评估个人购房财力的七大步骤：

  第一步：看现金等价物。此概念源自会计学，即评估你的现金，不应该看你的银行存款，还应看变现能力比较的各类股票、债券等。

现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金

  第二步：算资金周转。还款是持续比较长的时间，所以一定看自己的资金周转资金周转留存=平均月开支×3~5

  第三步：计算筹款能力。筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款（如典当、亲友资助）

  第四步：计算月收入。月收入=工资收入+其他收益（如股票、债券等已经准备卖出筹资金，则此收益不能计算入内）

  第五步：每月合理还款能力。合理还款能力=月收入×40%~50%

  第六步：估算银行可借款额。根据自己的每月合理还款能力和可以贷款年限和自己希望贷款年限的平衡，计算可得

  第七步：估算最大房款

  最大房款=筹款能力（首付款）+银行可借款额+公积金可贷金额。其中筹款能力 / 最大房款 >20%~30%

20%为购新房，30%为二手房

 

 

  1、所购住房应该符合申请银行的个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的购房贷款范围；

  2、在具备申请个人住房公积金贷款的资格的同时，还应具备个人住房商业性贷款的条件；

  3、申请个人住房组合贷款，个人住房公积金贷款最高为30万元。

  4、申请个人住房组合贷款中个人住房公积金贷款部分，按个人住房公积金贷款利率计算；个人住房商业性贷款部分，按个人住房商业性贷款利率计算。

 

 

  1、申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证（并随带身份证复印件）每人各1份。

  2、申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各1份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明

  3、 原产权证1份；现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房

  4、经由交易中心提供的上海市房地产买卖合同2份；

  5、 房价30％或以上预付款收据原件及复印件1份

  6、 借款申请表1份：个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份

  7、借款合同、抵押合同1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本；担保合同1份；

  8、借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号（或职工住房公积金结存单）每人各1份

  9、 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份

  10、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。（根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明；私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等）

  11、如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份

  12、已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折1份（申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必）

  13、企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房贷款的证明1份（申请企业住房基金个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不）

  一般银行会让您递交下列材料，身份证明，婚姻证明，户籍材料，收入证明及有效的交易证明材料。然后进行审批，签定借款合同，放款。

  （1）身份证明。一般来说只要提供身份证即可，护照、现役军人证也同样有效。但要注意，买卖合同上购买方的全部人员和其配偶都要提供。未成年人还未领取身份证的应提供独生子女证，非独生子女应提供出生证明。

  （2）婚姻证明。指上列人员已婚的应提供结婚证明书，已成年而未婚的应出具单身证明，离异的人士应提供离婚证（法院判决书也可）和离婚未再婚证明，丧偶的应提供配偶的死亡证明（户口簿上已注明丧偶也可）及丧偶未再婚证明。这些证明可到工作单位或街道政局开具。

  （3）收入证明。收入证明应加盖工作单位的有效公章，并写明联系人，联系电话以及单位地址以备银行核查。

  （4）另外还要提供您购买房屋的买卖合同和上家原产证的复印件以及由中介机构见证盖章的预付房款收据。

  （5）贷款涉及的费用。由于二手房交易的特殊性，银行一般会指定贷款担保公司提供服务，担保公司一般会收取手续费和担保费。另外客户还需购规定的保险，如涉及贷款公证还需交纳公证费。

  （6）贷款发放的时间。一般在收齐材料后三至五个工作日便可至银行签约。将在交易中心出他项权利证明后三至五个工作日左右发放。

  最后还要提醒大家，要注意平时各种日常费用的准时支付，如水电煤气，电话、手机等费用的拖欠均会影响个人的信用值而影响贷款审核。

  （7）冲还款掌握两个时段两种方式

  许多市民在还贷模式上选择公积金贷款和商业性贷款共同还贷，借款人可根据自己公积金缴纳情况到银行测算可以获得的贷款金额和每月还款数。假设每月公积金贷款还款1200元，商业贷款还款1000，若提取公积金为1万元，选择“余额冲贷法”，提取的公积金应先归还当月应还住房公积金贷款和商业性住房贷款本息，剩余金额7800元（10000-1200-1000）可一次性冲还住房公积金贷款本金，还清住房公积金贷款后，尚有余额时，可冲还商业性住房贷款本金。冲贷后，借款人可选择月还款额不变，缩短原还款期限方式，或还款期限不变，减少月还款额方式进行还贷。上例如果选择”逐月还款法”，每月等额还贷金额保持2200不变，提取公积金1万元按照先扣公积金贷款再扣商业性个人住房贷款的顺序每月连续扣除，余额不足时，借款人应及时将足额金额充入还款银行卡中。两种还贷法市民可依据自身实际情况来选择。

