“凶宅”买卖中的瑕疵担保责任与缔约责任
 
◇ 李 超
 
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  【案情回放】

  2011年10月，王某通过一家房屋信息咨询中介公司的网店，得知赵某的房屋对外转让。王某向该中介公司询问了相关情况，经工作人员介绍，王某实地察看了房屋，对该房屋表示满意。数日后，王某和赵某以及中介公司签订了《房屋买卖居间合同》。后，双方正式签订《房屋买卖合同》，王某耗资数十万元购买了该房屋，并及时到产权登记部门办理了过户手续。但是，合同履行完毕后，王某从邻居处得知，该房以前的居住人刘某在该房内自杀身亡。几十万元买到了一所“凶宅”，王某无论如何也接受不了这个事实，气愤之下，以欺诈为由一纸诉状将赵某推上了被告席，请求撤销涉案《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖合同》，并赔偿相关损失。被告赵某则辩称，不知道该房屋内发生过有人非正常死亡的事实，并且认为该事件并不影响原告对该房屋的使用。

  本案在审理过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：双方确认涉案《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖合同》有效，但由被告赵某给付原告王某经济补偿金6万元。

  【不同观点】

  一种观点认为：购买的房屋如果曾经发生过“非正常死亡”等非质量性瑕疵，购房后得知情况，要求撤销合同是合乎情理的。根据我国法律规定，民事活动应当尊重社会公德，不得有悖公序良俗。如果购房者事后得知购买的房屋有非质量瑕疵，可以根据上述法律规定提起诉讼，或依据合同法中关于合同撤销的规定，主张对方隐瞒真实情况构成欺诈，要求撤销双方签订的合同。这种诉讼请求是有可能获得法院支持的。

  另一种观点认为，就房屋交易市场通常交易观念而言，屋内是否发生过“非正常死亡”事件，属于房屋交易的重要信息，如果购房者获悉“凶宅”的有关情况，往往会心生畏惧而无购买意愿，这对于房屋的交易价值影响是很大的。从物的“交易价值”受影响出发，所谓的物的瑕疵，应当包含存在于物上的所有缺点，自然也应当包括物的交易价值的贬损，出卖人应当承担物的瑕疵担保责任。

  主审法官认为，从民间习俗上看，购买的房屋如果曾经发生过“非正常死亡”、“有过令人厌恶的用途”等非质量性瑕疵，那么这套房屋就很难被人轻易接受。但就合同而言，转让房屋是双方真实的意思表示，原、被告双方在签订合同前并未就诉争房屋内有无非正常死亡事件达成任何承诺，在所签的居间合同中未约定非正常死亡事件的披露义务条款，现行法律也未规定房屋买卖中的“非正常死亡事件”的相关信息属于出卖人应尽的告知义务。而将其简单地归入社会公德、公序良俗也显然不恰当。所以买房人购房后得知情况，请求赔偿的诉求是合乎情理的，但在法律上却不容易得到支持。

  法官建议购房者，在签订房屋买卖合同时，可以要求卖房者保证房屋不存在非质量瑕疵的情况，并约定，如果隐瞒事实，购房者可随时解除合同并追究卖方违约责任。

  【法官回应】

  “凶宅”的出卖人应当承担物的瑕疵担保责任

  一、“凶宅”是否构成物的瑕疵？

  据人们的一般认知，“凶宅”系指曾发生过凶杀、自杀、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或场所。就房屋市场的交易观念而言，如果一处房产内发生过非自然死亡事件，一般都会给购房者带来内心的恐惧，从而影响购房意愿。在交易上，由于受一般观念的影响，房屋的价值会大打折扣，甚至会出现无人问津的情况。

  既然“凶宅”对房屋交易价值影响巨大，“凶宅”可否构成物的瑕疵，由出卖人承担物的瑕疵担保责任呢？这里，首先需要明确物的瑕疵的概念。按照学理上的一般认识，物的瑕疵是指出卖人所交付的标的物在品质上不符合合同约定或者法律规定的标准，抑或是不符合交易上的习惯，致使该标的物的用途和价值降低或丧失。在房屋买卖合同中，作为标的物的房屋如果发生过非自然死亡的情事，对于房屋用途上不会产生影响，但在成交价格上却是明显降低的。

  我国合同法对于物的瑕疵没有做出类型化的区分，其第一百五十三条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”我国合同法对物的瑕疵的概念上的关注点在于“质量”，而质量一词，据字面理解，是指事物、产品或工作的优劣程度和数量，并不关乎事物本身的价值。这一规定甚至可以称之为关于“物的质量瑕疵担保责任”的规定，而如此诠释物的瑕疵这一概念，过于狭隘。

