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民事案例  
房屋拆迁安置补偿纠纷广东司法判例58例
出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2012-04-04 16:28:27

  以下判例由深圳陈鑫律师汇编整理

房屋拆迁安置补偿纠纷

广东司法判例58

 

 

1、佛山市三水区白坭镇周村村委会莘村村民小组与郭琼芳房屋拆迁纠纷案

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2006)佛中法民五终字第111

  上诉人(原审被告)佛山市三水区白坭镇周村村委会莘村村民小组(以下简称“莘村村民小组”),住所地佛山市三水区白坭镇周村村委会莘村。
  负责人谭锦超,该村民小组组长。
  委托代理人谢凯,广东浩淼律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告)郭琼芳,女,1951711日出生,汉族,住佛山市三水区白坭镇周村村委会莘村。
  委托代理人韩仲尧,男,1936615日出生,汉族,住佛山市三水区西南红卫路十号。
  上诉人莘村村民小组与被上诉人郭琼芳因房屋拆迁纠纷一案,不服佛山市三水区人民法院(2005)三法民壹初字第1082号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理,现己审理终结。
  原审判决认定:被告莘村村民小组在20036月因建农民公寓将原告郭琼芳经营的会宾楼饮食店拆除,被告最初决定给予拆迁补偿款八万元,并实际给付了四万元。但随后原告提出要求被告建两个约80方的铺位租给原告开办饮食店,并放弃余下的补偿款四万元。被告又予以同意,并于200386日与原告签订了《补偿协议书》。但被告至今没有履行建造铺位并出租给原告使用的义务。
  原审判决认为:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同受法律保护。原、被告两次签订的拆迁补偿合同均合法有效,双方应当切实履行。被告逾期没有履行约定的义务,依法应当承担相应的民事责任。被告先后向原告承诺过两种拆迁补偿方案,后一方案是前一方案替代履行方式。被告迟迟没有履行后一方案,在合理期间内也无法继续履行,原告请求按前一方案履行,合法有理,予以支持。原告放弃请求被告赔偿因迟延履行给其造成的损失,属于对自己民事权利的自由处分,依法予以准许。被告辩称双方在《补偿协议书》中约定的“日后待本村铺位建成”是“拨出两个铺位给原告”的合同履行的条件,但被告现在还没有建成铺位,应视为合同履行的条件还没有成就,故被告的行为不构成违约。由于该铺位在签订合同之时尚不存在,故“建”是“租”的必要前提和应有含义,同属合同履行的内容,而不是合同履行的条件。原、被告对于合同履行的期限没有约定,被告依法应当在合同签订后的合理期间内履行。被告的上述辩解无理,法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十一条的规定,判决如下:被告佛山市三水区白坭镇周村村委会莘村村民小组须于判决生效之日起十日内给付原告郭琼芳补偿款40000元。逾期给付的,则按中国人民银行同期同类贷款利率,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2610元,由被告负担。
  宣判后,上诉人莘村村民小组不服,向本院提起上诉称:一、上诉人与被上诉人因拆除被上诉人经营的会宾楼已在2003826日经双方协议,补偿被上诉人拆迁补偿款4万元。当时还有佛山市三水区白坭镇周村村民委员会作为证明单位盖章证明确认。现在被上诉人串通上诉人的部分前村民代表,出具所谓《补充证实材料》,是在损害上诉人集体利益。二、2003826日,上诉人、被上诉人双方鉴定《协议书》,被上诉人尚欠其补偿款4万元。被上诉人具状时间在2005928日,时隔二年一个月有余,已超过了诉讼时效。被上诉人也应承担败诉的法律后果。三、被上诉人起诉的诉讼标的是7万元,向一审法院缴纳案件诉讼费2610元,一审法院判决只支持她4万元补偿款的诉讼请求,诉讼费2610元也应该合理分担,而不可能由上诉人全部负担。综上所述,上诉人恳请二审法院依法纠错,判令:1、撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求;2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。
  被上诉人郭琼芳答辩称:上诉人应补偿被上诉人的损失。按照《协议书》上诉人是完全违约的,被上诉人也有些失误,但过错方主要是上诉人,故补偿被上诉人的损失是上诉人应负的主要违约责任。被上诉人要求上诉人赔偿3万元已是最低的要求(即赔偿被上诉人因没有铺位开办饮食业而无收入的生活费5000元,以及“会宾楼”设备用具损失费25000)
  二审期间,上诉人莘村村民小组、被上诉人郭琼芳均没有提交证据。
  经审查,本院对原审判决认定的事实予以确认。
  本院认为,上诉人莘村村民小组与被上诉人郭琼芳之间签订的拆迁补偿合同合法有效,双方应当按照合同的约定履行义务。因上诉人建两个约80方的铺位租给被上诉人开办饮食店的方案在合理期限内无法履行,原审判决准许被上诉人按前一方案履行,即按上诉人补偿被上诉人4万元的方案履行处理正确,本院予以支持。上诉人上诉认为被上诉人的诉讼请求已超过两年诉讼时效的规定,因上诉人与被上诉人对于合同履行的期限没有约定,故被上诉人的诉讼请求没有超过两年诉讼时效。至于一审案件受理费的分担问题,原审判决计算错误,应予以纠正。综上,原审判决除案件受理费分担计算错误应予纠正外,实体审理认定事实清楚,适用法律正确,应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  一审案件受理费2610元,由上诉人佛山市三水区白坭镇周村村委会莘村村民小组负担1490元、被上诉人郭琼芳负担1120元。二审案件受理费2610元,由上诉人佛山市三水区白坭镇周村村委会莘村村民小组负担。被上诉人郭琼芳已预交一审案件受理费,上诉人佛山市三水区白坭镇周村村委会莘村村民小组负担的1490元在支付补偿款时迳付郭琼芳,法院不另收退。
  本判决为终审判决。

 

2、麦景辉与佛山市南海区桂城街道办事处、佛山市南海正平房地产评估所有限公司房屋拆迁、补偿、安置纠纷案

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2006)佛中法民五终字第130

上诉人(原审原告)麦景辉,男,195123日出生,汉族,住佛山市南海区平洲太平路14号。
  委托代理人郑东,系北京市建元律师事务所广州分所律师。
  委托代理人刘运全,系北京市建元律师事务所广州分所律师。
  被上诉人(原审被告)佛山市南海区桂城街道办事处,住所地佛山市南海区桂城街道办事处。
  法定代表人李志伦,主任。
  委托代理人柳军,系广东平洲律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告)佛山市南海正平房地产评估所有限公司,住所地佛山市南海区桂城南海大道南70号二楼。
  法定代表人冯世荣,经理。
  委托代理人饶海新,系广东中信致诚律师事务所律师。
  上诉人麦景辉与被上诉人佛山市南海区桂城街道办事处(以下简称“桂城街道办”)、佛山市南海正平房地产评估所有限公司(以下简称“正平评估所”)因房屋拆迁、补偿、安置纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院(2005)南民三初字第326号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院认定:位于佛山市南海区平洲太平路14号的房屋属麦景辉、麦景全、莫永共有。该房屋的南府国用字(90)010561号国有土地使用证载:土地使用者麦景辉、麦景全、莫永,土地使用面积92.56平方米,用途为住宅;粤房字第2017521号房屋所有权证载:所有权人麦景辉,所有权人占有份额三分之一,建筑面积263.45平方米,住宅263.45平方米,房屋共有人麦景全、莫永,各占有份额三分之一。在原南海市平洲区办事处的委托下,被告正平评估所对麦景辉的上述房屋进行了评估。2002918日,被告正平评估所出具了《房地产评估报告书》,内容是:所有权人麦景辉、麦景全、莫永,使用土地面积92.56㎡,结构层数混合三层,评估部位全部,评估建筑面积26345㎡,装修成新度普通装修,使用性质住宅,评估目的拆迁补偿,估价方法成本法,评估后的综合价值是165388元。
  20021231日,佛山市南海区国土资源局(原南海市国土资源局,以下简称国土局)作出南国拆裁字(2002)08号《南海市国土资源局房屋拆迁裁决书》,要求麦景辉必须在接到裁决书之日起20日内,迁出被拆迁房屋,并把被拆迁房屋交给平洲街道办实施拆除。200358日,南海区人民法院发出(2003)南行执字第1182号《公告》,责令麦景辉及其家属等人员自本公告发出之日起五日内自行从上述房屋及其附属物迁出,逾期,将依法强制执行。
  2003516日,麦景辉的代理人黄宝棠与原平洲街道办签订了《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》,双方约定:麦景辉与麦景全、莫永在拆迁范围内共有土地一宗,面积92.56平方米,按每平方米500元补偿,共计征地补偿款46280元,因原告占有三分之一的使用权,平洲街道办须支付给原告征地补偿款15426.67元;平洲街道办征用麦景辉住宅用地只给予作价补偿,一律不予回迁用地安置;麦景辉与麦景全、莫永在拆迁范围内共有混合结构房屋一间,建筑面积263.45平方米,其中有房产证的有263.45平方米;被拆迁的房屋按法定评估机构评定的评估价补偿,因麦景辉只占被拆迁房屋的三分之一物权,平洲街道办须支付麦景辉建筑物拆迁补偿款45766.67元;水、电、有线电视、电话等核定搬迁费补偿总额为2406.9元;麦景辉不入住平洲街道办指定的商品房楼盘,自行解决安置住房,平洲街道办一次性给予原告自找居屋奖励金10000元,以后麦景辉不得以任何理由再要求拆迁安置;麦景辉按期拆迁的,平洲街道办须支付原告按期拆迁奖励金3000元;平洲街道办给予麦景辉3个月临迁期安置补助金每月每户500元,合计1500元;上述各项补偿、奖励款合共78100.24元,平洲街道办在被拆迁房清拆完毕后15个工作日内一次性将各项补偿、奖励款合共7810024元付清给麦景辉;麦景辉在拆迁范围内的建筑物必须在2003519日前自行全部搬迁完毕,逾期不搬迁的,视作放弃处理,平洲街道办交由有关部门强行拆除。
  2003516日,原平洲街道办支付麦景辉补偿款57322元;同年522日,又支付麦景辉补偿款20778.24元,两项合计7810024元,均存入麦景辉的帐户中。
  另查明,20031月,南海市撤市设区,并入佛山市。20051月,佛山市南海区部分镇(街道)行政区域调整,撤销桂城、平洲街道办事处,合并设置桂城街道办事处。
  原审法院认为:原平洲街道办与麦景辉于2003516日签订的《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》,是基于公共利益目的,双方当事人意思表示真实,合同内容没有违反法律或行政法规的强制性规定,也不存在法律规定的无效事由,故该协议合法有效,具有法律约束力。麦景辉称其受到对方胁迫,在迫于外部压力的情况下才签订协议,没有事实和法律依据;且即使麦景辉是因外部压力而签订了协议,其也应当在知道或者应当知道存在撤销事由之日起一年内即2004516日之前行使撤销权,故麦景辉请求确认原平洲街道办与其签订的《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》无效的主张,理据不充分,法院不予支持;麦景辉主张两被告对被拆房屋一楼的商铺按市场参考价补偿原告拆迁款的请求,法院也不予支持。被告正平评估所所出具的《房地产评估报告书》是麦景辉与原平洲街道办签订拆迁协议的参照标准,是否以该评估结果来进行补偿依据双方的意愿,双方可以接受,也可以不接受。麦景辉在接受了该评估结果并在此基础上签订了拆迁协议后对《房地产评估报告书》提出异议的行为违背了诚实信用原则;且《房地产评估报告书》只是双方签订协议的参考,麦景辉认为评估程序和方法违法,没有依据,故麦景辉认为《房地产评估报告书》评估程序和方法违法并请求确认该评估无效的主张,法院不予支持;麦景辉请求被告桂城街道办与其充分协商后共同确定由另外的法定评估机构对麦景辉被拆房屋6171平方米的住宅按市场比较法进行重新评估,并按重新评估价对原告进行补偿的主张,理据不充分,法院不予支持。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定,拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。麦景辉可以选其中之一进行补偿。案件中,麦景辉已选择了货币补偿,依法就不能再选择产权调换。故麦景辉要求被告桂城街道办以区位接近、面积相当的商铺与拆迁房屋进行产权调换的请求,理据不充分,法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条、《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条的规定,判决如下:驳回原告麦景辉的诉讼请求。案件受理费5212(原告麦景辉已预交),由原告麦景辉负担。
  上诉人麦景辉不服原审判决,向本院提起上诉称:一、一审法院认定事实不清、适用法律法规错误,《拆迁补偿协议书》(下称《协议书》)及对房屋的评估明显违反了法律法规的强制性规定,《协议书》及评估明显无效,敬请二审法院依法撤销一审判决。被上诉人正平评估所的评估人员无评估资格,评估程序和方法严重违法,评估报告不符合国家标准,《协议书》以违法评估的补偿标准强加给上诉人违反了法律法规的强制性规定,《协议书》及评估均属无效。
  二、两被上诉人强行将上诉人的商铺认定为住宅,一审法院对两被上诉人将商铺作住宅进行补偿而对上诉人造成的损失却只字不提,将上诉人在一审中的第三个诉求束之高阁,敬请二审法院对此予以纠正。
  三、上诉人请求对商铺在结清差价的基础上进行产权调换合理合法,一审法院却任意解释法律、不予支持。《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条规定“实行房屋产权调换应结清产权调换的差价”,而《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条是任意性条款、并没有禁止货币补偿和产权调换相结合的方式,况且《广东省城市房屋拆迁管理规定(修正)》第十二条及《佛山市区房屋拆迁管理规定》第三十四条均明确规定,房屋拆迁补偿实行产权调换、作价补偿、或者产权调换和作价补偿相结合的形式。可见,上诉人要求拆迁补偿采取作价补偿和产权调换相结合是有法律依据的,一审法院不予支持明显错误。
  四、被上诉人正平评估所对其违法评估而对上诉人所造成的经济损失依法应承担相应的法律责任,一审法院却以“评估只是参考”而让其轻松脱逃,敬请二审法院予以纠正。基于上述原由,在评估无效的情况下,上诉人要求被上诉人桂城街道办应与上诉人充分协商后共同确定由另外的法定评估机构对被拆房屋的住宅部份进行重新评估、并对上诉人的商铺按市场参考价进行补偿合法合理。
  五、上诉人提起民事诉讼合法合理,起诉资格法律依据充分。本案是仅就房屋补偿、安置等问题依法提起的民事诉讼,《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条规定,“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。”上诉人提起民事诉讼合法合理,法院依法受理依据充足。
  六、上诉人的诉求没有超过诉讼时效。首先,《协议书》于2003516日签订,上诉人于2005430日向南海区人民法院提交了民事诉状及证据材料,且法院当即予以签收,显然没有超过两年的诉讼时效。其次,虽然《评估报告书》是于2002918日作出的,但两被上诉人一直没有送达给上诉人,诉讼时效无从起算。依据《民法通则》第一百四十条的规定,“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。”由于上诉人一直在“提出要求”、一直对评估结果提出异议,诉讼时效一直是处于中断状态,诉讼时效仍然无从起算。综上所述,请求二审法院:1、撤销一审判决;2、依法改判、支持上诉人在一审诉讼中的各项诉讼请求;3、由两被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。
  被上诉人桂城街道办答辩称:一、被上诉人正平评估所作出的《评估报告书》合法有效。首先,被上诉人正平评估所是具备房地产评估资质的专业评估机构,对上诉人被拆房屋的评估是依法进行的,上诉人认为评估人员不具资格,评估的程序和方法违法,评估报告不符合国家标准不能成立。其次,根据民事诉讼证据规则,评估结果被已发生法律效力的南国拆裁字(2002)08号《佛山市南海区国土资源局房屋拆迁裁决书》采纳并确认,同时,该裁决书也被佛山市南海区人民法院作为强制执行的依据发出《执行通知书》及《公告》进行强制执行,即佛山市南海区人民法院作为国家的审判机关也确认了《佛山市南海区国土资源局房屋拆迁裁决书》的法律效力。若上诉人认为其有相反的证据和法律依据足以推翻,亦应另循司法程序首先否定已经生效的法律文书,上诉人在本案中要求法院直接否定仲裁机构的生效裁决及法院本身已经发生效力的《执行通知书》及《公告》毫无根据。
  二、上诉人请求对已被确权为住宅的房屋一楼作为商铺进行补偿实属无理,依法应不予支持。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定 :“国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划和确定的用途使用土地。”第十二条规定:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。”上述规定属于强制性规定,改变土地的用途必须办理变更登记手续。被上诉人桂城街道办不能因上诉人违法使用土地而违法进行评估和补偿。
  三、上诉人和被上诉人桂城街道办签订的《拆迁补偿协议书》合理合法。20021231日,经南海市国土资源局裁决确认的评估结果后,上诉人没有提出异议,并在接受该评估结果的情况下,上诉人与被上诉人自愿签订了《拆迁补偿协议书》,这体现了双方的真实意思表示,符合自愿公平原则,合同的内容没有违反法律或行政法规的强制性规定,因此,合法有效。上诉人认为受到强大的压力才被迫、无奈签订的《拆迁补偿协议书》,此种情形属于《合同法》第五十四条规定的:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的情形,即上诉人可以行使撤销权的情形。《合同法》第五十五条规定:有下列情形之一的,撤销权消灭:()具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。本案中,上诉人应在2004514日前行使撤销权,但上诉人于200558日才提起诉讼,其请求明显不受法律保护。
  四、上诉人主张《评估报告书》无效,从诉讼时效的角度来讲因已超过诉讼时效而不受法律保护。《评估报告书》早在2002918日已做出,20021231日为南海区国土资源局裁决确认,直到上诉人于200558日起诉提出异议,已明显超过二年的诉讼时效,上诉人声称一直在“提出要求”一直对评估报告提出异议,诉讼时效一直处于中断状态,对此,上诉人并无提供任何证据支持其主张。因此,上诉人主张《评估报告书》无效,从诉讼时效的角度来看,因超过诉讼时效而不受法律保护。
  五、一审法院对上诉人支付差价和产权调换的请求不予支持是正确的。上诉人请求支付差价和产权调换的理由是:被拆房屋一楼是商铺和评估无效。对这一问题,被上诉人桂城街道办已在上面做了详尽的陈述,被拆房屋一楼是住宅而不是商铺,评估结果合法有效,被上诉人已经依法进行了拆迁补偿,不存在支付差价和产权调换的问题,再度补偿不符合法律的规定,因此,上诉人请求支付差价和产权调换没有理据。综上所述,上诉人的上诉无法律依据,提出的请求既不合理也不合法,因此,请法院驳回上诉人的上诉请求,维持原审判决。
  被上诉人正平评估所答辩称:一、讼争房屋的拆迁评估工作均依照法律法规及相关政策进行,不论在评估程序、过程、方法和出具的评估报告书还是评估人员等各方面均符合相关规定。
  二、上诉人与原平洲街道办签订的《拆迁补偿协议书》与正平评估所无关。答辩人正平评估所依法对该诉争房屋进行拆迁评估作出的对该房屋的评估结果价值仅作为他们之间协商补偿时的参考。他们双方如果不认同该房屋的评估价值,他们均可另行委托其他评估公司对该房屋重新进行评估,对房屋的评估价值他们可以不接受,这是他们的权利。因此,上诉人在上诉状中认为答辩人对其所造成的经济损失承担相应的法律责任的说法没有任何法律依据。
  三、上诉人的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效。第一、正平评估所于2002918日作出了《房地产评估报告书》,上诉人在知道该房屋的评估结果后并未提出异议,也没有向正平评估所提出要求,因此,上诉人现提出诉讼,已超过了法定的诉讼时效,不受法律保护。第二、上诉人在与原平洲街道办签订《拆迁补偿协议书》后,并没有在一年内提出要求撤销该协议,因此,根据《合同法》第55条规定,上诉人要求撤销该协议的权利已消灭,依法不受法律保护。综上所述,上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据,应予驳回。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求予以维持。
  二审期间,上诉人麦景辉、被上诉人桂城街道办、被上诉人正平评估所没有提交证据。
  经审查,对原审判决认定的事实,本院予以确认。
  本院认为:上诉人麦景辉与原平洲街道办签订的《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》,是双方当事人的真实意思表示,不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形,该合同效力应受到法律保护,即合同当事人应严格按照合同的约定而享有权利和履行义务。上诉人麦景辉上诉认为,被上诉人正平评估所出具《房地产评估报告书》的评估人员没有评估资格、评估程序和方法违法,要求确认《房地产评估报告书》为无效。因该上诉主张缺乏事实和法律依据,本院不予支持。根据双方当事人签订的《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》,原平洲街道办提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供被拆迁人选择其一。上诉人麦景辉选择作价补偿方式进行补偿,并且原平洲街道办已按照约定的作价补偿计算方式将7810024元补偿款存入上诉人麦景辉的银行账户。事后上诉人麦景辉要求对被拆迁房屋在结清差价的基础上进行产权调换,其诉请无理,本院不予支持。基于合同双方当事人已经按照《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》约定的权利义务内容履行完结,上诉人麦景辉要求对被拆迁房屋进行重新评估作价并进行补偿的上诉请求无理,本院予以驳回。综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
   
驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费5212元,由上诉人麦景辉负担。
  本判决为终审判决。

 

3、郭志齐与佛山市南海区桂城街道办事处、佛山市南海正平房地产评估所有限公司房屋拆迁、补偿、安置纠纷案

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2006)佛中法民五终字第131

上诉人(原审原告)郭志齐,男,1954519日出生,汉族,住佛山市南海区平洲永安北路35号。
  委托代理人郑东,系北京市建元律师事务所广州分所律师。
  委托代理人刘运全,系北京市建元律师事务所广州分所律师。
  被上诉人(原审被告)佛山市南海区桂城街道办事处,住所地佛山市南海区桂城街道办事处。
  法定代表人李志伦,主任。
  委托代理人柳军,系广东平洲律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告)佛山市南海正平房地产评估所有限公司,住所地佛山市南海区桂城南海大道南70号二楼。
  法定代表人冯世荣,经理。
  委托代理人饶海新,系广东中信致诚律师事务所律师。
  上诉人郭志齐与被上诉人佛山市南海区桂城街道办事处(以下简称“桂城街道办”)、佛山市南海正平房地产评估所有限公司(以下简称“正平评估所”)因房屋拆迁、补偿、安置纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院(2005)南民三初字第327号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院认定:南府国用(95)字第特5307号国有土地使用证载:土地使用者郭志齐,土地用途为住宅,地号02012814,土地使用权总面积33.75平方米。郭志齐在该土地上有房屋,但没有房产证。在原南海市平洲区办事处的委托下,被告正平评估所对郭志齐的上述房屋进行了评估。20021130日,被告正平评估所出具了《房地产评估报告书》,内容是:使用土地面积33.75㎡,评估部位全部,评估建筑面积1461㎡,装修成新度普通装修,使用性质住宅,评估目的拆迁补偿,估价方法成本法,评估后的综合价值是96866元。
  2003124日,佛山市南海区国土资源局(原南海市国土资源局,以下简称国土局)作出南国拆裁字(2003)01号《佛山市南海区国土资源局房屋拆迁裁决书》,要求郭志齐必须在接到裁决书之日起25日内,迁出被拆迁房屋,并把被拆迁房屋交给平洲街道办实施拆除。200356日,国土局向南海区人民法院申请先予强制执行南国拆裁字(2003)01号房屋拆迁裁决,法院准予先予强制执行。200359日,南海区人民法院向郭志齐发出(2003)南行执字第1191号《执行通知书》,限令郭志齐在200359日前全部履行国土局的裁决书所确定的义务,逾期不履行,将依法强制执行。南海区人民法院发出(2003)南行执字第1192号《公告》,责令郭志齐及其家属等人员自本公告发出之日起五日内自行从上述房屋及其附属物迁出,逾期,将依法强制执行。
  2003514日,郭志齐与原平洲街道办签订了《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》,双方约定:郭志齐在拆迁建筑范围内有混合结构房屋一间,建筑面积146.1平方米,其土地证发证面积33.75平方米,其中无房产证的有146.1平方米;被拆迁房屋按法定评估机构评定的评估价96866元补偿,平洲街道办支付郭志齐建筑物拆迁补偿款共96866元;经核实有地下一层,层高2.12.2米,面积68.64平方米,按单位残值价每平方米150元的标准补偿,计补偿款10296元;郭志齐已确认产权的被拆迁建筑物内的水、电、有线电视、电话等的搬迁,核定搬迁费补偿总额为1103.3元;郭志齐不入住平洲街道办指定的商品房楼盘,自行解决安置住房,平洲街道办一次性给予郭志齐自找居屋奖励金5000元,以后郭志齐不得以任何理由再要求拆迁安置,对未领取土地使用证的一律不予发给自找居屋奖励金;郭志齐按期拆迁的,平洲街道办须支付郭志齐按期拆迁奖励金3000元;临迁期补助按3个月每月500元支付郭志齐临迁期补助金共1500元;上述各项补偿、奖励款合共117765.30元,其中补偿款合计109765.30元,奖励金合计8000元,拆迁房拆迁完毕后10个工作日内平洲街道办一次性将各项补偿、奖励款合共11776530元支付给郭志齐;郭志齐在拆迁范围内的建筑物必须在2003519日前自行全部搬迁完毕,逾期不搬迁的,视作放弃处理。
  2003526日,郭志齐在《永安路第一期拆迁补偿给付表》上签名,签收了原平洲街道办支付的补偿款11776530元。
  另查明,20031月,南海市撤市设区,并入佛山市。20051月,佛山市南海区部分镇(街道)行政区域调整,撤销桂城、平洲街道办事处,合并设置桂城街道办事处。
  原审法院认为:原平洲街道办与郭志齐于2003514日签订的《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》,是基于公共利益目的,双方当事人意思表示真实,合同内容没有违反法律或行政法规的强制性规定,也不存在法律规定的无效事由,故该协议合法有效,具有法律约束力。郭志齐称其受到对方胁迫,在迫于外部压力的情况下才签订协议,没有事实和法律依据;且即使郭志齐是因外部压力而签订了协议,其也应当在知道或者应当知道存在撤销事由之日起一年内即2004514日之前行使撤销权,故郭志齐请求确认原平洲街道办与其签订的《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》无效的主张,理据不充分,法院不予支持;郭志齐主张两被告桂城街道办、正平评估所按市场参考价增加补偿郭志齐拆迁款以及被拆房屋用地按提高后的每平方米900元进行补偿的请求,法院也不予支持。被告正平评估所所出具的《房地产评估报告书》是郭志齐与原平洲街道办签订拆迁协议的参照标准,是否以该评估结果来进行补偿依据双方的意愿,双方可以接受,也可以不接受。郭志齐在接受了该评估结果并在此基础上签订了拆迁协议后对《房地产评估报告书》提出异议的行为违背了诚实信用原则;且《房地产评估报告书》只是双方签订协议的参考,郭志齐认为评估程序和方法违法,没有依据,故郭志齐认为《房地产评估报告书》评估程序和方法违法并请求确认该评估无效的主张,法院不予支持;郭志齐请求被告桂城街道办与其充分协商后共同确定由另外的法定评估机构对郭志齐被拆房屋73.05平方米的住宅面积及地下一层6864平方米按市场比较法进行重新评估,并按重新评估价对郭志齐进行补偿的主张,理据不充分,法院不予支持。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定,拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。郭志齐可以选其中之一进行补偿。案件中,郭志齐已选择了货币补偿,依法就不能再选择产权调换。故郭志齐要求被告桂城街道办以区位接近、面积相当的商铺与拆迁房屋进行产权调换的请求,理据不充分,法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条、《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条的规定,判决如下:驳回原告郭志齐的诉讼请求。案件受理费8087元,由原告郭志齐负担。
  上诉人郭志齐不服原审判决,向本院提起上诉称:一、一审法院认定事实不清、适用法律法规错误,《拆迁补偿协议书》(下称《协议书》)及对房屋的评估明显违反了法律法规的强制性规定,《协议书》及评估明显无效,敬请二审法院依法撤销一审判决。被上诉人正平评估所的评估人员无评估资格,评估程序和方法严重违法,评估报告不符合国家标准,《协议书》以违法评估的补偿标准强加给上诉人违反了法律法规的强制性规定,《协议书》及评估均属无效。
  二、两被上诉人强行将上诉人的商铺认定为住宅,一审法院对两被上诉人将商铺作住宅进行补偿而对上诉人造成的损失却只字不提,将上诉人在一审中的第三个诉求束之高阁,敬请二审法院对此予以纠正。
  三、上诉人请求对商铺在结清差价的基础上进行产权调换合理合法,一审法院却任意解释法律、不予支持。《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条规定“实行房屋产权调换应结清产权调换的差价”,而《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条是任意性条款、并没有禁止货币补偿和产权调换相结合的方式,况且《广东省城市房屋拆迁管理规定(修正)》第十二条及《佛山市区房屋拆迁管理规定》第三十四条均明确规定,房屋拆迁补偿实行产权调换、作价补偿、或者产权调换和作价补偿相结合的形式。可见,上诉人要求拆迁补偿采取作价补偿和产权调换相结合是有法律依据的,一审法院不予支持明显错误。
  四、被上诉人正平评估所对其违法评估而对上诉人所造成的经济损失依法应承担相应的法律责任,一审法院却以“评估只是参考”而让其轻松脱逃,敬请二审法院予以纠正。基于上述原由,在评估无效的情况下,上诉人要求被上诉人桂城街道办应与上诉人充分协商后共同确定由另外的法定评估机构对被拆房屋的住宅部份进行重新评估、并对上诉人的商铺按市场参考价进行补偿合法合理。
  五、上诉人提起民事诉讼合法合理,起诉资格法律依据充分。本案是仅就房屋补偿、安置等问题依法提起的民事诉讼,《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条规定,“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。”上诉人提起民事诉讼合法合理,法院依法受理依据充足。
  六、上诉人的诉求没有超过诉讼时效。首先,《协议书》于2003514日签订,上诉人于2005430日向南海区人民法院提交了民事诉状及证据材料,且法院当即予以签收,显然没有超过两年的诉讼时效。其次,虽然《评估报告书》是于20021130日作出的,但两被上诉人一直没有送达给上诉人,诉讼时效无从起算。依据《民法通则》第一百四十条的规定,“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。”由于上诉人一直在“提出要求”、一直对评估结果提出异议,诉讼时效一直是处于中断状态,诉讼时效仍然无从起算。综上所述,请求二审法院:1、撤销一审判决;2、依法改判、支持上诉人在一审诉讼中的各项诉讼请求;3、由两被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。
  被上诉人桂城街道办答辩称:一、被上诉人正平评估所作出的《评估报告书》合法有效。首先,被上诉人正平评估所是具备房地产评估资质的专业评估机构,对上诉人被拆房屋的评估是依法进行的,上诉人认为评估人员不具资格,评估的程序和方法违法,评估报告不符合国家标准不能成立。其次,根据民事诉讼证据规则,评估结果被已发生法律效力的南国拆裁字(2003)01号《佛山市南海区国土资源局房屋拆迁裁决书》采纳并确认,同时,该裁决书也被佛山市南海区人民法院作为强制执行的依据发出《执行通知书》及《公告》进行强制执行,即佛山市南海区人民法院作为国家的审判机关也确认了《佛山市南海区国土资源局房屋拆迁裁决书》的法律效力。若上诉人认为其有相反的证据和法律依据足以推翻,亦应另循司法程序首先否定已经生效的法律文书,上诉人在本案中要求法院直接否定仲裁机构的生效裁决及法院本身已经发生效力的《执行通知书》及《公告》毫无根据。
  二、上诉人请求对已被确权为住宅的房屋一楼作为商铺进行补偿实属无理,依法应不予支持。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定 :“国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划和确定的用途使用土地。”第十二条规定:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。”上述规定属于强制性规定,改变土地的用途必须办理变更登记手续。被上诉人决不能因上诉人违法使用土地而违法进行评估和补偿。
  三、上诉人和被上诉人签订的《拆迁补偿协议书》合理合法。2003124日,经南海市国土资源局裁决确认的评估结果后,上诉人没有提出异议,并在接受该评估结果的情况下,上诉人与被上诉人自愿签订了《拆迁补偿协议书》,这体现了双方的真实意思表示,符合自愿公平原则,合同的内容没有违反法律或行政法规的强制性规定,因此,合法有效。上诉人认为《拆迁补偿协议书》是被上诉人利用自己的行政优势,此种情形属于《合同法》第五十四条规定的:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的情形,即上诉人可以行使撤销权的情形。《合同法》第五十五条规定:有下列情形之一的,撤销权消灭:()具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。本案中,上诉人应在2004514日前行使撤销权,但上诉人于200558日才提起诉讼,其请求明显不受法律保护。
  四、上诉人主张《评估报告书》无效,从诉讼时效的角度来讲因已超过诉讼时效而不受法律保护。《评估报告书》早在20021130日已做出,2003124日为南海市国土资源局裁决确认,直到上诉人于200558日起诉提出异议,已明显超过二年的诉讼时效,上诉人声称一直在“提出要求”一直对评估报告提出异议,诉讼时效一直处于中断状态,对此,上诉人并无提供任何证据支持其主张。因此,上诉人主张《评估报告书》无效,从诉讼时效的角度来看,因超过诉讼时效而不受法律保护。
  五、一审法院对上诉人支付差价和产权调换的请求不予支持是正确的。上诉人请求支付差价和产权调换的理由是:被拆房屋一楼是商铺和评估无效。对这一问题,被上诉人已在上面做了详尽的陈述,被拆房屋一楼是住宅而不是商铺,评估结果合法有效,被上诉人已经依法进行了拆迁补偿,不存在支付差价和产权调换的问题,再度补偿不符合法律的规定,因此,上诉人请求支付差价和产权调换没有理据。综上所述,上诉人的上诉无法律依据,提出的请求既不合理也不合法,因此,请法院驳回上诉人的上诉请求,维持原审判决。
  被上诉人正平评估所答辩称:一、讼争房屋的拆迁评估工作均依照法律法规及相关政策进行,不论在评估程序、过程、方法和出具的评估报告书还是评估人员等各方面均符合相关规定。
  二、上诉人郭志齐与原平洲街道办签订的《拆迁补偿协议书》与正平评估所无关。正平评估所依法对该诉争房屋进行拆迁评估作出的对该房屋的评估结果价值仅作为他们之间协商补偿时的参考。他们双方如果不认同该房屋的评估价值,他们均可另行委托其他评估公司对该房屋重新进行评估,对房屋的评估价值他们可以不接受,这是他们的权利。因此,上诉人在上诉状中认为正平评估所对其所造成的经济损失承担相应的法律责任的说法没有任何法律依据。
  三、上诉人的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效。第一、答辩人于20021130日作出了《房地产评估报告书》,上诉人在知道该房屋的评估结果后并未提出异议,也没有向答辩人提出要求,因此,上诉人现提出诉讼,已超过了法定的诉讼时效,不受法律保护。第二、上诉人在与原平洲街道办签订《拆迁补偿协议书》后,并没有在一年内提出要求撤销该协议,因此,根据《合同法》第55条规定,上诉人要求撤销该协议的权利已消灭,依法不受法律保护。综上所述,上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据,应予驳回。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求予以维持。
  二审期间,上诉人郭志齐、被上诉人桂城街道办、被上诉人正平评估所没有提交证据。
  经审查,对原审判决认定的事实,本院予以确认。
  本院认为:上诉人郭志齐与原平洲街道办签订的《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》,是双方当事人的真实意思表示,不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形,该合同效力应受到法律保护,即合同当事人应严格按照合同的约定而享有权利和履行义务。上诉人郭志齐上诉认为,被上诉人正平评估所出具《房地产评估报告书》的评估人员没有评估资格、评估程序和方法违法,要求确认《房地产评估报告书》为无效。因该上诉主张缺乏事实和法律依据,本院不予支持。根据双方当事人签订的《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》,原平洲街道办提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供被拆迁人选择其一。上诉人郭志齐选择作价补偿方式进行补偿,并且郭志齐在《永安路第一期拆迁补偿给付表》上签名,签收了原平洲街道办支付的补偿款11776530元。事隔近二年之后,上诉人郭志齐要求对被拆迁房屋在结清差价的基础上进行产权调换,其诉请无理,本院不予支持。基于合同双方当事人已经按照《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》约定的权利义务内容履行完结,上诉人郭志齐要求对被拆迁房屋进行重新评估作价并进行补偿的上诉请求无理,本院予以驳回。综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费8087元,由上诉人郭志齐负担。
  本判决为终审判决。

 