  提取还贷时间两时段要掌握：借款人9月至第二年3月底签订授权书的，第二年4月至6月份办理提取还贷划款；4月至8月底签订授权书的，9月至10月份办理提取还贷划款。申请提取还贷的地点为个人住房贷款原贷款银行；提取还贷的资金储备方式有特别要求，根据上海市公积金管理中心提取还贷的规定，提取还贷资金一律不得提现和消费，只能用于归还个人住房贷款，借款人在办理个人住房贷款的同时需申办一张金穗借记卡，签署《委托银行提取住房公积金归还个人住房贷款授权书》，委托银行每年提取住房公积金划入借款人帐户，用于归还个人住房贷款本息。另外，借款人欲变更提到还贷内容，应在规定的提取还贷时间之前向贷款银行提出申请，重新签订《授权书》。

 

 

  一、确定按揭服务公司和贷款方案

  借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。

  二、查询公积金(如需公积金贷款)

  与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。

  三、签定房屋买卖合同

  借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，各地的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。

  四、准备贷款资料，审核贷款资质

  按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估；并且由按揭服务公司进行初步审核。

  五、签贷款协议，公证，保险

  按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。

  六、办理房屋过户和抵押手续

  借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。

  七、办理房产证和抵押证明

  贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。

  八 、银行放款

  银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。

 

 

  一、房产产权证是整个房产交易的核心，业主必须清楚自己的房产证信息。例如房屋产权是否清晰，是不是抵押物业，房屋面积多大，属性是住宅、商铺、写字楼还是房改房、安居房等。如果业主对自己物业的情况不熟悉，在交易过程中会造成不必要的麻烦。

  二、业主办理过户时风险还是很大的。有些买家需要向银行贷款，而业主急于把房子卖掉，在买家申请贷款期间很快就办理了房屋产权过户。买家的申请贷款程序还没有走完，物业的产权转换就已经发生了变化，也就是说，业主在没有拿到房款的情况下，房产已经属于买家了。这样业主很有可能损失惨重。

  三、是否把钥匙放在中介公司，是让许多业主头痛的事情。如果不留下钥匙，每次中介带人来看房时，业主都要花费相当的时间和精力。如果留下钥匙，又可能因看房人次多而导致房屋有某些损害，若有家电或其它物件的话，更存在被盗风险。所以，业主如果留下钥匙的话，一定要清点屋内物件数量，并与中介达成协议，使房屋受损的程度降到最低。

  四、找较具规模、信誉较好的中介公司代理房屋交易。在达成协议后，业主、买家和中介最好签订三方协议，也就是居间合同，这也可防止不良中介公司人员从中压价。

  五、留电话号码一定要小心谨慎。最好不要留家庭电话，以防受到不必要的骚扰。

 

 

  二手房估价也是一门学问，一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员来评估。但没有专业人员在场怎么办？有关专家在此为你提供一个“土法子”，能将房产价格算出个大概，可作为开价时的一个参考。

  1.折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%；

  2.户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房(简称“三小”套型)，则扣减10%；

  3.房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一、二层是基准价，五层、六层扣减3%，七层减5%，三、四层则加3%，顶楼减5%；

  4.朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则减5%；

  5.小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5%，小区没有单独封闭，也减5%；属于重点中小学区域的房子要加15%；

  6.习惯性心理因素。该因素也会使人们对买旧房心存压力。花很多钱才买套旧房，这一因素又使房价减8%。

  最后，在以上数据的基础上，报价应为同地理位置商品房价格的60%至70%，约是当前周边房屋租金的100倍。当然这只能作为一个参考，而房屋真正的价值还需专业人士来评估。