  我国台湾地区“民法”即明确了物的瑕疵的类型，第三百五十四条规定，物的出卖人对于买受人应担保其物“无灭失或减少其价值之瑕疵，亦无灭失或减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵”，“但减少之程度，无关重要者，不得视为瑕疵”，“出卖人并应担保其物于危险移转时，具有其所保证之品质”。这一规定为物的瑕疵确立了三种类型：价值瑕疵、效用瑕疵、品质瑕疵。效用瑕疵和品质瑕疵不难理解，价值瑕疵是指对于标的物的交换价值，出卖人应当保证没有灭失或减少其价值的瑕疵，换句话说，对于可能使受让人降低交易价格的物的某些特殊情况属于价值瑕疵，出让人出售时应当向受让人说明这些情况，否则将承担瑕疵担保责任。例如，出售的食物腐化变质，即属于丧失价值的情形，而出售的食物仅仅是外包装出现破损，则存在的只是减少价值的情形，但这两种情形都属于存在物的价值瑕疵。当然，无论是食物变质还是食物包装破损，也都属于物的质量瑕疵。回到本案中，买卖合同的标的物如果是“凶宅”，无疑它的交易价值会大为降低，成交的可能性也会降低，房屋中发生的“非正常死亡”的事实当然会构成物的价值瑕疵。但从房屋质量上而言，是否为“凶宅”并不影响其使用价值，就是说即便是“凶宅”，其效用上也未发生变化。

  很明显，在学理上物的瑕疵可以扩展到价值瑕疵层面，而从法律条文规定上看物的瑕疵被局限在质量瑕疵之内。但从法律适用角度，笔者认为，应当将物的瑕疵担保责任中的“物的瑕疵”作扩大解释，理由如下：一是符合诚实信用原则。卖房人隐瞒“凶宅”的有关情况，目的是为了及时将房屋售出并卖得好价钱，这显然有悖交易诚信。二是物的交易价值为合同缔约方所关注。对于买受人来说，关注的是购买的东西“是不是值这个价”，对于出让人来说，关注的是卖出的东西“价格上是不是合理”。既然双方都关注物的交易价值，出让人自然有保证所售之物在价值上不应有瑕疵的义务。三是若是物的瑕疵仅仅限定在质量瑕疵或者说使用价值上，那如果买受人所购之物是为了再行售卖，其利益又如何保障？在本案中，假设原告买房目的并非用于自住而是用于投资，在未知情的情况下买入“凶宅”，待出售时“凶宅”之事已被周知，岂不遭受重大损失，而这一损失又是由于前手隐瞒真相所致。瑕疵担保责任制度的价值就在于平衡买卖双方的利益，保证交易的公平性。一方面，当物存在瑕疵之时，授以买受人以救济渠道；另一方面，规定买受人提出物的瑕疵的异议期，促进已完成的交易的安定性。

  瑕疵担保责任是一种无过错责任，其构成不以出卖人主观上有过错为条件，只要出卖人交付的标的物存在瑕疵，出卖人即应依法承担瑕疵担保责任。本案被告即使事先对房屋内发生的特殊事件并不知情，也应承担降低价款、赔偿损失、解除合同等法律责任。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条的规定，如果本案原告在购买房屋时已经获知或应当获知房屋系所谓“凶宅”，主张被告承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。

  二、出售“凶宅”是否构成欺诈？

  另有意见认为，可以通过认定卖房人故意隐瞒房屋有关真实情况构成欺诈，来保障购房人的合理利益。欺诈一经确认，本案原告可以通过撤销房屋买卖合同来维护自己的权益，被告所承担的是缔约过失责任。

  一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意思表示的，可以认定为欺诈。通说认为，欺诈的构成须以欺诈人有欺诈之故意为前提。所谓的欺诈故意，可以理解为有使对方限于错误认识的故意和使对方因此做出错误意思表示的故意。本案中，买房人原告若想证明卖房人被告构成欺诈，需证明如下问题：其一，被告有故意隐瞒的行为，其目的是为了获取更为高额的价款；其二，由于被告的隐瞒行为，造成原告误认为房屋无瑕疵而买入。换言之，原告需要证明被告在缔约过程中存在过错，并且是违反法律以及诚实信用原则的过错，这种过错足以违反交易上要求的诚信。

  对于买房人来说，其证明责任是否过于苛刻呢？按照一般的房屋买卖格式合同，显然并不包含“凶宅”条款，又怎么断定这种情况违反了“交易上要求的诚信”呢？本案的被告也抗辩，对房屋内发生“非正常死亡”事件并不知情，倘若在某些情况下果真如此，比如被告所有的“凶宅”也是通过二手房交易方式取得而并不了解其中实情，这种情况下并不构成欺诈，原告也就无法向其主张缔约责任。从对购房人权益保护的周全性而言，主张缔约过失责任显然不及主张物的瑕疵担保责任。缔约过失责任的赔偿范围为“由此产生的费用和给相对人造成的实际损失”，大多为信赖利益的损失。此外，原告如果通过证明对方欺诈来维权，则能否行使减价权也是个值得研究的问题。减价责任一般来说是一种违约责任，很难在主张缔约过失责任中行使。如果买房人仅仅是有减少价款的需求而不要求退房，此时主张欺诈成立则只能带来合同的撤销，而无法将减价作为救济手段。

  总之，对于维护合同的公平与追求诚信价值而言，此类案件的处理适用物的瑕疵担保责任制度显然比适用缔约过失责任制度更为妥当。

  （作者单位：天津市高级人民法院）