4月14日，国务院常务会议要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。购买90平米以上首套房首付款比例不得低于30%。4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
”
国家行政机关出台这一系列遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，不可避免产生的直接影响之一就是，部分已经在2010年4月14日之前签约的贷款购房者难以支付高比例的首付款而出现被迫“违约”。这种未必真正构成合同法上的“违约”状态也被社会公众形象地称之为“政策性违约”。
这种情况下退房首先要看双方签订的买卖合同是如何约定的，是否有关于银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的处理方式。如果有约定，那么从约定；如果没有约定的，那么国家政策的变动能否作为退房或者解约的法定理由呢？
一手房可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“ 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”由于国家信贷政策变动，不能按买卖合同约定的首期款以外的余款向银行贷款并订立贷款合同，导致一手房买卖合同不能继续履行的，属于不可归责于双方的事由，买方可以请求解除合同并且不承担违约责任。
那二手房如何界定呢？从目前发生的二手房纠纷来看，购房者向法院提起诉讼，诉讼请求一般为要求判令解除其与卖房人签订的房屋买卖合同，请求判令卖房人退还其已交纳的款项。购房者的事实依据非常明确，均直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控政策，导致合同无法履行。而法律依据则各有不同：
一、主张上述政策调整构成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依据我国《合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，解除合同。
我国《合同法》规定不可抗力可以免责，不可抗力是法定的解除合同的理由，只要发生不可抗力使合同不能履行或者不能实现合同目的，双方都可以解除合同，且不需向对方承担任何责任。 所谓“不可抗力”，根据《合同法》第一百一十七条的规定，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。构成不可抗力必须具备以下要件： A.不可预见的偶然性。不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件，它在合同订立后的发生纯属偶然。当然，这种预料之外的偶然事件，并非是当事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非当事人完全不能预见。但是由于它出现的概率极小，而被当事人忽略不计，把它排除在正常情况之外，但结果这种偶然事件真的出现了，这类事件仍然属于不可预见的事件；B.不可控制的客观性。不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的，债务人对事件的发生在主观上既无故意，也无过失，主观上也不能阻它发生。债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件，如果能够通过主观努力克服它，就必须努力去做，否则就不足以免除其债务。
不可抗力事件的不可预见性和偶然性决定了人们不可能列举出它的全部外延，不能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件。
从不可抗力的要件来看，房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，不应认定为不可抗力。如果将此种情况认定为不可抗力，则可能出现的后果是不可抗力认定范围的过宽，将造成合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。
并且，这次国家对房地产出台的新政旨在打压过高的房价，抑制投机炒房活动带来的不利影响，不是不可预见的因素，也不具有偶然性。理由是：一、过去，2007年出台过类似的调控政策；二、房价虚高到了泡沫阶段，已经高到了全国人们喊打的地步了，作为投资或者普通购房者理应该预见到国家可能有严厉调控房地产市场政策出台，且国家相关部门一再先期强调将遏制房价过快上涨，特别是春节前后一段时间，但是很多投资者或者购房者并没有在乎国家的这个打压房价的迹象，仍大量进行投机活动或者高位购置房产，显然是有所预见但是轻信市场仍还会大涨。所以笔者认为本次国家对房地产出台的新政不能作为购房者不可抗力解约的法定理由，二、主张上述政策调整构成合同法上的“情势变更”，因此，要求依据我国《合同法》司法解释(二)第二十六条关于“情势变更”原则的规定，解除合同。
关于“情势变更”，在我国合同法上并未明文规定。仅在2009年最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的司法解释：（二）“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”，“情势变更”是一个法律术语，是指合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。
因此，情势变更原则的适用必须符合以下条件：1、有情势变更的事实，也就是说合同赖以存在的客观情况确实发生变化；2、情势变更为当事人不能预见；3、情势变更必须不可归责于双方当事人；4、情势变更的事实发生在合同成立后，履行完毕前；5、情势变更后，如果继续履行合同，会对当事人显失公平。同时，情势变更原则强调了情势变更与不可抗力、商业风险的不同。
同意者：从房地产新政来看，国家政策规定对于双方来说都是必须接受的，如果需要继续履行，买卖合同双方在合同中的相应条款必须相应变更。在此情况下，如果要求购房人提高首付款比例或者贷款利率，则毫无疑问，违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非买房人的合理预期。另外，房地产新政使购房人增加的负担，并不属于一般性的商业风险。如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式，比如要求购房者提高首付款比例，在不能贷款的情况下一次性付款，那就等于强制购房人单方承担政策调整带来的全部不利后果，而卖房人利益不受实质影响，甚至有所获利，这显然并不公平。因此，将房地产新政认定为情势变更，更符合法律规定，也更能体现当事人的权益平衡。
反对者：情势变更一般主要表现为影响合同履行的社会经济形势的剧变事件，而这次新政不论是首期款的提高以及利率的上涨，仅仅能视为购房者买房的一个风险。因为在2007年房产市场非常火爆的时候，贷款利率一再提高、首期款额度要求严格的前提下，几乎所有购房者仍然愿意继续履行合同，同时卖方也未能主张情势变更要求解除合同而再将房屋另售高价。所以，新政带来的仅为购房者的商业风险。若是认定为“情势变更”而解除合同，很容易让部分仅因预计房价会下跌而不愿意继续购买房屋的购房者搭顺风车，从而影响卖方的利益，从法理角度来说是不公平的。
笔者认为：对于因贷款政策变动主张情势变更解除合同的：首先、签订合约的时间必须是在2010年4月14日之前；其次、在合同中有无明确约定贷款不能获得如数通过应如何操作的条款。若有约定从约定；最后、当事人不得自行适用情势变更原则变更或解除合同，只能向法院或仲裁机构请求依法适用，而最终是否变更或解除合同并免责，取决于人民法院或仲裁机构的裁量。如何说明自己购房前后出现了不能预见的和防止的“情势变更”，并且在主观上无过错，事实上无法继续履行合同，还需进一步举证。（来自汉宇地产）