4、陈松森与佛山市南海区桂城街道办事处、佛山市南海正平房地产评估所有限公司房屋拆迁、补偿、安置纠纷案

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2006)佛中法民五终字第138

  上诉人(原审原告)陈松森,男,1951510日出生,汉族,住佛山市南海区平洲工农兵街一巷10号。
  委托代理人郑东,系北京市建元律师事务所广州分所律师。
  委托代理人刘运全,系北京市建元律师事务所广州分所律师。
  被上诉人(原审被告)佛山市南海区桂城街道办事处,住所地佛山市南海区桂城街道办事处。
  法定代表人李志伦,主任。
  委托代理人柳军,系广东平洲律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告)佛山市南海正平房地产评估所有限公司,住所地佛山市南海区桂城南海大道南70号二楼。
  法定代表人冯世荣,经理。
  委托代理人饶海新,系广东中信致诚律师事务所律师。
  上诉人陈松森与被上诉人佛山市南海区桂城街道办事处(以下简称“桂城街道办”)、佛山市南海正平房地产评估所有限公司(以下简称“正平评估所”)因房屋拆迁、补偿、安置纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院(2005)南民三初字第325号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院认定:位于佛山市南海区平洲永安路北段的一栋房屋属原告所有。该房屋的南府国用(97)020023号国有土地使用证载:土地使用面积81平方米,用途为住宅;粤房证字第4175427号房屋所有权证载:建筑面积162平方米,住宅81平方米,非住宅81平方米。在原南海市平洲区办事处的委托下,被告正平评估所对原告的上述房屋进行了评估。2002918日,被告正平评估所出具了《房地产评估报告书》,内容是:使用土地面积81㎡,结构层数框架二层,评估部位全部,评估建筑面积162㎡,装修成新度普通装修,使用性质住宅,评估目的拆迁补偿,估价方法成本法,评估后的综合价值是84418元。《房地产估计计价书》备注显示:评估价表仅含建筑物(层构)重置折旧价值,不含土地使用权价值。
  20021231日,佛山市南海区国土资源局(原南海市国土资源局,以下简称国土局)作出南国拆裁字(2002)06号《南海市国土资源局房屋拆迁裁决书》,要求原告必须在接到裁决书之日起20日内,迁出被拆迁房屋,并把被拆迁房屋交给平洲街道办实施拆除。2003210日,原告因不服南国拆裁字(2002)06号国土局房屋拆迁裁决书提起行政诉讼,请求撤销该裁决书并对原告的涉讼房屋进行重新评估。诉讼中,法院委托南海市骏朗会计师事务所有限公司对原告的房屋进行了评估,评估后房屋建筑物(二层房产)净值是32805元,土地使用权价值是70065元,合计共102870元。2003521日,原告就上述行政诉讼申请撤诉。法院依法裁定准许原告撤诉。
  200356日,国土局向法院申请先予强制执行南国拆裁字(2002)06号房屋拆迁裁决,法院准予先予强制执行。200359日,法院向原告发出(2003)南行执字第1201号《执行通知书》,限令原告在200359日前全部履行国土局的裁决书所确定的义务,逾期不履行,将依法强制执行。2003515日,法院向原告发出通知,决定于2003519日强制拆迁原告房屋。
  2003516日,原告与原平洲街道办签订了《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》,双方约定:原告在拆迁范围内有土地一宗,面积81平方米,按每平方米500元补偿,平洲街道办须付原告征地补偿款合计40500元;平洲街道办征用原告住宅用地只给予作价补偿,一律不予回迁用地安置;原告在拆迁范围内有框架、砖木结构房屋一间,建筑面积297.74平方米,其中有房产证的有162平方米,无房产证的有135.74平方米,被拆迁的房屋按法定评估机构评定的评估价补偿,平洲街道办须支付原告建筑物拆迁补偿款76140元,无房产证的135.74平方米按建筑物评估单价的50%计补即31898.9元;水、电、有线电视、电话等核定搬迁费补偿总额为11752元;原告不入住平洲街道办指定的商品房楼盘,自行解决安置住房,平洲街道办一次性给予原告自找居屋奖励金10000元,以后原告不得以任何理由再要求拆迁安置;原告按期拆迁的,平洲街道办须支付原告按期拆迁奖励金3000元;平洲街道办按过渡期3个月每月每户500元的标准一次性支付原告临迁期安置补助金共1500元;上述各项补偿、奖励款合共174790.9元,平洲街道办在被拆迁房清拆完毕后十五个工作日内一次性将各项补偿、奖励款合共1747909元付清给原告;原告在拆迁范围内的建筑物必须在2003519日前自行全部清拆完毕,逾期不拆除的,视为放弃处理,平洲街道办交由有关部门强行拆除,并按有关规定收取原告的相关费用。
  2003516日,原平洲街道办支付原告补偿款90198元;同年522日,又支付原告补偿款84592.9元,两项合计1747909元,均存入原告的帐户中。
  2003519日,原告因妨碍执行被本院拘留。之后,原告承认并改正错误,法院于当日解除对其的拘留。
  另查明,20031月,南海市撤市设区,并入佛山市。20051月,佛山市南海区部分镇(街道)行政区域调整,撤销桂城、平洲街道办事处,合并设置桂城街道办事处。
  原审法院认为:原平洲街道办与原告于2003516日签订的《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》,是基于公共利益目的,双方当事人意思表示真实,合同内容没有违反法律或行政法规的强制性规定,也不存在法律规定的无效事由,故该协议合法有效,具有法律约束力。原告称其受到对方胁迫,在迫于外部压力的情况下才签订协议,没有事实和法律依据;且即使原告是因外部压力而签订了协议,其也应当在知道或者应当知道存在撤销事由之日起一年内即2004516日之前行使撤销权,故原告请求确认原平洲街道办与原告签订的《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》无效的主张,理据不充分,不予支持;原告主张两被告按市场价补偿原告拆迁款的请求,也不予支持。被告正平评估所所出具的《房地产评估报告书》是原告与原平洲街道办签订拆迁协议的参照标准,是否以该评估结果来进行补偿依据双方的意愿,双方可以接受,也可以不接受。原告在接受了该评估结果并在此基础上签订了拆迁协议后对《房地产评估报告书》提出异议的行为违背了诚实信用原则;且《房地产评估报告书》只是双方签订协议的参考,原告认为评估程序和方法违法,没有依据,故原告认为《房地产评估报告书》评估程序和方法违法并请求确认该评估无效的主张,不予支持;原告请求被告桂城街道办与其充分协商后共同确定由另外的法定评估机构对原告被拆房屋81平方米的住宅及历史遗留问题住宅按市场比较法进行重新评估,并按重新评估价对原告进行补偿的主张,理据不充分,不予支持。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定,拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。原告可以选其中之一进行补偿。本案中,原告已选择了货币补偿,依法就不能再选择产权调换。故原告要求被告桂城街道办以区位接近、面积相当的商铺与原告被拆商铺进行产权调换的请求,理据不充分,不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条、《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条的规定,判决:驳回原告陈松森的诉讼请求。本案受理费9800元,由原告负担。
  上诉人陈松森不服原审判决,向本院提起上诉称:一、一审法院认定事实不清、适用法律法规错误,《拆迁补偿协议书》(下称《协议书》)及对房屋的评估明显违反了法律法规的强制性规定,《协议书》及评估明显无效,敬请二审法院依法撤销一审判决。被上诉人正平评估所的评估人员无评估资格,评估程序和方法严重违法,评估报告不符合国家标准,《协议书》以违法评估的补偿标准强加给上诉人违反了法律法规的强制性规定,《协议书》及评估均属无效。
  二、两被上诉人强行将上诉人的商铺认定为住宅,一审法院对两被上诉人将商铺作住宅进行补偿而对上诉人造成的损失却只字不提,将上诉人在一审中的第三个诉求束之高阁,敬请二审法院对此予以纠正。
  三、上诉人请求对商铺在结清差价的基础上进行产权调换合理合法,一审法院却任意解释法律、不予支持。《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条规定“实行房屋产权调换应结清产权调换的差价”,而《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条是任意性条款、并没有禁止货币补偿和产权调换相结合的方式,况且《广东省城市房屋拆迁管理规定(修正)》第十二条及《佛山市区房屋拆迁管理规定》第三十四条均明确规定,房屋拆迁补偿实行产权调换、作价补偿、或者产权调换和作价补偿相结合的形式。可见,上诉人要求拆迁补偿采取作价补偿和产权调换相结合是有法律依据的,一审法院不予支持明显错误。
  四、被上诉人正平评估所对其违法评估而对上诉人所造成的经济损失依法应承担相应的法律责任,一审法院却以“评估只是参考”而让其轻松脱逃,敬请二审法院予以纠正。基于上述原由,在评估无效的情况下,上诉人要求被上诉人桂城街道办应与上诉人充分协商后共同确定由另外的法定评估机构对被拆房屋的住宅部份进行重新评估、并对上诉人的商铺按市场参考价进行补偿合法合理。
  五、上诉人提起民事诉讼合法合理,起诉资格法律依据充分。本案是仅就房屋补偿、安置等问题依法提起的民事诉讼,《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条规定,“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。”上诉人提起民事诉讼合法合理,法院依法受理依据充足。
  六、上诉人的诉求没有超过诉讼时效。首先,《协议书》于2003516日签订,上诉人于2005430日向南海区人民法院提交了民事诉状及证据材料,且法院当即予以签收,显然没有超过两年的诉讼时效。其次,虽然《评估报告书》是于2002918日作出的,但两被上诉人一直没有送达给上诉人,诉讼时效无从起算。依据《民法通则》第一百四十条的规定,“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。”由于上诉人一直在“提出要求”、一直对评估结果提出异议,诉讼时效一直是处于中断状态,诉讼时效仍然无从起算。
  综上所述,请求二审法院:1、撤销一审判决;2、依法改判、支持上诉人在一审诉讼中的各项诉讼请求;3、由两被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。
  被上诉人桂城街道办答辩称:一、被上诉人正平评估所作出的《评估报告书》合法有效。首先,被上诉人正平评估所是具备房地产评估资质的专业评估机构,对上诉人被拆房屋的评估是依法进行的,上诉人认为评估人员不具资格,评估的程序和方法违法,评估报告不符合国家标准不能成立。其次,根据民事诉讼证据规则,评估结果被已发生法律效力的南国拆裁字(2002)06号《佛山市南海区国土资源局房屋拆迁裁决书》采纳并确认,同时,该裁决书也被佛山市南海区人民法院做为强制执行的依据发出《执行通知书》及《公告》进行强制执行,即佛山市南海区人民法院做为国家的审判机关也确认了《佛山市南海区国土资源局房屋拆迁裁决书》的法律效力。若上诉人认为其有相反的证据和法律依据足以推翻,亦应另循司法程序首先否定已经生效的法律文书,上诉人在本案中要求法院直接否定仲裁机构的生效裁决及法院本身已经发生效力的《执行通知书》及《公告》毫无根据。
  二、上诉人请求对已被确权为住宅的房屋一楼作为商铺进行补偿实属无理,依法应不予支持。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定 :“国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划和确定的用途使用土地。”第十二条规定:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。”上述规定属于强制性规定,改变土地的用途必须办理变更登记手续。被上诉人决不能因上诉人违法使用土地而违法进行评估和补偿。
  三、上诉人和被上诉人签订的《拆迁补偿协议书》合理合法。20021231日,经南海市国土资源局裁决确认的评估结果后,上诉人虽不服提起行政诉讼,但在2005521日撤诉,并在接受该评估结果的情况下,上诉人与被上诉人自愿签订了《拆迁补偿协议书》,这体现了双方的真实意思表示,符合自愿公平原则,合同的内容没有违反法律或行政法规的强制性规定,因此,合法有效。上诉人认为《拆迁补偿协议书》是被上诉人利用自已的行政优势,此种情形属于《合同法》第五十四条规定的:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的情形,即上诉人可以行使撤销权的情形。《合同法》第五十五条规定:有下列情形之一的,撤销权消灭:()具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。本案中,上诉人应在2004516日前行使撤销权,但上诉人于200558日才提起诉讼,其请求明显不受法律保护。
  四、上诉人主张《评估报告书》无效,从诉讼时效的角度来讲因已超过诉讼时效而不受法律保护。《评估报告书》早在2002918日已做出,20021231日为南海区国土资源局裁决确认,至到上诉人于200558日起诉提出异议,已明显超过二年的诉讼时效,上诉人声称一直在“提出要求”一直对评估报告提出异议,诉讼时效一直处于中断状态,对此,上诉人并无提供任何证据支持其主张。因此,上诉人主张《评估报告书》无效,从诉讼时效的角度来看,因超过诉讼时效而不受法律保护。
  五、一审法院对上诉人支付差价和产权调换的请求不予支持是正确的。上诉人请求支付差价和产权调换的理由是:被拆房屋一楼是商铺和评估无效。对这一问题,被上诉人已在上面做了详尽的陈述,被拆房屋一楼是住宅而不是商铺,评估结果合法有效,被上诉人已经依法进行了拆迁补偿,不存在支付差价和产权调换的问题,再度补偿不符合法律的规定,因此,上诉人请求支付差价和产权调换没有理据。综上所述,上诉人的上诉无法律依据,提出的请求既不合理也不合法,因此,请法院驳回上诉人的上诉请求,维持原审判决。
  被上诉人正平评估所答辩称:一、讼争房屋的拆迁评估工作均依照法律法规及相关政策进行,不论在评估程序、过程、方法和出具的评估报告书还是评估人员等方面均符合相关规定。
  二、上诉人陈松森与原平洲街道办签订的《拆迁补偿协议书》与正平评估所无关。正平评估所依法对该诉争房屋进行拆迁评估作出的对该房屋的评估结果价值仅作为他们之间协商补偿时的参考。他们双方如果不认同该房屋的评估价值,他们均可另行委托其他评估公司对该房屋重新进行评估,对房屋的评估价值他们可以不接受,这是他们的权利。因此,上诉人在上诉状中认为正平评估所对其所造成的经济损失承担相应的法律责任的说法没有任何法律依据。
  三、上诉人的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效。第一、正平评估所于2002918日作出了《房地产评估报告书》,上诉人在知道该房屋的评估结果后提出异议,并通过委托其他评估公司对该房屋进行重新评估。而上诉人现提出诉讼,是没有道理的,也已超过了法定的诉讼时效,不受法律保护。第二、上诉人在与原平洲街道办签订《拆迁补偿协议书》后,并没有在一年内提出要求撤销该协议,因此,根据《合同法》第55条规定,上诉人要求撤销该协议的权利已消灭,依法不受法律保护。综上所述,上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据,应予驳回。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求予以维持。
  二审期间,上诉人陈松森、被上诉人桂城街道办、正平评估所均没有提交证据。
  经审查,对原审判决认定的事实,本院予以确认。
  本院认为:上诉人陈松森与原平洲街道办签订的《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》,是双方当事人的真实意思表示,不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形,该合同效力应受到法律保护,即合同当事人应严格按照合同的约定而享有权利和履行义务。上诉人陈松森上诉认为,被上诉人正平评估所出具《房地产评估报告书》的评估人员没有评估资格、评估程序和方法违法,要求确认《房地产评估报告书》为无效。因该上诉主张缺乏事实和法律依据,本院不予支持。根据双方当事人签订的《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》,原平洲街道办提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供被拆迁人选择其一,上诉人陈松森选择作价补偿方式进行补偿,并且也已经收取了原平洲街道办支付的补偿款共计1747909元。事后上诉人陈松森要求对被拆迁房屋在结清差价的基础上进行产权调换,其诉请无理,本院不予支持。基于合同双方当事人已经按照《平洲永安路改造工程(第一期)拆迁补偿协议书》约定的权利义务内容履行完结,上诉人陈松森要求对被拆迁房屋进行重新评估作价并进行补偿的上诉请求无理,本院予以驳回。综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费9800元,由上诉人陈松森负担。
  本判决为终审判决。

 

5 中国海员工会广东省委员会、广州海员俱乐部与广东广源工程公司、广东长城建设集团有限公司拆迁安置纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2005)穗中法民四初字第131

  原告:中国海员工会广东省委员会,住所地:广州市东山区东园横路516楼。
  法定代表人:肖建葵,主席。
  委托代理人:蒋正勇,广东易春秋律师事务所律师。
  委托代理人:王德澍,广州海员俱乐部主任。
  原告:广州海员俱乐部,住所地:广州市万福路通正巷29303(营业执照住所地:广州市南堤二马路36)
  法定代表人:王德澍,主任。
  委托代理人:蒋正勇,广东易春秋律师事务所律师。
  被告:广东广源工程公司,住所地:广州市环市东路486号广良大厦十楼。
  法定代表人:邓才元,总经理。
  被告:广东长城建设集团有限公司(原名:广东长城建设工程公司、广东长城建设总公司),住所地:广州市东山区寺右新马路4号之8
  法定代表人:钟俊强,董事长。
  委托代理人:陈颂平、黄少明,该公司职员。
  原告中国海员工会广东省委员会、广州海员俱乐部与被告广东广源工程公司、广东长城建设集团有限公司拆迁安置纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭开庭进行了审理。原告中国海员工会广东省委员会委托代理人蒋正勇及王德澍,广州海员俱乐部法定代表人王德澍、委托代理人蒋正勇到庭参加诉讼。被告广东广源工程公司、广东长城建设集团公司经本院合法传唤,无不当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
  原告中国海员工会广东省委员会、广州海员俱乐部诉称:19931119日,两被告签订《合作建设广州南堤二马路商务综合楼宇合同书》,合作开发南堤二马路地块,并根据市房地产管理局(96)房拆许字(101)《城市房屋拆迁许可证》拆除了产权属于两原告的座落在越秀区南堤二马路36#36-1号属测量一区()四段()277278279地号,建筑面积2486.204平方米的房屋和上述地段范围内广州市房地产管理局划拨给两原告使用的建筑面积为2511.443平方米的房屋。两原告(乙方)与两被告(甲方)于一九九五年十月二十八日签订《回迁安置补偿协议》,一九九六年十月三十一日签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》,一九九六年四月八日签订了《征拆房管部门拨用房屋补偿协议书》,根据以上协议的约定,两被告应在其所开发建设的项目中回迁安置给两原告建筑面积6100平方米的办公用房作为补偿,并在一九九八年十月二十八日前交付给两原告使用,同时,根据《回迁安置补偿协议》约定,其中:1、协议第四条约定:“从乙方通知停业当月开始,甲方每月补偿乙方10万元作为停业补偿”“停业补偿费每半年支付一次,在首月内付清,若延付,每月延付金20%,至9831日仍末回迁的,每月增加4万元补偿。”2、协议第一条第7项约定:“所有回迁面积,甲方必须于签订本协议日(即一九九五年十月二十八日)起三年内交付乙方使用,每推迟十五日甲方应赔偿乙方经济损失4万元。”3、协议第四条约定:“拆迁后广州海员俱乐部临迁办公用房和仓库租金由甲方支付(办公室租金每月3000元,仓库租金每月2700)。”现因两被告的责任,该开发项目烂尾,被市政府划为全市125宗烂尾楼()的清理范围。两原告长期不能回迁;而两被告又拒绝向两原告支付上述各项拆迁安置补偿费用,两原告于20037月依法向广州市中级人民法院提起诉讼,广州市中级人民法院(2003)穗中民四初字第144号民事判决书判决认定了上述事实和原、被告双方所签订的《回迁安置补偿协议》合法有效,并判决:一、两被告向两原告赔偿逾期交房损失456万元(2003728日止);二、两被告向原告广州海员俱乐部支付停业补偿费919.83万元(2003728日止);三、两被告向原告广州海员俱乐部支付办公用房及仓库租金30.96万元(20031231日止)
  原告认为,双方签订的《回迁安置补偿协议》等协议合法有效,两被告应该依照协议的约定支付停业补偿费、赔偿经济损失和支付临迁办公用房及仓库租金,直到两原告得以回迁之日止。同时,依照《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十八条的规定:“拆迁用于公益事业的房屋,拆迁入应当按照法律、法规的规定和城市规划的要求重建或者给予货币补偿。”两原告是经国家编委审定的工会事业性单位,中国海员工会广东省委员会和广州海员俱乐部在全国工会系统中,其所展示的革命历史意义和政治意义极其深远,特别是广州海员俱乐部的成立和原址的选定,凝聚着老一辈无产阶级革命家叶剑英主席深远的革命历史情感。也正是这种极其深远的革命历史意义和政治意义,两原告与两被告达成的是回迁协议,而且其回迁范围的建筑结构也是严格按照两原告的要求来规划设计的,因此,两原告毫无选择地要求回迁,这不仅仅是其依法所享有的权利,更重要的是其应该完成的一项历史使命。故请求:1、两被告支付原告广州海员俱乐部自200411日至2005728日止的停业补偿费336万元及2005729日起至回迁之日止的停业补偿费(每月按14万元计)2、两被告赔偿两原告自2003729日至2005728日止的逾期交房损失192万元及2005729日起至回迁之日止的逾期交房损失(按每推迟15日赔偿经济损失4万元计)3、两被告支付广州海员俱乐部自20041月至20056月止临迁办公用房及仓库租金108300元及20057月至回迁之日止的租金(办公室租金每月3000元,仓库租金每月2700)4、依法确认两原告在两被告开发的广州市南堤二马路36号地段新建房屋的回迁安置面积为6100平方米建筑面积和太平通津官窑大厦地下室900平方米建筑面积的回迁权;5、由两被告负担本案全部诉讼费用。
  后两原告在本案审理期间,于200673日变更诉讼请求为:1、两被告支付原告广州海员俱乐部自200411日至本案判决之日止的停业补偿费(每月按14万元计)2、两被告赔偿两原告自2003729日至本案判决之日止的逾期交房损失(按每推迟15日赔偿经济损失4万元计,一个月为8万元)3、两被告支付广州海员俱乐部自20041月至本案判决之日止临迁办公用房及仓库租金(办公室租金每月3000元,仓库租金每月2700)4、由两被告负担本案全部诉讼费用。
  被告广东广源工程公司、广东长城建设集团有限公司未应诉答辩。
  本院经审理查明:1992328日、1013日,中国海员工会广东省委员会与广东长城建设工程公司签订《合作改建广州海员俱乐部协议书》及补充协议书,其中约定:双方共同改建中国海员工会广东省委员会位于广州市南堤二马路36号占地面积约2700平方米的部分房屋,中国海员工会广东省委员会提供改建用地,广东长城建设工程公司负责全部资金,广东长城建设工程公司保证中国海员工会广东省委员会所得新建面积不少于6000平方米。
  19931119日,广东长城建设总公司与广东广源工程公司签订《合作建设广州市南堤二马路商务综合楼宇合同书》,其中约定:由广东长城建设总公司提供广州市南堤二马路36-42号、太平通津2-22号、荣业二巷2-6号土地使用权、广东广源工程公司提供全部资金拟建商务楼及俱乐部;广东长城建设总公司负责本项目的拆迁工作、为广东广源工程公司在本项目加名报建;广东广源工程公司提供拆迁、永迁、临迁、商业补偿、三通一平的费用3000万元并提供项目利润1500万元给广东长城建设总公司,此后本项目经营盈亏与广东长城建设总公司无关。19931225日,广东长城建设总公司与广东广源工程公司签订《补充协议书》,约定由广东广源工程公司负责履行广东长城建设总公司与中国海员工会广东省委员会19921013日所签补充协议书第三条关于中国海员工会广东省委员会所得建筑面积的约定。
  1995823日,广东长城建设总公司(作为甲方)与广东广源工程公司(作为乙方)签订《补充协议》,其中约定:双方共同合作开发的南堤二马路36-42号太平通津2-22号荣业二巷2-6号地块,因政策性规划要求新建规划路,原由乙方出资4500万元、甲方完成永迁回迁包干及合作利润经济责任,现改由乙方自行承担实施,甲方以前所收取的资金除用于永迁费支出外的资金,甲方作为利润不予退回乙方,利润不足部分甲方不再向乙方收取,该地块项目以后的盈亏由乙方自行负责;对市规划局要求对南堤二马路36号后座、太平通津24-40号、荣业二巷1号、英俊坊14-20号地块的扩征,甲方同意以甲乙双方名义共同办理扩征;乙方必须履行甲方与中国海员工会广东省委员会签订的《合作改建广州海员俱乐部协议书》及补充协议书,如三方需共同签订合作合同经协商后再另行修订。
  19951028日,广东长城建设总公司同广东广源工程公司作为甲方、中国海员工会广东省委员会同广州海员俱乐部作为乙方,签订《回迁安置补偿协议》,其中约定:根据市规划局对南堤二马路36号地段的改造要求,以广东长城建设总公司与中国海员工会广东省委员会签订的合作改建协议书和合作改建补充协议书为根据,特签订安置补偿协议;甲方回迁安置6100平方米建筑面积补偿给乙方;所有回迁面积,甲方必须于签订本协议之日(19951028)起三年内交付乙方使用,若届时甲方不能按时交付乙方使用,每推迟十五日甲方应赔偿乙方经济损失四万元;甲方要求乙方停业,从乙方通知停业当月开始,甲方每月补偿乙方10万元作停业补偿,并由甲方在附近提供一套面积约80平方米三房一厅住房安置乙方办公,另安排150平方米房屋供乙方置物;停业补偿费每半年支付一次,在首月内付清,若延付,每月延付金20%,至983月仍未回迁的,每月增加4万元补偿;在原合作改造协议书和合作补充协议书的基础上经双方友好协商签订本协议,以本协议为准。
  19951229日,广州市城市规划局发出(95)穗城规北片地字第334号《建设用地规划许可证》,准予广东长城建设总公司、广东广源工程公司对南堤二马路太平东津东侧5826平方米用地办理征用划拨土地手续。广州市国土局随后同意广东长城建设总公司、广东广源工程公司办理征地、拆迁安置补偿手续,并于199747日发出穗国土建用字(1997)138号《建设用地批准书》,准予广东长城建设总公司、广东广源工程公司、中国海员工会广东省委员会使用越秀区南堤二马路36-42号、太平通津2-22号、荣业二巷2-63426平方米用地建设商务中心、俱乐部、商住楼(第一期用地)
  1998921日、199978日,中国海员工会广东省委员会向广东广源工程公司作出《关于要求按合同规定支付补偿金的函》,要求清付补偿金及办公室、仓库租金(1998年租办公室费用3.6万元)
  2000524日,中国海员工会广东省委员会向广东广源工程公司作出《关于强烈要求从速按合同规定支付补偿金的函》,称:9899年两年仅支付补偿金60.17万元,要求清付补偿金及办公室、仓库租金(三年来费用为17.28万元)
  2000524日,广州海员俱乐部委托律师向广东广源工程公司作出《律师函》,要求在61日前一次性结清拖欠的各项款项,并支付滞纳金和违约金。
  2001815日,广州海员俱乐部向广东广源工程公司发函要求从速按协议规定支付所欠补偿费及其他费用并提交1998年以来已付、应付费用清单。
  2002918日,中国海员工会广东省委员会同广州海员俱乐部向广东广源工程公司作出《关于强烈要求从速支付停业补偿费的函》,要求从速按回迁安置补偿协议规定支付所欠补偿费及其他欠费并提交1998年以来已付、应付费用清单。
  两原告长期不能回迁,而两被告又拒绝向两原告支付上述各项拆迁安置补偿费用,中国海员工会广东省委员会、广州海员俱乐部曾于200381日向本院提起诉讼(案号:(2003)穗中法民四初字第144)。在该案庭审中,各当事人表示,案涉项目所建房屋主体封顶后因资金困难已停工至今。中国海员工会广东省委员会与广州海员俱乐部表示,案涉房屋被拆除前是由中国海员工会广东省委员会交由广州海员俱乐部使用的,故其诉请主张的逾期交房损失权利主体是中国海员工会广东省委员会及广州海员俱乐部,停业补偿费及租金权利主体是广州海员俱乐部。广东广源工程公司为广州海员俱乐部所租仓库仅交租至199812月份,每月2700元。广州市万福路通正巷29303房则由广州海员俱乐部直接承租作办公用房使用,广东广源工程公司自19981月起就未再向广州海员俱乐部所支付租金,每月3000元。本院并以(2003)穗中民四初字第144号民事判决书判决:一、两被告向两原告赔偿逾期交房损失456万元(2003728日止);二、两被告向原告广州海员俱乐部支付停业补偿费919.83万元(2003728日止);三、两被告向原告广州海员俱乐部支付办公用房及仓库租金3096万元(20031231日止)。由于两被告至今尚未安排两原告回迁及支付相关拆迁安置补偿费用,两原告遂再次提起本案诉讼。
  本院认为:原、被告于19951028日通过签订《回迁安置补偿协议》最终确定征用拆迁安置权利义务,两被告已经主管部门批准办理用地批准文件,是拆迁人,两原告作为被拆房屋的所有人、使用人,是被拆迁人。该《回迁安置补偿协议》是当事人的真实意思表示,并无违反法律、法规的强制性规定,合法有效。本案是两原告以《回迁安置补偿协议》为依据提起的诉讼,虽然广东长城建设集团有限公司和广东广源工程公司此前签有协议,约定由广东广源工程公司负责案涉项目的拆迁责任,项目的盈亏与广东长城建设集团有限公司无关,但在19951028日《回迁安置补偿协议》中,广东长城建设集团有限公司和广东广源工程公司是合同的共同权利义务人,两被告之间的约定对两原告不构成约束。本案两被告未按《回迁安置补偿协议》履行,应当依法承担违约责任。本案诉讼中,两原告表示诉请主张的逾期交房损失权利主体是中国海员工会广东省委员会及广州海员俱乐部、停业补偿费及租金权利主体是广州海员俱乐部,可予准许。依《回迁安置补偿协议》,两被告未在19981028日将回迁房交付使用,即需赔偿逾期交房损失每十五日四万元,由于两被告至今未安排原告回迁,故中国海员工会广东省委员会及广州海员俱乐部本案要求两被告计付从2003729日起至本案判决之日止每月8万元的经济损失,并无不当。依《回迁安置补偿协议》,至19983月仍未回迁的,两被告需支付的停业补偿费为每月14万元,广州海员俱乐部要求两被告计付从20041月起至本案判决之日止的停业补偿费,理由成立。因两被告应承担的办公用房租金仅由广东广源工程公司付至199712月份、仓库租金也仅交至199812月份,故广州海员俱乐部要求两被告继续支付该两项租金从20041月起至本案判决之日止,是合理的。被告广东广源工程公司、广东长城建设集团有限公司无不当理由拒不到庭参加诉讼,当应承担相应法律后果。根据《中华人民共和国民法通则法》第八十七条、第一百一十一条、第一百一十二条的规定,拟判决如下:
  一、广东广源工程公司与广东长城建设集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向中国海员工会广东省委员会和广州海员俱乐部赔偿从2003729日起至本判决生效之日止的逾期交房损失(按每月8万元计)
  二、广东广源工程公司与广东长城建设集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向广州海员俱乐部支付从200411日起至本判决生效之日止的停业补偿费(按每月14万元计)
  三、广东广源工程公司与广东长城建设集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向广州海员俱乐部支付从20041月起至本判决生效之日止的办公用房及仓库租金(办公室租金每月3000元,仓库租金每月2700)
  本案诉讼费36952元,由被告广东广源工程公司、广东长城建设集团有限公司共同负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。

 

6、广州捷成房地产开发有限公司与李永龄、李永成房屋拆迁纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2006)穗中法民五终字第2515

  上诉人(原审被告)广州捷成房地产开发有限公司,住所地广州市东山区沿江中路277208312房。
  法定代表人邓彦冰,执行董事长。
  委托代理人黄明中,男,该公司职员。
  被上诉人(原审原告)李永龄,男,195422日出生,汉族,现住香港。
  被上诉人(原审原告)李永成,男,195673日出生,汉族,住广州市东提五马路4号二楼。
  两被上诉人的共同委托代理人欧伟硕,男,住广州市东提五马路4号二楼。
  上诉人广州捷成房地产开发有限公司因房屋拆迁纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第551号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  一审法院经审理查明:广州市东提五马路24产权人是原告李永成,李永龄。该房屋建筑面积约共189.2平方米,其中商业建筑面积约为53.02平方米,住宅建筑面积为136.12平方米。被告广州捷成房地产开发有限公司经广州市房地产管理局于19981026日发出穗房拆字[1998]214号广州市房屋拆迁公告。被告广州捷成房地产开发有限就拆除原告的广州市东提五马路24号房屋向广州市房地产管理申请仲裁。1999929日广州市房地产管理局作出穗房拆裁字[1998]19691971号裁决书,裁决被告广州捷成房地产开发有限公司应于20041026日之前在原广州市东提五马路24号房屋地段兴建的回迁大楼二楼安置原告回迁建筑面积53.02平方米铺位及第七层安置原告回迁建筑面积53.02平方米及建筑面积83.16平方米的套件各一套等。原告李永成、李永龄不服穗房拆裁字[1998]19691971号裁决书,向广州市东山区人民法院提起诉讼。1999123日广州市东山区人民法院作出(1999)东法行初字第2223号行政判决书。维持广州市房地产管理局作出穗房拆裁字[1998]19691971号房屋拆迁裁决。广州市中级人民法院于200058日作出判决书维持广州市东山区人民法院(1999)东法行初字第2223号行政判决书。之后,原告自行临迁,被告每月向原告支付临迁费2978元至20055月止。
  一审法院认为,原告是被告拆除的广州市东提五马路24号房屋的产权人。当事人双方就拆迁纠纷已经司法程序判决并已生效。已明确被告安置原告回迁时间。在实际履行中,原告自行临迁,被告每月向原告支付临迁费至20055月后开始拖欠临迁费。依生效判决,被告逾期至今未能安置原告回迁,依法应承担逾期回迁的延期补助费及补偿费。原告要求被告支付延期补助费及补偿金诉讼请求合法,予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第六条及《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条、第五十一条的规定,于2006512日作出如下判决:一、被告广州捷成房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李永成、李永龄支付自20056月至本判决发生法律效力之日止的延期补助费(按每月2978元×300%计付)。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内被告广州捷成房地产开发有限公司向原告李永成、李永龄支付自20056月至本判决发生法律效力之日止的延期补助费的补偿金(2978/月×300%×3/日计付)该费不得超过上述延期补助费。案件受理费4578元,由被告负担。
  一审宣判后,广州捷成房地产开发有限公司(以下简称捷成公司)不服,向本院提起上诉称:1、一审法院适用的《广州市房屋拆迁管理条例》已于200411日起失效,应适用200411日起生效的《广州市城市房屋拆迁管理办法》。2、一审法院判决不合理。逾期回迁的延期补偿费和延期补偿金明显过高,具有惩罚金的性质,不符合民事活动的合理补偿原则。故上诉请求:撤销一审判决,驳回被上诉人原诉讼请求;判令被上诉人承担本案诉讼费用。
  李永成、李永龄二审共同答辩不同意上诉人的上诉请求,另请求补充一审判决计付延期补助费和补偿金至上诉人安排被上诉人回迁时止。
  二审期间,双方当事人均确认捷成公司每月支付给李永成、李永龄的2978元包含了交通费,每月临迁费应为27224元,即每平方米20X住宅面积136.12平方米。本院二审查明的其他事实与一审基本相同。
  本院认为,依据生效判决,上诉人捷成公司应于20041026日前安置被上诉人李永成、李永龄回迁。由于上诉人逾期至今未安置被上诉人回迁,故被上诉人主张上诉人支付逾期回迁的延期补助费及补偿金,符合广州市房屋拆迁的有关规定,本院予以支持。经审查,上诉人每月应付被上诉人的临迁费为2722.4元,因此,上诉人应按每月2722.4元×300%标准计付延期补助费以及补偿金(按每日27224元×3)给被上诉人,且依公平原则,每月补偿金应以不超过临迁补助费本金为限。一审按2978元计算延期补助费以及补偿金按2978/月×300%×3/日标准计算不当,予以纠正。至于捷成公司上

 

7、邓某某、广东省福利南方图书公司与广东长城建设集团有限公司、广州禾城房地产有限公司房屋拆迁合同纠纷案

广 州 市 越 秀 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2006)越法民三初字第2501

  原告:邓某某,男,1950714日出生,汉族,住广州市长塘街61号。
  被告:广东省福利南方图书公司。住所地:广州市文德路仁康里10号地下。
  法定代表人:张家骏,监事长。
  被告:广东长城建设集团有限公司,住所地:广州市寺右新马路4号之8
  法定代表人:周兴旺
  委托代理人:李中平,男,该公司工作人员,联系地址同上。
  被告:广州禾城房地产有限公司。住所地:广州市文德路仁康里42101房。
  法定代表人:马林建,董事长。
  原告邓某某诉被告广东省福利南方图书公司(下称南图公司)、广东长城建设集团有限公司(下称长城公司)、广州禾城房地产有限公司(下称禾城公司)房屋拆迁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员黎晓斌独任审判,公开开庭进行审理。原告邓某某,被告长城公司的委托代理人李中平到庭参加诉讼。被告南图公司、禾城公司经本院传票传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。
  原告诉称:1995522日,我与被告南图公司、长城公司签订了《拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》,约定被告南图公司、长城公司应于1997630日安置我户回迁,但被告至20031128日才安置我户回迁,且未支付从200027日起的临迁补助费及199771日止的滞迁费,且大楼电梯虽已安装,但未通电、未能运行,另,广东省韶关市中级人民法院已确定由禾城公司承担大塘街地块的拆迁安置等工作,故现要求:三被告共同清付从200027日起至20031128日止的临迁补助费(按每月62060 元计)及从199771日起至20031128日止的滞迁费(按每月310元计),并要求被告完成开通文德北路大塘小区D幢房屋电梯的收尾工作。
  被告南图公司书面答辩称:我公司与辉煌国际地产有限公司(下称辉煌公司)合作开发涉讼文德北路大塘小区,并经批准成立了项目公司——广州兴胜房地产有限公司(下称兴胜公司)。经我公司与辉煌公司约定,回迁安置用地红线转至兴胜公司名下,该小区的拆迁、回迁安置工作(包括经济、法律责任)转由兴胜公司承担。1998825日,广州市规划局批准办理了土地使用权转让手续,同年1026日广州市国土局批准办妥了土地使用权转让手续。故我公司不再承担拆迁、回迁安置工作及由此产生的经济和法律责任。
  被告长城公司辩称:我公司只是受南图公司委托对上述房屋地块进行施工的施工单位,该地块的拆迁补偿安置问题与我公司无关,故不同意原告的诉讼请求。
  被告禾城公司没有提交书面答辩书到庭。
  经审理查明:原告是原广州市中山四路长塘街61号首层房屋的业权人及使用人。1986年,南方公司经市房地产管理局(86)房征字第39号通告征用上述房屋地段兴建楼宇。1992828日,长城公司与南方公司签订了《承包文德路工程拆迁合同书》,约定由长城公司承包该地块的拆迁工作。1995522日,原告(乙方、被拆迁人)与被告南图公司、长城公司(甲方、拆迁人)签订《房屋拆迁安置协议》(经公证),约定:甲方经广州市房地产管理局以(86)房拆许字39号房屋拆迁通告批准,拆除乙方使用的上址房屋。乙方同意迁出原址房屋,同意迁往甲方提供的临迁房屋临时居住;甲方应于1997630日前,在中山四路长塘街965号首层安排房屋供乙方回迁;甲乙双方须严格履行协议,甲方不依期安排回迁,则乙方双方须严格履行协议,甲方不依期安排回迁,则乙方罚甲方的滞迁费每月310元。协议签订后,原告户依约将房屋交给南图公司、长城公司拆除,迁到被告提供的临迁房临居。从1997116日起原告户变更了临迁方式为自行投亲靠友,被告方从该日起按每月6206元的标准向原告户支付临迁补助费至200026日止。
  199545日,南方公司与其他公司共同成立了中外合资经营企业兴胜公司,经营文德北路大塘小区南片地段的开发、建设等。19981026日,广州市国土局发出穗国土建用函(1998)288号《关于土地使用权问题的复函》,批准上述地段改由广州兴胜房地产有限公司使用,用地性质为回迁房。20011120日,广东省韶关市中级人民法院发函给被告禾城公司,同意上述文德北路大塘街地块回迁楼收尾工作回迁户安置由被告禾城公司出资完成,所需费用从拍卖该地款项中优先支付。20031016日,根据广州市国土资源和房屋管理局发出(2003)915号《关于尽快安置文德路大塘小区回迁户的函》,由禾城公司接管该拆迁地块。20031128日接收文德北路大塘小区回迁楼D806807房。被告至今未向原告户支付从200027日起的临迁补助费,也没向原告支付过滞迁费,大塘小区回迁楼D幢大楼已有电梯安装,但至今未开通运行。
  在本案审理过程中,原告表示:虽然讼争房地块的用地人变更为广州兴胜房地产有限公司,但与我签合同的用地人是南图公司,且现回迁房地块的拆迁工作已转由禾城公司承接,故我不需要兴胜公司在本案承担责任,因经庭审过程了解到长城公司只是南图公司的承建商,故在本案也不需要长城公司承担负责电梯运行的收尾工作及支付本案费用的责任。即在本案只需要南图公司、禾城公司承担回迁安置及支付本案费用的责任。另,被告按每月620.60元的标准向我户支付的临迁补助费已含我户应享有的交通补助费在内。
  本院认为:原告与被告南图公司、长城公司于1995522日签订的《拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》是双方当时人的真实意思表示,其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,为合法有效,双方均应依约履行。被告至今未向原告支付200027日起的临迁补助费,以及至200311月才安置原告户回迁,均属违约,据此原告要求被告按每月62060元的标准计付200027起的临迁补助费及按每月310元的标准计付从1997630日止的滞迁费,符合双方的约定,本院予以支持。鉴于被告南图公司是签订合同的相对方,为承责的主体,而目前上述房屋地段由被告禾城公司负责回迁安置工作,故对原告要求由被告南图公司、禾城公司共同承担按约定的标准清付未付的临迁补助费、滞迁费的责任的意见,本院予以接纳。至于电梯的开通问题,作为对原告户负有拆迁安置责任的南图公司、禾城公司,也负有提供开通电梯给回迁户使用的义务,原告现鉴于大塘小区D幢房屋至今未开通使用的状况,而要求该两被告完成开通电梯的工作,合法、有理,本院予以支持。
  综上所述,根据原告的诉讼请求,依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款的规定,判决如下:
  一、被告广东省福利南方图书公司、广州禾城房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内,将从200027日起至20031128日止的临迁补助费(已含交通补助费在内,按每月62060元计付)及从199771日起的滞迁费(按每月310元计)一次性支付给原告邓启全户。
  二、被告广东省福利南方图书公司、广州禾城房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内,共同完成开通广州市文德北路回迁楼D幢房屋电梯的工作。因开通电梯而产生的相关费用由被告广东省福利南方图书公司、广州禾城房地产有限公司共同承担。
  本案受理费2114(原告邓某某已预付)由被告广东省福利南方图书公司、广州禾城房地产有限公司负担,被告广东省福利南方图书公司、广州禾城房地产有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内,将受理费2114元迳付给原告邓某某。
  如不服本判决,可在本判决送达之日起15日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提交副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。
  当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。