 

 

  问：购买二手房可以申请哪几种贷款

  答：可以申请公积金贷款、个人购房商业性贷款和组合贷款三种。

  问：什么是住房公积金贷款？

  答：公积金贷款是本市各商业银行受上海市公积金管理中心委托发放的政策性个人住房贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证，而向银行申请的贷款。

  问：申请公积金贷款需要哪些条件？

  答：主要条件有：

  (1)有本市城镇常住户口；

  (2)申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月、且累计缴存住房公积金的时间不少于两年；

  (3)购房首付的金额不低于所购房价的30%；

  (4)没有尚未还清的贷款债务；

  (5)二手房贷款需要是具有产权的二手房。

  问：如何确定申请公积金贷款额度？

  答：在确定公积金贷款额度时，要同时满足以下几点：

  (1)不高于申请贷款时借款人公积金帐户缴交余额的15倍，例如，假如至申请贷款之日前，您的公积金帐户余额有5000元，则贷款额度不能超过7.5万元，需要注意的是在贷款申请获得批准之前，不可以将帐户的储存余额提取出来，否则很难申请到足额的贷款。

  (2)不高于所购房屋总价的70%，即如果房价为12万元，贷款额不能超过8.4万元。(3)公积金贷款最高额度为10万元，这是因为公积金贷款是一种政策性的贷款，在利率方面有较大的优惠，因此要对贷款额度进行限制。

  问：申请公积金贷款的最长期限是多少年？

  答：申请公积金贷款的最长年限为15年。问：申请商业性贷款要具备什么条件？

  答：购买二手房申请商业性贷款要具备的主要条件有：

  (1)有本市城镇常住户口；

  (2)购房首付的金额不低于所购房价的30%；

  (3)没有尚未还清的贷款债务；

  (4)二手房贷款需要是具有产权的二手房。

 

 

  办理二手房业务流程，具体的贷款手续和须携带的资料如下：

  买卖双方签定购房合同并支付首付款后，到个贷中心提出贷款申请。填写贷款申请表(如果您已婚，请夫妻双方一起前来)，中心工作人员经过审批通过后，由建行出具《贷款承诺书》，作为购房者办理贷款手续的依据。

  凭身份证原件领借款合同的贷款支付凭证回单，所需经过的流程为:受理柜(受理贷款申请)-保险柜(办理保险)-签约柜(签订借款合同)-公证柜(办理合同公证)-签约柜(领取贷款合同)。

在取得《贷款承诺书》并就所抵押的房屋办理保险后，即可持上述资料及《贷款承诺书》、拟用于还款的建行储蓄存折和储蓄卡或建行信用卡、保险单、与中心签定《借款合同》、《抵押合同》等有关法律性文件，并办理公证手续(如果买房者已婚，需夫妻双方一起前来)。

  如果夫妻双方或其中一方不能亲自前来签定合同，需授权委托另一方或第三方代为办理贷款相关手续。授权委托书需经公证，且受托人有转委托权。

 

 

  a、夫妻双方的身份证原件及复印件;

  b、与卖房者签定的购房合同或购房意向书原件;

  c、首付款凭证原件及复印件;

  d、婚姻状况证明:结婚证/离婚证明/未婚证明原件及复印件;

  e、户口簿原件及复印件;

  f、资信证明原件(使用个贷中心提供的标准格式)。

  由于借款人收入情况复杂，中心工作人员可要求提供相关的其他证明材料的原件及复印件，如借款人为个体经营户，则提供营业执照复印件及近三月的纳税凭证，经营场所的房屋产权证或租赁合同;如借款人为企业法定代表人、负责人或股东，则提出营业执照复印件、企业章程、近期的资产负债表和纳税凭证等;如借款申请人注明有除工资收入以外的其他收入来源的，应提交相关的证明材料。如利息收入，应提供存单、国库券等凭证;房屋租凭收入，应提供房屋产权证或租凭合同;投资收入，应提供投资证明、被投资方的分红决议及支付凭证等。

  g、银行要求的其他资料。