些无不体现了婚姻财产制度中对个人财产的保护原则。

婚姻法关于婚前个人财产与婚后共同财产区分的根本标准并不是在财产获得时间上，而是强调夫妻共同付出金钱劳务，双方为家庭共同作出贡献所获得的财产才是夫妻共同财产，对于个人努力付出所获得的财产仅仅因为结婚就归于夫妻共有，有失公平，也不利保护个人财产制。对按揭房产的不动产的取得，权利人即婚前买房一方已在结婚前履行了所有的义务并支付了对价，而婚后产权的取得不需要夫妻付出大量共同劳务或金钱。所以我认为，婚前按揭房产应当认定为购房一方个人婚前个人财产。

持相反意见观点认为：之所以将房产判定为夫妻共同财产，是考虑到配偶对房屋还贷的贡献，认为“如果判定该房为一方婚前个人财产是变相剥夺了非购房一方配偶拥有自己房产或投资与其他方面而获益的权利，”（见《民事审判指导与参考》吴晓芳《婚姻家庭条件有关问题的探讨》）这种想法是基于公平角度，想对参与共同还贷配偶一方有所合理补偿，这种看法我也同意，但是补偿的方式就一定是要认定房产为夫妻共同房产吗？我看未必，我们常常忽视了一个问题，当婚前购房一方费尽周折，付出代价买来住房后，婚后双方居住于此，配偶另一方却无偿的享受了该房的使用权，可以说是因为身份关系的改变无偿享受了一方婚前所获得的财产权利。虽然非购房一方确对房屋还贷有所贡献，但同时他也享受了权利，经济上减少了支出。所以，我认为这种补偿应当是其它方式而不是将房产认定为共同财产的方式。

综上所述，按揭房产的权利是婚前就已获得，法院判定房产是夫妻共同财产还是一方婚前个人财产时，应当遵从《婚姻法》在夫妻财产制选择的立法本意上，而不是简单的遵从《物权法》的不动产登记原则。婚姻法的财产关系制度相对于物权法来说应属特别法，应当被优先适用。

 

综上所述，我比较倾向于前述的第三种审判思路。对于前述第一、二种判决思路，我认为有两点欠妥：

一、婚后配偶帮助另一方偿还其婚前个人债务即银行按揭贷款，这并非其法定义务，而且这种建立于夫妻身份关系上的还贷行为，实际上是一种融资行为，在不动产价值日新月异飞速升值的今天，如果仅仅判决返还配偶另一方曾还贷部分的原价款，确实是有失公平的，在另一方配偶还贷的真实意思背后，我们发现其实是他基于对婚姻家庭不解体情况下，对婚姻带来共享利益的一种期待，才愿意付出金钱代价支付按揭还款，所以当婚姻解体时对其所付出的金钱应当给予类似于商业贷款的利率补偿；

二、非购房的夫妻一方由于信赖婚姻的长久，自愿的长年为配偶还款，从某种程度上说可能使其丧失投资房产（包括其它投资性财产）获取收益的机会，如果不是这样，也许他还会自行购房消费或投资。从这一点考虑，我认为法院判决应当考虑到房屋升值的利益是否应当给予这一方一定补偿。

我个人建议有两种处理方法：

1． 认定非购房配偶为买房一方支付按揭还款，实际上是为对方偿付婚前个人债务，也是一种借贷行为。但这种借款应补偿给非购房方较高的利率，或比照商业银行为公民提供按揭贷款的商业利率，按照这个较高利率将婚后还贷额的一半及利息支付给非购房配偶一方。

2． 分别计算夫妻双方为购房及还贷支付的价款，算出各自支付的比例，再按照该比例对应待分割房屋的市场价值，算出非购房一方应得的价款，然后判定房产归属婚前购房一方，并按照这个价款给付非购房一方相应的还贷款，同时支付房屋增值所带来的投资利益。比如，仍以前述所举的例子来计算，假如仍判定房产归女方所有，则房屋购买的总成本是：

购买首付    已还贷数额      欠银行本金数额

20万    ＋      30万     ＋60万＝110万

则女方付出是：

婚前首付20万＋婚前婚后共还贷20万＋剩余贷款60万＝100万

占购房实际总成本的比例是：100/110=91%

男方付出是：10万，占10/110=9%

房屋现市场价值为200万，

女方应得：200×91%=182万

男方应得：200×9%=18万

则女方应共计返还男方18万，而不是10万按揭还贷。

可见，按照这种处理方法，照顾到了非直接购房一方的投资利益。所以，第三种分割方法既有利于保护婚姻双方当事人的婚前特有财产，同时也不会打击或抑制任何一方为婚姻投入的信心，仍然能起到鼓励夫妻俩以不同方式为婚姻幸福作出共同努力。现实中我也见到有的法官依据这个理念作出判决，双方当事人都能接受判决认为比较公平。

总结：通过前述分析，我认为婚前按揭房产的分割应把握两个平衡：

一是《物权法》与《婚姻法》在处理财产关系方面的冲突平衡，在离婚诉讼中分割房产时，应将处理夫妻对外财产关系和处理夫妻内部财产关系区分开来。注重分析房产的财产来源和夫妻双方对财产权利获得的贡献，而不仅仅时关注不动产登记时间。婚姻法的财产关系制度相对于物权法来说应属特别法，应当被优先适用。

第二，注重现行《婚姻法》对婚姻夫妻共同财产保护和对一方婚前个人特有财产保护的平衡，实际上这是针对我国现《婚姻法》的一种价值取向，夫妻财产制的确定既要有助于加强婚姻凝聚力，促进婚姻稳定，又要尊重个人财产权利，并有利于财产流转，稳定市场经济秩序。可见，这两者之间的平衡实际上体现了不同立法价值取向。