8广东省福利南方图书公司与陆某某、广州禾城房地产有限公司房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2006)穗中法民五终字第1540

  上诉人(原审被告):广东省福利南方图书公司,住所地:广州市文德路仁康里10号地下。
  法定代表人:张家骏,该公司监事长。
  委托代理人:张德兴,男,19361125日出生,汉族,住广州市东山区犀牛北街77401房。
  被上诉人(原审原告):陆某某,男,1956517日出生,汉族,住广州市东山区敦化里10号。
  委托代理人:周某某,男,1958323日出生,汉族,住所地:广州市越秀区近圣南二巷4号。
  被上诉人(原审被告):广州禾城房地产有限公司,住所地:广州市天河区东圃镇车陂岸玉田大街12号。
  法定代表人:马林建,该公司董事长。
  上诉人广东省福利南方图书公司因(2005)东法民三初字第31号一案,不服广州市越秀区人民法院民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院认为:陆根祥与被告南图公司签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》是双方当事人的真实意思表示,其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,为合法有效,双方均应依约履行。鉴于被告南图公司是签订合同的相对方,为承责的主体,而目前上述房屋地段由被告禾城公司负责回迁安置工作,故两被告应共同承担依照上述合同的约定安置原告户回迁的义务。被告南图公司在与原告签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》约定原告回迁首层后,再向广州市城市规划局申请首层使用行政为托幼园、商场等。被告既然与原告签订了《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》,理应依约履行。所以,禾城公司关于本案所涉回迁楼首层均为商铺不可用于回迁居住的答辩不予采纳。原告根据合同约定要求回迁首层的诉讼请求合法合理,予以支持。原、被告双方在上述协议中约定原告回迁的两个套间共55平方米居住面积因包括了厨厕,故应为使用面积。综上所述,根据原告的诉讼请求,依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条第一款、第一百一十一条的规定,判决如下:两被告自判决发生法律效力之日起30日内,共同在广州市原中山四路长塘街965号新建回迁楼 A栋东南面房屋内划分使用面积共55㎡的两个套间给原告户回迁居住(其中一个套间为两房一厅,厅房面积30㎡、厨厕面积4㎡。;另一个套间为一房一厅,厅房面积17㎡、厨厕面积4㎡。间隔及装修标准与该栋楼相同,所需费用由被告负责。两套间间隔详见附图。)。案件受理费100元由两被告负担。
  判后,广东省福利南方图书公司不服,上诉认为:一、回迁大楼的首层的使用功能,已规划变更为托儿所,不适宜安置回迁户。二、回迁楼A栋首层东南房屋,是上诉人目前临时办公室,也是用于安置被拆迁的企业单位。三、被上诉人的回迁安置问题,应由被上诉人在回迁大楼范围内作出适当的调整。因为其他范围内还存在一定数量的房源,可作回迁安置之用。
  被上诉人答辩陆伟富称同意原审判决。
  被上诉人广州禾城房地产有限公司没有答辩意见。
  经审理查明:陆根祥是原广州市中山四路敦华里10号房屋的承租人。199371日,陆根祥(乙方、被安置住户)与上诉人南图公司(甲方、用地单位)签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》(经公证),约定:甲方以广州市规划局(85)城地批字1041号文核准,并经市房地产管理局(86)房征字第39号通告,拆除乙方承租的上址房屋。该房屋承租面积33㎡,有常住户口的实际居住人口9人。乙方同意于1993815日前迁出原址房屋,并迁往告甲方提供的龙新三路1号临时居住。甲方应于19961231日前,在中山四路长塘街965号首层产权属于甲方的房屋内安排房厅55㎡,按居住总面积分为两个套间,其中一套为二房一厅、厅房30㎡、厨厕4㎡,另一套一厅一房21(包括4㎡作为厨厕)给乙方回迁居住等。上述协议签订后,陆根祥户依约将房屋交给上诉人南图公司拆除。现回迁房已经建成,但上诉人与被上诉人禾城公司均无安置被上诉人户回迁首层居住。
  1997124日,陆根祥报死亡,原广州市东山区敦化里10号地下1房现户主为陆根祥之子被上诉人陆某某。
  另查明:20011120日,广东省韶关市中级人民法院发函给被上诉人禾城公司,同意上述文德北路大塘街地块回迁楼收尾工作回迁户安置由被上诉人禾城公司先出资完成,所需费用从拍卖该地款项中优先支付。
  本案审理过程中,被上诉人禾城公司提供D5011C523房给被上诉人户回迁。原审法院于200576日下午,组织各方到现场,因被上诉人禾城公司无提供房屋钥匙,无法进入房屋内实际查看。被上诉人表示不同意上述安置方案。
  关于涉讼大塘小区回迁楼ABCD栋首层房屋使用性质及能否作为回迁居住的问题,原审法院多次致函广州市规划局进行查询。广州市规划局以穗规[2005]620号《关于答复查询的函》明确大塘小区回迁楼CD栋住宅楼首层不能作为回迁居住使用。另以穗规[2005]1503号《关于答复查询的函》称,A栋和B栋回迁楼首层房屋的使用性质可以根据《建设工程报建审核书》(穗城规东片建字(1995)104)确定为:A栋首层为托幼园,B栋首层为商场。
  20051129日下午及2005121日上午,原审法院两次到本案所涉文德北路大塘小区回迁楼AB栋首层查看,其中上述A栋首层东面房屋为上诉人南图公司等用作拆迁办公室和木料加工场。
  本院认为:上诉人与陆根祥签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》是双方的真实意思表示,且没有违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应严格按照合同履行。由于南图公司是签订合同的相对方,而禾城公司是复杂讼争地段的回迁工作,故上诉人与被上诉人禾城公司均负有安置被上诉人陆伟富回迁的义务。而根据该协议,被上诉人陆伟富所回迁的房屋为讼争大楼的首层。现讼争大楼已经建成,根据原审法院调查的函件查明所得,A栋首层根据规划为幼儿园,而现由上诉人南图公司等用作拆迁办公室和木料加工场之用,该房屋并未明确不能作回迁安置被上诉人陆伟富之用,虽然上诉人认为该房屋用于安置被拆迁单位,但是其并未提供相应的证据予以证实,故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定,本院不予支持。审查原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审案件受理费100元,由上诉恩负担。
  本判决为终审判决。

 

9、广州市金盛房地产开发有限公司与林凤、广州侨实房地产开发有限公司房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2006)穗中法民五终字第2091

  上诉人(原审被告)广州市金盛房地产开发有限公司,住所地广州市天河南路六运五街447703房。
  法定代表人陈振林,董事长。
  委托代理人赵以敏,广东金轮律师事务所律师。
  委托代理人钟学武,广东金轮律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告)林凤,女,汉族,19231225日出生,住广州市荔湾路147305房。
  委托代理人练志群,男,住广州市荔湾路97号之三金盈居A808房。
  被上诉人(原审被告)广州侨实房地产开发有限公司,住所地广州市竹丝岗二马路39号大院8502房。
  法定代表人齐宝兴。
  上诉人广州市金盛房地产开发有限公司(以下简称金盛公司)因房屋拆迁合同纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2005)越法民三初字第2140号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  一审法院经审理查明:原告原是广州市中山三路荣华北九如巷6号房屋的产权人。199788日,原告(乙方)与被告广州侨实房地产开发有限公司(以下简称侨实公司、甲方)签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》,约定:广州市房地产管理局以(96)房拆许字(032)城市房屋拆迁许可证批准, 乙方同意甲方拆除广州市中山三路荣华北九如巷6号房屋[建筑面积35.53平方米(含违章建筑面积4.65平方米)];甲方应在20001231日前将自有的广州市中山三路回迁楼第11[正南,建筑面积45.53平方米(包括分摊楼梯、走廊等面积按实分摊)]房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换(补偿);乙方原址房屋建筑面积为30.88平方米,而甲方调换(补偿)给乙方45.53平方米,两者相差14.65平方米,乙方根据有关规定以1300元/平方米×10平方米、7000元/平方米×4.65平方米的标准于1997831日前付给甲方45550元;甲方逾期安置乙方回迁,应按每超期一天赔偿135元的标准向乙方承担违约责任等。同日,原告(乙方)与被告侨实公司(甲方)签订《房屋拆迁安置协议》,约定:甲方经广州市房地产管理局以(96)房拆许字032号房屋拆迁许可证批准,拆除广州市中山三路荣华北九如巷6号房屋;乙方是上述房屋的业权人,建筑面积3553平方米,有正式户口的实际居住人口5人;乙方同意1997831日前迁出原址房屋,并自行解决临迁;甲方按原建筑面积每月每平方米15元计算,合计每月发放补助费533元给乙方至甲方通知乙方回迁之月止 (每三个月支付一次);甲方应于20001231日前在原征用地段回迁楼第十一层(正南向,建筑面积4553平方米)安置乙方回迁居住;甲方逾期安置乙方回迁,按市政府1号令的标准向乙方承担违约责任等。199948日,原告(乙方)与被告侨实公司(甲方)签订《补充协议》,约定:由于中山三路125-151号及荣华北地段马路面属扩建路面用地,甲方按市规划局要求修改用地方案,兴建高层商住楼;甲乙双方经协商,同意原房屋拆迁安置协议书的第三条第一款的回迁期修改延期至2003319日前回迁居住,逾期回迁的按《广州市城市房屋折迁管理条例》的第五十条执行等。原告于 1997919日向被告侨实公司支付了购买增大面积房款13000元。被告侨实公司向原告支付临迁补助费每月533元至20018月,并要求从20019月起以每月发放的临迁补助费抵扣原告尚未支付的购买增大面积房款直至抵扣完毕,原告对此没有异议,而实际上被告侨实公司亦从20019月起没有再向原告支付临迁补助费。被告侨实公司至今未能安置原告回迁,目前该回迁楼尚未建成。
  另查明:被告侨实公司于1994年经批准征用上述房屋地段兴建商住综合楼。2003717日,被告侨实公司与金盛公司签订《广州市国有土地使用权转让合同书》,约定由被告侨实公司将广州市中山三路12515l号及荣华北地段的土地使用权(含地上建筑物、附着物)转让给被告金盛公司,并负责该地块转让前所发生的费用及债务等。20037月,被告金盛公司取得广州市中山三路l25151号及荣华北地段的建设用地批准书,成为上述地段的土地使用权人。没有证据显示两被告已通知原告上述转让情况。
  一审法院认为,原告与被告侨实公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》是双方的真实意思表示,内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,为合法有效合同,双方均应依约履行。被告侨实公司没有依约安置原告回迁已构成违约,应承担违约责任。由于原告与被告侨实公司已达成合意并实际从20019月起由被告侨实公司以发放给原告的临迁补助费每月533元抵扣原告依协议尚未支付的购买增大面积房款,因此原告现请求的20037月至200510月的临迁补助费实际上已经发放;原告要求计付的延期补助费按合同约定及有关房屋拆迁规定应以每月533元 ×200%计付。另原告要求的逾期回迁违约金合法合理,予以支持。被告侨实公司是签订合同的相对方,是承责的主体。而上述房屋地段已转由被告金盛公司征用开发,故被告金盛公司应与被告侨实公司共同承担支付上述欠款的责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定,于2006118日作出如下判决:一、两被告自本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付延期补助费(20037月至200510月,按每月533元×200%计付)。二、两被告自本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付逾期回迁违约金(2003320日至20051030日,按每日135元计付)。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4970元由原告负担612元,由两被告负担4358元。
  一审判决后,广州市金盛房地产开发有限公司不服,向本院提起上诉称:1、上诉人不是《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》的当事人,因而并非本案适格的被告,况且,上诉人并不清楚被上诉人林凤与被上诉人侨实公司之间所签订的协议的内容,也没有办法履行这些协议。2、虽然上诉人与被上诉人侨实公司于2003717日签署了《广州市国有土地使用权转让合同》,约定由侨实公司将广州市中山三路125 -151号及荣华北地段的土地使用权转让给上诉人,但该合同已经明确约定侨实公司要负责转让前所发生的债务。而被上诉人林凤与被上诉人侨实公司所签署的协议书是在上诉人受让上述土地之前,关于补偿安排的义务是土地使用权转让前产生的债务,因而应当由被上诉人侨实公司承担。3199948日侨实公司与林凤签订《补充协议》,重新约定回迁时间为2003319日及逾期回迁的按广州市城市房屋管理拆迁条例第50条执行。是对199788日所签署的两份协议关于逾期回迁违约问题的变更,而且该条具有违约赔偿的性质,因此一审判决第一、二项重复。同时,一审判决上诉人按200%向被上诉人林凤支付延期补助费过高,要求二审法院给予调整。故上诉请求:1、撤销一审判决第—、二项,驳回被上诉人林凤的诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。
  林凤二审答辩同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。
  侨实公司二审没有答辩。
  本院二审查明的事实与一审基本相同。
  本院认为,被上诉人林凤与侨实公司自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》,双方当事人意思表示真实一致,内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方均应全面履行。后因案涉拆迁地块用地规划变更,双方当事人又签订《补充协议》,协商变更回迁期限至2003319日,以及约定逾期回迁按《广州市城市房屋折迁管理条例》第五十条执行,是对上述房屋拆迁补偿协议和安置协议关于回迁期限和逾期回迁责任约定的变更,亦为有效。由于侨实公司未依约于2003319日前安排林凤回迁,已构成违约,应依约承担逾期回迁违约责任。根据《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条的规定,从逾期回迁之日起,拆迁人应当增加延期补助费,对自行临迁的,拆迁人必须按原临迁补助费的300%付给。本案林凤自行临迁,另林凤与侨实公司合意并实际从20019月起由侨实公司以发放给的临迁补助费抵扣林凤未付的购买增大面积房款,故侨实公司应从2003320日起按每月533元×200%的标准计付延期补助费。一审再判决侨实公司按每日135元计付逾期回迁违约金不当,应予纠正。金盛公司该项上诉请求有理,本院予以支持。
  关于上诉人金盛公司上诉不同意承责的问题。经审查,金盛公司与侨实公司协议转让拆迁地块使用权,金盛公司并已取得该地块的《建设用地批准书》。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十九条的规定,尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的,经房屋拆迁管理部门同意,原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。因此,金盛公司依法承继林凤与侨实公司上述拆迁协议的权利和义务。至于金盛公司与侨实公司之间的协议是其内部约定,属另一法律关系,不能以此对抗被拆迁人。金盛公司以其不是拆迁协议的当事人为由,主张其不是本案适格主体以及不同意承责的上诉请求,于法无据,本院不予支持。
  关于金盛公司上诉认为延期补助费标准过高问题。本院认为,上述《补充协议》明确约定逾期回迁按《广州市城市房屋折迁管理条例》第五十条执行,而该条例第五十条则规定了延期补助费的标准。一审判决金盛公司按月临迁补助费200%向林凤支付延期补助费符合条例的规定,金盛公司要求调整延期补助费标准,依据不足,本院亦不予采纳。审查一审判决认定事实部分有误,关于逾期回迁违约金的处理不当,本院应予纠正。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  一、维持广州市越秀区人民法院(2005)越法民三初字第2140号民事判决第三项;
  二、变更广州市越秀区人民法院(2005)越法民三初字第2140号民事判决第一项为:金盛公司和侨实公司应于本判决送达之日起10日内向林凤支付从2003320日起至200510月止的延期补助费(按每月533元×200%标准计付)
  三、撤销广州市越秀区人民法院(2005)越法民三初字第2140号民事判决第二项。
  本案一、二审受理费各4970元,均由林凤各负担2485元,金盛公司和侨实公司各共同负担2485元。金盛公司多付的二审受理费2485元,本院不予退回,由金盛公司在应付林凤款项中直接扣减。

 

10叶少馨与广州市华侨房屋开发公司、广州侨力房地产开发有限公司房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2006)穗中法民五终字第2719

  上诉人(原审原告)叶少馨,女,192996日出生,汉族,住广州市越秀区起义路139号侨力大厦804房。
  委托代理人曾纪树,男,住广州市多宝路元和街129号二楼。
  委托代理人刘蓉,女,住广州市东风中路448号成悦大厦13楼。
  被上诉人(原审被告)广州市华侨房屋开发公司,住所地广州市天河北路418
  法定代表人钟威,职务总经理。
  委托代理人粱丽、金艳,该公司职员。
  被上诉人(原审被告)广州侨力房地产开发有限公司,住所地广州市起义路133139号侨力大厦。
  法定代表人江志明,职务董事长。
  委托代理人何汉初,广东金领律师事务所律师。
  委托代理人詹小彤,广东金领律师事务所律师。
  原审第三人广州市建纬实业有限公司,住所地广州市天河区广州大道中628512房。
  法定代表人陈杰明,职务执行董事。
  委托代理人潘斌,广东岭南律师事务所律师。
  委托代理人王霞,广东岭南律师事务所律师助理。
  原审第三人中国工商银行广州高新技术开发区支行,住所地广州市中山大道西41号。
  法定代表人梁传雄,职务行长。
  委托代理人陈璟娴 ,该支行职员。
  上诉人叶少馨因房屋拆迁合同纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2004)越法民三初字第280号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合庭审理了本案,现已审理终结。
  一审法院经审理查明:原告是原广州市起义路153号首层房屋的承租人。承租建筑面积26.62平方米。1997年,广州市房地产管理局核发了拆许字(97)035号《房屋拆迁许可证》,批准华侨公司拆迁起义路153号房屋地段建楼;199816日,原告(为乙方)与广州市华侨房屋开发公司(以下简称华侨公司、为甲方)签订《广州市房屋拆迁安置协议》,约定甲方经批准拆除起义路153号的房屋,乙方是该屋的使用人;乙方愿意自行解决临时搬迁,甲方补偿乙方商铺停业补偿费每月6296.84元,按季发放,乙方在临迁期间向甲方支付原房屋租金;甲方应于20021030日前,提供原地段侨力大厦首层地铺起义路入口第二排从西向东,面向起义路出入通道建筑面积2662平方米的商铺给乙方回迁;甲方未能按期安置回迁的,应按每超期一天赔偿按房屋价值千分之五按规定执行的标准向乙方承担违约责任。上述合同签订后,原告将房屋交付华侨公司拆除。被告从2002111日起没有向原告支付停业补偿费至今,且一直没向原告支付迟延安置回迁的违约金,另,至今未安置原告回迁。
  广州侨力房地产开发有限公司(以下简称侨力公司)是华侨公司与广州市机床工具工业公司、香港力迅国际有限公司成立的项目公司,成立日期19981014日。广州市城市规划局核发的穗规建发字[1997]1183号文附图标明地铺层的功能:地铺(回迁层);一层的功能:商场、住宅大堂、办公入口。穗规建字{1999}276号文附图负一层为商场地铺及辅助用房,一层为商场。华侨公司、广州市机床工具工业公司和香港力迅国际有限公司三方签订的《侨力大厦项目可行性报告》第四章项目指标包括以下内容:商场[14]层、回迁商场[半地下层]19993月,广州市国土局房管局向侨力公司核发了座落在起义路123159号等的穗府国用(1999)字第特048号《中华人民共和国国有土地使用证》,由侨力公司开发建设侨力大厦。上述房屋所在地段的用地建设单位亦随之变更为侨力公司。19981118日,侨力公司向华侨公司具结,如起义路123159号等地段房屋拆迁安置补偿完毕后有纠纷的,由侨力公司承担一切责任。2002125日,华侨公司(甲方)、香港力迅国际有限公司(丙方)、侨力公司(确认方)签署了《广州市侨力房地产开发布限公司及合作双方股东工作备忘()》,明确原甲方对侨力大厦地段签订的回迁安置协议产生法律纠纷及经济责任由丙方承担,侨力公司对上述丙方责任承担连带责任。
  1999年广州市国土资源和房屋管理局向侨力公司核发了编号:穗房预字第19990282号《广东省广州市商品房预售许可证》,准许其预售侨力大厦(4层,913层除外)2002928日,侨力公司与建纬公司签订了编号:穗房合字2000082092号《商品房买卖合同》,由建纬公司向侨力公司购买侨力大厦第一层(自然层一层),用途商场。20021015日建纬公司办理了收楼手续。
  20021122日建纬公司与高新支行签订了合同编号:20022字第018号《抵押合同》,约定为了确保20021 220日借款人广州市力迅实业有限公司与高新支行签订的20022字第018号借款合同项下借款人的义务得到切实履行,建纬公司愿意提供抵押担保,抵押物为侨力大厦首层。于20021 22日办理抵押登记(登记字号:02备字34818)。现抵押未涂销。20031212日,高新支行书面同意建纬公司出租侨力大厦首层。
  200195日,广州市城市规划局发出穗验证字(2001)643号《建设工程规划验收合格证》,确认起义路123159号大楼经规划验收合格。2002610日,广州地区建设工程质量安全监察站发出了穗监质验(2002)043号《建设工程质量验意见书》,确认起义路123159号大楼的质量验收工作符合国家工程质量验收有关规定。200316日,广州市消防局发出穗公消()(2003)0017号《建筑工程消防验收收意见书》,确认起义路123159号大楼符合消防安全要求。在消防方面具备使用条件。2003723日,广州市国土资源和房屋管理局核发了起义路133号第一层房屋属广州市建纬实业有限公司所有的《房地产权证》。
  深圳市同致诚评估顾问有限公司经一审法院委托于2006525日汇同本院到广州市起义路133号首层第二排第一档进行了观场勘查,现场状况为首层全部已腾空,处于间隔状态,且首层第二排第一档已间出。该评估公司于同月31日发出了《估价结果报告》,评出该档位评估时点为20021030日的房屋价值558301元、评估时点为2006525日的房屋价值为656822元。原告预付了该次评估的评估费3284元。另,原告提供了广州市工商行政管理局经济信息中心发出的60元的发票及广州市工商行政管理局于20031231日发出的广州市华侨房屋开发公司的《企业注册基本资料》,用以证明其为提起本案诉讼需查阅华侨公司的工商登记资料,耗资了60元查询费,但至今未能提供证据证明其坐出租车到天河工商局的车费50元。
  2003年华侨公司向广州市中人民法院起诉侨力公司、建纬公司,要求:1、确认侨力公司与建纬公司签订的《商品房买卖合同》(穗房合字2000082092)无效,或撤销该《商品房买卖合同》;2、侨力公司与建纬公司赔偿原告损失人民币30188326元。广州市中级人民法院于2006217日以(2003)穗中法民四初字第117号民事调解书作出处理:一、建纬公司应在本协议签订之日起30天内负责对广州义路123139号侨力大厦第一层的拆迁争议面积清空,并根据华侨公司与被拆迁产权人签订的《广州市房屋拆迁补偿协议书》约定的产权面积,将房产交给侨力公司安置被拆迁产权人,并协助侨力公司将产权办理到被拆迁产权人的名下;二、建纬公司应根据华侨公司与被拆迁非产权人签订的《房屋拆迁安置协议》约定的安置面积,将房产交给侨力公司安置被拆迁非产权人回迁;三、第一、二条所述面积的补偿方位、安置方位由侨力公司与被拆迁人确定后通知建纬公司,建纬公司据此方位交给侨力公司;四、对侨力大厦第一层产权面积的处置:1、第一层用于对被拆迁产权人补偿的面积,其产权归被拆迁产权人所有;2、第一层中用于安置被拆迁非产权人的面积,其产权归建纬公司所有,由建纬公司与被拆迁非产权人订立租约租金收入归建纬公司所有;3、第一层除本条第1项所确定的产权补偿面积以外的其余面积、其他弃产面积或因其他原因无需产权补偿的面积,其产权归建纬公司所有;……等等。
  在本案一审过程中,原告表示:鉴于经开庭审理了解到讼争房地块的用地单位已转为侨力公司,且侨力公司在庭上已明确表示其同意承担本案应由拆迁人承担的拆迁安置、补偿责任,故我要求由华侨公司与侨力公司共同承担本案的相关责任。华侨公司表示:在讼争地块用地人变更为侨力公司后,我公司曾口头通知原告该变更状况,但没证据材料证胡。原告对此不确认。
  2006712日,侨力公司、华侨公司向原告发出了《收楼通知书》,通知原告于2006718日办理侨力大厦112号商铺的收楼手续,基于此,侨力公司提出:原告的临迁补助费及违约金应计至我公司向原告发出《收楼通知书》之日止。被告表示:我是于2006714日收到被告发出的《收楼通知书》,因被告在消防验收后才对首层内部进行间格,但却未能出具间格后经消防验收合格的证据,故不同意办理商铺的接收手续,另经现场查看发现商铺南面的出口被锁锁上、且保安也无钥匙开门;首层没洗手间及用水设施,除上述情况外,没有其它不同意接收商铺的原因。
  一审法院认为,合同效力,原告与被告华侨公司签订的《房屋拆迁安置协议》是签约双方的真实意思表示。内容没有违反法律法规的强制性规定,合法有效。
  商铺交付条件。据被告提供的《建设工程规划验收合格证》、《建设工程质量验收意见书》、《建筑工程消防验收意见书》,以及起义路133号的《房地产权证》,可确定被告提供的侨力大厦首层商铺已符合回迁交付使用条件。因原告提出被告需对间格后的商铺重新进行消防验收才具备回迁交付条件的主张,没有法律依据,不予接纳。因侨力大厦首层商铺已符合回迁交付使用条件,且被告已向原告发出了交铺通知书,即被告已对原告作出了回迁安置,故对原告要求被告交付首层商铺的请求,本案无需再作确定,被告需向原告支付的停业补助费及逾期安置回迁的违约金均应计至原告收到被告书面通知原告回迁之日止,即2006714日止。
  责任承担。华侨公司和原告作为合同的相对方,由于其在未征得原告同意的情形下将合同的权利义务概括转让给侨力公司,故不能免除其合同责任。侨力公司获得侨力大厦的土地使用权后,作为侨力大厦开发建设的权利义务承接人,也应当承担本案的合同责任。                                                 
  违约责任。因被告至今未给付200211月起的停业补偿费,以及未能在20021030日前安置原告回迁,均属违约,据此原告要求被告支付从200211月起至2006714日止的停业补偿费及从2002111日起至2006714日止的迟延提供商铺回迁使用的违约金,合法、有理,予以支持。被告以原告租期至199886日止,而只同意支付从200211月起八个月的停业补偿费的主张,不予接纳。因当时的征地法规并没规定逾期提供商铺回迁使用需承担违约责任的计算标准,故合同中约定按房屋价值每日千分之五按规定执行,应理解为按每日千分之五的标准执行,不属约定不明性质。因即使按2002111日的房屋价值的每日千分之五计算,每日的违约金已为2791.5元,而原告承租的商铺面积仅为26.62平方米,约定的每月停业补偿费也只为6296.84元,故可认定约定的违约金计算标准过分高于造成的损失,对被告提出应作调整的意见,予以接纳。该迟延交付商铺的违约金适宜调整为以房屋价值为基数,按中国人民银行同期逾期贷款利率计付。至于该房屋价值如何确定问题,虽然合同约定的回迁期是20021030日前,但出现了迟延安置回迁的状况后,被告一直至今未向原告支付过迟延安置回迁的违约金,且违约金计算标准的调整是至本案审理中综合本案的具体情况才作出确定的,故从公平合理的原则出发,适宜以评估公司以2006525日为评估时点确定的房屋价值作违约金计算的基数。虽然违约金的总额应以房屋价值为限。但因本案的违约金计至2006714日止,按法院调整后的标准计算从2002111日起至2006714日止的逾期交楼违约金未超过2006525日为评估时点的房屋价值,故在本判决主文中不作以房屋价值为限的注明。
  查询费及交通费。因提起本案诉讼必需提供华桥公司的工商登记资料,现原告已提供了广州市工商行政管理局经济信息中心发出的60元的发票及广州市工商行政管理局于20031231日发出的广州市华侨房屋开发公司的《企业注册基本资料》到庭,且因被告逾期安置回迁及没支付200211月起的停业补偿费引起本案诉讼的,故被告应将原告查询华侨公司的查询费60元支付给原告。因出租车非查询工商登记资料的一般的、必需的交通工具、且原告也未能提供证据材料证明其为查询华侨公司的工商资料支付了50元出租车费,故对原告要求被告支付出租车费的请求,不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百一十一条及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定,于2006727日作出如下判决:一、被告广州市华侨房屋开发公司、广州侨力房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内,将从2002111起至2006714日止的已扣减了原房屋租金后的停业补偿费(每月按58609元计)支付给原告叶少馨。二、被告广州市华侨房屋开发公司、广州侨力房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内,将从2002111日起至200671 4日止的逾期交铺违约金(656822元为基数,按中国人民银行同期逾期贷款利率计)支付给原告叶少馨。三、被告广州市华侨房屋开发公司、广州侨力房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内,向原告叶少馨支付查询广州市华侨房屋开发公司的工商档案资料的查询费60元。四、驳回原告叶少馨的其它诉讼请求。案件诉讼费15684元由原告叶少馨承担5228元,由被告广州市华侨房屋开发公司、广州侨力房地产开发有限公司共同承担10456元。
  一审宣判后,叶少馨不服,向本院提起上诉称:1、根据双方签订的《房屋拆迁安置协议》中第三条第二项的约定“甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁,乙方必须依期回迁”,被上诉人在2006714日向上诉人发出交楼通知书,被上诉人向上诉人支付的停业补助费及逾期安置回迁的违约金也应认定计算到2006813日止,一审判决第一项对时间的认定有误。另外上诉人于2006718日去收楼过程中发现该交楼并不符合基本交楼条件,存在以下问题:被上诉人出示了一份2003年的《消防意见书》,上面清楚规定改建或装修后须再报消防,被上诉人没有提供任何2006年消防验收证明;该商铺及其所在的首层(全层)没有用水及洗手间。再有,被上诉人应向上诉人支付的每月的停业补偿费由于被上诉人的原因而没能按时给付,被上诉人应当承担给付利息的责任。2、一审法院认定被上诉人以房屋价值656822元为基数,按中国人民银行同期逾期贷款利率计违约金是错误的,对上诉人极不公平。理由如下:首先,上诉人与被上诉人在《房屋拆迁安置协议》中对被上诉人的回迁违约责任有明确约定“甲方违反本协议第三条(12)的,应按每天超期一天赔偿房屋价值千分之五元的标准向乙方承担违约责任”。其次,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案一审判决按中国人民银行同期逾期贷款利率计,每日的违约金为137.9元,相对于按2002111日的房屋价值的每日千分之五计算,即每日违约金2791.5元,不是适当减少,而是过分减少,对上诉人极其不公平。另外,本案标的物越秀区起义路侨力大厦首层在2003年评估价值为每平方米27942.7元,而本案于2006525日进行的评估价值却是每平方米24674元,2003年到2006年广州市房屋价格一直呈上升状态,而本案房屋2006年的评估价值却大大低于2003年的评估价值,也显然不公。故上诉请求:1.撤销一审判决第一项,判令被上诉人向上诉人支付停业补偿费从2002111日起至被上诉人交付房屋时止;2、撤销一审判决第二项,判令被上诉人从2002111日起至上诉人交付房屋时止,按照《房屋拆迁安置协议》约定的每日按房屋价值千分之五计付逾期交铺违约金。
  华侨公司二审答辩同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。
  侨力公司二审答辩同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。另补充认为:上诉人提出认为一审认定计算违约金的时间是错误的,对方提出违约金计算时间是06718日,但是18日是交付的时间,我方认为1418日期间是合同履行的合理期间,不计算违约金是恰当的。上诉人提出根据安置协议第3条约定甲方应当提前一个月书面通知乙方回迁,我方认为提前一个月通知是针对双方正常履行的约定,但是出现一方违约不正常的情况下,另一方的损失不断扩大,两被上诉人为了避免叶少馨的损失扩大,我方采取的行为的属于正当行为。如果侨力公司、华侨公司拖延了一个月后交付房屋,给叶少馨造成的损失扩大了,但是现在侨力公司、华侨公司尽早安置叶少馨,应当属于法律所鼓励的行为,侨力公司、华侨公司不应当就自己正当的行为承担法律责任。我方认为侨力公司不必要重新出具消防意见证明,因为侨力公司根本没有就案涉的房产进行装修,也并非改建,只是对原有的面积进行间隔,没有必要重新出具消防意见的必要。商品房的所在的用水和洗手间并非是在交房协议约定的条件,而且在正常的交易中也并非必要条件。一审关于违约金的认定是比较合理的,依据是每个月除了停业补偿费5890元,还有每月的违约金4137元,停业补偿费跟违约金相加除以商品面积26.62平方米,得出每平方米的价格是390元左右,在我方市场调查中得出附近的商品没有一间是可以得到390元,因此我方对叶少馨的补偿是合理的。
  建纬公司二审答辩同意一审判决,并认为上诉人的上诉请求与其无关。
  中国工商银行广州高新技术开发区支行二审答辩同意一审判决,并认为上诉人的上诉请求与其无关。
  本院二审查明的事实与一审基本相同。
  本院认为,上诉人叶少馨与被上诉人华侨公司自愿签订的《房屋拆迁安置协议》,双方当事人意思表示真实一致,内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。
  关于安置商铺是否具备回迁交付条件和计算停业补助费及逾期安置回迁违约金的截止时间的问题。经审查,相关行政部门已核发侨力大厦《建设工程规划验收合格证》、《建设工程质量验收意见书》、《建筑工程消防验收意见书》,国土房管部门也已核发包括案涉商铺在内的《房地产权证》,其中《建筑工程消防验收意见书》确认起义路123159号大楼符合消防安全要求,在消防方面具备使用条件。由此可见,侨力大厦首层安置商铺已具备回迁交付条件。叶少馨上诉认为安置商铺不具备回迁交付条件,依据不足。由于被上诉人侨力公司、华侨公司于2006712日向叶少馨发出《收楼通知书》时,安置商铺已具备回迁交付条件。因此,一审判决被上诉人应向叶少馨支付的停业补助费及逾期安置回迁违约金均应计至叶少馨收到被上诉人的书面回迁通知之日止,即2006714日并无不当。至于2006714日-18日是合同履行的合理期间。另外,安置协议第3条约定的甲方应当提前一个月书面通知乙方回迁是关于回迁通知方式的约定,与停业补助费以及逾期回迁违约责任的承担没有直接关联。叶少馨主张被上诉人支付停业补偿费及逾期安置回迁违约金计至被上诉人交付房屋时止,缺乏事实根据和法律依据,本院不予支持。
  关于逾期安置回迁违约金标准的问题。因双方签订协议当时的拆迁法规并没规定逾期提供商铺回迁使用需承担违约责任的计算标准,故一审认定协议约定按房屋价值每日千分之五按规定执行,应理解为按每日千分之五的标准执行,并无不当。被上诉人本案抗辩违约金计算标准过分高于造成的损失,请求予以调整。一审法院经审查,即使按2002111日的房屋价值的每日千分之五计算,每日的违约金为2791.5元,而上诉人承租的商铺面积仅为26.62平方米,约定的每月停业补偿费也只是6296.84元,故认定约定的违约金计算标准过分高于造成的损失,接纳被上诉人关于调整违约金计算标准的意见,并将违约金调整为以房屋价值为基数,按中国人民银行同期逾期贷款利率计付。本院认为,一审法院关于逾期安置回迁违约金标准的调整,符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定。上诉人只是拆迁承租户,承租商铺面积也仅有26.62平方米,即使按上诉人认为的调整后的每日违约金1379元计算,每月违约金达4137元,也接近每月停业补偿费的标准,没有过分低于造成的损失,因此,叶少馨上诉请求按房屋价值每日千分之五计付逾期交铺违约金,本院不予支持。关于房屋价值的确定,一审法院考虑违约金计算标准的调整是至本案审理中综合本案的具体情况才确定,并以公平原则,确定以2006525日为评估时点的房屋评估价值作违约金计算的基数,亦是恰当。经评估,评估时点为2006525日房屋价值656822元较20021030日的房屋价值558301元高,也表明与房地产市场的走向接近。综上所述,叶少馨上诉请求的理由均不成立,本院不予支持。审查一审判决事实清楚,处理并无不当,应予维持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费15684元由上诉人
叶少馨负担。
  本判决为终审判决。

