■新闻观察
2010年，随着国家房贷新政、各地限购令陆续颁布，各地房地产市场受到直接冲击。商品房销售合同，特别是“一房多证”类高档住房销售违约纠纷成批出现，引起了审判机关的注意。
据南海法院统计，房产新政实施后，该院受理的因信贷政策变化引起的纠纷61件，多以成批次出现为主。起诉理由主要分为开发商不返还定金和购房者因无法获取贷款违约两种情形，有时两种情形在同一案件中并存。
法官在审理实践中发现，近期房产新政频繁出台，对房地产案件产生的最大影响在于：一是购房者因无法获取贷款要求解除合同。银行收紧贷款政策，对购房贷款采取更高的限制要求，导致第二套房以上购买者不能获取贷款，购房者遂以此理由要求解除合同，特别是在“一房多证”的高档商品房销售合同中最容易出现上述纠纷。二是房产商提前埋伏旱涝保收条款引发纠纷。在银行日益缩贷的情况下，房产商为防止购房者因无法取得贷款而单方面解除合同，往往以附加合同的形式约定“如不能向银行贷款，则以其他方式支付余款”的条款，若发生上述情况，房产商则以这些条款为由拒绝解除合同。
对于上述情形，有观点认为，由于双方已明确约定上述条款，故购房者不得因贷款政策的变动而解除合同。但房屋买卖合同涉及的标的额较大，一般情况下，购房者正是因为不能拿出巨额的购房款才进行贷款，但贷款政策变动导致其陷于资金紧张的窘局而不能支付购房款。
对此，法官是否适用情势变更的原则限制上述条款的适用，必须结合个案案情来判断。比如在现实中也存在一些购房者本身不是资金不足，而是借用贷款政策的变动来满足自己解除合同的不合理利益，这在审判实践中很难厘清，从而成为一个审判难点。
