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出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2010/12/28 11:17:00 |
政策净化房地产评估市场
评估是房地产交易的重要一环。
房地产评估制度是房地产法确立的基本制度之一。2004年随着行政许可法的实施，房地产估价师、房地产资质认证业务，均列在了国家行政许可的范围，这从根本上建立了估价行政许可制度。随后建立了法律体系以及技术标准，如颁布了房地产估价规范、拆迁估价的指引及指导等法规。国内的房地产评估业基本上从法律的角度确立了合法地位和行业标准。2005年12月1日开始施行的《房地产估价机构管理办法》使评估业务的发展更趋成熟。
随着评估业的发展，估价师队伍也呈几何级数增长，从1994年的243人，上升到现在的20000~30000人，估价机构目前有2000~3000家。业务范围从当初对契税的评估发展到抵押、拆迁、司法仲裁、拍卖处置、资本市场等业务，房地产估价市场的发展速度非常快。
但在这样一个经过十几年快速发展的市场，却存在着高风险性。即不规范的交易行为时常扰乱市场已经建立起的交易规则。
在业内有十几年房地产评估工作经历的北京仁达房地产评估有限公司总经理闫旭东，为完成公司所承接的房地产评估业务经常行走在国内一些较大的城市，并对一些房地产评估公司的非市场化操作行为有所了解。他举例说，市场的惨烈竞争导致一家知名房地产评估机构靠卖章获取利润，某城市的两家公司同时挂靠上了这家公司，结果出现了当事人双方找到同一个机构的两个办事处。同一标的物、同一估价目的、同一估价基准日、同一个公司评估，但评估结果一个是4万元，一个是20万元，相差近5倍，原因就是迎合客户的需要。
闫旭东指出，一些公司的虚假报价、打折、回扣等行为一方面影响了房地产评估业的公信力，导致盈利下降；另一方面银行乃至国家将背负巨大的资金风险。
“比如拆迁评估，2000年时的评估费用是1.5%，而现在是0.5%，是以前的13。同时，我们的公信力也存在一定程度的打折。”闫旭东说。
闫旭东所指的非市场化操作手法是指交易中，委托方往往希望估价师按其意愿调整标的物价格，以获得较高的利润或银行贷款。一些估价机构为了抓住业务，往往按其要求办理。如500万元的价值，往往可以评出1000万元的贷款。而佣金也是按照评估金额收取，因此双方均得利。按照国家标准，评估总价超过人民币100万元，评估收费按评估总价1‰收取。
“市场情况就是如此。对于专业的评估公司来说，评估报告中除了物业的评估价格之外，还应对物业的风险性进行评价，但这样的报告在国内的同行中很少看到，多是高估价行为。”第一太平戴维斯物业顾问有限公司助理董事胡建明说。
而香港测量师协会曾对房地产评估下的定义是市场上能够承受的最高价格。所以，所评物业的价格应是市场上能够承受的最高价格。通过评估服务获取一定的佣金收入。
利益驱使
在不规范的交易过程中，一方面房地产评估公司获取了利益，另一方面委托人多贷了款，银行部门将背负巨大的资金风险。面对这样的风险，银行是否不知？
胡建明认为，我国有三个主管部门的评估机构，一是建设部为主的房地产评估机构，二是国土资源部所属以土地评估为主的评估机构，三是国资局所属的资产评估机构。三个不同属性的评估机构，对同一不动产的评估，会得出三个不同的价值。胡建明认为这不是事件本身导致的结果，国内房地产贷款程序是其主要原因。
从业务对象来看，国内评估公司接待的客户是业主或是企业，但其终端客户却是银行。据闫旭东介绍，目前国内的房地产评估机构80%的业务都是房地产抵押，委托人可能是房地产商、公司或个人，但最终使用报告的客户是银行。为了尽可能地得到业务，评估公司业务之外的活动就是银行“公关”。
从关系链条来分析，国内购房者在购买住宅时，通常会与开发商定好预付比例及贷款金额（一般是首付20%，8成贷款），再由开发商指定贷款银行。贷款过程中，银行为了规避贷款风险，会要求购房者委托评估公司对物业进行评估，而选择范围通常是由银行指定的几家评估公司。有时，银行方面的某些言语也会引导购房者的委托方向。另外，银行贷给大型企业贷款时，也需要评估公司的一纸估价分析表，评估企业通过回扣满足企业多贷款的需求。胡建明介绍说，国内房地产贷款评估业务，从某种意义上来说是银行决定着评估公司的业务量。为了进入银行的备选评估机构名单，一些评估机构不惜采用一些不规范的操作手段。又由于银行的名单中不只一家评估公司，某些评估机构通常会“公关”银行的相关人士以获得相对较多的业务量。