 

11、广州市富银房地产开发有限公司与叶泗源房屋拆迁合同纠纷案

中 华 人 民 共 和 国 广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2006)穗中法民五终字第3015

  上诉人(原审第三人)广州建和房地产开发有限公司,住所地广州市环市东路371375号世贸大厦北塔2901房。
  法定代表人何炜东,董事长。
  委托代理人许伟忠,男,该公司职员。
  被上诉人(原审原告)叶泗源,男,1967918日出生,台湾人,住台湾桃园县。
  委托代理人黄喜明,广东信德盛律师事务所律师。
  原审被告广州市富银房地产开发有限公司,住所地广州市荔湾区龙溪大道288501房。
  法定代表人卢树龙,董事长。
  上诉人广州建和房地产开发有限公司因房屋拆迁合同纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第2233号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  一审法院经审理查明:据穗房地证字第0404895号《房地产证》记载,原本市农林下路351号首层(建筑面积95.35平方米)是原告的产业。200069日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋拆迁安置协议》,该协议记载被告经广州市房地产管理局(1999)房拆许字214号房屋拆迁许可证批准,拆除乙方的上述房屋,约定乙方同意20001030日前迁出原址房屋,自行解决临迁用房,甲方每月向乙方发放补助费14303(按原建筑面积每月每平方米150元计算)至甲方通知乙方回迁之月止,甲方应于2005630日前安置乙方回迁,甲方逾期回迁,应按每超期一天赔偿100元的标准向乙方承担违约责任等。同日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》,该协议约定甲方应在2005630日将房屋交付给乙方,逾期交付的,应按每超期一天赔偿100元的标准向乙方承担违约责任;该协议第十一条'其他事项'约定从逾期之日起,拆迁人应当增加延期补助费,对自行临时安排过渡住处的,拆迁人必须按原临时安置补助费的300%付给。协议签订后,原告自行临迁,被告每月按14303元的标准向原告支付临迁补助费至20066月。因被告至今未安置原告回迁,也未支付延期补助费,原告于2006620日起诉,提出上述请求。
  2000515日,广州市对外经济贸易委员会以穗外经贸业(2000)125号文同意被告广州市富银房地产开发有限公司与香港建和国际集团有限公司在广州以合作方式设立广州建和房地产开发有限公司即第三人,经营范围为在经市规划局穗城规东片地字(1996)70号、市国土局穗国土建用通字(1996)374号、穗国土建用通函(1999)232号文同意使用的农林下路31号至41号、45号至77号地段的开发、建设、销售、出租和管理自建的商住楼。同年1114日,广州市城市规划局以穗规地复字(2000)990号文同意农林下路31号至41号、45号至77号地段建设用地转名为第三人开发建设。20011017日,广州市国土资源和房屋管理局以穗国土建用函(2001)375号文同意第三人为上述地段的建设单位。第三人于2003130日领取了上述地段的《建设用地批准书》。2002425日,广州市城市房屋拆迁管理办公室向被告发出穗房拆结字(2002)46号《关于批准拆迁结案的函》,同意被告上述地段第一期用地拆迁结案,于2006222日前安排被拆迁人回迁。
  一审法院认为,原、被告自愿签订的《房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示,协议内容没有违反法律的强制性规定,为有效协议,双方均应履行。经有关部门依法批准,上述地块改由第三人负责开发建设,故原用地单位被告对被拆迁人原告的权利义务转由第三人承受,即原、被告签订的上述协议继续履行。因被告是协议的相对方,原告要求被告及第三人共同承担违约责任,予以支持。被告及第三人至今未安置原告回迁,已构成违约,理应承担相应的违约责任。由于原、被告签订的安置协议与补偿协议是两份独立的协议,且分别约定了逾期回迁、逾期交付房屋的违约责任,故对原告要求被告及第三人支付延期补助费(每月按14303元的200%计)及逾期交房违约金(每日按100元计)的请求符合约定,予以支持。因被告在被批准2006222日前安排被拆迁人回迁后没有与原告就回迁时间重新约定,故应按协议约定的时间履行。故对被告关于回迁时间应顺延至2006222日的抗辩,不予采纳。至于原告要求被告每月按10000元的标准赔偿逾期交房的租金损失没有依据,不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定,于200683日作出如下判决:一、被告及第三人自本判决发生法律效力之日起7日内,向原告支付自200571日至200671日止的延期补助费(每月按14303元的200%计)及逾期交房违约金(每日按100元计)。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费13039元,由原告负担3910元,被告和第三人负担9129元。
  一审宣判后,广州建和房地产开发有限公司(以下简称建和公司)不服,向本院提起上诉称:一、根据《广州市城市房屋拆迁管理条例》第四十八条的规定:'被拆迁人回迁期限,自房屋拆迁公告期限届满之日起,......兴建回迁房是十九层以上的,回迁期限不得超过四年。'由于被上诉人所处的拆迁地块比较复杂,拆迁阻力很大,上诉人在规定的拆迁期限内未能完成拆迁工作,因此上诉人于2001816日向广州市国土资源房屋管理局申请了延期拆迁公告,经批准拆迁期限从2001630日延期至2002222日。同时,在拆迁工作完成后,广州市城市房屋拆迁管理办公室2002426日《关于批准拆迁结案的函》中第五条亦明确规定:'2006222日前安排被拆迁人回迁'。因此被上诉人的回迁期限应顺延至2006222日,双方签订的《房屋拆迁安置协议》不是上诉人真实意思的表现,是显失公平且不具合法性的。二、根据双方签订的《房屋拆迁安置协议》:'对上诉人未能按期回迁需按政策承担违约责任'。在《广州市城市拆迁管理条例》中,对回迁期限的规定也是非常明确:'自房屋拆迁公告期限届满之日起.....。不得超过四年。'在同一政策各条款规定互相制约、互相补充的前提下,被上诉人不理会上诉人实际拆迁公告期限的顺延,而片面地认为按照《广州市城市拆迁管理条例》的规定要求上诉人支付政策规定的回迁期限前的延期补助费是不合理的,是不符合政策规定的,违背了双方签订协议的真实意图。三、上诉人与被上诉人于200069日房屋拆迁安置协议第五条和房屋拆迁补偿协议书第六条,都明确规定上诉人逾期安置被上诉人回迁的违约责任,均按每超期一天赔偿100元的标准,即延期补助费每日按l00元计及逾期交房违约金每日按100元计。故上诉请求:1、撤销一审判决,认定双方签订的协议不是上诉人的真实意思表现,显失公平且不具合法性;2、判决上诉人与被上诉人重新签订回迁期限,以确立合法的回迁时间;3、本案诉讼费由被上诉人承担。
  叶泗源二审答辩同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。
  广州市富银房地产开发有限公司(以下简称富银公司)二审没有答辩。
  本院二审查明的事实与一审基本相同。
  本院认为,被上诉人叶泗源与原审被告富银公司自愿签订的《房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》,意思表示真实,内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定,均为有效合同,双方当事人均应依约全面履行。后经有关部门批准,上述地块改由项目公司即上诉人建和公司进行开发建设,因此,一审认定原用地单位富银公司对被拆迁人叶泗源的合同权利义务转由建和公司承受,并无不当。由于建和公司至今未安置叶泗源回迁,已构成违约,应承担相应的法律责任。由于双方签订的拆迁安置协议和补偿协议是两份独立的协议,且分别约定了逾期回迁、逾期交付房屋的违约责任,故一审判决建和公司按每月14303元的200%的标准支付延期补助费及按每日100元计付逾期交房违约金,符合双方上述合同的约定。关于建和公司援引的《广州市城市房屋拆迁管理条例》第四十八条和广州市城市房屋拆迁管理办公室的《关于批准拆迁结案的函》仅确定回迁期限的上限,上述《房屋拆迁安置协议》约定的具体回迁期限在前与该规定并不矛盾。建和公司上诉认为协议约定的回迁期限显失公平且不具合法性,于法无据,不予认定。综上所述,建和公司上诉请求的理据不足,本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚,处理并无不当,应予维持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费13039元由上诉人建和公司负担。
  本判决为终审判决。

 

12、李兆松与佛山市顺德区均安建设开发公司房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2006)佛中法民五终字第490

上诉人(原审原告)李兆松,男,1937126日出生,汉族,住佛山市顺德区均安镇华安路海傍街177号。
  委托代理人周勇,广东海顺律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告)佛山市顺德区均安建设开发公司(以下简称均安公司),住所地:佛山市顺德区均安镇永安路8号。
  法定代表人罗健斌,经理。
  委托代理人陈泽荣,广东怡法律师事务所律师。
  委托代理人陈鹏飞,男,198265日出生,汉族,住佛山市顺德区均安镇街区六组西堤路二街3号。
  上诉人李兆松因房屋拆迁合同纠纷一案,不服佛山市顺德区人民法院(2005)顺法民一初字第04467号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理,现己审理终结。
  原审判决认定:200319日,被告因实行城镇改造,需征拆原告位于佛山市顺德区均安镇海傍二街十九巷4号的房地产,分别与原告签订了征拆房屋补偿协议书及临时安置、搬迁补助协议书。征拆房屋补偿协议书约定:1、原、被告以产权调换的方式由被告将佛山市顺德区均安镇凫洲花园安置楼3301号商品房(面积113平方米,每平方米单价为1020元,价值115260)与原告位于佛山市顺德区均安镇海傍二街十九巷4号的土地使用权(面积139.08平方米,每平方米为950元,价值132126)相互调换,双方产权调换后,被告应支付差价款16866元给原告;2、装修、附属物及搬迁费的补偿:被告按照实地查丈及有关补偿标准计算装修、附属物及搬迁补偿,补偿金额为51665.8元;3、上述12项互对结算,被告应支付原告68531.8元,并于本协议签订之日起一个月内支付,原告办理房地产使用权证确认手续由被告负责,所需的费用由被告支付;4、被告在200361日前将调换的住房交付给原告,原告必须在2003120日前搬出,将房屋交给被告,逾期,被告有权依法强行折除,原告不得阻挠。临时安置、搬迁补助协议书约定:1、原告被征折的房屋的建筑面积为125.5平方米,被告按每月每平方米10元的标准一次性补偿六个月的临时安置补助费、一个半月的调换产权安置楼房装修期补助费合共9412.5元给原告,被告超过六个月未能安置楼房给原告的,被告则按实际交楼日期补回临时安置补助费给原告;2、原告被征折的房屋的建筑面积为125.5平方米,被告按每平方米10元的标准一次性补助二次搬迁补助费1255元给原告;3、①签订本协议10日内,被告将上述补助费10667.5元支付给原告;②原告必须在2003120日前搬迁完毕,将房屋交给被告,逾期未搬迁的,被告有权按市政府有关拆迁管理条例实施强行折除;4、上述临时安置补助费、二次搬迁补助费、只限于原告采用以产权调换方式,如原告取消产权调换方式的,原告已收取的临时安置补助费、二次搬迁补助费必须退回给被告,或被告在原告采用作价补偿中扣除。上述协议签订后,被告于2003113日支付了征拆房屋补偿协议所约定差价款、装修、附属物及搬迁补偿费共68531.8元给原告,于2003116日支付了临时安置、搬迁补助协议所约定的临时安置补助费、安置楼房装修期补助费、二次搬迁补助费共106675元给原告。交楼期限到后,被告因变更楼房结构,遂要求将原协议约定交付给原告的113平方米的一套商品楼变更为二套约50平方米的商品楼。之后,原、被告经多次协商,原告均不同意更改方案。另外,原告收取了被告从20036月起至200412月止共19个月的临时安置费共23845元。
  原审判决认为:原、被告所签订的征拆房屋补偿协议书及临时安置、搬迁补助协议书,是双方当事人的真实意思表示,协议内容合法有效,受法律保护,原、被告应按协议的约定履行各自的义务。本案中,被告虽按协议的约定如期交付了差价款、安置楼房装修期补助费、临时安置补助费等费用给原告,但其未能按协议的约定如期交付房屋给原告,致使原告造成损失,属违约行为,被告应承担相应的违约责任。由于被告已将约定交付的楼房户型结构改变,原告又不同意接受被告的修改方案,故继续履行征拆房屋补偿协议已无必要,被告应赔偿相应的损失给原告。至于赔偿费用问题,由于原、被告签订协议时,约定被告应交付原告的房屋是每平方米单价为1020元,共115260元,故原告的赔偿费应按115260元及该款从协议约定交付楼房之日(200361)起至给付该款项之日止的银行贷款利息计算为宜。原告请求被告按以每平方米2110元的价格支付赔偿费242611元,明显过高,其超出部分,法院不予支持。由于原告至现在未能按期交付房屋,因此,被告应按临时安置、搬迁补助协议书约定继续支付临时安置费给原告,原告请求被告从20051月起至被告给付赔偿费之日止按每月1225元支付安置费,理由充分,法院予以支持。原告请求被告支付律师代理费12000元是原告自行委托律师所支出的费用,并非原告违约而造成必然发生的费用;其次,原告亦未能提供证据证明原告支付了该款项,故法院对原告该项请求不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定,判决:一、被告佛山市顺德区均安建设开发公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告李兆松支付赔偿费115260元及利息(利息从200361日起至判决确定给付之日止,以欠款额按中国人民银行同期同类贷款利率计算);二、被告佛山市顺德区均安建设开发公司应从20051月起至本判决确定支付上述赔偿费之日止,按每月1225元计付临时安置费给原告,并于支付上述赔偿费时一并支付;三、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费6517元,由原告负担2457元,被告负担4060元。
  宣判后,上诉人李兆松不服,向本院提起上诉称:一、一审判决在认定被上诉人违约、被上诉人应该赔偿相应损失给上诉人的前提下,仅判决被上诉人按每平方米1020元的房价款及相应的利息支付给上诉人是显失公平的。该判决不但使上诉人因被上诉人违约导致上诉人的损失得不到赔偿,反而扩大了上诉人的损失,与《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定相违背。上诉人认为,上诉人的损失就是在均安镇购买一套113平方米位于三楼、向南的房屋的价值。二、一审判决不支持上诉人要求被上诉人赔偿上诉人因本案而支出的律师费错误。上诉人请求:1、撤销一审判决第一项,依法改判被上诉人支付拆迁赔偿款242611元给上诉人;2、撤销一审判决第三项,改判被上诉人赔偿上诉人因本案而支出的律师费12000元予上诉人;3、维持一审判决第二项。
  上诉人李兆松在二审期间没有提交证据。
  被上诉人均安公司答辩称:一、一审判决认定事实清楚,适用法律准确,但计算有误。二、上诉人上诉无理,应予驳回。理由如下:我方根据原顺德市人民政府顺府复【2002115号文《关于同意拆迁均安镇凫洲河两岸(水运段)房屋的批复》,于200319日与上诉人分别签订了《征拆房屋补偿协议书》和《临时安置、搬迁补助协议》各一份。《征拆房屋补偿协议书》签订后,被上诉人于2003113日把应付上诉人房价款16866元和装修、附属物搬迁补偿51665.8元,合共685318元给付了上诉人。关于上诉人的调换房产问题,当时被上诉人曾多次口头通知上诉人,因户型改变,原调换住宅301号改为两单元,上诉人对是否选择收回折抵房款115260元还是选择现两单元不置可否。被上诉人曾与上诉人多次协商也无结果。其次,《临时安置、搬迁补助协议》签订后,被上诉人分别向上诉人支付了二次搬迁费1255元和临时安置补助20个月共25100(20051月止),共26355元。现上诉人主张取消产权调换,因此,根据《临时安置、搬迁补助协议》内容,上诉人应退回26355元给被上诉人。现被上诉人实欠上诉人房价款为88905(115260元-26355),一审法院计算错误。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律准确,但计算存在错误;上诉人知道调换房产的房型改变,但仍继续向被上诉人收取临时安置补助,应视为同意接受房型的改变;退一步说,上诉人现取消调换产权,那么,应退回已收我方的临时安置、二次搬迁费26355元给我方,再由我方支付房价款115260元给上诉人。请求二审法院依法作出判决。
  被上诉人均安公司在二审期间没有提交证据。
  二审期间,本院依职权委托广东信德房地产土地资产评估有限公司对本案讼争房产的赔偿金额进行评估,结论为:凫洲花园(现阳光花园)安置楼3301房相同地段、相同座向、相同面积的商品楼在200361日的市场价值为171万元。李兆松、均安公司对上述证据的真实性及其内容无异议,本院予以认可。
  经审查,本院对原审判决认定的事实予以确认。
  本院认为:均安公司没有依照其与李兆松签订的《征拆房屋补偿协议书》的约定,于200361日前将调换的房屋交付给李兆松。均安公司在《征拆房屋补偿协议书》签订以后擅自变更楼房结构,其现在已不可能再向李兆松交付原先协议中所约定的房屋。均安公司的行为已经构成根本违约,其应当赔偿由此给李兆松所造成的损失。原审判决仅以双方当事人在《征拆房屋补偿协议书》中所确定的房屋交换价值作为赔偿依据。但该交换价值与20036月讼争房屋所在地同类房屋平均价格相比,明显偏低。李兆松无法以此价格换取相类似房屋。因而,原审判决确定的赔偿金额无法弥补李兆松的损失。通过本院委托评估,讼争房屋在200361日的市场价值为17.1万元。据此,均安公司应向李兆松赔偿损失171万元并以此为本金按中国人民银行同期同类贷款利率向其支付从约定交房日(200361)起至实际支付上述赔偿款之日止的利息。关于李兆松所主张的律师费损失,李兆松提交的证据不足以证明其已支付该费用,本院对于李兆松的此项请求不予支持。原审判决对此认定正确,应予维持。综上,原审判决认定事实清楚,但关于均安公司应向李兆松赔偿损失的数额确定不当,应予纠正。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  一、维持佛山市顺德区人民法院(2005)顺法民一初字第04467号民事判决第二项; ,
  二、变更佛山市顺德区人民法院(2005)顺法民一初字第04467号民事判决第一项为:被上诉人佛山市顺德区均安建设开发公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向上诉人李兆松支付赔偿款171000元及利息(171000元为本金按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率从200361日起至实际支付上述赔偿款之日止计付)
  三、撤销佛山市顺德区人民法院(2005)顺法民一初字第04467号民事判决第三项;
  四、驳回上诉人李兆松的其他诉讼请求。
  一审案件受理费6517元、二审案件受理费6517元合共13034元,由上诉人李兆松负担4280元,被上诉人佛山市顺德区均安建设开发公司负担8754元。鉴定费1026元,由被上诉人佛山市顺德区均安建设开发公司负担。(一、二审案件受理费及鉴定费全部由李兆松预交。佛山市顺德区均安建设开发公司在履行上述判决时一并向李兆松返还诉讼费用9780元,法院不作收退。)
  本判决为终审判决。

 

13、广州市东晨房地产开发有限公司与柯广源房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2006)穗中法民五终字第3019

  上诉人(原审第三人)广州东华实业股份有限公司,住所地广州市寺右新马路170号四楼。
  法定代表人杨树坪,董事长。
  委托代理人郑国贴,男,该公司职员。
  被上诉人(原审原告)柯广源,男,194111日出生,汉族,住本市泰沙路70902房。
  委托代理人柯智聪,男,住本市泰沙路70902房。
  被上诉人(原审被告)广州市东晨房地产开发有限公司(原广州市东山区房地产经营开发公司),住所地广州市寺右新马路111115号五羊新城广场11061108房。
  法定代表人梁开智,董事长。
  委托代理人陈明柳,女,该公司职员。
  上诉人广州东华实业股份有限公司因房屋拆迁合同纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第2174号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  一审法院经审理查明:原本市东华西路永胜西约45104(建筑面积25.56平方米)是原告的产业。2001727日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》,该协议记载甲方以拆许字(2001)73号《城市房屋拆迁许可证》批准拆除属于乙方所有的本市东华西路永胜西约45104房,甲方将自有的本市海珠区泰沙路70902单元(建筑面积60.8687平方米),用作拆除乙方原址房屋后的产权调换(补偿);经核定乙方原址房屋建筑面积为25.56平方米,甲方调换(补偿)给乙方的房屋建筑面积为60.8687平方米,相差的房屋面积乙方根据5平方米×1300/平方米及20.0847平方米×3500/平方米的标准计算,付给甲方76796.45元,并于2001915日前付清;甲方应在2001815日将自有房屋交付给乙方;甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时,甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件,并会同乙方向市房地产登记所申请,办理产权登记和领取房地产所有证手续,所需费用,由甲方负责。该协议书于同年814日在房管部门办理了备案登记手续。816日,被告将本市海珠区泰沙路70902房交付原告居住至今。200423日,原告向被告支付了902房超面积款76796.45元。因被告没有为原告办理上述902房的产权过户登记,原告于2006616日向一审法院起诉。
  另查,据广州市房地产档案馆出具的广州市房地产产权情况表记载,本市海珠区泰沙路70902(建筑面积60.8687平方米)是第三人于1995年向广州市穗华房地产开发公司购买的,现该房屋的权属人仍是第三人。被告与第三人就该902房的转让没有签订合同。
  一审法院认为,补偿协议是拆迁人与被拆迁人之间就被拆除房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和地点等事项达成的协议。补偿方式中的产权调换是指拆迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权,并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。本案原、被告就原告原址房屋被拆除自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示,为有效协议,被告应全面履行协议约定的义务。虽然被告已将房屋交付给原告使用,但被告没有按协议约定将属于其公司完整产权的房屋调换补偿给原告及至今没有为原告办理房屋产权证,致使原告在法律上未能完全拥有房屋所有权,影响了原告对房屋行使合法权利。至于被告与第三人就902房的产权手续问题是其双方之间的关系,本案不予调处。现原告已支付全部超面积的款项,并使用房屋至今,故原告要求按约定确认房屋归其所有及要求被告办理产权登记和领取房地产所有证手续的请求合法合理,予以支持。由于原告要求被告赔偿未办理产权证而造成损失1000元没有依据,不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定,于2006810日作出如下判决:一、本市海珠区泰沙路70902(建筑面积60.8687平方米)的产权为原告所有。二、被告及第三人自本判决发生法律效力之日起30日内,共同为原告办理本市海珠区泰沙路70902房产权登记和领取房地产所有证手续。所需登记费用,由被告负担。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5456元,由原告负担100元,被告负担5356元。
  一审宣判后,广州东华实业股份有限公司(以下简称东华公司)不服,向本院提起上诉称:海珠区泰沙路70902房是上诉人从广州市穗华房地产开发公司购买的,已办理过户手续,上诉人对该房依法享有所有权。两被上诉人均没有与上诉人签订讼争房屋的买卖合同,也从没有向上诉人支付过任何购房款,上诉人与两被上诉人之间不存在买卖关系,也不存在拆迁补偿关系。故上诉人无义务将该房过户给被上诉人广州市东晨房地产开发有限公司或柯广源。两被上诉人签订的《广州市城市房屋拆补偿协议书》因侵害了上诉人对海珠区泰沙路70902房的所有权,应属无效。而被上诉人广州市东晨房地产开发有限公司不能履行《广州市城市房屋拆补偿协议书》的约定义务,也应由被上诉人广州市东晨房地产开发有限公司向被上诉人柯广源承担责任,与上诉人无关。一审判决该房归被上诉人柯广源所有以及由上诉人为被上诉人柯广源办理该房产权登记和领取房地产所有证手续没有依据。故上诉请求:1、撤销一审判决第一、二项;2、驳回被上诉人柯广源的第一、二项诉讼请求;3、本案一、二审案件受理费由两被上诉人负担。
  柯广源二审答辩同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。
  广州市东晨房地产开发有限公司(以下简称东晨公司)二审答辩同意上诉人的上诉意见,其司没有支付讼争房屋的房款,另外办理产权登记和领取房地产所有证手续的费用应当由其司承担,同意一审判决其他判项。
  本院二审查明的事实与一审基本相同。
  本院认为,本案被上诉人柯广源依据其与原广州市东山区房地产经营开发公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》,诉请确认本市海珠区泰沙路70902房归其所有,并由被上诉人东晨公司办理讼争房屋房地产权证手续及赔偿逾期办证损失。上述房屋拆迁补偿协议约定:甲方将自有的本市海珠区泰沙路70902单元,用作拆除乙方原址房屋后的产权调换补偿,并会同乙方办理产权登记和领取房地产所有证手续。经审查,上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》已经有关部门办理了拆迁备案登记手续。柯广源也已由东晨公司安排入住讼争房屋至今。柯广源并向东晨公司付清902房超面积款7679645元。本院认为,尽管讼争房屋至今仍登记在上诉人东华公司名下,但东晨公司承认该房屋是其司向东华公司购买用以与柯广源办理拆迁房屋产权调换补偿手续,只是未向东华公司缴纳购房所需费用。柯广源作为拆迁户的利益属于生存利益,因此,在出现不同利益相冲突时,优先保护被拆迁人的居住权利,更符合法的公平、正义的精神,有利于社会的稳定和发展。何况,东华公司本案表示在东晨公司支付全部购房费用后同意办理产权过户手续,而东晨公司亦表示同意支付全部购房所需费用。故一审判决讼争房屋归被上诉人柯广源所有以及由东华公司为柯广源办理该房产权登记和领取房地产所有证手续,并无不当。综上所述,东华公司的上诉请求,理据不足,本院不予支持。因讼争房屋至今未过户是由于东晨公司没有及时支付全部购房费用给东华公司所致,责任在于东晨公司,故本案二审诉讼费应由东晨公司负担。审查一审判决认定事实清楚,处理恰当,应予维持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费5456元由被上诉人东晨公司负担。
  本判决为终审判决。

 

14、林翠玉、刘渡美、林白龙、林永翔、林宝宁等与广州市越秀区北秀实业公司、王美珍确认合同无效纠纷案

中 华 人 民 共 和 国 广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2006)穗中法民五终字第3075

  上诉人(原审原告)林翠玉,女,1936916日出生,住美国770 JACKSON S7#404SF CA9415 USA
  上诉人(原审原告)刘渡美,女,194317日出生,住美国990 GREENWICH ST SAN FRANCISCO CA94122 USA
  上诉人(原审原告)林白龙,男,1965430日出生,住美国990 GREENWICH ST SAN FRANCISCO CA94122 USA
  上诉人(原审原告)林永翔,男,1967330日出生,住美国990 GREENWICH ST SAN FRANCISCO CA94122 USA
  上诉人(原审原告)林宝宁,女,1979128日出生,住美国990 GREENWICH ST SAN FRANCISCO CA94122 USA
  上诉人(原审原告)林仲明,男,1948912日出生,住美国6 ESTERO AVE SAN FRANCISCO CA 94127 U.S.A
  上诉人(原审原告)林威明,男,195352 5日出生,住美国57647th AVE SAN FRANCISCO CA 94127 U.S.A
  上诉人(原审原告)林珍妮,女,1951922日出生,住美国640 LOS DALMOSDR SAN FRANCISCO CA 94127 USA
  上列上诉人的共同委托代理人陈双开,广东新正律师事务所律师。
  上述上诉人的共同委托代理人雷树新,男,住广州市永福正街35号。
  被上诉人(原审被告)广州市越秀区北秀实业公司,住所地广州市六榕路125-127号。
  法定代表人源国有,总经理。
  委托代理人郑文浩,广东翔信律师事务所律师。
  委托代理人李刚,广东翔信律师事务所实习律师。
  被上诉人(原审被告)王美珍,女,194558日出生,汉族,住广州市海珠北路1881506房。
  委托代理人钟德荣,男,住广州市越秀区北帝左巷3号。
  委托代理人林伟华,男,住广州市海珠区望龙里6号二楼。
  上诉人林翠玉、刘渡美、林白龙、林永翔、林宝宁、林仲明、林威明、林珍妮因确认合同无效纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第1486号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  一审法院经审理查明:原告是原广州市海珠北路180号房屋产权人林贤俊的继承人,北秀公司是上述地段房屋的拆迁人,于1994818日与林贤俊的代理人签订了《广州市房屋拆迁补偿协议书》(经广州市房地产管理局备案)和《房屋拆迁安置协议》,约定北秀公司在1998815日前在征用地段新建楼(主楼)首层南向建筑面积45平方米、11楼东向建筑面积110平方米(分二个套间)12楼北向建筑面积62.17平方米安置给原告回迁,同时作为北秀公司拆除海珠北路180号房屋后的产权调换(补偿)2004921日,原告以北秀公司不安置原告回迁为由,请求法院判决北秀公司按安置协议约定安置原告回迁征用地段新建大楼11楼东向110平方米、12楼北向62.17平方米、首层118(西北角)45平方米。越秀区法院立案后,于2004127日作出(2004)越法民三初字第1660号民事判决书,判决北秀公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内,在原广州市海珠北路180号拆迁地段新建大楼首层南向划出建筑面积45平方米、在11楼东向划出建筑面积110平方米(划分成二个套间)、在12楼北向划出建筑面积6217平方米的房屋安置原告回迁使用。判决书生效后,原告向本院申请强制执行,越秀区法院立案后,于2005810日作出(2005)越法执字第754-1号民事裁定书,认为鉴于原广州市海珠北路180号拆迁地段新建大楼首层南向房屋已由被执行人(北秀公司)在本案诉讼过程中全部安置给其他住户回迁使用,现申请人(原告)又坚持要求在该大楼首层南向安置回迁,不同意被执行人提出在该大楼首层其他方位安置回迁使用或作经济补偿的履行方案,故作为执行依据的 (2004)越法民三初字第1660号判决中关于被执行人应在上述新建回迁大楼首层南向划出建筑面积45平方米安置申请执行人回迁使用的内容目前暂不具备执行条件,裁定 (2004)越法民三初字第1660号民事判决书主文第一条尚未执行部分中止执行。
  一审另查明,王美珍是原广州市小北路北帝左巷3号房屋的产权人和使用人,北秀公司是上述地段房屋的拆迁人,1995916日,北秀公司与王美珍签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》(经广州市房地产管理局备案)和《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》,约定北秀公司拆除王美珍的上述房屋,于1999830日前在小北路原征用地段范围回迁楼首层北向安置40平方米、三层西向安置60平方米的房屋给王美珍回迁,同时作为北秀公司拆除王美珍原址房屋后的产权调换(补偿)。由于北秀公司无法在小北路地段范围内安置王美珍,于是于200391日与王美珍签订了《回迁安置拆迁补偿房屋补充协议(产权人用)》,约定:甲乙双方(甲方为北秀公司,乙方为王美珍)同意变更1995916日签署的《房屋拆迁补偿协议》中有关安置问题的内容,并就安置有关事宜,甲乙双方以再次协商达成如下补充协议:一、甲方现回迁安置乙方在海珠北路仓前街58号仓前街回迁楼1506(建积66.72平方米)和海珠北路188号仓前街回迁楼首层02(建积4259平方米)。二、甲方回迁安置给乙方的本套间建筑面积l09.31平方米比原房屋产权面积99.72平方米超出了9.59平方米,乙方同意5平方米内按每平方米建筑成本价1700元计,另超出面积2平方米按每平方米商品房价3600元计、超出面积2.59平方米按每平方米商品房价9800元计(合计人民币41082)向甲方购买纳入产权,并一次性付清购房款给甲方(今后回迁房屋面积以市房管局测绘为准,多除少补)。三、甲方回迁安置补偿乙方之房屋,与乙方办妥入住及相关手续之日起,双方原签署的房屋拆迁补偿协议中甲方应履行义务已终结。上述协议没有在广州市国土源和房屋管理局登记备案。同日,北秀公司与王美珍还签订了《协议书》,明确北秀公司拖欠王美珍临迁费、滞迁费和法院诉讼费共71624元,王美珍回迁房屋面积因超原房屋面积,须向北秀公司缴付购房款41082元,北秀公司扣除王美珍法院已执行的拆迁费3600元,北秀公司拖欠王美珍须缴付款项相抵扣后,北秀公司仍欠王美珍26942元。王美珍于2003918日办理了入住首层102房和1506房的手续。现102房尚未取得房地产权证。
  一审庭审中,原被告确认海珠北路188号首层南向共有包括101106六个单元,除102单元由王美珍回迁外,其余五个单元均已由北秀公司安置他人回迁。另外北秀公司陈述原告回迁的位置与王美珍回迁的位置不是同一位置,无法确定原告回迁的具体位置,王美珍陈述不清楚原告的回迁位置,认为原告指认102单元即是其应回迁位置没有依据。另外原告认为两被告签订《补充协议》这一行为就是恶意串通,除此以外没有其他证据予以证明。
  一审庭审中,原告明确第二项诉讼请求是基于《补充协议》部分条款无效提出。本庭依照《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第三十五条的规定,询问原告在法院认定两被告签订的《补充协议》有效的情形下,是否变更诉讼理由和诉讼请求,原告回答不予变更。
  一审法院认为,一、关于两被告恶意串通的问题。原告仅凭两被告签订《补充协议》这一事实即认为两被告恶意串通的依据不充分,并且原告的诉称中一方面认为北秀公司隐瞒了与原告之间的协议,另一方面又认为王美珍与北秀公司恶意串通损害原告的权益显然自相矛盾,对此不予采信。二、关于合同效力的问题。北秀公司与王美珍自愿签订的《补充协议》是双方当事人真实意思表示,内容没有违反法律法规的强制性规定。《补充协议》虽没有在广州市国土源和房屋管理局登记备案,但由于法律法规并无规定登记备案为房屋拆迁补偿协议的生效要件,因此没有登记备案不影响((补充协议》的效力,对《补充协议》的效力予以确认。原告请求法院确认《补充协议》中关于北秀公司回迁安置王美珍在海珠北路188号首层南向02房的条款无效没有事实和法律依据,不予支持,并因此对原告基于补充协议部分条款无效而提出的第二项诉讼请求亦不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,于2006731日作出如下判决:驳回原告林翠玉、刘渡美、林白龙、林永翔、林宝宁、林仲明、林威明、林珍妮的诉讼请求。
  一审宣判后,林翠玉、刘渡美、林白龙、林永翔、林宝宁、林仲明、林威明、林珍妮不服,向本院提起上诉称:一、由于被上诉人北秀公司在争议诉讼期内故意拒绝履行双方约定,将应安置上诉人的位置,安置不属于海珠北路地段的拆迁户,人为地造成无法安置上诉人回迁首层南向的事实,导致上诉人申请强制执行(2004)越法民三初字第1660号判决时,法院认定该判决中关于被执行人应在上述新建回迁大楼首层南向划出建筑面积45平方米安置申请执行人回迁使用的内容目前暂不具备执行条件,裁定该部分内容中止执行,使法院判决变成'一纸空文',可见,两被上诉人在争议诉讼过程中,私自签署'补充协议'是侵犯上诉人合法权利及回避法律的行为,应认定无效。二、上诉人回迁所依据的《安置协议》分别经(2004)穗中法民四终1888号及(2004)越法民二初字第1660号判决所确认,法院判决的效力高于两被上诉人私自签署的补充协议的效力。两被上诉人签署的'补充协议'中关于安置海珠北路188号首层02号单元的内容属于无效。故上诉请求:1、撤销一审判决,改判两被上诉人签署的《回迁安置拆迁补偿房屋补充协议》中安置海珠北路188号首层南向02房条款无效;2、判令两被上诉人将海珠北路188号首层南向02房交回给上诉人作回迁安置;3、本案上诉费由两被上诉人承担。
  广州市越秀区北秀实业公司(以下简称北秀公司)二审答辩同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。
  王美珍二审答辩同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。
  本院二审查明的事实与一审相同。
  本院认为,本案上诉人林翠玉、刘渡美、林白龙、林永翔、林宝宁、林仲明、林威明、林珍妮以被上诉人北秀公司隐瞒已与其签订有关回迁海珠北路188号拆迁地段新建大楼首层南向建筑面积45平方米协议的事实,北秀公司与被上诉人王美珍恶意串通,双方签订的《回迁安置拆迁补偿房屋补充协议》损害其合法利益为由,主张北秀公司与王美珍签订的上述《回迁安置拆迁补偿房屋补充协议》关于安置海珠北路188号首层南向02房条款无效,并诉请王美珍将上述房屋交回给其。经审查,广州市越秀区人民法院于2004127日作出的生效判决,其中要求北秀公司三十日内在原广州市海珠北路180号拆迁地段新建大楼首层南向划出建筑面积45平方米的房屋安置上诉人回迁使用。而北秀公司与王美珍于200391日签订的《回迁安置拆迁补偿房屋补充协议》约定王美珍回迁的是海珠北路188号回迁楼首层02(建积4259平方米)。由此可见,上述生效判决确定上诉人回迁的位置与被上诉人王美珍回迁的位置并非同一。现上诉人仅以面积接近为由,认为该海珠北路188号首层02房就是用于安置其回迁,明显依据不足。
  关于上诉人认为北秀公司隐瞒需安置其回迁海珠北路188号首层南向建筑面积45平方米的事实,与王美珍恶意串通签订回迁安置补充协议,缺乏事实根据,本院不予认定。故上诉人以此为由主张北秀公司与王美珍签订的上述《回迁安置拆迁补偿房屋补充协议》关于安置海珠北路188号首层南向02房条款无效,于法无据,不予支持。因此,对上诉人基于主张上述补充协议部分条款无效而提出的第二项上诉请求亦不予支持。
  依法成立的合同与生效判决同样具有法律效力,由于上述生效判决确定上诉人回迁的位置与被上诉人王美珍回迁的位置并非同一,因此,关于上诉人回迁的生效判决和北秀公司与王美珍之间的回迁补充协议的效力不具可比性,上诉人认为该生效判决效力高于两被上诉人签订的补充协议的效力,理据不足。综上所述,林翠玉、刘渡美、林白龙、林永翔、林宝宁、林仲明、林威明、林珍妮上诉请求的理由均不成立,本院不予支持。审查一审判决事实清楚,处理恰当,应予维持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费100元由上诉人林翠玉、刘渡美、林白龙、林永翔、林宝宁、林仲明、林威明、林珍妮共同负担。
  本判决为终审判决。

