实务中，房地产企业有时会发生“售后租回”业务，目前，税法对于售后租回业务的处理由两种处理模式，即融资性售后租回和一般售后租回。纳税人应准确区分这两种行为，以做出正确的纳税处理。

     关于融资性售后租回的纳税处理总局公告2010年第13号有明确规定：  

1、 增值税和营业税  

根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。
　  2、 企业所得税
　　根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
    并且规定，本公告自2010年10月1日起施行。此前因与本公告规定不一致而已征的税款予以退税。
    可见，如果是融资性售后租业务，在销售环节是不用确认收入的，也不存在流转税和企业所得税。

但是纳税人一定要注意融资性售后租回的界定，根据总局公告2010年第13号规定，融资性售后回租业务，是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。

    根据上述规定，融资性售后租回必须是将开发产品销售给经批准从事融资租赁业务的企业，并签订售后租回协议，才符合条件。

最近，一房地产开发公司来电询问，该公司为盘活资金，对所开发的门面房采取了一种售后回租的促销方式，该开发商保证所购门面房的租赁期为10年，年固定收益率为6%，其财务人员咨询：此种行为中涉及的售房行为如何征税？

 

很显然。上述售后回租行为只是房地产企业的一种促销方式，销售时资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险已经转移。不符合融资性售后租回的条件，因此应该正常纳税。

所涉及的相关政策包括以下几个方面：

　　1．房地产开发商应按“销售不动产”税目缴纳营业税。《财政部、国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》（国税函〔1999〕144号）房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者，根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司应按“销售不动产”税目征收营业税。这里应予以指出的是在计征销售不动产营业税时不得扣除支付给购房者的租金。

2．同时，还应按规定交纳土地增值税和企业所得税。

　　3．投资者应缴纳营业税及个人所得税。《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函〔2006〕478号）规定，酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业——租赁业”缴纳营业税，按照财产租赁所得项目缴纳个人所得税。这里应予以明确的是对分红收入不能按“利息、股息、红利”所得纳税。

   所以,房地产公司,在按销售房地产交纳相关税收以外,还要代扣代缴营业税和个人所得税。