事实上，评估公司的存在是为了给出公正的价格，为贷款行为提供参考。银行为了减少贷款风险，应委托独立的评估公司对物业进行评估，再根据评估公司的意见来分析贷款的风险及贷款额度。
在香港，购房者把物业的相关资料交给银行后，银行会把评估业务交由2~3家评估机构进行初步评估。为了有效规避风险，银行通常在考虑评估质量的基础上偏向保守的评估结果。哪个评估公司的评估结果比较保守，贷款员就会把业务交给该评估公司办理。银行在接纳评估公司的意见后才决定贷款额度，评估公司是中立的。并且个人也可以不通过银行而自主选择评估公司去获得贷款。对于其他业务尤其是价值量大的物业，为了避免评估机构抬高或压低物业价格的现象，银行会聘请两家评估公司对物业分别进行评估，然后由双方对各自的评估结果进行辨证。
“国内的很多情况则恰恰相反。”胡建明说，“由于是委托给银行指定的评估公司，委托企业和评估公司钻了空子。”
业内人士认为，银行部分内部人士也脱不了干系。由于收受了房地产评估公司的回扣，一些银行不顾市场风险，完全按照指定评估公司的估价进行放贷，因此在运作过程中，本身值500万元的物业，放贷1000万元；规避市场价，按照建造成本高估价；企业抵押土地、房产或物业中的某一层，银行也会放贷。“一个省级的银行部门曾公开发文件要求抽取房地产评估中介服务费。”闫旭东说。通过利益关系运作市场，对于银行来说的确存在着高风险，如前所述，几百万元的风险随时都有可能由银行来背负。
“这说明业内监管机制还不健全，还没有建立完善的责任认定和追究承担制度。现在各地行业协会普遍建立了评估技术专家鉴定委员会，这是一个很好的约束机制。”闫旭东说。
市场决定交易
在业内人士看来，除了银行的风险外，评估公司自身也会丧失公信力。评估公司是独立的第三方公司，不能依附于任何企业。但现在的问题是，很多客户选择某某公司不是冲着公信力或品牌，而是为了多贷款，这也反映出企业的公信力在下降。
“为了客户要求而变动价格是没意义的，特别是在买卖交易时，不是说评估公司把价格评高，买方就可以接受。”戴德梁行估价及顾问服务有限公司副总经理叶子华说。
戴德梁行从香港进入内地，在评定标的物价格时，一方面考查市场因素，另一方面也要考查购买方现金流的承受能力，从而决定购买方是否可以购买。
在交易过程中，他们也曾遇到卖方要求提高标的物价格的项目。“一般情况下我们会给客户进行解释，评高一点并不代表能卖高，买家自己会计算，并且从国际交易行为来看，买方必定会在卖方提供的价格上打折扣。”叶子华说，“当客户希望获得更多的贷款时，问题比较棘手。好在我们的客户多是国外的银行机构，客户也明白国外银行有较严谨的风险管理，对评估报告的准确性及公正性有较强的要求，往往要求评估师对报告内容作详细的剖析。”
戴德梁行等国外评估机构的坚持原则赢得了自己的客户。这些客户在闫旭东看来均是实力客户，作为北京市技术专家委员会和房屋拆迁评估鉴定委员会主任的他明白，国内的房地产评估企业再不按规则出牌将失去市场，而品牌公司的进入正在规范国内的房地产评估市场。
“狼来了并不可怕，相反带来了行业上的进步，提升了整个行业的盈利能力。我们希望市场有力量，通过这些力量对市场的现状能够有所改变。”谈到国外竞争对手，闫旭东表示，“世邦魏理仕或是仲量联行等国际品牌的进入与我们是良性的竞争。他们对客户进行了品牌概念和规范操作手法的灌输，实际上促进了国内评估企业品牌化的进程，客户也会从注意国外品牌转而注意国内品牌。”
政策逐步规范
继《房地产估价机构管理办法》后，今年1月，由建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委会联合发布了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），规定房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。
房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。
房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。在执行过程中，商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。
据了解，《通知》的发布，加上此前发布的《房地产估价机构管理办法》，相信国内房地产抵押估价业务将越来越规范。
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