 

15、广州越通房地产发展有限公司与李雨旸房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2006)穗中法民五终字第3138

  上诉人(原审被告)广州越通房地产发展有限公司,住所地广州市越秀北路8号。
  法定代表人梁泉,董事长。
  委托代理人陈敏,广东伯方律师事务所律师。
  委托代理人李抒恒,广东伯方律师事务所律师助理。
  被上诉人(原审原告)李雨旸,男,1965614日出生,汉族,住广州市荔湾区蟠虬街82901房。
  委托代理人罗学军,广东永通律师事务所律师。
  上诉人广州越通房地产发展有限公司因房屋拆迁合同纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第2679号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  一审法院经审理查明:原告是广州市东山区越秀北路东方里1号房屋的产权人。1999115日,原、被告签订《广州市房屋拆迁安置协议》,约定:被告经广州市房地产管理局以(98)房拆许字房屋拆迁许可证许可拆除上述房屋,原告自行解决临迁,被告每月支付临迁补助费2449.60元等。同日,原、被告又签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》,订明:被告安排原告回迁的时间为2003830日;逾期回迁的,从逾期之日起被告按临迁补助费的300%支付延期补助费等。
  由于被告拖欠临迁补助费,原告曾向原广州市东山区人民法院提起诉讼,要求被告:1、支付拖欠的临迁补助费至2003831日止;2、支付从200391日起至2005331日止的延期补助费。原广州市东山区人民法院于2005512日发出(2005)东法民三初字第822号民事判决书,判决:一、该判决发生法律效力之日起15日内,被告一次性向原告支付从200346日起至2003831日止的临迁补助费,按每月2449.60元计;二、该判决发生法律效力之日起15日内,被告一次性向原告支付从200391日起至2005331日止的延期补助费,按每月2449.60元×300%计。该民事判决书已经执行完毕。因被告拖欠200541日至2006731日的延期补助费,原告遂于2006731日提起本案诉讼。
  一审法院认为,原、被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议书》,内容和形式没有违反法律的强制性规定依法应以保护,双方应依照上述协议履行。被告称造成原告逾期回迁不是其责任,并且原告的拆迁户代表同意将回迁期限延长至20067月,但又不能提供相应的证据证明,对其辩称不予采纳。被告未能按约定安排原告回迁是违约行为,应承担相应的违约责任。原告请求依法规定支付延期补助费的请求合理合法,予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定,于2006922日作出如下判决:被告广州越通房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李雨旸支付200541日至2006731日的延期补助费(每月按2449.60元×300%计付)。案件受理费3861元由被告广州越通房地产发展有限公司负担。
  一审宣判后,广州越通房地产发展有限公司(以下简称越通公司)不服,向本院提起上诉称:上诉人一审时已经提交了两份由信访办出具的证明,证实拆迁户代表同意将回迁期限延长到20067月,被上诉人也已经承认。一审认为上诉人没有举证是不正确的。故上诉请求:1、撤销一审判决,判令驳回被上诉人的诉讼请求;2、有被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。
  李雨旸二审答辩同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。
  本院二审查明:越通公司一审提交该司分别于200312月以及2004714日给广州市建设委员会和广州市房管局的函以及《关于协调中冶集团续建原广州越通公司'烂尾楼'工程的函》。
  二审庭询后,越通公司补充提交《越通公司与各方达成协议解决越秀北路'烂尾楼'的情况反映》,李雨旸否认有参与任何拉横幅、上访、静坐等活动,根据最高人民法院民事证据规则的规定,越通公司本案一审没有提交;且越通公司也没有证据证明已经包括其在内的全体拆迁户同意,如就延长回迁期限协商一致,双方是需要签订一份补充协议的,而其并无与越通公司签订补充协议;还有,其不认识越通公司上述情况反映提到的这些拆迁户代表,更没有授权拆迁户代表。越通公司承认其司曾根据协调会的精神,要求与李雨旸签订延期回迁的补充协议,但李雨旸没有与其司签订。本院二审查明的其他事实与一审基本相同。
  本院认为,原、被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议书》,内容和形式没有违反法律的强制性规定依法应以保护,双方应依照上述协议履行。原、被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议书》,内容和形式没有违反法律的强制性规定依法应以保护,双方应依照上述协议履行。由于越通公司未能依约于2003830日前安排李雨旸回迁,已构成违约,应承担相应的法律责任,故李雨旸本案诉请越通公司按每月244960元×300%的标准继续支付从200541日起至2006731日止的延期补助费,符合双方合同约定和广州市有关拆迁法规的规定,予以支持。
  关于越通公司上诉认为造成李雨旸逾期回迁不是其责任,并且李雨旸的拆迁户代表同意将回迁期限延长至20067月的问题。经审查,本案用地单位和拆迁义务主体仍是越通公司,逾期回迁的违约责任也应由越通公司承担,并已经生效判决认定。另外,李雨旸本案否认有参与上访及协调会,越通公司在一、二审期间提交的函件及情况反映等证据既不能证明李雨旸有授权拆迁户代表协商,越通公司也承认其司没有根据协调会的精神与李雨旸签订延期回迁的补充协议。因此,越通公司上诉认为造成李雨旸逾期回迁不是其责任,且李雨旸已同意将回迁期限延长至20067月为由,不同意承担延期补助费,依据不足,本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚,处理恰当,应予维持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费3861元,由上诉人越通公司负担。
  本判决为终审判决。

 

16、广州越通房地产发展有限公司与李雨旸房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2006)穗中法民五终字第3138

  上诉人(原审被告)广州越通房地产发展有限公司,住所地广州市越秀北路8号。
  法定代表人梁泉,董事长。
  委托代理人陈敏,广东伯方律师事务所律师。
  委托代理人李抒恒,广东伯方律师事务所律师助理。
  被上诉人(原审原告)李雨旸,男,1965614日出生,汉族,住广州市荔湾区蟠虬街82901房。
  委托代理人罗学军,广东永通律师事务所律师。
  上诉人广州越通房地产发展有限公司因房屋拆迁合同纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第2679号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  一审法院经审理查明:原告是广州市东山区越秀北路东方里1号房屋的产权人。1999115日,原、被告签订《广州市房屋拆迁安置协议》,约定:被告经广州市房地产管理局以(98)房拆许字房屋拆迁许可证许可拆除上述房屋,原告自行解决临迁,被告每月支付临迁补助费2449.60元等。同日,原、被告又签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》,订明:被告安排原告回迁的时间为2003830日;逾期回迁的,从逾期之日起被告按临迁补助费的300%支付延期补助费等。
  由于被告拖欠临迁补助费,原告曾向原广州市东山区人民法院提起诉讼,要求被告:1、支付拖欠的临迁补助费至2003831日止;2、支付从200391日起至2005331日止的延期补助费。原广州市东山区人民法院于2005512日发出(2005)东法民三初字第822号民事判决书,判决:一、该判决发生法律效力之日起15日内,被告一次性向原告支付从200346日起至2003831日止的临迁补助费,按每月2449.60元计;二、该判决发生法律效力之日起15日内,被告一次性向原告支付从200391日起至2005331日止的延期补助费,按每月2449.60元×300%计。该民事判决书已经执行完毕。因被告拖欠200541日至2006731日的延期补助费,原告遂于2006731日提起本案诉讼。
  一审法院认为,原、被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议书》,内容和形式没有违反法律的强制性规定依法应以保护,双方应依照上述协议履行。被告称造成原告逾期回迁不是其责任,并且原告的拆迁户代表同意将回迁期限延长至20067月,但又不能提供相应的证据证明,对其辩称不予采纳。被告未能按约定安排原告回迁是违约行为,应承担相应的违约责任。原告请求依法规定支付延期补助费的请求合理合法,予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定,于2006922日作出如下判决:被告广州越通房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李雨旸支付200541日至2006731日的延期补助费(每月按2449.60元×300%计付)。案件受理费3861元由被告广州越通房地产发展有限公司负担。
  一审宣判后,广州越通房地产发展有限公司(以下简称越通公司)不服,向本院提起上诉称:上诉人一审时已经提交了两份由信访办出具的证明,证实拆迁户代表同意将回迁期限延长到20067月,被上诉人也已经承认。一审认为上诉人没有举证是不正确的。故上诉请求:1、撤销一审判决,判令驳回被上诉人的诉讼请求;2、有被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。
  李雨旸二审答辩同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。
  本院二审查明:越通公司一审提交该司分别于200312月以及2004714日给广州市建设委员会和广州市房管局的函以及《关于协调中冶集团续建原广州越通公司'烂尾楼'工程的函》。
  二审庭询后,越通公司补充提交《越通公司与各方达成协议解决越秀北路'烂尾楼'的情况反映》,李雨旸否认有参与任何拉横幅、上访、静坐等活动,根据最高人民法院民事证据规则的规定,越通公司本案一审没有提交;且越通公司也没有证据证明已经包括其在内的全体拆迁户同意,如就延长回迁期限协商一致,双方是需要签订一份补充协议的,而其并无与越通公司签订补充协议;还有,其不认识越通公司上述情况反映提到的这些拆迁户代表,更没有授权拆迁户代表。越通公司承认其司曾根据协调会的精神,要求与李雨旸签订延期回迁的补充协议,但李雨旸没有与其司签订。本院二审查明的其他事实与一审基本相同。
  本院认为,原、被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议书》,内容和形式没有违反法律的强制性规定依法应以保护,双方应依照上述协议履行。原、被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议书》,内容和形式没有违反法律的强制性规定依法应以保护,双方应依照上述协议履行。由于越通公司未能依约于2003830日前安排李雨旸回迁,已构成违约,应承担相应的法律责任,故李雨旸本案诉请越通公司按每月244960元×300%的标准继续支付从200541日起至2006731日止的延期补助费,符合双方合同约定和广州市有关拆迁法规的规定,予以支持。
  关于越通公司上诉认为造成李雨旸逾期回迁不是其责任,并且李雨旸的拆迁户代表同意将回迁期限延长至20067月的问题。经审查,本案用地单位和拆迁义务主体仍是越通公司,逾期回迁的违约责任也应由越通公司承担,并已经生效判决认定。另外,李雨旸本案否认有参与上访及协调会,越通公司在一、二审期间提交的函件及情况反映等证据既不能证明李雨旸有授权拆迁户代表协商,越通公司也承认其司没有根据协调会的精神与李雨旸签订延期回迁的补充协议。因此,越通公司上诉认为造成李雨旸逾期回迁不是其责任,且李雨旸已同意将回迁期限延长至20067月为由,不同意承担延期补助费,依据不足,本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚,处理恰当,应予维持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费3861元,由上诉人越通公司负担。
  本判决为终审判决。

 

17广州市国营华发贸易发展公司康泰贸易经营部、广州市国营华发贸易发展公司喜临门大酒楼与广州诚建房地产开发有限公司房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2005)穗中法民四终字第3206

  上诉人(原审原告)广州市国营华发贸易发展公司康泰贸易经营部,住所地广州市广源中路云苑直街一号之一。
  法定代表人刘幼标,经理。
  上诉人(原审原告)广州市国营华发贸易发展公司喜临门大酒楼,住所地广州市广源中路云苑直街一号之一。
  法定代表人刘幼标,经理。
  被上诉人(原审被告)广州诚建房地产开发有限公司,住所地广州市广卫路四号416室。
  法定代表人刘志美,董事长。
  委托代理人李松涛,广东正大联合发展律师事务所律师。
  委托代理人陆延冰,广东正大联合发展律师事务所律师。
  上诉人广州市国营华发贸易发展公司康泰贸易经营部(以下简称康泰经营部)、广州市国营华发贸易发展公司喜临门大酒楼(以下简称喜临门大酒楼)因房屋拆迁合同纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第2640号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  一审法院经审理查明:1997130日两原告与被告签订《广州市房屋拆迁安置协议》,订明被告经批准拆除中山四路2628号的房屋,两原告是该屋使用人,承租面1371.9636平方米,被告应于1997830日前,在海珠区汇源大街4-22号首、二层,产权属于公有,建筑面积1440.5618平方米安置给原告永迁居住;安置房屋的质量、结构、设备,按设计执行;被告违反的,应按每超期一天按一号令赔偿;两原告自愿自行搬迁,被告以340万元一次性补偿给两原告(包括停业费、遣散费、临迁租金、搬家费、电房电缆补偿费、异地永迁补偿及现有装修残价等综合补偿费)等。19971215日两原告与被告签订《房屋拆迁安置补充协议》,订明被告于1998228日前在海珠区汇源大街422号第一、二层(产权属公有)建筑面积1340.4337平方米房屋安置给两原告永迁使用等。广州市公安局于1998630日发出上述汇源大街422号商住楼的《建筑工程竣工消防验收意见书》,载明上述房屋基本符合消防安全要求,同意该楼住宅部分投入使用;商场部分室内装修应另报该局审核等。两原告于1999年以被告没有安排其永迁为由起诉至广州市海珠区人民法院,该院以(1999)海房初字第313号民事判决书作出判决后,被告不服上诉,广州市中级人民法院以(2000)穗中法房终字第828号民事判决书判决如下:一、维持上述判决第一、三项和案件受理费、审计费负担的决定(上述判决第一项为:两原告与被告签订的《广州市房屋拆迁安置协议书》及《房屋拆迁安置补充协议》有效)二、变更原判第二项:被告在判决生效之日起十日内安排原告永迁到汇源大街422号首、二层房屋。逾期不通知永迁,则从逾期之日每月按210020.28元计付停业补偿费给原告;三、变更原判第四项为被告在本判决之日起十日内给付两原告1999114日起至其向两原告发出永迁通知之日止的停业补偿费(每月按210020.28)等。
  之后两原告于2000817日向广州市海珠区人民法院申请执行上述判决,该院于2004527日发出《通知》给两原告,载明在执行过程中,双方确认200075日为被告发出永迁通知的时间,并确认被告至发出永迁通知之日止应支付的停业补偿费为3316044.76元及利息130000元,被告已将上述款项全部支付给两原告;现两原告认为被告安排的永迁地址汇源街422号首、二层的房屋未经消防验收及不符合酒楼经营的条件等,不具备交付使用的条件,要求继续执行从1999114日起至永迁通知之日止合法的停业补偿费,该请求不属本案执行的范围,两原告可另行通过诉讼确认。
  被告亦于200096日向广州市海珠区人民法院申请执行,要求两原告永迁到汇源大街422号首、二层房屋,永迁面积13404227平方米,该院以(2000)海民执字第4136号民事裁定书认为被告不具备申请执行的主体资格,其请求亦不具备强制执行的内容,裁定终结执行。原告喜临门大酒楼于2002年起诉要求被告给付造成喜临门大酒楼停业补偿费,由200075日起至合法交付房屋使用之日计等,广州市海珠区人民法院以(2002)海房初字第11203民事裁定书裁定驳回原告喜临门大酒楼的起诉。之后原告喜临门大酒楼没有上诉。
  2004年,原告以拆迁合同纠纷为由向广州市海珠区人民法院提起本案诉讼,一审法院于同年作出(2004)海立裁初字第7号裁定,以原告的起诉违反'一事不再理'的民事诉讼原则为由,不予受理原告的起诉。原告不服提出上诉,广州市中级人民法院于2004830日作出(2004)穗中法立民终字第662号民事裁定,撤销一审法院作出的(2004)海立裁初字第7号裁定,指令该院审理本案。
  200023日,广州市城市规划局作出穗规决字第29'违法建设行政处罚决定书》,认定被告于1995年未经城市规划部门批准,不按报建批准图纸施工,擅自在首层(1)(12)/(C)(E)轴扩建夹层作商场管理用房使用,建筑面积150平方米;另在(12)(13) /(C)
(E)轴加建木结构夹层,建筑面积14平方米;上述建筑面积共164平方米。经广州市海珠区人民法院到广州市城市规划局调取有关报建资料核实,上述违法建筑大部分在被告安排给原告永迁的房屋首层的上空内。
  在诉讼过程中,一审法院于2005412日到诉争房屋的现场进行勘察,被告表示在首层安排原告永迁102房的总建筑面积为321.0984平方米,二楼204房总建筑面积601.9485平方米,204之一房总建筑面积118.1824平方米,三楼总建筑面积303.8815平方米。原告当即表示此时才知道被告安排了部分永迁面积在三楼,不同意被告违反合同的行为(被告在之后的庭审过程中,又表示原安排给原告永迁三楼总建筑面积303.8815平方米,可在二楼安排)。首层上二楼的转弯处的楼梯高度为1.6米,身高在1.6米或以上的人不能正常通过。
  一审法院认为,一、关于原告的起诉是否违反'一事不再理'的原则问题。广州市中级人民法院已于2004830日作出(2004)穗中法立民终字第662号民事裁定,认定原告的起诉没有违反民事诉讼应当遵循的'一事不再理'的原则,被告再以原告的起诉违反该原则为由,要求再驳回原告的起诉,是没有任何理由的,不予采纳。二、关于被告安排给原告永迁的房屋是否符合合同的约定和法律的规定问题。根据双方签订的《广州市房屋拆迁安置协议》和《房屋拆迁安置补充协议》,被告于1998228日前在海珠区汇源大街422号第一、二层(产权属公有)建筑面积1340.4337平方米房屋安置给两原告永迁使用;安置房屋的质量、结构、设备,按设计执行;而被告虽然现安排给原告永迁的首层房屋内有违章加建插层,但由于该违章行为已经被规划部门处罚并保留使用,讼争永迁房屋所在的楼宇也通过了综合验收。而在广州市中级人民法院作出的(2000)穗中法房终字第828号民事判决前,被告安排给原告永迁的商铺已经建成,二审法院仍然判决'被告在判决生效之日起十日内安排原告永迁到汇源大街422号首、二层房屋。',这也从另一方面证明被告安排给原告回迁的商铺是符合合同的约定和法律的规定。而原告没有根据被告的通知永迁到讼争商铺,责任应由原告自行承担。因此,原告要求被告按每月210020.28元赔偿自200075日起至2002115日止的停业损失共5880567.84元,理由不足,应予驳回。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《城市房屋拆迁管理条例》第二十八条的规定,于200581日作出如下判决:驳回原告广州市国营华发贸易发展公司康泰贸易经营部、广州市国营华发贸易发展公司喜临门大酒楼的诉讼请求。案件受理费39413元,由原告负担。
  一审宣判后,康泰经营部、喜临门大酒楼均不服,向本院提起上诉称:一、被上诉人向上诉人安排的永迁房是否具备交付使用条件是本案最关键的问题,根据广州市公安消防局20001023日出具的《关于对广州市国营华发贸易公司喜临门大酒楼查询函的复函》以及广州市海珠区人民法院作出的(2000)海民执字第4136号民事裁定书的内容均确认该永迁房屋没有通过消防安全验收。根据广州市环境保护局于2001121日出具的穗环管{2001}204号《关于查询海珠区江南大道汇源大街的商住楼办理环保手续情况的复函》内容可确定该永迁房屋未办理环保报建手续。根据相关法规,没有经过消防安全验收和未办理环保报建手续的房屋依法不符合交付使用条件。而被上诉人提交的汇源大街422号楼房的综合验收证明也只是对住宅的验收,而不包括非住宅的验收,不适用于本案商业用房。二、广州市中级人民法院(2000)穗中法房终字第828号民事判决书只是根据被上诉人'已可以安排回迁'的陈述意见,判决被上诉人安排上诉人永迁到案涉房屋,并没有对该永迁房作出已具备交付使用条件的事实认定,一审法院依此判决认定该房屋具备交付使用条件显然错误。三、一审查明的事实部分已经充分说明了案涉永迁房屋不具备交付条件,一审法院作出的判决与其认定的事实相矛盾。故上诉请求:1、撤销一审判决,判令支持上诉人的诉讼请求;2、本案诉讼费由被上诉人承担。
  广州诚建房地产开发有限公司(以下简称诚建公司)二审答辩同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。主要理由如下:一、根据已生效的(2000)穗中法房终字第828号和(2000)穗中法房终字第1633号民事判决书认定的事实,永迁房已具备交付使用条件。二、被上诉人提供的永迁安置地点已依法取得综合验收合格证,无论从被上诉人与上诉人双方签订的拆迁安置合同的约定还是从国家对商品房交付使用条件的规定讲,永迁安置房都已完全具备交付使用条件。永迁安置房于2000324日取得规划验收合格证,证实永迁房屋是按照规划设计执行,并通过了规划验收,既便是存在违章的行为,规划部门也已作出处理,没有影响到楼宇的规划验收合格。三、被上诉人依期向上诉人发出永迁通知,上诉人未依照双方签订的拆迁安置协议履行永迁义务,该责任应由上诉人自行承担。
  本院二审查明:因双方当事人对案涉永迁房屋是否已经消防验收,具备交付使用条件各持己见。为此,本院根据康泰经营部、喜临门大酒楼的申请,于200665日向广州市公安消防局发函调查案涉房屋土建工程竣工后是否需要办理消防验收手续及申办主体和土建工程未经消防验收能否交付使用等问题。广州市公安消防局于2006928日函复本院(穗公消函[2006]167),称:一、按照《中华人民共和国消防法》第十条和《广东省实施<中华人民共和国消防法>办法》第十六条的规定,按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收,办理消防验收手续。二、根据《中华人民共和国消防法》第十条和《广东省实施<中华人民共和国消防法>办法》第十六条的规定,新建建筑工程的消防审核应当由建设单位申报,对于新建、改建、扩建、建筑内部装修和用途变更的建筑工程项目消防验收申报工作,根据当事人的有关合同或其他约定,可由建设单位、业主、物业管理单位等有关人员申报。三、根据《中华人民共和国消防法》第十条第三款的规定'按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者验收不合格的,不得投入使用'。经双方当事人质证,康泰经营部、喜临门大酒楼对上述复函没有异议。诚建公司对复函的真实性没有异议,并认为其司已履行该复函的内容,具体表现在:1.案涉工程竣工后,其司已向消防局办理了手续,消防局为此出具了《建筑工程竣工消防验收意见书》(98穗公消监验字第423),康泰经营部、喜临门大酒楼使用该房屋进行装修需进行报建,是与其司没有关系的,因双方拆迁协议约定房屋按规划设计执行。2.关于复函第二条,(2000)穗中法房终字第1633号民事判决书的事实查明及本院认为部分已作出认定,即应由康泰经营部、喜临门大酒楼申报。3。 关于复函第三条,其司已办理消防验收,主要依据是上述《建筑工程竣工消防验收意见书》、广州市建设委员会于2001313日作出的《关于同意汇源大街商住楼通过广州市房地产开发建设项目竣工综合验收的复函》(穗建开函[191])以及于2001316日核发的《广州市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。
  本院另查明:本院(2000)穗中法房终字第1633号拆迁安置纠纷一案是由广州市时装实业公司作为拆迁房屋承租人要求诚建公司对其进行永迁安置而产生的诉讼,该案康泰经营部、喜临门大酒楼是原审第三人。该案本院于20001024日作出的(2000)穗中法房终字第1633号民事判决书也是针对广州市时装实业公司提交的复函而向广州市公安消防局调查后的结果所作出的认定。汇源大街422号商住楼于1998114日取得《建筑工程质量认定书》,2000324日取得《建设工程规划验收合格证》。另广州市建设委员会于2001313日作出的《关于同意汇源大街商住楼通过广州市房地产开发建设项目竣工综合验收的复函》(穗建开函[191])以及于2001316日核发的《广州市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。本院二审查明的其他事实与一审基本相同。
  本院认为,上诉人康泰经营部、喜临门大酒楼与被上诉人诚建公司自愿签订的《广州市房屋拆迁安置协议》和《房屋拆迁安置补充协议》,双方当事人意思表示真实一致,内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,均为有效合同,双方应依约全面履行。上述拆迁协议及补充协议其中约定:诚建公司于1998228日前在海珠区汇源大街422号第一、二层(产权属公有)建筑面积1340.4337平方米房屋安置给康泰经营部、喜临门大酒楼永迁使用;安置房屋的质量、结构、设备,按设计执行。
  根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见,本院归纳双方当事人的主要争议焦点是:被上诉人通知上诉人永迁的汇源大街422号首、二层房屋是否具备合法使用的条件。本院认为,根据《中华人民共和国消防法》第十条的规定:按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。同时,广州市公安消防局上述复函明确表示新建建筑工程的消防审核依法应当由建设单位申报。被上诉人本案举证证明该司已办理消防验收手续的证据材料主要有:广州市公安消防局出具的《建筑工程竣工消防验收意见书》(98穗公消监验字第423)、广州市建设委员会的《关于同意汇源大街商住楼通过广州市房地产开发建设项目竣工综合验收的复函》(穗建开函[191])以及核发的《广州市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。经审查,上述《建筑工程竣工消防验收意见书》仅同意该楼住宅部分投入使用,并没有确认案涉首、二层商业用房消防验收合格,同意使用的内容。另外,根据原《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》的相关规定并结合上述综合验收复函的内容,综合验收是针对商品住宅建设项目所进行的验收,并不包括商业用房。因此,被上诉人提交的上述证据材料不足以证明其已办理案涉首、二层新建工程竣工消防验收手续。由此可见,被上诉人通知上诉人永迁的汇源大街422号首、二层房屋尚不具备合法使用的条件。关于被上诉人提及本院作出的(2000)穗中法房终字第828号民事判决书仅判决被上诉人限期履行安置上诉人永迁的义务,并没有对案涉房屋是否具备合法使用的条件作出认定。况且,在被上诉人于2000831日向广州市海珠区人民法院申请执行上诉人永迁到汇源大街422号首、二层房屋时,该院于2001918日作出的(2000)海民执字第4136号关于终结执行的裁定书其中也已认定上述房屋尚未通过公安消防部门的消防安全验收。至于被上诉人又提到的本院(2000)穗中法房终字第1633号拆迁安置纠纷一案是由广州市时装实业公司作为拆迁房屋承租人要求诚建公司对其进行永迁安置而产生的诉讼,该案民事判决书也仅就被上诉人对广州市时装实业公司的永迁方案是否可行作出认定,同样没有对安置上诉人永迁的房屋是否具备合法使用的条件作出认定。
  由于被上诉人通知上诉人永迁的房屋尚不具备合法使用的条件,故上诉人不同意接收,并上诉请求被上诉人按每月210020.28元赔偿自200075日起至2002115日止的停业损失共5880567.84元,合法有理,本院予以支持。审查一审判决认定事实部分有误,处理不当,应予纠正。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  一、撤销广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第2640号民事判决;
  二、诚建公司自本判决送达之日起十日内,按每月210020.28元赔偿康泰经营部、喜临门大酒楼从200075日起至2002115日止的停业损失共计588056784元。

本案一、二审受理费各39413元,均由被上诉人诚建公司负担。
  本判决为终审判决。

 

18、霍光与佛山市升平百货有限公司房屋拆迁合同纠纷案

广                     
       

2007)佛中法民五终字第75

上诉人(原审原告)霍光,男,1943916出生,汉族,住佛山市禅城区普澜路13407房。身份证号码:440601194309161814
   
委托代理人李坚,女,1954523出生,汉族,住佛山市禅城区衙前大街40105房。身份证号码:440601195405230925
   
委托代理人李三女,女,1950824出生,汉族,住佛山市禅城区普澜路13407房。身份证号码:440601195008241823
   
被上诉人(原审被告)佛山市升平百货有限公司(以下简称升平百货),住所地佛山市禅城区升平路46号。
   
法定代表人张伟源,董事长。
   
委托代理人谢兴棠,该公司职员。
   
委托代理人杜永煊,该公司职员。
   
上诉人霍光因房屋拆迁合同纠纷一案,不服广东省佛山市禅城区人民法院(2006)佛禅法民三初字第1155号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理,现己审理终结。
   
原审判决查明:20001115,原告与佛山市升平百货总公司签订《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》一份,约定原告同意该公司拆除升平路高基街27号属原告所有的房产(房产证号为粤房字第0038672号),建筑面积合计23.14平方米,其中住宅部分为10.60平方米,非住宅部分为12.54平方米。该公司同意在佛山市升平路高基街南侧新建大楼首层补偿给原告共一商铺房屋,建筑面积不少于15平方米,作为原告所有原址房屋的产权补偿,补偿的商铺楼层高度不得少于2.8,质量、结构、布局应按城市规划部门批准的整体设计标准执行,且商铺为临街一线商铺,并于20041115前移交给原告,逾期则按每月每平方米50元计算,赔偿给原告。合同还约定,原告同意将住宅部分的10.60平方米折为非住宅建筑面积1.14平方米,即原告回迁新楼的首层非住宅建筑面积确定为15平方米,原告临迁期间住宅面积该公司不予临迁补助及安置,非住宅面积补偿按每月每平方米100元补偿,补偿金额为1254元,每季度支付给原告。
   
合同签订后,佛山市升平百货总公司拆除了原告的房屋,但至今未向原告交付补偿房屋。原告自20001211开始从佛山市升平百货总公司及被告处领取临迁补助费,至200412月止,原告领取的标准为每月1254元,从20051月至20066月底的标准为每月1881元。自2006年第二季度后,被告拒绝继续向原告支付临迁补助费。
   
另查明,佛山市升平百货总公司于2002617变更名称为被告,诉讼中,被告确认自其成立之后原告的临迁补助费由被告支付至20066月底。
   
还查明,佛山市升平路高基街南侧已新建建筑物一座,并建有商铺。
   
原审判决认为:本案纠纷属于房屋拆迁合同纠纷。原告与佛山市升平百货总公司签订的《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》是双方当事人真实意思的表示,且不违反法律法规的禁止性规定,合法有效,应受法律保护。原、被告之间争议的焦点问题是:被告的主体资格是否成立?原告请求的临迁补助费是否合理合法?被告辩称与原告签订房屋拆迁补偿合同的是佛山市升平百货总公司,与其无关。从原告提供的工商登记查询资料分析,在2002617,佛山市升平百货总公司变更企业名称为佛山市升平百货有限公司,即被告,同时,企业性质也由国营企业变更为有限责任公司。据此,佛山市升平百货总公司已经变更为佛山市升平百货有限公司,鉴于被告并未提供证据证实原佛山市升平百货总公司的债权债务由其它主体承担的事实,被告对其债务应予以承担,而且被告事实上在变更之后也部分履行了合同义务。被告认为与其无关的抗辩理由不成立,不予支持。
   
关于临迁补助费的问题,双方当事人在合同中已经明确进行了约定,该约定系双方自愿,并未违反法律法规的禁止性规定,合法有效。原告认为合同约定“原、被告双方签订的合同除按建筑面积15平方米的标准补偿及住宅面积不予临迁补助及安置的条款因违法而无效”,根据常理,商铺的单位价值一般高于住宅,故原告同意将住宅的建筑面积折为部分商铺的建筑面积进行补偿同时放弃住宅面积的临迁补助及安置是合情合理的,并未违法,原告要求按照原房屋的建筑面积分别进行补助违反了合同约定,不予支持。被告从20051月至20066月底按照每月1881元的标准向原告支付临迁补助费是包含了合同约定的每月1254元临迁补助费及按照每平方米每月50元计付的逾期交付房屋的违约金(12.54×50627),这符合合同约定,被告在交付房屋前应继续按照此标准向原告支付临迁补助费及违约金。
   
综上,原告要求被告依约交付商铺及支付临迁补助费、逾期交付房屋违约金的诉讼请求符合法律规定,应予支持,但其请求按套内面积不少于15平方米补偿商铺的请求无证据证实,不予支持;其请求的临迁补助费及违约金计付的方式与合同约定的内容不符,对超出的部分,不予支持。被告的抗辩请求无证据支持,不予认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、第二十三条以及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定,判决:一、被告佛山市升平百货有限公司应在判决发生法律效力之日起二十日内补偿给原告霍光位于佛山市升平路高基街南侧新建大楼首层且建筑面积15平方米的临街一线商铺一间。二、被告佛山市升平百货有限公司应在判决发生法律效力之日起二十日内向原告霍光支付临迁补助费及逾期交付商铺的违约金(按每月1881元从20067月计至本判决确定的付款之日止)。逾期付款,则按照中国人民银行同期商业贷款利率的双倍计付迟延履行金。三、驳回原告霍光的其它诉讼请求。案件受理费1578元,由被告承担。
   
宣判后,原审原告霍光不服,向本院提起上诉称:一审法院判决被上诉人按建筑面积15平方米,而非按套内建筑面积15平方米补偿商铺给上诉人,适用法律错误。《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》第二条“建筑面积不少于15平方米”的约定无效,被上诉人应按套内建筑面积15平方米补偿商铺给上诉人。
    1
、《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》第二条“建筑面积不少于15平方米”的约定违法。被上诉人拆除的佛山市升平路高基街27号属于上诉人所有的房产,建筑面积合计23.14平方米,其中住宅建筑面积10.6平方米,非住宅面积12.54平方米,由于是自有独立房产,不存在公摊面积。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四十二条及《广东省城市房屋拆迁管理规定》第三十二条的规定,市人民政府有权结合本地的实际情况制定城市房屋拆迁的具体实施办法。佛山市人民政府制定的《佛山市区房屋拆迁管理规定》第三十八条规定:“拆除非住宅房屋,按照1:1的比例在非住宅房屋中调换产权面积。”因此,《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》第二条约定的“建筑面积不少于15平方米”,明显低于11的比例,该条约定违法。
    2
、《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》第二条“建筑面积不少于15平方米”的约定属于格式条款,被上诉人作为提供格式合同条款的一方,在房屋产权面积调换的约定上排除对方主要权利。
    3
、被上诉人在签订《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》过程中存在欺诈行为。在签订合同时,上诉人曾对第二条关于“建筑面积不少于15平方米”的文字提出异议,认为应该按“套内建筑面积不少于15平方米”进行补偿,否则上诉人得到的补偿势必会缩水,但被上诉人以“拆迁补偿合同都是这样写的,我们保证到将来补偿的时候你得到的面积绝对不会缩水,我们不可能害你”为由,搪塞过去。
    4
、《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》第二条“建筑面积不少于15平方米”的约定使上诉人得到补偿商铺的价值远远低于上诉人被拆除商铺的价值,严重损害了上诉人的合法权益。现已建成的合同项下佛山市升平路高基街南侧新建大楼,由于存在高额公摊面积,套内建筑面积仅占建筑面积的约六成,故“建筑面积不少于15平方米”的商铺,套内建筑面积只有10平方米左右,严重损害了上诉人的合法权益。因此,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第四十条的规定,《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》第二条“建筑面积不少于15平方米”的约定无效。
   
据此请求:撤销一审判决第一项,改判被上诉人补偿给上诉人位于佛山市升平路高基街南侧新建大楼首层且套内建筑面积15平方米的临街一线商铺(楼层高度不少于2.8,门口宽度不少于2.8)一间;诉讼费用由被上诉人承担。
   
被上诉人升平百货答辩称:一审法院判决被上诉人按建筑面积15平方米补偿商铺给上诉人,适用法律正确。《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》第二条“建筑面积不少于15平方米”的约定依法有效。
    1
、《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》符合合同生效的所有要件合法有效,该合同第二条“建筑面积不少于15平方米”的约定当然有效。从《佛山市区房屋拆迁管理规定》第三十四条、第三十六条、第三十七条、第三十八条规定中可以知道,非住宅应当按建筑面积予以补偿。《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》双方约定把住宅面积10.60平方米折合成非住宅面积计算补偿,因此,对上诉人按建筑面积计算进行补偿是公平与合法的。
    2
、《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》没有损害和排除上诉人任何权利的条款。《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》的第二条不能归属于格式条款范畴。
    3
、在《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》的签订过程中,被上诉人不存在欺诈行为。上诉人称在答约时曾对《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》第二条关于“建筑面积不少于15平方米”的文字提出异议和认为应该按“套内建筑面积不少于15平方米”进行补偿的说法,纯属无证之词,无源之水。
    4
、《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》约定按建筑面积补偿没有损害上诉人的合法权益。上诉人原房屋是砖木平房建筑结构,其来源是在1986915向周嫦继承所得。在上诉人继承前该房屋使用了多少年无从考究,从上诉人继承该房屋时至上诉人起诉时止该房屋已经使用了超过20年。据上诉人称,该拆迁房屋改为非住宅(商铺)经营已经将近20年。我国法律规定,商用地的使用年限为40年,换言之,上诉人改作非住宅用途的商铺已经接近50%的使用年限,按成新规则评估,上诉人的房屋价值已经大为下降。被上诉人如果按合同项下的地址和现时的商铺市场价格(18000-19000/平方米)进行补偿,上诉人得到的补偿价值远远大于上诉人原商铺的价值。
   
根据《中华人民共和国合同法》、《佛山市区房屋拆迁管理规定》的规定和《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》的约定,“建筑面积不少于15平方米”的约定依法有效。
   
另外,《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》项下新建的大楼(土地和房屋)现已不是被上诉人的资产,按实物形态补偿已经不可能,被上诉人愿意按合同约定的建筑面积15平方米折价补偿上诉人的损失。
   
综上,上诉人请求按套内面积不少于15平方米补偿商铺的请求依法无据,被上诉人请求二审法院依法驳回上诉人的无理请求。
   
经审查,本院对原审判决认定的事实予以确认。
   
本院认为:本案的争议焦点是被上诉人补偿给上诉人 的商铺面积如何计算。上诉人主张,补偿的商铺应为套内建筑面积15平方米,不包含公摊面积。被上诉人主张,补偿的商铺应为建筑面积15平方米,包含大厅、走道、楼梯等公摊面积。双方对建筑面积、套内建筑面积的定义不一致。上诉人认为,套内建筑面积不含公摊面积,建筑面积则含公摊面积。被上诉人认为,套内建筑面积和建筑面积都含有公摊面积,只不过建筑面积含的公摊部分比套内建筑面积含的公摊面积大的多。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)(建房[1995]517号)第三条“商品房销售以建筑面积为面积计算单位。”以及《商品房销售管理办法》第十八条第二款“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任”的规定,可得出“商品房建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积”的结论,故本案双方争议的实质是补偿的商铺面积15平方米包不包括公摊面积。
   
本院认为,补偿的商铺应为套内建筑面积15平方米,不包含公摊面积。理由如下:
   
首先,《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十三条第(三)项规定“房屋所有权人要求产权调换的,拆迁人可按下列标准给予补偿:……(三)以产权调换形式偿还的非住宅房屋,偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分,按照重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过或不足原建筑面积的部分,按照商品房价格结算。”以及佛山市人民政府制定的《佛山市区房屋拆迁管理规定》第三十八条“拆除非住宅房屋,按照1:1的比例在非住宅房屋中调换产权面积。”均表明,非住宅房屋的产权调换按照1:1的比例进行,原建筑面积是多少,偿还的建筑面积就应该是多少,产权调换等价有偿。依据此等价有偿原则,如果原建筑面积包含公摊面积,那么偿还的建筑面积应包含相应的公摊面积;如果原建筑面积不包含公摊面积,那么偿还的建筑面积也不应包含公摊面积。本案中,从上诉人的《房屋所有权证》来看,上诉人被拆除房产的建筑面积合计23.14平方米,其中住宅建筑面积10.6平方米,非住宅面积12.54平方米,该房产是自有独立房产,不存在公摊面积。即上诉人被拆除房产的建筑面积23.14平方米=套内建筑面积23.14平方米+公摊面积0平方米。上诉人、佛山市升平百货总公司在《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》中约定非住宅面积12.54平方米保持不变,将住宅部分的10.60平方米折为非住宅建筑面积1.14平方米,最终由佛山市升平百货总公司按照建筑面积15平方米的非住宅房屋予以补偿,因原建筑面积不含公摊面积,则补偿后的该15平方米也应不包含公摊面积。因被拆除房产的原建筑面积等同于套内建筑面积,故补偿后的建筑面积15平方米也应等同于套内建筑面积15平方米。
   
其次,《城市房屋拆迁管理规定》、《广东省城市房屋拆迁管理规定》以及《佛山市区房屋拆迁管理规定》均规定,拆迁人在拆迁过程中负有保证被拆迁人不因拆迁而使原房屋功能受到损害的义务。上诉人被拆除房产的建筑面积合计23.14平方米,其中非住宅面积12.54平方米用于铺面经营,住宅建筑面积10.6平方米用于经营者的生活,生产和生活的功能齐全。本案中,上诉人放弃对住宅建筑面积10.6平方米的安置补偿,同意将住宅部分折为非住宅建筑面积,最终按非住宅房屋予以补偿,这表明上诉人对补偿商铺的生产经营功能有着很高的要求。若被上诉人按照建筑面积15平方米予以补偿,补偿的商铺同时包含有大厅、楼梯、走道等公摊面积,这些公摊面积的存在,必然使商铺的实际使用面积减少,不但对商铺的使用功能有影响,对商铺的使用价值和经济价值也有影响。
   
第三,《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十三条第(一)项规定“房屋所有权人要求产权调换的,拆迁人可按下列标准给予补偿:拆除住宅平房,按不低于1∶1的比例在住宅楼房中调换产权面积,楼梯分摊面积不计入调换面积之内。楼梯分摊面积产权归房屋所有权人所有。”以及《佛山市区房屋拆迁管理规定》第三十六条规定:“拆除住宅房屋,按不低于1:1的比例在住宅房屋中调换产权面积。补偿后的公共分摊面积不计入调换面积之内,产权归被拆迁房屋所有权人所有”。上述规定的核心意思是住宅类房屋补偿后的公共分摊面积不计入调换面积之内,这表明《城市房屋拆迁管理规定》的立法精神之一是注重对被拆迁人利益的保护。参照此立法精神和上述条款的规定,拆迁补偿中应按原有的规模和性质予以回迁和重建,不得擅自降低补偿标准、缩小补偿安置的范围。上诉人被拆除的房产不存在公摊面积,如果被上诉人补偿后的15平方米包含公摊面积,则属于变相的缩小安置范围,与上述立法精神相违背。
   
第四,双方签订《佛山市拆迁房屋产权补偿合同书》时,均希望履行约定的权利义务从而实现双方所期望的合同目的。上诉人被拆迁的房屋建筑面积并不含公摊面积,如补偿后的非住宅建筑面积包含公摊面积,这种结果与上诉人订立合同所追求的合同结果不符,也使上诉人、被上诉人之间的利益重大失衡,违反了民事活动中的公平原则。
   
综上,上诉人的上诉主张合理,本院予以支持。原审判决未考虑到上诉人被拆迁的房屋不包含公摊面积,如果获得补偿的建筑面积15平方米中包含公摊面积,这种补偿结果对上诉人而言则显失公平。因此,应依照民事活动的公平原则,按照商铺套内建筑面积15平方米进行补偿。原审判决按照建筑面积15平方米进行补偿,处理不当,本院予以纠正。
   
综上,原审判决认定事实清楚,但适用法律部分不当,应予以纠正。据此,依照《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十三条第(三)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第一百五十八条之规定,判决如下:
   
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院(2006)佛禅法民三初字第1155号民事判决第二、三项;
   
二、变更广东省佛山市禅城区人民法院(2006)佛禅法民三初字第1155号民事判决第一项为:被上诉人佛山市升平百货有限公司应在本判决发生法律效力之日起二十日内补偿给上诉人霍光位于佛山市升平路高基街南侧新建大楼首层套内建筑面积15平方米的临街一线商铺一间。
   
  一审案件受理费1578元,二审案件受理费1578元,合共3156元,由被上诉人佛山市升平百货有限公司负担。(上述款项已由上诉人霍光预交,被上诉人佛山市升平百货有限公司在付款时连同上述款项一并支付给上诉人霍光,法院不再作收退)。
   
本判决为终审判决。

 

19、吴玉珍与新会市贯虹置业总公司、新会市会城仁寿路旧区改造指挥部房屋拆迁补偿纠纷案

广 东 省 江 门 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2000)江中法民终字第391

  上诉人(原审原告)吴玉珍,女,1950514日出生,汉族,现住澳门鹅眉街五号好景大厦九楼D座。
  诉讼代理人陈华贵,男,现住新会市会城镇北园新村7502房。
  诉讼代理人莫少均,广东盈动律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告)新会市贯虹置业总公司。住所地:新会市会城镇仁寿路44号。
  法定代表人林百逢,总经理。
  诉讼代理人陈番奈,副总经理。
  诉讼代理人林锡坤,新会市政府经济办法律科科员。
  被上诉人(原审被告)新会市会城仁寿路旧区改造指挥部。
  法定代表人林百逢,经理。
  诉讼代理人陈番奈,情况同上。
  上诉人吴玉珍因房屋拆迁补偿纠纷一案,不服新会市人民法院(1999)新法民初字第990号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  本院查明:座落在新会市会城镇南北里二巷二号402(建筑面积49.08平方米)是上诉人吴玉珍的产业。1990年初,经政府部门批准,新会市房地产开发总公司对新会市会城仁寿路旧区进行连片改造,兴建十层仁寿商住大厦(从第五层起为住宅),以新会市中兴房地产开发总公司办理报建和售房,由被上诉人新会市会城仁寿路旧区改造指挥部开发经营。1993116日,上诉人吴玉珍(乙方)与被上诉人新会市会城仁寿路旧区改造指挥部(甲方)签订《拆迁补偿房屋合同》,约定:一、乙方将仁寿路南北里二巷二号402房交由甲方拆卸兴建,甲方补回家具杂物搬迁费200元,临迁费每月250元由甲方负担,从交锁匙日起至新楼交付使用时止。二、甲方将新楼(仁寿路商住大厦)F602单元(66平方米)回迁补偿给乙方,乙方原有房屋51.27平方米,超出补偿面积的14.73平方米按1200/平方米计算,即乙方须补回17676元给甲方。此外,乙方须补回F602单元铝合金窗的价值878.40元给甲方。三、甲方补偿乙方装修费用9795.39元。四、照明电路设施、冷热水管设施,按原要求由甲方负责安装妥善后交乙方使用。五、如有违反合同造成经济损失,由违反一方负责赔偿。1993313日经新会市规划局批准,仁寿大厦加建一层(非住宅),从第六层起为住宅,原F602变为F70219941018日成立的新会市贯虹置业总公司,统一办理仁寿大厦的后期手续并销售经营。直至19941129日仁寿大厦竣工,两被上诉人提出补偿F702(新编门牌号为F703)单元给上诉人,但上诉人坚持要按合同补偿F602单元。199773日,两被上诉人将上述F703单元补偿给另一拆迁户何秀霞,超出补偿面积部分按1800/平方米的单价计付。之后,双方当事人多次协商未果,上诉人遂于19991020日向原审法院提起诉讼。
  案经原审法院审理认为:原告与新会市会城仁寿路旧区改造指挥部签订的拆迁补偿房屋合同,是双方真实意思表示,应为有效合同。两被告没有将仁寿大厦加建一层的情况告知原告以便变更合同,是被告的过错,应承担违约责任。据此,作出判决如下:座落在新会市会城南北二巷二号402房屋归两被告所有,由被告按其已出售回迁补偿每平方米1800元的价格补回51.27平方米,计款92286元,房屋装修补偿费9795.39元,搬迁费200元,电话迁移费300元,电视天线迁移费100元,临迁费5500元,以上合计108181.39元,两被告应在本判决发生法律效力之日起十天内将上述款项补回给原告吴玉珍。
  上诉人吴玉珍不服原审法院判决,向本院提起上诉称:一、要求被上诉人以仁寿商住大厦F602单元对上诉人作安置,否则被上诉人就是违约。二、如果被上诉人不以F602单元对上诉人作安置,则应赔偿上诉人的以下损失:()原房屋补偿款184800(66平方米×2800元,超出补偿住房面积14.73平方米按合同上60%计算;()9年的临迁费(每月300元×99个月=29700)()装修折价补偿9795.39元;()家具搬迁费2000元;()电话回迁费760元;()公共电视天线回迁费360元;()室内暗线电路设施费3500元;()室内冷热水管设施费1500元;()水电重新报装费5000元;()水电负荷费5280元;(十一)重新办契证费用10296元;(十二)违约金按万分之四标准计43800元;(十三)律师费2000元;(十四)上诉人79次往返澳门和新会所花的旅差费79000元,另外本案诉讼费用由被上诉人支付。以上补偿总额为382301.39元,上诉人作出补偿不能少于25万元。三、合同约定的F602单元当时的市价为每平方米2800元,不是原判认定的每平方米1800元。
  上诉人吴玉珍对其陈述事实提供的证据有:
  一、中国拱北海关的出入境记录一本,用以证明上诉人因本案往返澳门和新会79次。
  二、新会市人民政府新府(1993)67号文件《批转市房管局关于实施新会城市房屋拆迁管理补充规定的请示的通知》,用以证明由于拆迁人责任而令拆迁户延长过渡期限的,安置补助费按原补助费每月平均数增加20%支付,直至兑现安置为止。
  三、《南北里二巷二号402装修补偿明细表》,用以证明装修费用是9795.39元。
  两被上诉人答辩称:一、仁寿大厦的加建纯属政府行为,被上诉人对此不可预测和控制,所以不应负违约责任。二、被上诉人未能及时将加建情况通知上诉人,是因为上诉人签订合同时没有留下通讯地址,所留电话号码也已更改。三、经研究后,被上诉人同意补偿上诉人以下款项:()房款66平方米×1800元-17626元=101124元;()临迁费250×96个月=24000元;()装修费9795.39元;()家具搬迁费200(按协议约定)()电话迁出及回迁费760元;()电视天线迁出及回迁费360元;()室内电路设施费3000元;()室内冷热水管设施费1500元;()因回迁房楼层不符合协议约定而作出的补偿款,可按房款的5%计付。
  上诉人吴玉珍在二审诉讼期间提供的上述三项证据,由于未能在一审举证期限内提供,又无正当理由,根据《广东省法院民事、经济纠纷案件庭前交换证据暂行规则》的有关规定,本院对上述三项证据不予认定。
  根据上述当事人确认的证据、事实以及对当事人争议的证据的认证,本院因此确认,本院以上查明的事实。
  本院认为:上诉人吴玉珍与被上诉人新会市会城仁寿路旧区改造指挥部于1993116日签订的《拆迁补偿房屋合同》,是双方真实意思表示,内容合法,应确认有效,双方应依照该合同的约定履行各自的义务。后仁寿大厦加建一层,原来从第五层起为住宅变为从六层起为住宅,合同约定补偿的F602单元相应变为F702(新编门牌F703)单元。两被上诉人有义务将此情况及时告知上诉人,但实际上未及时告知而引起纠纷,故两被上诉人负有过错,应承担违约责任,对造成上诉人的损失予以赔偿。上诉人坚持要求补偿F602单元,但仁寿大厦加建后的F602单元实为加建前的F502单元(第五层的住宅),而此单元多年前已由他人购买,故上诉人此请求理由不充分,不予支持。两被上诉人补偿F702单元(新编门牌,实为加建前的F602单元)给上诉人,但上诉人坚决不同意,且对两被上诉人的其他安置方案拒不接受,因此双方于1993116日签订的《拆迁补偿房屋合同》已无继续履行的必要,应予解除,但被上诉人要对上诉人的损失作出适当合理的补偿。原审法院未考虑本案的实际情况,未解除双方所签订的上述合同,处理不当,应予纠正。
  上诉人请求两被上诉人补偿原房屋补偿款(重新购买房屋款)、临迁费、房屋装修费、家具搬迁费、电话回迁费、电视天线回迁费,理据充足,应予支持,但其提出原房屋补偿款、临迁费及家具搬迁费的计算方法或数额不妥,应根据实际情况和有关规定计算为宜。被上诉人同意补偿给上诉人的原F602单元的66平方米,按每平方米1800元的单价(当时同类房屋补偿给拆迁户的价格)计算,扣减超面积14.73平方米的房款。14.73平方米×1200元=17676(双方所签合同约定超面积补回价格为1200),即两被上诉人实应补偿上诉人原房屋补偿款101124(66平方米×1800元-17676元=101124)。临迁费应从签订合同之日1993116日计至20015月共100个月,每月250(双方所签合同约定的标准),共计25000元。两被上诉人未及时将大厦加建情况告知上诉人,而上诉人对两被上诉人的多种安置方案拒不接受,以致回迁逾期,对此双方均有一定责任。现上诉人主张逾期回迁应增加临迁费的标准,理由不充分,不予采纳。而原审法院认定临迁费的计算期间为1993116日至1995915日,属处理不当,应予纠正。
  现上诉人主张家具搬迁费为2000元,对此双方已在拆迁补偿合同上明确约定,应为200元。该主张不符合合同约定,不予采纳。
  上诉人请求两被上诉人补偿室内暗线电路设施费、室内冷热水管设施费、水电重新报装费、水电负荷费、重新办契证费用及上诉人往返澳门和新会所花的旅差费等,均理据不足,本院不予支持,但两被上诉人自愿补偿给上诉人室内暗线电路设施费3000元、室内冷热水管设施费1500元,属依法处分自己的权利,符合有关法律规定,应予准许。
  两被上诉人安置给上诉人的回迁房F703单元是第七层的楼房,而原合同约定的F602单元是第六层的楼房,故楼层不符合协议要求,根据《广东省高级人民法院关于审理房屋纠纷案件若干问题的意见(试行)》第45条的规定,拆迁人即两被上诉人应对被拆迁人即上诉人酌情作出赔偿。两被上诉人提出按原房屋补偿款101124元的5%计付5056.2元,作为因楼房不符而需赔偿的款项。根据公平合理的原则及考虑本案的实际情况,两被上诉人的上述主张合法合理,应予准许。原审法院未酌情判令两被上诉人给予上诉人适当赔偿,实属不当,应予纠正。
  两被上诉人承担违约责任,确应对上诉人的损失作出补偿,但上诉人主张被上诉人除赔偿有关损失外仍应支付违约金,于法不合,理由不充分,本院不予支持。
  综上所述,两被上诉人应向上诉人补偿房屋补偿款101124元、临迁费25000元、房屋装修费9795.39元、家具搬迁费200元、室内暗线电路设施费3000元、室内冷热水管设施费1500元、电话迁移费760元、电视天线迁移费360元及因回迁房不符合协议约定而作出的补偿款5056.2元,合共146795.59元。
  原审法院判决适用法律不当,处理欠妥,依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项、第()项,《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第八条第一款、第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第一款、第一百三十四条第一款第()项,《城市房屋拆迁管理条例》第十九条第一款、第三十条及《广东省高级人民法院关于审理房屋纠纷案件若干问题的意见(试行)》第45条的规定,判决如下:
  一、解除上诉人吴玉珍与被上诉人新会市会城仁寿路旧区改造指挥站于1993116日签订的《拆迁补偿房屋合同》。
  二、变更新会市人民法院(1999)新法民初字第990号民事判决为:“新会市会城镇南北里二巷二号402房归两被上诉人所有,两被上诉人应在本判决生效之日起一个月内向上诉人补偿人民币146795.59元。”
  本案一、二审受理费共4510元,由两被上诉人负担。
  本判决为终审判决。

 

20谢安与王孟奇、潘肇雄房屋搬迁纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2001)穗中法房终字第00920

  上诉人(原审原告)谢安,男,1956810日出生,住广州市西华路第一津街34303房。
  委托代理人田育,男,住广州市机场西金迪城市花园地下6D
  委托代理人王思鲁,广东东方昆仑律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告)王孟奇,男,194733日出生,汉族,住广州市西华路第一津街34902房。
  被上诉人(原审被告)潘肇雄,女,汉族,1948513日出生,住址:同上。
    两被上诉人的共同委托代理人郭扬、汪念,广州市方圆律师事务所律师。
  上诉人谢安因房屋搬迁纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2001)越法房初字第76号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审认为,原告不是讼争房的住户,其以房改的方式向广东画院购买讼争房是违反了房改的有关规定的,故原告要求被告搬迁及支付每月1500元的房屋占用费,不予支持。据此,原审法院于200036日作出判决:驳回原告谢安的诉讼请求。本案受理费420元由原告承担。
  判后,谢安不服向本院提起上诉认为,其持有国土房管部门核发的本案争议房屋的《房地产证》,对该房产拥有无可争议的所有权,两被上诉人强占该房,拒不退出,严重侵害了其对该屋的所有权,依法应承担返还财产、赔偿损失的民事责任。19986月,被上诉人王孟奇按其与原单位广东画院所订协议将上述房屋返售给广东画院,系自愿行为,非原单位强制性收回上述房屋,根本就不存在违反房改规定的问题,原审判决以'原告不是讼争房的住户,其以房改的方式向广东画院购买讼争房是违反了房改的有关规定的'为由判令驳回其诉讼请求是错误的。此判决无异否定了《房地产证》的法律效力。本案不是因行政确权而引起的行政诉讼,而是民事诉讼,即使《房地产证》无效,亦应由当事人通过行政诉讼来解决,并依原审请求予以改判。被上诉人王孟奇、潘肇雄答辩认为,王孟奇把房屋返售给广东画院,是该院利用上述人要求调动工作的情况,在非自愿和迫不得已的情况下所为;上诉人没有购买该屋的资格,是有法规依据的;房改房问题是一种特殊政策的纠纷,应该案合理有据的情况进行解决。因此同意原审判决,上诉人提出的请求和理由是不可支持的。
  经审理查明:王孟奇与潘肇雄是夫妻关系。王孟奇原是广东画院的职工。原广州市西华路第一津街34902(建筑面积57.84平方米)903(建筑面积41.51平方米)原是广东画院的产业。199212月广东画院将上述二套房屋分配给王孟奇,后以房改的形式将该房出售给王孟奇。1998年,王孟奇调离广东画院工作。同年6月,广东画院向王孟奇返购上述二套房屋。19998月,广东画院缩小903房的面积,扩大902房的面积为现在的建筑面积77.43平方米。20005月,广东画院将现在的902房以房改的形式出售给谢安。该902 房于200065日由房管部门核发了房地产证。讼争房现由被上诉人及儿子共3人居住。另广东画院收取被上诉人租金至20002月,每月292.81元。双方因房屋的使用问题协商不成而产生纠纷。20001215日,谢安向原审法院提起诉讼,要求王孟奇、潘肇雄及其亲属迁出广州市西华路第一津街34902房并支付房屋占用费(自起诉之日起计至搬迁之日止,每月按1500元计算)。二审期间,被上诉人表示,其向广州市政府购买的安居房近期可以交付使用。
  本院认为,上诉人的已拥有广州市西华路第一津街34902房屋的所有权,其与被上诉人不存在房屋租赁关系,现要求被上诉人搬迁是依法行使其对该房屋的处分权,上诉人要求收回该房屋依法有据,本院予以支持。原审法院认为上诉人购买该房屋违反了房改政策因而驳回其诉讼请求是不当的,本院予以纠正。被上诉人不拥有该房屋的所有权并居住在此,故上诉人认为被上诉人强占该房屋与事实不符,上诉人因此要求被上诉人每月按1500元支付房屋占用费依法无据,本院不予支持。但被上诉人实际使用了该房屋,故应参照原向广东画院所缴纳的租金标准向上诉人计付房屋使用金。由于被上诉人立刻搬迁存在一定的困难,故应给予适当的搬迁期限。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第2项、《中华人民共和国民法通则》第71条之规定,判决如下:
  一、撤销广州市越秀区人民法院(2001)越法房初字第76号民事判决。
  二、被上诉人于本判决之日起三个月内,迁出广州市西华路第一津街34902房 ,把上述房屋交回给上诉人使用。同时一次性向上诉人支付房屋使用金(按每月292.81元,从20001215日起计至搬迁之日止)
  本案一、二审受理费各420元均由被上诉人负担。
  本判决为终审判决。

 

21、博罗县杨村镇人民政府与张观瑞房屋拆迁合同违约纠纷案

广 东 省 惠 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2003)惠中法民一终字第12

  上诉人(原审被告)博罗县杨村镇人民政府。
  法定代表人叶璇,职务:镇长。
  委托代理人朱启珍、李晓衍,广东商盾律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告)张观瑞,男,56岁,汉族,住博罗县杨村镇东园商住小区21号。
  委托代理人温志刚,广东百德律师事务所律师。
  上诉人博罗县杨村镇人民政府因房屋拆迁合同违约纠纷一案,不服博罗县人民法院(2002)博法民初字第225号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院认为:原告与被告经协商,双方于2000826日签订了《关于张观瑞房屋拆迁补偿的协定》,按协议约定,由原告将其原在杨村镇东园一栋一号,占地面积为550平方米,其中楼房建筑面积为472米,平房建筑面积为200平方米的房屋拆迁至东园商住区21号地重建,并约定原告房屋拆迁后重建的楼房前面空地为广场,不得兴建任何建筑物、堆放物、停放物等。该协议是双方当事人的真实意思表示,内容合法,应确认为有效协议,受法律保护。协议签订后,原告已按协议约定,将其房屋拆迁至东园商住区21号地重建。20016月被告在未经双方协商一致的情况下,违反双方签订的协议规定,将东园大厦建在广场上,即原告的房屋前面,造成原告的土地使用价值降低。因此,被告的行为已构成违约,依法应承担违约责任。为了查清原告土地使用价值降低多少,经本院委托广东南粤评估有限公司进行鉴定,估价结果为:确定估价对象在2002726日因东园大厦坐落位置的影响而损失的市场价值为18.9万元。被告对该估价结果提出异议,并要求重新鉴定,但又未预交鉴定费,故本院未重新委托鉴定。由于广东南粤评估有限公司具有进行该类鉴定的主体资格,是合法有效的鉴定机构,被告未能提供合法有效的证据证明该评估机构的鉴定存在违法行为,因此,对于该评估机构的鉴定结果,本院予以采信。原告要求被告赔偿因东园大厦座落位置而造成其上地使用价值损失18.9万元,合理合法,本院予以支持。但对于原告要求被告赔偿其房屋出租减少收入10万元的请求。缺乏事实和法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第四十四条、第一百一十三条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第二款的规定,判决:一、被告博罗县杨村镇人民政府应于本判决生效之日起十日内赔偿原告因东园大厦座落位置的影响而损失的市场价值18.9万元。二、驳回原告张观瑞的其它诉讼请求。本案受理费7540元,鉴定费10000元,共计17540元,由原告负担2250元,被告负担15290元。以上诉讼费已由原告预交,现不予退回,其超出原告应负担部分,由被告在执行时迳行付给原告。
  宣判后,原审被告杨村镇人民政府不服向本院提起上诉称:本案双方当事人签订的拆迁补偿协议,是上诉人为实施杨村镇城镇建设规划、进行旧城改造的需要,对被上诉人的房屋实施拆迁并依法进行补偿而签订的,该补偿协议是上诉人行使行政权力的结果,具有行政合同的性质。该协议第五条“关于张观瑞新地位置及东园大厦定点协定”实际是上诉人按照当时的城镇规划在协议中对被上诉人的安置用地的位置及周边环境的客观描述,根本不构成对该安置用地的价值的承诺或担保。另外,上诉人作为一级人民政府有权在任何时候依照法定的程序对城镇规划作出调整,在城镇规划作出调整后造成行政相对人的土地或房产价值上的升高或降低,作出调整决定的行政主体是不可能享有任何权利,同样也是不可能承担任何义务的。因此,本案中,东园大厦的位置因城镇规划的调整而调整,其调整后造成被上诉人的土地价值的升降,作为作出规划调整决定的上诉人无论在事实上还是法律上都不应承担任何责任。一审错误地将上诉人对被上诉人的安置用地周边环境的客观描述认定为上诉人的承诺,错误将上诉人依法作出的规划调整决定认定为民事上的违约行为,无论在事实认定上还是在法律适用上都是错误的。
  被上诉人答辩表示服从一审判决。
  经审理查明:被上诉人的房屋原位于博罗县杨村镇广梅公路的东园一栋一号,占地面积550平方米,其中楼房建筑面积472平方米,平房建筑面积200平方米。2000826日,上诉人与被上诉人通过协商,签订了《关于张观瑞房屋拆迁补偿的协定》,按协议约定,由上诉人补偿给被上诉人房屋拆迁及其他费用共计296000元。另外,协议第五项《关于张观瑞新地位置及东园大厦定点协定》约定:1、被上诉人的新宅基地安排在东园商住区21号,面积为550平方米,门面向西和向南,向西门面前面有12米大道、广场(广场不再设任何建筑物、堆放物、停放物等),向南门面有10米大道。2、东园大厦建筑占地约1000平方米,建筑六层约6000平方米,向南离河堤5米内为定点,向北以张观瑞南面墙齐平为定点,向西离国道边20米左右为定点,向东离张观瑞屋地12米外为定点(保证有12米大道路)3、如果大厦不建设,划分一间间地皮出售,镇府必须划回三间门面地皮(15米宽,15米深)225平方米给张观瑞,此地皮在原补偿地中多除少补。协议签订后,被上诉人按协议约定将其房屋拆迁,上诉人支付了大部分房屋拆迁费给被上诉人,只剩小部分未付。20011月杨村镇东园开发区将兴建东园大厦的设计图报博罗县规划部门审批,但未予以批准。20016月杨村镇东园开发区根据上诉人的意见,将原规划兴建东园大厦的位置向北移10米,并再次向县规划部门报批,后于同年67日得到规划部门的批准,在兴建东园大厦时,被上诉人曾多次向上诉人提出异议,要求按双方的协议履行,但未果。因而引起纠纷。被上诉人于200272日向本院提起诉讼。本院受理后,于2002717日委托广东南粤评估有限公司对涉案的土地使用是否降低价值,房屋出租是否减少收入等问题进行鉴定,该鉴定机构经调查核实,于2002730日作出估价结果,确定估价对象在2002726日因东园大道厦坐落位置的影响而损失的市场价值为18.9万元。
  另查,19916月,杨村镇村镇建设委员会与东莞市长兴购销部签订了一份合作开发协议书,由杨村镇建委提供土地给东莞方开发建房,杨村镇建委负责对开发区内房屋进行征收等。被上诉人的房子就在开发区范围内,按协议应由镇府负责征收。
  本院认为:上诉人与被上诉人签订的拆迁补偿协议是在双方自愿的基础上签订的,协议内容是双方真实意思表示,故该协议合法有效。上诉人虽是拆迁合同的一方当事人,但根据杨村镇与开东莞市长兴购销部签订的合同,上诉人是代表开发商与被拆迁人签订拆迁合同,其法律地位属于拆迁人,因此,在本合同中上诉人与被上诉人的法律地位是平等的。根据最高院关于受理拆迁、补偿、安置等案件问题的批复(法复(1996)12)第二项,拆迁人与被拆迁因房屋补偿、安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。因此,应认定上诉人与被上诉人签订的拆迁补偿协议是民事合同,上诉人上诉认为是行政合同错误。根据协议,被上诉人新安置的土地前是12米大道和广场,并无阻碍物。但在签约后,东园大厦却北移了10米,挡在了被上诉人的土地面前,上诉人已构成违约,造成被上诉人的土地价值相应地贬低了,上诉人依法应赔偿被上诉人因此造成的损失。根据一审委托的鉴定,该土地价值降低了18.9万元,故一审判决上诉人赔偿18.9万元给被上诉人是恰当的。上诉人认为双方协议的第五条第1款只是对安置用地周边环境的客观描述,而不是一项承诺,但结合第3款内容“如果大厦不建,划分一间间地皮出售,镇府必须划回三间门面地皮225平方米给张观瑞”,双方在签约时对第1条屋地的安排所包含的价值是清楚的,并不单纯是一种对环境的客观描述。因此,上诉人认为该款不是一项承诺,理由不成立。据此,一审认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费7540元由上诉人负担。

 

22、江门市启晔投资有限公司与梁金福房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 江 门 市 中 级 人 民 法 院
民 事 裁 定 书

(2003)江中法民终字第171

上诉人(原审被告、反诉原告)江门市启晔投资有限公司(以下简称“启晔公司”)。住所地:江门市光德里1号。
  法定代表人周练宏,经理。
  委托代理人严文标,广东华南律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告、反诉被告)梁金福,男,194322日出生,住址:江门市和厚里12号。
  委托代理人李静染、苏劲斌,广东广能律师事务所律师。
  上列当事人之间因房屋拆迁合同纠纷一案,上诉人启晔公司不服江门市蓬江区人民法院(2003)蓬法民初字第65号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。
  本院认为:原审判决将启晔公司列为反诉原告,同时收取了启晔公司预交的反诉受理费3992元,并在判项中驳回启晔公司的反诉请求,实际上原审法院已受理了启晔公司的反诉,依法应对该反诉请求作出实体审理和判决。但是,原审判决又在“本院认为”部分认为该反诉请求属于公司内部股东之间的纠纷而不应在本案中调整,却又作出 “驳回反诉原告启晔公司的反诉请求”的判项,在未经实体审理的前提下迳直作出实体判决,明显不符合民事审判的程序规则,违反了有关法律的规定,应予纠正。原审法院对启晔公司的反诉请求未作审理,二审期间双方当事人又未能达成调解,本院依法应将本案发回重审。此外,原审法院确实已受理了启晔公司的反诉并对其请求作出了实体判决,却同时又认为该反诉请求不在本案调整,意即对该请求不予受理和审理,亦明显是自相矛盾、难圆其说。
  综上所述,原审判决违反法定程序,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第182条的规定,裁定如下:
  一、撤销江门市蓬江区人民法院(2003)蓬法民初字第65号民事判决。
  二、发回江门市蓬江区人民法院重审。

 

23、广州市水电设备安装公司第一工程处与广州市公安局东山区分局拆迁合同纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2003)穗中法民四终字第1419

上诉人(原审第三人)广州市裕银房地产开发有限公司,住所地广州市人民北路833号越富广场一栋5CD座。
  法定代表人林伟良,职务董事长。
  委托代理人吕智军,男,196219日生,该公司职员,通讯地址同上。
  委托代理人毕婉文,女,1965428日生,该公司职员,通讯地址同上。
  被上诉人(原审原告)广州市水电设备安装公司第一工程处,住所地广州市华侨新村友爱路5号。
  法定代表人丘小宁,职务经理。
  委托代理人詹小彤、周芳,广东金领律师事务所律师。
  原审被告广州市公安局东山区分局,住所地广州市东华东367号。
  法定代表人杜敬东,职务局长。
  委托代理人吕幸标,男,1965113日生,该分局干警,通讯地址同上。
  委托代理人李东生,男,19761028日生,该分局干警,通讯地址同上。
  原审第三人广州市华瀚房地产开发有限公司,住所地广州市建设六马路29-3l号荣建大厦18K室。
  法定代表人林少高,职务董事长。
  委托代理人杨雨来、郭忠革 广东易春秋律师事务所律师。
  上诉人广州市裕银房地产开发有限公司因拆迁合同纠纷一案,不服广州市东山区人民法院(2002)东法房初字第780号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院认为,广州市水电设备安装公司第一工程处与广州市公安局东山区分局在平等自愿的基础上签订的《房屋拆迁安置协议书》,内容及形式均符合有关法律法规的规定,属有效合同。现广州市公安局东山区分局没有按协议约定的期限安排广州市水电设备安装公司第一工程处回迁,已构成违约,应承担相应责任。故广州市水电设备安装公司第一工程处要求广州市公安局东山区分局按协议约定的内容安排其回迁及支付延期补助费等的诉讼请求依据充分,予以支持。鉴于20001121日之前涉讼地块的用地人是广州市公安局东山区分局和广州市华瀚房地产开发有限公司,有关拆迁责任应由广州市公安局东山区分局和广州市华瀚房地产开发有限公司共同承担。20001121日后,经有关部门批准用地转为广州市公安局东山区分局和广州市裕银房地产开发有限公司共同开发,同时广州市裕银房地产开发有限公司亦是该建设项目的项目公司,故20001121日之后的拆迁责任应由广州市公安局东山区分局和广州市裕银房地产开发有限公司共同承担。另广州市水电设备安装公司第一工程处要求按300%计算延期补助费的标准有误,依法予以调整。双方约定逾期安置回迁则按规定的标准承担违约责任,因上述协议是在19961月签订的,应适用签约当时施行的拆迁政策法规,199791日才实
  施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》并不适用于本案。至于补偿金问题,由于广州市公安局东山区分局没有在协议约定的时间支付延期补助费给广州市水电设备安装公司第一工程处,而双方签订协议时实行的《广州市城市房屋拆迁管理条例》对此没有规定,故可适用现行的《广州市城市房屋拆迁管理条例》的规定。据此,广州市东山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及参照广州市城市拆迁管理法规、政策的规定,于200312日作出判决:一、广州市公安局东山区分局及广州市裕银房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内在广州市东华东路357-361号地段新建回迁楼首层划出一套建筑面积为107.47平方米和一套使用面积为6064平方米的两间相连的商铺给广州市水电设备安装公司第一工程处回迁使用(商铺方位面向东华东路,每问商铺包墙体宽约4米,并与广州市公安局东山区分局拆除广州市水电设备安装公司第一工程处所有的原东华东路361号房屋后安排广州市水电设备安装公司第一工程处回迁使用的另一间81平方米的商铺相连)。二、广州市公安局东山区分局及广州市华瀚房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向广州市水电设备安装公司第一工程处支付从200091日起至20001120日止的延期补助费(每月按45000元×150%计付)。三、广州市公安局东山区分局及广州市华瀚房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向广州市水电设备安装公司第一工程处支付从200091日起至付清所欠延期补助费之日止的逾期付款补偿金(每日按45000元×150%×3%计付),该补偿金总额以不超过所欠延期补助费总额为限。四、广州市公安局东山区分局及广州市裕银房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向广州市水电设备安装公司第一工程处支付从20001121日起至安排广州市水电设备安装公司第一工程处回迁之日止的延期补助费(每月按45000元×150%计付)。五、广州市公安局东山区分局及广州市裕银房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向广州市水电设备安装公司第一工程处支付从20001121日起至付清所欠延期补助费之日止的逾期付款补偿金(每日按45000元×150%×3%计付),该补偿金总额以不超过所欠延期补助费总额为限。案件受理费59319元、财产保全费51663元由广州市水日设备安装公司第一工程处负担22960元,广州市公安局东山区分+局及广州市华瀚房地产开发有限公司负担10663元、广州市公局东山区分局及广州市裕银房地产开发有限公司负担77359元。
  判后,广州市裕银房地产开发有限公司不服,上诉于本院称,广州市水电设备安装公司第一工程处与广州市公安局东山区分局约定的商铺每月45000元的补助费包含了商铺的停业、停产营业利润等补偿费。原审判决将该补偿费认定为商铺的租金补助费是毫无根据的,由于原审认定事实不清,导致适用法律错误。原审判决计付延期补助费、逾期付款补偿金的标准只适用住宅,并不适用商业的停业补偿。而且根据我国“法不溯及既往”的原则,原审判决我司支付逾期付款补偿金没有合法依据。我司与广州市公安局东山区分局欠付广州市水电设备安装公司第一工程处的补助费只有1170000元,原审法院查封我司价值10228670元的房产,其查封价值远远大于我司欠付的补助费,因此原审法院的查封是错误的,我司不应承担本案的财产保全费。故请求:撤销原审判决第二、三、四、五项,改判我司无需每月按45000元×150%计付延期补助费,改判我司无需每月按45000元×150%×3%计付逾期付款补偿金,裁定我司无需承担财产保全费47358元。
  被上诉人广州市水电设备安装公司第一工程处答辩同意原审判决。
  原审被告广州市公安局东山区分局答辩同意上诉人广州市裕银房地产开发有限公司的上诉意见。
  原审第三人广州市华瀚房地产开发有限公司答辩同意原审判决。
  本院经审理查明,广州市水电设备安装公司第一工程处是原广州市东华东路357359号房屋(承租面积168.11平方米)的使用人。广州市公安局东山区分局经广州市房地产管理局以(95)房拆许字046号房屋拆迁许可证征用上述房屋所在地段。
  1996119日,广州市公安局东山区分局(甲方)与广州市水电设备安装公司第一工程处(乙方)签订《房屋拆迁安置协议》,约定:乙方同意在1996130日前迁出原址房屋;……甲方应于1999330日前,在原地段首层,产权属于公有的使用面积168.11平方米安置乙方回迁居住;……甲方逾期安置乙方回迁,每超期一天,则按规定向乙方承担违约责任;……回迁安置铺面,面向东华东路,建筑面积约107.47平方米一间,使用面积60.64平方米一间,每间铺面包墙体宽约4米,357359361三间铺面相连;甲方每月补偿人民币45000元给乙方作为拆除乙方原地段东华东路357号、359号、361号三个商铺的临时租赁营业用房,乙方东华东路357359号原地商铺的租金由乙方付租……等等。
  现上述回迁商住楼已建好。广州市水电设备安装公司第一工程处领取补偿费至20008月。广州市水电设备安装公司第一工程处因与广州市公安局东山区分局就回迁商铺的方位、面积等事项协商不成,至今尚未回迁。2002814日,广州市水电设备安装公司第一工程处向广州市东山区人民法院提起本案诉讼。
  20021126日,广州市公安局东山区分局向广州市东山区人民法院申请财产保全,该院于20021210日以(2002)东法房初字第780-1号民事裁定书查封广州市公安局东山区分局与广州市华瀚房地产开发有限公司、广州市裕银房地产开发有限公司合建的本市东华东路357-361号“锦桦世家”大厦价值10228670元的财产或同等金额的银行存款。
  另查,199528日,广州市公安局东山区分局(甲方)与广州市华瀚房地产开发有限公司(乙方)签订《东华东项目开发经营合同》,约定:甲方提供开发用地面积约7000平方米,乙方在用地划出红线后,两年内分期投入全部建设资金,用于建设东山区公安分局大楼、东华东路派出所及回迁房以及商品楼宇等。
  1999年广州市国土局核发了穗国土建用字[1999]410号《建设用地批准书》,用地单位为广州市公安局东山区分局及广州市华瀚房地产开发有限公司。19999月,广州市华瀚房地产开发有限公司与花都市土木建筑工程公司、花都市康达贸易有限公司作为股东,申请成立项目公司,即广州市裕银房地产开发有限公司。广州市裕银房地产开发有限公司取得企业法人营业执照,其经营范围为:经营市规划局穗规划地复字[1997]57号,市国土局穗国土建用字[1999]410493号文批准的东山区东华东路367号地段、面积为8627平方米的用地。
  20001121日,广州市城市规划局以穗规地复字[2000]1018号文同意上述8927平方米建设用地转由广州市裕银房地产开发有限公司和广州市公安局东山区分局共同开发建设。广州市国土局于200118日以穗国土建用函[2001]5号复函,同意上述地段的建设单位改为广州市裕银房地产开发有限公司和广州市公安局东山区分局,并于同年121日核发穗国土建用字[2001]43号《建设用地批准书》,用地单位为广州市裕银房地产开发有限公司和广州市公安局东山区分局,随文注销原穗国土建用字[1999]410493号《建设用地批准书》。
  本院认为,广州市水电设备安装公司第一工程处与广州市公安局东山区分局在自愿平等的基础上签订的《房屋拆迁安置协议》,是双方当事人的真实意思表示,内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,属有效合同,双方均应自觉履行。广州市公安局东山区分局没有依约安置广州市水电设备安装公司第一工程处回迁,已构成违约,依法应承担违约责任。因双方在协议中约定的逾期回迁的违约责任没有具体的违约金计算标准,而是表述为“按规定”,故本院认为本案的逾期回迁违约责任应适用签约时实行的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定,根据《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十四条的规定,拆迁入广州市公安局东山区分局应按月给予被拆迁人广州市水电设备安装公司补助费45000元,直至回迁安置之月为止。因此广州市水电设备安装公司第一工程处要求适用《广州市城市房屋拆迁管理条例》的规定,由广州市公安局东山区分局按月补助费的300%向其支付延期补助费,依据不足,本院不予支持。
  因广州市公安局东山区分局逾期向广州市水电设备安装公司第一工程处支付补助费,而《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》没有对逾期支付补助费的补偿金作明确规定,因此可适用《广州市城市房屋拆迁管理条例》(199791日起施行)的相关规定,即每日按45000元×3%支付,补偿金的总额以不超过补助费的总额为限。
  20001121日涉讼地块的用地人经有关主管部门批准,转为广州市公安局东山区分局和广州市裕银房地产开发有限公司共同开发,且广州市裕银房地产开发有限公司是该建设项目的项目公司,因此20001120日前的拆迁、回迁安置的责任应由广州市公安局东山区分局和广州市华瀚房地产开发有限公司共同承担,而20001121日起至实际安置广州市水电设备安装公司第一工程处回迁之日止的拆迁、回迁安置责任应由广州市公安局东山区分局和广州市裕银房地产开发有限公司共同承担。
  据此,审查原审判决认定事实清楚,但适用法律有误,故原审判决第二、三、四、五项及案件受理费、诉讼保全费的负担应予变更,各方当事人对原审判决第一项回迁安置的具体位置、面积均没有异议,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()()项、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、参照《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十四条、《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十一条的规定,判决如下:
  一、维持广州市东山区人民法院(2002)东法房初字第780号民事判决第一项。
  二、变更广州市东山区人民法院(2002)东法房初字第780号民事判决第二项为:广州市公安局东山区分局及广州市华瀚房地产开发有限公司自本判决送达之日起10日内,向广州市水电设备安装公司第一工程处支付从200091日起至20001120日止的补助费(每月按45000元计付)
  三、变更广州市东山区人民法院(2002)东法房初字第780号民事判决第三项为:广州市公安局东山区分局及广州市华瀚房地产开发有限公司自本判决送达之日起10日内,向广州市水电设备安装公司第一工程处支付从200091日起至付清所欠补助费的补偿金(每日按45000元×3%计付)。该补偿金总额以不超过所欠补助费总额为限。
  四、变更广州市东山区人民法院(2002)东法房初字第780号民事判决第四项为:广州市公安局东山区分局及广州市裕银房地产开发有限公司自本判决送达之日起10日内,向广州市水电设备安装公司第一工程处支付从20001121日起至实际安排广州市水电设备安装公司第一工程处回迁之日止的补助费(每月按45000元计付)
  五、变更广州市东山区人民法院(2002)东法房初字第780号民事判决第五项为:广州市公安局东山区分局及广州市裕银房地产开发有限公司自本判决送达之日起10日内,向广州市水电设备安装公司第一工程处支付从20001121日起至付清所欠补助费的补偿金(每日按45000元×3%计付)。该补偿金总额以不超过所欠补助费总额为限。
  一、二审受理费各59319元,均由广州市公安局东山区分局、广州市裕银房地产开发有限公司、广州市华瀚房地产开发有限公司共同负担19773元,广州市水电设备
安装公司第一工程处负担39546元。财产保全费51663元,由广州市公安局东山区分局、广州市裕银房地产开发有限公司、广州市华瀚房地产开发有限公司共同负担25831元,广州市水电设备安装公司第一工程处负担25832元。
  广州市裕银房地产开发有限公司二审多预交的受理费39546元,本院不予退回,由广州市水电设备安装公司第一工程处自本判决送达之日起10日内径付39546元给广州市裕银房地产开发有限公司。
  本判决为终审判决。

 

24、李暖桓与广东省三水市第一建筑集团有限公司、广东省三水市第一建筑集团有限公司房产分公司房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2003)佛终法民一终字第1284

  上诉人(原审原告)李暖桓,男,1933109日出生,汉族,住所:佛山市三水区西南镇红卫路23号。
  委托代理人程树金,广东豪盛律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告)广东省三水市第一建筑集团有限公司(以下简称一建公司)。住所:佛山市三水区广海中路4号。
  法定代表人陆棉生,经理。
  被上诉人(原审被告)广东省三水市第一建筑集团有限公司房产分公司(以下简称一建分公司)。住所:佛山市三水区广海中路4号。
  代表人钱标明,经理。
  委托代理人张卫东、刘正宏,广东浩淼律师事务所律师。
  上诉人李暖桓因房屋拆迁合同纠纷一案,不服广东省佛山市三水区人民法院(2003)三法民壹初字第42号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审判决认定:200193日,原告李暖桓与被告一建分公司原代表人任志义签订一份《拆迁补偿协议书》。双方约定:1、一建分公司愿意在首层2号商铺给李暖桓(按设计图纸所示)30平方米,其余13983平方米按1400元/平方米的价格补偿金195762元;2、首层商铺按每平方米8000元计算,楼宇室内,外装修按设计标准执行,并附首层设计图纸;3、楼宇建成交付李暖桓使用时间为交出旧房之日起12个月内,如一建分公司不按时交付李暖桓使用的每天计算100元罚款金;4、双方签字之日起5日内一建分公司给李暖桓补偿房价及杂费一次性付清,而李暖桓在收到一建分公司补偿金5天内将房产证、国有土地使用证交给一建分公司并将房屋搬出。2001920日,李暖桓将其拆迁房屋交付一建分公司。房屋建好后,一建分公司于2003214日通知李暖桓接收商铺。一建分公司补偿给李暖桓的商铺建筑面积为3011平方米,但其内没有建夹层和厕所。
  原审判决认为:原告李暖桓与被告一建分公司签订的《拆迁补偿协议书》系双方在平等协商的基础上签订,内容合法,属有效合同。双方均负有义务全面履行合同的规定,李暖桓在签订合同后已按合同约定的时间交付拆迁房屋,一建分公司应当在约定的期限内将商铺交付李暖桓,一建分公司在履行中未按期交付商铺,属违约行为,应依合同约定的违约金计算标准向李暖桓支付违约金。李暖桓要求一建分公司偿付违约金15300元的请求,予以支持。一建分公司补偿给李暖桓的商铺建筑面积达到了30.11平方米,符合拆迁补偿有关法律规定和合同的约定,李暖桓认为一建分公司补偿商铺面积应是室内面积,因而补偿面积不够,属对国家拆迁补偿的规定了解不够和对合同理解有误,不予支持。对补偿面积超出部分,因一建分公司未主张权利,不予审理。双方在《拆迁补偿协议书》中未明确一建分公司应当在商铺内建夹层和厕所,对李暖桓要求一建分公司在商铺内建夹层和厕所的请求,缺乏合同依据,不予支持。因一建分公司系一建公司的分支机构,不具有法人资格,一建公司应对一建分公司的上述义务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定,原审法院于2003417日作出判决:一、一建分公司在本判决生效后十日内将106号商铺交付李暖桓。二、一建分公司在本判决生效后十日内偿付李暖桓违约金15300元。三、一建公司对上述义务负连带责任。四、驳回李暖桓的其他诉讼请求。案件受理费6430元,李暖桓负担340元,一建公司、一建分公司负担6000元。
  上诉人李暖桓不服上述判决,向本院提出上诉认为:一、原审判决错误的理解上诉人的诉讼请求,从而作出错误判决。上诉人向原审法院起诉的诉讼请求有三点:1、被上诉人依据双方签订的《拆迁补偿协议书》及其附图所示补偿给上诉人首层商铺30平方米;2、为该商铺添建夹层和厕所;3、向上诉人支付违约金15300元。因为上诉人与被上诉人签订的《拆迁补偿协议书》及其附图约定被上诉人安置上诉人回迁的商铺的形状和尺寸与现在被上诉人安置上诉人回迁的商铺不符,被上诉人的行为严重违约。因此,上诉人明确地请求法院判令被上诉人依合同的附图所示的商铺的形状和尺寸安置上诉人回迁。而原审却将该争议的焦点错误地理解为“被告交付李暖桓的商铺面积是否符合《拆迁补偿协议书》的约定”,从而错误地认为“被告补偿给李暖桓的商铺面积达到了30.11平方米,符合拆迁补偿的有关规定和合同的约定”,也错误地判决被上诉人将货不对板的商铺(106)交付上诉人使用。另外,原审判决第一项的内容也不明确,到底106号商铺是何处的商铺。因此,上诉人请求二审法院判决被上诉人依《拆迁补偿协议书》及其附图所示补偿位于佛山市三水区西南镇原红卫大街27号之一重建商住楼首层30平方米商铺(商铺的正西面的门面宽为5.4米,中间没有柱)给上诉人。4、由于被上诉人安置上诉人回迁的商铺不符合合同的约定,上诉人有权拒绝接收,由此产生逾期交铺的违约责任应由被上诉人承担。因此,被上诉人应依合同的约定向上诉人支付从逾期交铺之日起至实际交付符合合同约定的铺位之日止的违约金。而原审只判决被上诉人支付至2003221日止的违约金,对从2003222日起至商铺实际回迁之日止的违约金没有作出判决也是错误的。上诉人起诉请求被上诉人支付至2003221日止的违约金是因为上诉人起诉时是请求法院判决被上诉人支付违约金至铺位实际交付之日止,但在立案时,立案庭要计算诉讼费,要求上诉人截止一个时间,没有办法,上诉人只好截止至2003221日,而原审在判决时只简单判决被上诉人支付至2003221日的15300元违约金,对从2003222日起至实际交付商铺之日止的违约金却没有进行判决。因此,上诉人请求二审法院加判被上诉人支付从2003222日至商铺实际交付使用之日止的逾期交铺违约金。5、原审判决收取诉讼费数额错误。根据最高人民法院关于诉讼费收取的规定,对房屋拆迁补偿安置纠纷的案件是以每件50元收费,本案诉讼费收取应是672元。而原审对房屋拆迁补偿安置纠纷却以标的收费,是错误的。因此,上诉人请求二审法院根据有关规定收取本案的诉讼费。本案的纠纷是由于被上诉人的过错而产生的,所以一、二审案件收理费应由被上诉人承担。综上所述,原审判决认定事实部分不清,判决部分错误,故请求二审法院维持原审判决第二、三项,撤销原审判决第一、四项;判令被上诉人依《拆迁补偿协议书》及其附图所示补偿位于佛山市三水区西南镇原红卫大街27号之一重建商住楼首层30平方米商铺(商铺的正西面的门面宽为54米,中间没有柱)给上诉人;判令被上诉人支付从2003222日至商铺实际交付使用之日止的违约金;本案的诉讼费用由被上诉人负担。
  被上诉人一建分公司答辩称:一、原审判决确认上诉人的诉请并无不当。上诉人在原审的诉请中以第一项即判令被告按双方的《拆迁补偿协议书》及其附图所示补偿给上诉人首层商铺30平方米。从该项请求的字面理解并结合诉状中的事实及理由部分的阐述,该请求指向的第106商铺的面积。被上诉人原审中也是以此正面的、客观的进行答辩。原审判决根据当事人双方诉辩,归纳争议焦点,并在征求当事人意见的基础上予以固定。一审中,上诉人针对法庭归纳的焦点并未提出异议和补充,应是对法庭归纳的焦点的确认。上诉人现以一审理解错误诉请为由,提起上诉,实为强词夺理,是为规避法律,为逾期变更诉讼请求托词找借口。所以,上诉人诉请被上诉人交付的商铺货不对板,严重违约,一无事实依据,二有违法律规定。上诉人以此为诉请二审法院直接审理,于法无据。二、逾期交房的违约责任。被上诉人自认逾期交房,但非如上诉人二审诉状中所言的期限。20021225日,被上诉人就通知上诉人收房,但是上诉人在收房时以种种借口拒绝接收。所以,被上诉人认为,被上诉人的逾期交房日期应界定应20021225日,至于以后的责任应归于上诉人的拒绝受领行为。一审中,就此事实,被上诉人提供了相应的充分证据予以佐证。法院却以举证不能的后果推定被上诉人交楼日期为上诉人一审中诉请的2003214日,这一认定有误,建议二审法院对被上诉人的交楼日期重新查明,并予改判。上诉人另行要求二审法院支持的2003222日起商铺实际回迁之日止的违约金也是难以成立的。首先,如上所述,20021225日以后,商铺是上诉人拒绝受领,而非被上诉人不交付。其次,该项请求同第一项请求一样,均是二审变更和增加的诉讼请求,于法无据。上诉人的上诉没有事实依据,请二审法院予以驳回。
  被上诉人一建公司在二审期间没有向本院作书面答辩。
  上诉人李暖桓与被上诉人一建公司、一建分公司在二审期间没有向本院提供新的证据。
  经审查,本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明:被上诉人一建分公司补偿给上诉人的铺位与双方在合同约定的设计图标明的范围不一致。
  本院认为:上诉人与被上诉人签订的《拆迁补偿协议书》虽然明确约定被上诉人补偿给上诉人的铺位面积是30平方米,但亦明确约定了被上诉人应补偿给上诉人的铺位“按设计图纸所示”,双方并在合同附件用红线标明了铺位的范围,按一般习惯作法,被上诉人应按红线图标明的约定交付铺位给上诉人,至于面积差异可由双方当事人选择约定或按铺位市场价格调整。本案中,双方当事人约定的铺位设计图纸所示范围,计算得出的面积为32.25平方米,且尚未包括分摊面积,该面积实际上已超过了被上诉人应交付给上诉人的面积30平方米,双方虽没有明确约定对超出面积的处理,但约定了“首层商铺8000元每平方计算”,既双方认可超出面积部分应由上诉人根据实测建筑面积差异按约定的铺位价格每平方8000元补差价。红线范围内的面积超过30平方米,是被上诉人在签订《拆迁补偿协议书》时已能计算出来的,因此不能以红线范围内的面积多于30平方米,被上诉人就可以只交付30平方米的铺位而自行改变红线内的铺位结构。被上诉人自行改变铺位结构,没有征得上诉人的同意,也没有法律依据,也不符合一般习惯做法,因此其将自行改变结构后的铺位交付给上诉人,上诉人有权拒收并有权要求被上诉人按约定给付符合条件的铺位,上诉人对此问题的上诉有理,应予支持。上诉人上诉要求判令被上诉人支付从2003222日至商铺实际交付使用之日止的违约金,已超出一审诉讼请求范围,本院不予处理。原审处理结构改变问题时只按约定面积不按红线范围的处理,不符合合同目的及面积出现差异的习惯做法,其处理不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  一、维持广东省佛山市三水区人民法院(2003)三法民壹初字第42号民事判决第二、三、四项;
  二、变更广东省佛山市三水区人民法院(2003)三法民壹初字第42号民事判决第一项为:被上诉人广东省三水市第一建筑集团有限公司房产分公司在本判决生效后十日内将符合《拆迁补偿协议书》及其附图所示补偿位于佛山市三水区西南镇原红卫大街27号之一重建商住楼首层商铺给上诉人李暖桓;
  三、驳回上诉人李暖桓的其他上诉请求。
  本案一审案件受理费6340元,二审案件受理费6340元,合计12680元,由被上诉人广东省三水市第一建筑集团有限公司房产分公司负担。
  本判决为终审判决。

 

25、李宝欢、郭昆立与三水区骏大房地产发展有限公司房屋拆迁补偿纠纷案

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2003)佛中法民一终字第2701

上诉人(原审原告)李宝欢,女,1947917日出生,汉族,住佛山市三水区西南镇健力宝55501
  委托代理人陈六,男,1947125日出生,汉族,住佛山市三水区西南赤岗路21706
  委托代理人郑勇,广东古今来律师事务所律师。
  上诉人(原审被告)郭昆立,男,1945727日出生,汉族,住佛山市三水区西南镇文锋东路162501
  委托代理人李小平,广东至高律师事务所律师。
  委托代理人刘文霞,广东务正律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告)三水区骏大房地产发展有限公司,住所地佛山市三水区西南镇中山西路。
  法定代表人巢显权,总经理。
  委托代理人廖颖谊,该司职员。
  委托代理人赖舜青,该司职员。
  上诉人李宝欢、郭昆立因房屋拆迁补偿纠纷一案,不服佛山市三水区人民法院(2003)三法民壹重字第1号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成由审判员许暖安担任审判长,代理审判员刘建红、陈治艳参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
  原审法院认定:19951221日,原三水市人民政府以(1995)348号批复同意由骏大公司对旧城区红卫路18——26号公产房进行征迁改造。李宝欢的房屋座落于三水区西南镇红卫路19号之2,共四层,总面积369.933平方米,属征迁改造的范围。1999115日,骏大公司与郭昆立签订了《合作兴建销售天桥商业广场合同书》,约定双方合作项目的内容为“对西南镇旧城区位于红卫路西南市场西门至西南影剧院正门西侧全长73m,规划进深10m730㎡范围之内旧建筑物进行拆迁改造……该商场建筑面积3200㎡,建筑费用(含报建费)300万元。”,合作形式和条件为:“……本着平等互利的合作意愿,与乙方(郭昆立)共同完成本项目……在符合全部条件下,乙方分期以本合同约定的方式向甲方支付拆迁费210万元,利润200万元共410万元……本项目的销售所得全部归乙方所有……甲方(骏大房产)对原拆迁户的安置在本幢商场,仅限于地铺287㎡即812(287),另首层南边(市场口)图纸1213轴的边仓开间划归甲方作安置房处理,而原来设计的梯间建在背后,为此增加面积部分,由甲方补造价……。”
  1999622日,李宝欢与骏大公司就拆迁李宝欢上述房屋签订《房屋拆迁、补偿安置合同书》。该合同约定:骏大公司拆迁李宝欢房屋后,由骏大公司在拟建的“天桥商场”二楼(详见附图)补偿安置八间商铺共176.1679平方米给李宝欢,其余面积按1600/㎡作价补偿即310024.16元,并以每月2376元的周转房租金补偿李宝欢。补偿安置的商铺应于2000330日竣工交付,如不能在规定的时间内将铺位交给李宝欢使用,则每天增加补贴150元,直至交付使用为止,铺位全部用卷闸门,等等。合同书所指的附图是以19994月的设计图为主要依据,附图显示占地建筑面积为952.50㎡,商铺首层正面邻西南市场西门建楼梯通上二楼,二楼商铺有走道,二楼后面有通道通向楼梯口,通道内李宝欢铺位的两端有门。
  19997月,天桥商场报建核准的占地建筑面积为685.70㎡,建筑长度由草图确定的73米变为71.4米。按核准的设计图纸,天桥商场建成后,商铺首层正面没有楼梯,将原设计的楼梯改为商铺,楼梯改为经西南市场西门的楼梯搭天桥连接商铺二楼,二楼商铺后面没有通道。之后,被告在未通知李宝欢的情况下,以修改过的图纸施工。
  19991229日郭昆立与骏大公司签订《关于骏大公司天桥商场楼盘合作经营合同的结尾补充协议》,约定:……甲方应将该项目中的销售楼盘全部划归乙方名下,拆迁户、回迁户中规定的面积标的位置除外,详见原合同及附图……。
  2000619日,天桥商场竣工通过综合验收合格。同年623日,骏大公司委托西南法律服务所通知李宝欢办理商铺的交接手续,该所于当日下午5时电话通知李宝欢,626日李宝欢到该所,经协商,李宝欢认为所建商铺与原约定不符,拒绝收楼。
  李宝欢已收作价补偿款310024.16元。本案在处理过程中,李宝欢已收违约金18000元。2001119日,骏大公司按约定补偿了李宝欢八间铺位,该八间商铺的套内建筑面积为140.30㎡。另外,原设计作梯间的地方,经修改后作商铺,商铺面积17.05㎡,由被告出售给冼汉辉、关秋凝,出售价323950元。同时,由于核准施工的图纸取消了二楼商铺后面的通道,故二楼商铺的通道依消防法的规定,两端不能安装闸门。
  另查明,现天桥商场已没有可回迁的商铺。而被告所出售的二楼商铺,最高价是8893.28/平方米,次高价是8421.85/平方米;最低价是3800/平方米,次低价是7026.42/平方米。被告补给李宝欢的周转房租金至20006月。
  原审法院认为:李宝欢与骏大公司签订的《房屋拆迁、补偿安置合同书》,是在双方平等自愿的基础上签订的,符合国家的法律规定,是合法有效的合同,双方应全面履行。根据合同的约定,被告应安置李宝欢商铺176.1679㎡作回迁,但由于被告所安置回迁的商铺有30多平方米是走道,消防部门不同意加装卷闸,使走道变成公共通道,从而造成李宝欢回迁的实际面积比合同约定回迁的面积少,对此被告应按约定补偿足够的面积给李宝欢,并应负违约责任。由于骏大公司已没有可供足够的商铺给原告,故只能作价补偿。作价补偿的单价可参考被告出售二楼商铺的单价酌情确定。骏大公司与李宝欢签订《房屋拆迁、补偿安置合同书》时,言明所建商铺红卫路正面有楼梯,后骏大公司报建时,经最后审批改变了原设计,但骏大公司并未告知李宝欢,故骏大公司应负违约责任。因此而导致李宝欢二楼的商铺价值降低,骏大公司应予以赔偿。赔偿金额可根据本案的实际情况酌情考虑。骏大公司虽然在2000623日通知李宝欢办理商铺的交接手续,但由于被告所交的商铺不符合合同约定,李宝欢拒收,应视为被告未有交付。2001119日,李宝欢在交付的商铺不符合合同约定面积的情况下,同意接收安置的八间商铺,故被告延迟要铺位的时间应计算至此,即延迟交付铺位的天数为295天,为此被告付违约金295天×150/=44250元。双方协议约定甲方以给付周转房租金方式补偿乙方,至新楼交付为止,该约定无违反法律规定,故李宝欢请求被告立支付周转租金合法,予以支持。李宝欢请求被告支付延期交35.8679㎡铺位的违约金每月916元,从终审判决2001326日起算至安置回迁使用之日止。由于被告已承担双方约定每延期一天支付违约金150元的违约责任,故李宝欢请求无理,不予支持。郭昆立与骏大公司合作兴建天桥商场,亦即郭昆立是该商场的开发商之一,故其对被拆迁户而言,与骏大房产的权利义务是相同的。郭昆立辩称与本案无关,无事实依据,不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《中华人民共和国合同法》第八条,第一百一十四条的一款的规定,审委会讨论决定,判决如下:一、三水区骏大房地产发展有限公司已交付给李宝欢的位于三水区西南镇红卫路17号天桥商业广场二楼编号为213214215216233234235236套内面积共为140.30平方米的八间商铺归李宝欢所有。二、三水区骏大房地产发展有限公司、郭昆立作价补偿李宝欢铺位回迁面积差额285440.22[7959.85元×(176.1679㎡-140.30/)]。三、三水区骏大房地产发展有限公司、郭昆立支付李宝欢违约金44250(295天×150/),扣除已给付的18000元,三水区骏大房地产发展有限公司、郭昆立应支付李宝欢违约金26250元。四、三水区骏大房地产发展有限公司、郭昆立补偿李宝欢周转房租金16632(2376/月×7个月)。五、三水区骏大房地产发展有限公司、郭昆立赔偿李宝欢经济损失300000元。六、上述二、三、四、五项,三水区骏大房地产发展有限公司、郭昆立共支付李宝欢628322.22元。该款于本判决生效之日起十日内给付完毕。逾期给付,按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。三水区骏大房地产发展有限公司、郭昆立对上述债务负连带清偿责任。七、驳回李宝欢其他诉讼请求。一审案件受理费17556元,测绘费160元,由李宝欢负担1400元,三水区骏大房地产发展有限公司、郭昆立负担16316元。二审案件受理费15100元,由三水区骏大房地产发展有限公司、郭昆立负担。
  李宝欢不服原审法院判决,向本院上诉称:一、一审只判决骏大房产和郭昆立赔偿经济损失30万元没有依据。,1、李宝欢经济损失巨大。1999622日,李宝欢与骏大房产签订《房屋拆迁、补偿、安置合同书》,双方明确约定回迁的二层铺位旁应建有一直上楼梯。在此情况下,李宝欢同意放弃回迁首层商铺,而全部改在二层。但骏大房产和郭昆立却隐瞒事实,将该楼梯撤销改为商铺,致使李宝欢的二层商铺客流减少而成为死角,黄金铺变成垃圾铺。这必将导致李宝欢的经济损失是长期而巨大的,30万元不足以弥补损失。2、李宝欢的损失可依法评估。根据法律规定,商业用土地使用年限为40年,而李宝欢的二层铺位是否有直上楼梯的损失差价亦是可以评估确定的。但一审法院却在既没有作任何评估,又没有任何事实依据的情况下,作出赔偿30万元的判决,没有事实和法律依据。为此,李宝欢请求二审法院对李宝欢损失依法委托有关机构进行评估,作出公正处理。二、对骏大房产、郭昆立延期交35.8679平方米铺位违约金每月916元不予支持错误。1、骏大房产、郭昆立没有重复承担违约责任。2001119日,原审二审期间,在法院调解下,李宝欢同意接收二层八间商铺共140.3平方米。此前其延期共295天,以150/天计应承担违约金44250元。收铺后,骏大房产和郭昆立仍有35.8679平方米商铺没有交付。为此,原二审判决骏大房产按每月916元计至回迁时止继续支付违约金。可见,骏大房产、郭昆立所承担的违约责任属前后两个阶段、两个部分,互相不矛盾也不重复。2、骏大房产支付违约金符合公平原则。李宝欢收铺后,均骏大房产、郭昆立对于延迟交付140.3平方米商铺的违约责任即已停止,不再计算。但其迟延交付35.8679平方米商铺的事实仍在继续,李宝欢的经济损失亦继续存在。故要求骏大房产每月支付租金916元至付清作价补偿金止,合情合理合法。一审法院认为骏大房产、郭昆立重复承担违约责任没有事实和法律依据,判决错误。三、一审法院认定骏大房产、郭昆立为合作关系承担连带清偿责任正确。1、合作开发建房属实。1999115日,郭昆立与骏大房产签订《合作兴建销售西南镇天桥商业广场合同书》,其中的三条第三款的一项约定:“甲方向批准立项,拆迁的政府部门上报乙方为本项目的合作者和出资者。”该条款明显将双方的关系确定为合作关系。2、郭昆立权利义务明确。根据合同的三条、第四条,均详细约定了郭昆立应承担的义务和享有的权利。而且在天桥商业广场项目建成后,其得到并出售了该商业广场的大部分商铺,获取了丰厚的利益。因此,郭昆立和骏大房产共同经营、共担风险,系合作开发建房,一审判决郭昆立承担连带清偿责任,认定事实清楚,判决正确。综上所述,一审法院判决赔偿30万元没有事实和法律依据,其认为骏大房产、郭昆立已承担违约责任而对每月916元违约金不予支持错误。请求:1、撤销一审判决第五项,经评估后依法改判;2、依法改判骏大房产、郭昆立支付延期交35.8679平方米铺位违约金(2001326日起按每月916元计算至支付作价补偿金止)给李宝欢;3、判令骏大房产、郭昆立承担本案诉讼费用。
  郭昆立对李宝欢的上诉答辩如下:李宝欢要求郭昆立与骏大房产承担连带责任没有事实和法律依据。郭昆立与骏大房产虽然有一份合作协议,但是郭昆立和骏大房产并没有按照协议履行,骏大房产没有将郭昆立作为项目合作者上报给有关部门,事实上郭昆立和骏大房产从来没有对天桥商场进行过合作或合伙,所以原审法院判决确认郭昆立承担连带责任没有事实和法律依据。原审判决骏大房产赔偿30万元给李宝欢没有事实和法律依据。
  郭昆立不服原审判决,向本院上诉称:一、郭昆立并没有同骏大房产合作兴建天桥商场,郭昆立并非天桥商场地开发商;一审法院认定郭昆立与骏大房产合作,是天桥商场的开发商无事实根据,因此,一审法院判决郭昆立的债务承担连带责任不当。对此,二审法院应予以纠正。1、郭昆立与骏大房产的所谓的“合作”,既不是合伙,也不是联营,双方并没有共同投资,没有共享盈亏、共担风险的约定和事实。根据法律规定,郭昆立对骏大房产的对外债务不应承担连带责任。2、本案是房屋拆迁安置、补偿合同纠纷。《拆迁、安置、补偿合同》的双方是李宝欢和骏大房产,郭昆立在该拆迁补偿合同中没有当事人的地位,且在郭昆立与骏大房产签订的《合作合同书》第三条第四点规定:“对被拆迁人地补偿、安置及由此产生地纠纷、所涉裁判及所需任何费用,均由甲方自主处理和承担全部责任。”显见,郭昆立与骏大房产并无对拆迁补偿事宜进行合作。据此,因拆迁、安置补偿产生地权利、义务关系均只能由骏大房产公司承担,与郭昆立无关。3、郭昆立与骏大房产签订地《合作合同书》表面虽有“合作”的字眼,而该份“合同”的实质内容并非是合作和合伙,实质是郭昆立向骏大房产一次性支付410万元后,取得天桥商场的施工承建权。在具体的施工承建中,郭昆立与骏大房产并没有合伙分享盈亏,骏大房产也没有按照“合作合同”第三条第一、第三点的规定将郭昆立向有关部门上报郭昆立为合作者和出资者。所以,对李宝欢因拆迁补偿引起的纠纷郭昆立无任何责任,对骏大房产因拆迁补偿引起的债务郭昆立也不应承担连带责任。二、一审法院判决赔偿力30万元经济损失无事实根据,亦无法律依据。判决书中已判骏大房产支付了违约金。故一审判决骏大房产赔偿30万元不当。请求:1、撤销一审判决第五项;2、撤销一审法院(2003)三法民壹重字第1-1号关于郭昆立承担连带责任的判决,改判郭昆立对债务不应承担连带责任。
  李宝欢对郭昆立的上诉答辩如下:郭昆立没有在天桥商场合作报建中没有其名字是因为有关部门的原因,房地产开发必须是企业而不能是个人,所以骏大房产无法将郭昆立作为项目合作方进行上报,对此,郭昆立本人也是清楚明白的。骏大房产和郭昆立实际上是履行双方签订的合作合同书。郭昆立参与了天桥商场的拆迁和施工建设,并有实际开办天桥商场的行为,所以郭昆立的代理人的陈述是虚假的,没有事实依据。郭昆立和骏大房产合作开天桥商场是事实,其双方后来签订的所谓借款协议只是为了逃避郭昆立的个人责任。关于30万元赔偿问题,李宝欢认为双方签订的补偿协议中约定铺位是有直接的楼梯上去的,而事实证明郭昆立为了牟利将楼梯改为商铺,而李宝欢由于没有直接上行的楼梯使得商铺成为死角,使商铺的价值无法达到预期,这个损失是可以计算出来的,且经有关专业人士评估,这个损失也已经超过了30万元。所以请求法院依法判决。此外,根据2001419日在原审法院举行的听证会上,骏大房产的法定代表人在会上做了详细的交代,其表示在和李宝欢签订拆迁补偿合同时,楼梯改作商铺时没有经过其的,纠纷产生是因为郭昆立擅自把楼梯改作了商铺,而且销售的款项全部归郭昆立所有了,其没有款项来赔偿了。1999122日,骏大房产和李宝欢签订房产拆迁安置和同时,郭昆立也是以合作者的身份参与了协议的签订,到过李宝欢家中商讨协议事宜的,并且是以主要的决策人的身份出现的。
  骏大公司在本院审理过程中没有作出答辩。
  在本院审理过程中,李宝欢提交了如下证据:
  1、三水区人民法院报告,拟证明该报告已经明确了郭昆立与三水房产的合作关系以及郭昆立将讼争楼梯改作商铺并销售获利;
  2、《市场开办登记申请表》、《申请书》、《市场登记证》,拟证明2000622日郭昆立与三水房产依合作合同共同开办天桥商场;
  3、水费通知单及用电历史清单、委托书,拟证明天桥商场实际由郭昆立经营管理。
  4、李宝欢收铺前后水费通知单,拟证明李宝欢实际是从郭昆立接收回迁商铺,郭昆立与骏大公司合作属实。
  5(1999)三法行初字第6号原三水市人民法院行政裁定书,拟证明郭昆立提出的改变房地产权房屋用途的问题,骏大公司已提出行政诉讼,但其已以骏大公司、三水市房地产管理局以及李宝欢达成共识为由撤诉。
  在本院审理过程中,郭昆立提交了如下证据:
  1、佛山市建设工程规划许可证报批表、佛山市用的规划许可证报批表、国有土地使用权出让合同,拟证明骏大公司上报项目时违反约定没有将郭昆立作为项目的合作方上报,也没有将郭昆立作为土地使用权的受让方。
  2、天桥商场建筑合同变更协议借款合同,拟证明骏大公司与郭昆立对合作兴建销售西南镇天桥商业广场合同书进行了变更约定,郭昆立已不是建设项目投资方或合作方。
  3、三水市建设安装工程承包合同,拟证明红卫路天桥广场实际上是郭昆立以广东省三水市第一建筑集团有限公司的名义承包施工的。
  4、购房发票、户口薄,拟证明因骏大房产不能按期归还借款,骏大房产以期开发的商品房抵债出售给郭昆立,郭昆立与骏大房产公司之间不是合作关系,而是借贷关系。
  5、红卫路旧区改造意见和规划图,拟证明李宝欢安置铺位原政府规划的通道为3米,后政府变更规划要求骏大房产扩充5米,以便消防车通过,使走道变成了公共通道,从而使李宝欢的回迁面积减少,郭昆立不是建设项目的合作方或拆迁方,仅是项目施工方。
  6、粤房字第1326847号房屋所有权证书,拟证明李宝欢房屋最初领证时的用途为住宅,故只能按照住宅用途给予补偿。
  7、三水县西南镇人民政府复文,拟证明李宝欢在申请重审时,并无申请改变房屋和土地用途,且西南镇人民政府在第三点批复中明确要求:李宝欢须服从今后城市建设规划,如城建规定需要拆迁,只能按现状“平房”补偿。批示中也强调“同意变更发证,“住宅”按规定收费。
  8、变更登记审批书、变更后的房屋产权登记证书及房屋拆迁许可证,拟证明李宝欢未经批准擅自改变土地使用权用途,即将“住宅”改为“商用”;96年实行两证登记分离制,故土地使用权的用途性质只能以土地管理部门核准登记的为准,三水市房地产管理局在“土地情况”一栏将土地用途登记为“商住”系登记错误。变更登记的时间发生在1996724日,而1996319日李宝欢的房屋早已列入拆迁范围。
  9、土地登记审批表及国有土地使用证,拟证明李宝欢被拆迁房屋的土地使用权性质到拆迁时止,一直为住宅。李宝欢变更土地用途没有得到土地管理部门的批准。
  10、国务院发布的《城市私有房屋管理条例》、三水市政府发布的《安置补偿暂行实施细则》,拟证明在旧城区改建过程中,凡属私人住宅改变为店铺的,征用拆迁时只作住宅房拆迁及补偿安置,不作店铺补偿安置,同时,拟证明按照法律规定拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得改变房屋和土地用途。
  经审查,本院对原审判决认定的事实予以确认。
  本院另查明:1989126日,所有权人为李宝欢的粤房字第1326847号房屋所有权证书反映,座落于“三水县西南镇红卫路19号之二”的房屋为住宅。三水县西南镇人民政府(89)镇府城建字第127号复文反映,李宝欢于19895月要求于上述地址新建楼房。西南镇人民政府在复文第三点明确:服从今后城市建设规划,如城建规定需要拆迁,只能按现状四层平房补偿,超出部分不作计算补偿。三水市国土局的1995年土地登记审批表及1996530日国有土地使用证反映,上述地址的土地使用权的用途为住宅。
  1996724日,三水市房地产管理局颁发了变更登记后的李宝欢上述房屋的所有权证,该证上登记建筑面积为369.933平方米,其中住宅为193.765平方米,“土地情况”一栏中的用途登记为“商住”。骏大公司是于1996319日取得房屋拆迁许可证的。
  1999916日,郭昆立与骏大公司签订借款合同,约定就郭昆立为双方合作合同支出的210万元及报建费49.5万元,合计259.5万元改作骏大公司向郭昆立的借款,期限六个月,利息按银行同期贷款利率计算。1999 526日,骏大公司(原告)因与三水市房地产管理局(被告)、李宝欢(第三人)撤销房地产权证及确认房屋用途为住宅纠纷一案,向原三水市人民法院提起行政诉讼。1999623日,骏大公司“以我公司和被告及第三人就该纠纷已达成共识”为由向原三水市人民法院申请撤诉。199975日,原三水市人民法院作出(1999)三法行初字第6号行政裁定,准许骏大公司撤回起诉。
  在本院审理过程中,李宝欢及郭昆立均提供了新证据,本院也组织了当事人进行质证。因当事人对对方提供的证据均没有确认,本院结合当事人的陈述及提供的证据确认本院以上查明的事实。
  本院认为:本案属房屋拆迁补偿纠纷。当事人的争议焦点主要是李宝欢拆迁补偿标准、可取得的赔偿数额以及郭昆立是否应承担责任。
  关于李宝欢应拆迁补偿标准以及可取得的赔偿数额,从李宝欢的房产所有权证登记情况来看,该房产原为住宅,后变更为商住,而骏大公司虽对房屋登记有异议而提起行政诉讼,但后其又以已与房产管理部门、李宝欢达成共识而申请撤诉,故可认定骏大公司对该房产的登记状况应当知情。在此情况下,骏大公司仍与李宝欢签订《房屋拆迁、安置补偿合同》,约定以商铺标准补偿及安置,其意思表示是真实的,该合同的内容符合法律规定,应予保护。故郭昆立提出李宝欢拆迁补偿只能按住宅给予补偿的主张,本院本院不予支持。骏大公司未按约定安置商铺,其行为属违约,应承担相应的违约责任。因骏大公司未按面积补偿商铺,且无法实际履行,故应补偿相应的损失。原审判决参照以与安置房屋同一楼层的商铺转让的平均价格作为计算损失的依据,其依据充分,本院予以支持。李宝欢虽然对安置商铺的面积有异议,但在纠纷处理过程中仍接受了安置的商铺,而对于不足面积部分,因已不能实际履行,原审判决也已确定可以取得损失补偿,因此李宝欢仍主张其收铺之后的面积不足部分的违约金没有事实依据。此外,李宝欢主张不足面积部分的违约金应当按照每月916元计算,但未提供证据证实,且双方对延迟交付的违约金已进行了约定,故李宝欢的相应请求因依据不足,本院不予支持。李宝欢上诉主张因楼梯改变位置而遭受的损失,但未能举证证实其损失的数额,亦未在一审期间申请对此进行评估,故原审判决认定其可获得赔偿30万元,本院予以支持。
  关于郭昆立在本案中的民事责任,从郭昆立与骏大公司签订的合同来看,郭昆立负责拆迁费用及负责承建等,而部分房屋由郭昆立负责销售,收入由郭昆立所有。故双方约定的合同内容实际是共同开发房地产。在上述合同签订后,骏大公司与李宝欢签订了关于拆迁及补偿的合同。因骏大公司与郭昆立为开发项目的合作双方,故其在对外签订拆迁补偿合同时实际亦代表了郭昆立,骏大公司的行为并不是其独立于郭昆立之外的经营行为。虽然郭昆立不具备房地产开发的主体资格,其与骏大公司签订的共同开发房地产合同属无效合同,但导致该合同无效的过错主要是在于郭昆立及骏大公司,郭昆立及骏大公司因履行开发合同而给他人造成损失的,应当承担相应的民事责任。虽然郭昆立与骏大公司又签订了借款合同,其目的是变更双方约定共同开发房地产的内容,但该借款合同发生在上述拆迁补偿合同签订后,其不能以内部发生的后行为对与涉及他人的前行为产生约束力。故关于郭昆立提出的其不是《房屋拆迁、安置补偿合同》的签订者以及其与骏大房产已经变更了合作关系其不应当承担赔偿责任的主张,本院不予支持。
  综上,原审判决事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费17556元,李宝欢负担8778元,郭昆立负担8778元。
  本判决为终审判决。

 

26、广州市志联房地产开发有限公司与罗立峰房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2006)穗中法民五终字第1911

上诉人(原审被告)广州市志联房地产开发有限公司,住所地广州市芳村区芳村大道120号之一。
  法定代表人林护国,董事长。
  委托代理人陈浩祥,男,194846日出生,该公司职员,住广州市越秀区起义路3013楼。
  被上诉人(原审原告) 罗立峰,男,1969227日出生,汉族,住广州市东湖西路40609房。
  上诉人广州市志联房地产开发有限公司因房屋拆迁合同纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第1085号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  一审法院经审理查明:罗立峰是原东湖西路40609房的业权人及使用人,2002年广州市志联房地产开发有限公司(以下简称志联公司)经批准征用该屋地段兴建楼宇。2002422日,罗立峰(为乙方)与志联公司(为甲方)签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》,《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》其中约定:乙方同意甲方拆除座落东湖西路40609房,甲方应在2005930日前将自有的东湖西路原地段新建大楼第五层有建筑面积58.07平方米的房屋交付给乙方,用作拆除乙方原址房屋后的产权调换(补偿);甲方不按期交付房屋的,应按每超期一天赔偿20元的标准向乙方承担违约责任;由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的,从逾期之日起,拆迁人应当增加延期补助费,对自行临时安排过渡住处的,拆迁人必须按原临时补助费的300%付给,逾期支付临迁费的,从逾期之日起按每日增加补助费的3%支付补偿金。《房屋拆迁安置协议》其中约定:乙方愿意自行解决临时搬迁,甲方按乙方原使用面积每月每平方米20元计算,合计每月发给乙方临时搬迁补助费675元,每一个月发放一次;甲方应于2005930日安置乙方回迁,逾期应按每超期一天按政策赔偿标准向乙方承担违约责任;乙方在职在学人员的交通补助费,凭单位、学校证明发放。合同签订后,罗立峰户将原房屋交由志联公司拆除,自行解决临居,志联公司已向罗立峰支付临时搬迁补助费至2006325日,至今尚未安置罗立峰户回迁。志联公司至今没向罗立峰户支付因延期安置回迁使用需增加的延期补助费,也没支付因延期提供房屋给罗立峰回迁作产权调换补偿需支付的赔偿金。
  庭审中,罗立峰表示:按拆迁安置合同约定,志联公司每月应向我户支付的临迁费是675元,志联公司实际上也是按每月675元的标准向我户支付了临迁费,在此同时,志联公司每月还向罗立峰支付交通补助费45元,合计720元,因临迁费、交通费均属临迁费用,故罗立峰要求按每月720元为基数计付因迟延安置回迁应增加的补助费;合同约定的“逾期支付临迁费的,从逾期之日起按每日增加补助费的3%支付补偿金”中的“临迁费”应是指包括原临迁补助费及因迟延安置回迁应增加的补助费在内的临迁费用。志联公司表示:罗立峰户的每月临迁费是675元,交通补助费不属于临迁费之列,故即使需计付迟延安置回迁的补助费,也只应以675元为基数计算;无论是《广州市城市房屋拆迁管理条例》第51条中的“月补助费”,还是双方合同约定的“逾期支付临迁费的,从逾期之日起按每日增加补助费的3%支付补偿金”中的“临迁费”,均是指原月临迁补助费,而不包括因迟延安置回迁应增加的补助费;另,志联公司没证据证明就讼争地块地下原铺设的管线的使用权及迁移问题需与政府有关部门联系及协商,而延长工期;也没证据证明志联公司与罗立峰签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中关于“甲方不按期提供房屋作产权补偿,每超期一天赔偿20元”的约定非志联公司自愿签订的。
  一审法院认为,因志联公司没能提供证据证明《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中关于“甲方不按期提供房屋作产权补偿,每超期一天赔偿20元”的约定非其自愿签订的,故对志联公司该非自愿签订的主张,不予接纳。上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》是罗立峰、志联公司双方自愿签订的,且没违反法律、法规的强制规定,是合法、有效的合同,对双方均有约束力。对志联公司提出由于讼争地块地下原铺设的管线的使用权及迁移问题需与政府有关部门联系及协商,而延长工期,属不可抗力的主张,因志联公司未能提供证据材料证明出现由于上述因素而延误工期的情况,故对志联公司该主张,也不予接纳。合同约定回迁时间为2005930日,志联公司至今未安置罗立峰回迁,已构成违约,据此,罗立峰要求志联公司支付迟延提供房屋回迁使用的补助费及支付迟延提供房屋作产权调换补偿的赔偿金符合合同的约定,予以支持。至于迟延提供房屋回迁使用应增加的补助费的计算标准问题,因无论是《广州市城市房屋拆迁管理条例》第51条的规定,还是双方签订的补偿协议中的约定均是注明延期补助费是按原临时安置补助费的300%付给,故本案的迟延提供房屋回迁使用应增加的补助费的计算标准应为原临迁补助费675元的200%。对罗立峰提出以临时安置补助费与交通补助费之和为基数计付迟延提供房屋回迁使用应增加的补助费的主张,因没合同及法律依据,不予接纳。
  至于双方合同第十一条第三款约定的“逾期支付临迁费的,从逾期之日起按每日增加补助费的3%支付补偿金”中的“临迁费”所指向的费用是否包括迟延提供房屋回迁使用应增加的补助费在内问题,因在该合同的同一条第一款约定“由于拆迁的责任延长过渡期的,拆迁人应支付延期补助费,按原临时补助费的300%付给”,即迟延安置回迁后志联公司应给付的费用的名称已为延期补助费,而非临迁补助费,在文意上“临迁补助费”较“延期补助费”与“临迁费”更为相近,且罗立峰提出的补偿金是就逾期支付临迁费用需承担的一种违约责任,而迟延提供房屋回迁使用应增加的补助费也属违约责任,如果增加的补助费也适用逾期支付补偿金,则此时的补偿金实质上是在违约责任的基础上再承担违约责任,没有法律依据,故对志联公司提出的“临迁费”不含迟延提供房屋回迁使用应增加的补助费的主张,予以接纳,对罗立峰要求志联公司支付延期提供房屋给其回迁使用的应增加补助费的补偿金的请求,不予支持。因本判决生效后的迟延提供房屋作使用的补助费、作产权调换补偿的赔偿金均处于未发生的状况,故本案不予调处。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定,于2006421日作出如下判决:一、志联公司应于本判决发生法律效力之日起十日内,将从2005101日起至本判决发生法律效力之日止的迟延提供房屋给罗立峰户回迁使用应增加的补助费(每月按原月临迁补助费675元的200%)一次性支付给罗立峰。二、志联公司应于本判决发生法律效力之日起十日内,将从2005101日起至本判决发生法律效力之日止的迟延提供房屋给罗立峰作产权调换的赔偿金(按每日20元计)一次性支付给罗立峰。三、驳回罗立峰其它诉讼请求。案件受理费1196元由罗立峰承担802元,由志联公司承担394元。
  一审宣判后,志联公司不服,向本院提起上诉称:由于拆迁工作后期,拆卸平整工地过程中,涉及整块地块地下市政吸排水管线网络不明因素的影响,导致该工程未能按约定的回迁时间回迁。我司虽已积极进行排查工作,但由于涉及市政,绿化及地下管线使用单位的使用权等问题,导致我司无法按计划如期施工,属不可抗力,责任不在我司,且我司也因上述情况,蒙受了巨大的经济损失。另外,我司认为一审判决每日20元赔偿金没有相关的法律依据。故上诉请求:1.撤销一审判决,驳回被上诉人的全部诉讼请求;2。一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。
  罗立峰二审答辩不同意上诉人的上诉请求,另要求补充一审判决内容,支持其一审的全部诉讼请求。
  本院二审查明的事实与一审基本相同。
  本院认为,上诉人志联公司与被上诉人罗立峰自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》,意思表示真实一致,内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方当事人均应依约全面履行。志联公司未能依约于2005930日安置罗立峰回迁,已构成违约,应承担相应的法律责任。因此,罗立峰要求志联公司支付迟延提供房屋回迁使用的补助费及支付迟延提供房屋作产权调换补偿的赔偿金,符合上述房屋拆迁补偿协议书和安置协议的约定,本院予以支持。志联公司上诉认为因拆迁地块地下管线迁移等原因导致工期延长属不可抗力,主张不承担逾期回迁责任的上诉请求,缺乏事实根据,本院不予支持。
  根据最高人民法院《关于民事审判方式改革问题的若干规定》第36条的规定:“被上诉人在答辩中要求变更或者补充一审判决内容的,第二审人民法院可以不予审查。”本案被上诉人罗立峰二审答辩要求补充一审判决内容,支持其一审全部诉讼请求;因其没有提出上诉,故依法不予审查。审查志联公司的上诉请求的理由均不成立,本院不予支持;一审判决认定事实清楚,处理并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项,参照最高人民法院《关于民事审判方式改革问题的若干规定》第36条之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费1196元,由上诉人志联公司负担。
  本判决为终审判决。

 

27、王宙鹏与曾穗萍搬迁纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 裁 定 书

(2005)穗中法民四终字第3986

上诉人(原审被告)曾穗萍,女,198673日出生,汉族,住广州市海珠区同福中路鹤鸣三巷17号。
  被上诉人(原审原告)王宙鹏,男,19751211日出生,汉族,住广州市白云区增槎路河畔一街25507房。
  原审第三人卢肖群,女,1966824日出生,汉族,联系地址:广州市海珠区同福中路鹤鸣三巷17号。
  委托代理人曾穗萍,基本情况同上。
  上诉人曾穗萍因搬迁纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2005)海民三初字第2184号民事判决,向本院提起上诉。本院在审理本案过程中,上诉人曾穗萍又以自行与对方当事人达成和解并履行完毕为由,于200688日申请撤回上诉。
  本院经审查认为,本案当事人在庭外达成和解,纠纷已经得到解决,上诉人曾穗萍据此申请撤回上诉是对其诉讼权利的行使,符合法律规定,本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十六条的规定,裁定如下:
  准许上诉人曾穗萍撤回上诉。
  本案二审受理费50元,由上诉人曾穗萍负担。
  本裁定为终审裁定。

 

28、何垣光与佛山市顺德区大良街道办事处征地补偿费纠纷案

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 裁 定 书

(2004)佛中法民五终字第612

  上诉人(原审原告):何垣光,男,汉族,195188日出生,住所:佛山市顺德区大良八坊祥兴西街13号。
  委托代理人卢国亮,广东万士达律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告):佛山市顺德区大良街道办事处,住所:佛山市顺德区大良县前路。
  委托代理人:罗晟,广东盈建律师事务所律师。
  上诉人何垣光因与被上诉人佛山市顺德区大良街道办事处征地补偿费纠纷一案,不服广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第244号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院认为:虽然原告与被告的职能部门大良镇房屋拆迁管理办公室签订了“征拆房屋补偿协议书”,但该协议书并未明确被告应补偿予原告基础打桩费的具体数额及补偿基础打桩费的具体计算标准,因此,原、被告双方实际上并未就基础打桩费的补偿金额达成一致协议。原告对被告补偿基础打桩费数额有异议可向批准拆迁的房屋拆迁管理部门申请裁决。原告起诉要求被告支付桩基费26494.7元及及违约利息,不属法院受理民事案件的范围。依照国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第()项的规定,裁定:驳回原告何垣光的起诉。
  何垣光不服上述裁定,向本院提出上诉称:2000814日,被上诉人指派其职能部门原顺德市大良镇房屋拆迁管理办公室与上诉人订立“征拆房屋补偿协议书”,协议书约定:被上诉人应补偿除土地桩基费外的损失12万多元,土地另行划拨,桩基费补偿按所划拨的土地的地质资料重建房屋桩基每平方米的实际费用,按拆迁面积补偿。协议订立后,上诉人按约履行了协议,对新建房屋地基部分的设计施工都按被上诉人的要求进行,但被上诉人履行了其他义务外,不按协议约定足额补偿桩基费,无理扣减上诉人应得桩基补偿费,上诉人虽与被上诉人多次协商,但被上诉人一直坚持其无理做法。上诉人认为,上诉人与被上诉人订立“征拆房屋补偿协议书”后,上诉人按约定履行了全部义务,被上诉人未全部履行协议规定的义务,上诉人的行为并非行政行为,是民事行为。房屋拆迁是行政行为,拆迁补偿是民事行为,双方订立的协议是民事合同,并非行政合同。履行民事合同发生争议,人民法院有权审理。虽然双方订立的协议书并未明确桩基费的具体计算标准,但可以按拆迁补偿的有关规定进行审理判断,不能因为无具体计算标准就认定须行政部门进行裁决,一审法院一方面认为双方所订协议具有民事合同性质,另一方面又认为应由行政部门裁决,是自相矛盾。最高人民法院关于适用《城市房屋拆迁管理条例》第十四条有关问题的复函“在城市房屋拆迁过程中,拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限,经协商达不成协议发生的争执,属于平等民事主体之间的民事权益纠纷”。因此一审法院认为本案不属法院受理民事案件的范围是无法律依据的。综上,本案是拆迁补偿发生的纠纷,双方又订有协议,属于民事案件,原审对本案的性质认定有误,适用法律有误,请求二审法院裁定撤销原审裁定,指令一审法院对本案进行审理。
  本院经审查认为:上诉人与被上诉人虽就拆迁事项达成了部分协议,并签订了《征拆房屋补偿协议书》,但对该协议书中约定的“桩基费按地质资料另行补偿”,由于约定不明确,在实际履行过程中,对如何理解该约定中的“按地质资料”及如何“另行补偿”,双方各执一词且不能协商解决。对此争议,应由批准拆迁的房屋拆迁管理部门另行裁决,否则,上诉人起诉要求被上诉人支付桩基费264947元及违约利息就将依据不足,被上诉人按其自定标准进行补偿也同样依据不足。因此上诉人要求将本案迳行作民事案件处理、要求撤销原裁定指令审理的上诉请求无理,应予驳回。原审裁定处理正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定,裁定如下:
  驳回上诉,维持原裁定。
  本案二审案件受理费50元,由上诉人何垣光承担。
  本裁定为终审裁定。

 

29、哈尔滨市人民政府驻广州办事处与简羡萍、简浩强、简浩明等房屋拆迁补偿纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)穗中法民四终字第3181

  上诉人(原审被告):哈尔滨市人民政府驻广州办事处(以下简称:办事处)。地址:广州市天河北路211楼。
  法定代表人:张天波,职务:责任代表。
  委托代理人:徐美娥,广东广大律师事务所律师。
  委托代理人:郭惠明,广东广大律师事务所律师助理。
  被上诉人(原审原告):简羡萍,女,192554日出生,汉族,现住广州市海珠中路祥龙里222楼。
  被上诉人(原审原告):简浩强,男,1939912出生,住法国里昂。
  被上诉人(原审原告):简浩明,男,1930629日出生,住香港九龙秀茂坪秀华楼1218室。
  被上诉人(原审原告):简洁超,男,194263日出生,住法国里昂。
  被上诉人(原审原告):简羡霞,女,1934323日出生,联系地址:重庆市涪陵区人民银行涪陵中心支行。
  四被上诉人共同委托代理人:简羡萍,基本情况同上。
  被上诉人(原审被告):广州市工业经济发展公司(以下简称:工业公司)。地址:广州市府前路2号。
  法定代表人:邝凡,职务:董事长。
  委托代理人:王兴中,男,1945920日出生,汉族,住广州市同福西路80号地下。
  原审第三人:广州市越秀区国土资源和房屋管理局(以下简称:越秀房管局)。地址:广州市吉祥路28号。
  法定代表人:王有华,职务:局长。
  委托代理人:李学军、梁伟,该局干部,联系地址同上。
  上诉人哈尔滨市人民政府驻广州办事处因房屋拆迁补偿纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2003)越法民三初字第2513号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院认为:被告哈尔滨驻广州办事处拆除海珠中路祥龙里22号后座建筑面积16.63平方米房屋后,至今没有将产权调换的房屋补偿给所有权人。原告是上述房屋的所有权人,现请求被告解决房屋产权调换补偿合法合理,本院予以支持。鉴于被告回应无房屋可补偿给原告,又因原告被拆除的房屋建筑面积仅16.64平方米,难以由被告另购合适面积的单间房屋产权补偿给原告,故原告请求之一的主张可货币补偿是解决本案纠纷的一个好办法。但因原告提出的按每平方米3600元或3700元货币补偿标准均没有依据,其表示同意由评估机构对补偿房屋的价值进行评估可行。现广东衡信评估咨询有限公司评估该房屋按市场价值进为42000元。故被告哈尔滨驻广州办事处应立即按该价值金额支付房屋货币补偿款给原告。关于本案的诉讼时效问题,从原告所述的多年来被告哈尔滨驻广州办事处的多名工作人员接待过其,接待地点也多处变更的事实可信原告就房屋补偿的问题一直未停止过向被告哈尔滨驻广州办事处的追讨,但被告哈尔滨驻广州办事处对原告陈述的事实称因办事处人员的更换而不清楚。其不能正面回应原告的陈述,也就不能否定原告所述的一直未停止过向其追讨房屋补偿的事实。故被告哈尔滨驻广州办事处提出原告诉讼请求已过诉讼时效的抗辩没有事实依据,本院不予采纳。关于被告市工业公司是否承责问题,被告市工业公司是199411月才经批准成为海珠中路牛头巷15-31号、永安里2-6号等用地单位,原告的房屋补偿本应由被告哈尔滨驻广州办事处在199012月前解决。因被告哈尔滨驻广州办事处自身原因延迟补偿原告的责任由被告市工业公司与其共同承担有违公平原则,且原告也表示只要求由被告哈尔滨驻广州办事处单独承担补偿责任。故被告市工业公司不承担本案的民事责任。造成本案纠纷,责任在于被告哈尔滨驻广州办事处,故本案受理费等费用,由被告哈尔滨驻广州办事处承担。原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条第一款之规定判决:被告哈尔滨市人民政府驻广州办事处应于本判决发生法律效力之日起十日内,将房屋货币补偿款42000元一次支付给原告简羡萍、简浩强、简浩明、简洁超、简羡霞。本案受理费1673元,评估费1000元由被告哈尔滨市人民政府驻广州办事处负担。
  判决后,办事处不服,向本院提起上诉称:1、本案已经超过了诉讼时效。被上诉人时自1994年就已经知道自己的权利受到侵害,但至今才起诉,其诉讼请求已超过诉讼时效;2、工业公司应承担连带责任。虽然1990313日与越秀房管局签订房管部门《征地拆迁直管房屋补偿协议书》是上诉人,但工业公司在19911023日与上诉人签订了《合作建设牛头巷住宅合同》,工业公司是讼争地块的主要开发者,应当承担连带责任。原审原告在原审没有将工业公司列为被告,上诉人要求追加工业公司为第三人,而原审法院却追加为被告,上诉人认为工业公司是有独立请求权的第三人。
  被上诉人简羡萍、简浩强、简浩明、简洁超、简羡霞答辩同意原审判决。
  被上诉人工业公司答辩同意原审判决。
  原审第三人越秀房管局亦同意原审判决。
  经审理查明:广州市海珠中路祥龙里22号首层后座及阁楼、二、三楼是简羡萍、简浩强、简浩明、简洁超、简羡霞于19896月继承所得的产业,上述房产原由国家经租。1994年该房屋撤销经租,发还业权人管业。
  1986年,办事处征用该地段,拆除了该房屋首层后座后部位(厨、厕部份)16.63平方米的房产。1990313日,办事处与越秀房管局签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》,约定办事处应在新建大楼第二层安置16.63平方米的房产对产权人进行补偿。由于办事处未履行协议,1994年越秀房管局将房屋发还业权人管业时缺少了该被拆除房屋部份,该局曾两次要求办事处与业权人另行签订补偿协议,1996年,该局又发函让业权人带给办事处以解决房屋补偿问题。因补偿问题无法解决成讼。
  为证明并未超过诉讼时效,被拆迁人称:被拆迁人多年来数十次向办事处商讨解决房屋补偿的问题,办事处接待过被拆迁人的人员有多名:第一位接待人是刘广才,第二位接待人是曾细基,第三位接待人是一位负责人,第四位接待人是黄纯志,第五位接待人梁彬,第六位接待人是谢卓伦。接待地点有长城大厦、水荫路一办公楼、冰花酒店等办公点。办事处回应被拆迁人的上述意见时称因办事处的人员已全部更换,对被拆迁人陈述的事实不清楚,应由被拆迁人提出书面证据加以证明。
  一、二审庭审中,被拆迁人均表示不要求工业公司承担房屋的补偿责任,坚持由办事处承担责任。
  受原审法院委托,广东衡信评估咨询有限公司对海珠中路祥龙里22号后座建筑面积16.63平方米房屋的市场价值进行评估,该公司于2004420日出具了粤衡评报字(2003)15103376号资产评估报告书,估算评定上述房屋的市场价值为42000元。评估结论的有效使用期限从2004415日至2005414日。
  另查明,19911023日,办事处(甲方)与工业公司(乙方)签订《合作建设牛头巷住宅合同》,约定双方共同合建海珠中路牛头巷回迁楼,乙方出资。建成后除甲方回迁户2801.14平方米外,剩余面积3278.60平方米建筑面积归乙方所有。199411月,经广州市国土局以穗国土建用字(1994)776号《建设用地批准书》批准,海珠中路牛头巷15-31号、永安里2-6号等用地单位为办事处、工业公司,有效期自199411月至199611月。1999825日,办事处(甲方)、工业公司(乙方)、广东省中国旅游服务公司(丙方)签订《合作建设牛头巷住宅合同》,其中约定住宅楼所需建楼资金全部由乙方投入,该地段拆迁安置工作由甲方负责进行,并以甲方名义与拆迁户签订房屋补偿协议。
  本院认为:办事处与越秀房管局签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》意思表示真实,内容合法,双方均应切实履行。后因房屋政策的原因,简羡萍、简浩强、简浩明、简洁超、简羡霞继受取得该合同项下的各项权利,办事处应将协议项下的权利移转给权利继受人。现办事处未能按照协议书的约定将产权补偿房屋交付给简羡萍、简浩强、简浩明、简洁超、简羡霞,构成违约,应承担违约责任,原审法院依照中介机构的评估结果判决由办事处予以补偿并无不当,本院予以维持。
  关于上诉人的上诉理由,本院作出如下认定:
  其一,关于诉讼时效问题。本院认为,根据《民事诉讼法》第六十三条第一款第()项的规定,当事人陈述是证据的一种类型,在本案中,被上诉人作为被拆迁人,为了自身权益多次到上诉人处主张权利,对上诉人办公地点、工作人员有很详细的了解,作为普通人,如果不是关心自己的权利,是不可能对一个像上诉人这样的外地单位的办公地点、工作人员了解如此详尽的,且上诉人一直未能对被上诉人的陈述提出依据予以否认,因此,被上诉人的陈述是合理的,诉讼时效已经因被上诉人的多次权利主张而中断,本案并未超过诉讼时效。
  其二,关于工业公司的连带责任问题。本院认为,权利人并未对工业公司提出权利主张,根据民事诉讼不告不理的原则,本院对该上诉不予采信。
  综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审案件受理费1673元由上诉人负担。
  本判决为终审判决。

 

30、佛山市石湾区糖烟酒公司与佛山市石湾镇物业投资管理公司房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)佛中法民五终字第205

  上诉人(原审原告):佛山市石湾区糖烟酒公司,住所地:佛山市禅城区石湾镇和平路52号。现办公地址:佛山市禅城区石湾镇江滨路首层151152号。
  法定代表人:黎惠玲。
  委托代理人:吴毅,广东天地正律师事务所律师。
  委托代理人:杨小明,广东天地正律师事务所律师助理。
  被上诉人(原审被告):佛山市石湾镇物业投资管理公司,住所地:佛山市禅城区石湾镇江滨路3号。
  法定代表人:冯标。
  委托代理人:徐东剑,广东国龙律师事务所律师。
  上诉人佛山市石湾区糖烟酒公司因与被上诉人佛山市石湾镇物业投资管理公司房屋拆迁合同纠纷一案,不服广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第892号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审判决认定:20011115日,原告与被告签订《佛山市房屋拆迁合同》,其中第九条约定:“本合同一式六份,房管局执二份,各方执一份。均具同等法律效力。本合同经各方签字并经房屋拆迁主管部门备案后生效。”但至今该《佛山市房屋拆迁合同》未经房屋拆迁主管部门备案。合同签订后,原告于20011115日将被拆迁房屋交付给被告拆迁。2002626日,被告从原告处收取佛府国用(97)字第06000503345号、佛府国用(97)字第06000503346号《国有土地使用证》原件各一本。2003116日起被告无再支付临时安置补助费给原告。原告于2003612日以特快专递方式向被告寄送《关于再次催交临时安置补助费的函》及附图并取得《国内特快专递邮件详情单》和《特快专递邮件收据》各一张,上述行为经过公证机关的公证,公证书中附件二第4-5份附图因无任何单位的盖章,而被告否认是被告交付给原告的。被告于2003418日按原告拆迁后的临时办公地址“石湾镇江滨路收层151152号”寄信书面通知原告于2003423日前到石湾镇房地产综合开发总公司办理领取回迁房屋锁匙手续,并在信件中附有回迁房首层平面图。被告于200348日委托有关部门进行测绘,且相关材料的原件在有关部门保管,有关部门限被告于2003822日补交资料。另查明:忠信市场综合楼首层、二层设计图纸曾作过修改设计,其中首层平面图修改后由佛山市建设局于2003310日注明是“根据我局(佛山市建设局)00三年一月十四日审核意见,同意修改设计”,但二层平面图修改设计后仅由佛山市建设局盖章但无日期且无作任何说明;忠信路综合楼建设项目于2001429日取得建设工程规划许可证,2002925日进行工程竣工验收,20021121日取得建设工程规划验收合格通知。
  原审判决认为:原、被告双方之间的《佛山市房屋拆迁合同》是平等主体之间设立权利义务的协议,是双方的真实意思表示,符合《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章合同成立”的规定,该合同在20011115日双方盖章之日已成立。《合同法》第四十五条又规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。”且佛府(1998)071号《关于印发<佛山市区房屋拆迁管理规定>的通知》中的《佛山市区房屋拆迁管理规定》第二十二条规定:“市区房屋拆迁实行拆迁协议备案制度。拆迁当事人应将房屋拆迁补偿、安置协议送市房屋拆迁主管部门备案。”依照上述《合同法》第四十五条的规定,当事人对合同的效力约定生效条件的,应遵从其约定的生效条件的规定执行;依照佛府(1998)071号《关于印发<佛山市区房屋拆迁管理规定>的通知》的规定,在佛山市区进行房屋拆迁行为,还必须遵守该文件的规定。现原、被告在双方之间的《佛山市房屋拆迁合同》中第九条约定:“本合同一式六份,房管巨执二份,各方执一份。均具同等法律效力。本合同经各方签字并经房屋拆迁主管部门备案后生效。”该条款是双方的真实意思表示,且合同依法成立,故该合同亦应受《合同法》及佛府(1998)071号文件的约束。但原、被告在订立本合同后,至今未到房屋拆迁主管部门履行备案手续,故原、被告之间的《佛山市房屋拆迁合同》因生效条件未成就、而且不符合佛府(1998)071号文件规定的条件而未生效。现原告依据该未生效的《佛山市房屋拆迁合同》主张权利理由不成立,无事实依据,对其诉讼请求本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决:驳回原告佛山市石湾区糖烟酒公司的诉讼请求。本案诉讼费11077元由原告佛山市石湾区糖烟酒公司负担。
  上诉人上诉称:一、本案讼争合同合法有效。广东省高级人民法院《关于<合同法>实行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》明确指出:法院在审理房地产开发经营合同纠纷案件中,在认定合同效力问题上要增强合同意识,贯彻合同自由和当事人意思自治原则,不要将可以认定为有效的合同认定为无效,或者将可以继续履行的合同随意解除或撤销,并在不违反法律、行政法规的前提下,对成立但未生效或效力待定的合同,尽可能赋予生效条件,促成当事人实现合同目的。该意见第六条也有同样规定。结合本案相关事实和法律,本案讼争合同应认定为合法有效。二、被上诉人严重违约。1.延期交付。讼争合同第四条约定,被上诉人20031130日前必须将经竣工验收(包括建筑质量和按规定必须的综合验收)合格,并符合合同约定的补偿房屋交给上诉人,而被上诉人至今没有将符合合同约定的补偿房屋交给上诉人。讼争合同第六条“违约责任”第2点约定:“甲方(被上诉人)如不按本合同规定的期限将补偿房屋交付给乙方(上诉人),则甲方(被上诉人)应按每月5000元支付延期交房的违约金给乙方(上诉人)”。据此,暂计算至2004229日,被上诉人应支付上诉人延期交付违约金15000元。2.拟回迁房与合同约定不符。上诉人提供的(上诉人)证据已证实20037月被上诉人才正式确定补偿给上诉人的面积,且其20037月还在进行拆墙、建墙施工,其不可能于2003116日将补偿房屋交付上诉人使用。同时从被上诉人二审提交的其于200373日送达上诉人的《房屋分层分户平面图》与合同约定的图纸比较可知,被上诉人拟交付的回迁房与合同约定严重不符:(1)、关于首层。被上诉人将首层补偿给上诉人临街商铺的门口及通道、走廊私下加建作商铺另售,将首层的公用厕所取消改作商铺,使上诉人合同约定的商铺不能临街门口被封堵,大大降低了上诉人首层商铺的商业价值。合同约定首层商铺面积不少于360平方米,但被上诉人2003415日送给上诉人的补偿房屋面积为348.91平方米,比合同约定少11.09平方米。此已构成违约。(2)、关于第二层。被上诉人取消二层约194平方米公用通道及卫生间,将该部分公用面积补偿给上诉人,并将走火疏散楼梯封闭。即被上诉人将上诉人南向的110多平方米的补偿面积截掉,置换为北向的一条长廊面积补偿给上诉人。上述面积的差异及变动,严重影响了上诉人房屋的商业功能和使用功能。上诉人为此提出异议,要求被上诉人依约履行。但被上诉人拒不履行。被上诉人辩称其已将上诉人南向的110平方米补偿面积交给物业管理公司使用,而不能将该处面积补偿给上诉人不能成立。第一,其安置给物业管理公司使用虚假,有关合同有伪证嫌疑;第二,上诉人有拆迁优先取得权。最高人民法院200361日起实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予以支持。”故上诉人作为被拆迁人,对该处补偿安置面积享有优先取得权。被上诉人应依约将该处面积补偿给上诉人。(3)、关于第四层。被上诉人拟补偿给上诉人的四层411房面积变为45.68平方米(比合同约定50.52平方米少4.84平方米)。这明显构成违约。3.设计原因不能免责。被上诉人二审辩称是因设计错误造成新旧两幢楼楼层高误差70公分,两楼楼层不能共同使用,不能对接而被迫改变原补偿方案,其没有违约。其辩称是错误的。被上诉人对设计进行变更不仅事前没有征得上诉人同意,而且事后没有将具体情况告知上诉人,已构成严重违约。首先,被上诉人二审提供的《公证书》中并没有误差70公分的结论性意见。其次,即使真的误差70公分,这一设计错误的后果也应由被上诉人承担。现其将设计或建设施工后果转由上诉人承担没有依据。其无法按合同约定时间、方位、朝向、面积等交付回迁房,即构成违约。三、被上诉人违约应支付延期回迁费用。因被上诉人至今也不能按照合同约定交付回迁房给上诉人,其应按合同约定继续支持临时安置补助费至其提供符合约定的回迁房止。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条第二款规定,因拆迁人的责任延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人应当自逾期之月起增加临时安置补助费。《广东省城市房屋拆迁管理规定》第二十二条规定,由于拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁房屋使用人,从逾期之月起临时安置补助费增加50%。《佛山市区房屋拆迁管理规定》第七十七条规定,拆迁人应按月将临时安置补助费或延期补助费支付给被拆迁人。逾期支付的,从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付补偿金。综上,请求法院依法改判。
  上诉人在二审期间提供下列证据:
  1200373日光碟一张,证明(2003)佛市经公证字第484号《公证书》所附的两张未盖章图纸样本由被上诉人于2003415日送交上诉人;200373日,被上诉人才正式确定补偿给上诉人的面积;
  2、首层拆墙现场照片五张、2003721日首层砌墙施工现场光碟一张,证明首层一直未按360平方米补偿给上诉人。2003711日至21日,被上诉人还在进行拆墙、建墙施工,其不可能于200316日将补偿房屋交,付给上诉人使用;
  3、消防验收意见书,证明20039月,被上诉人建设的忠信市场综合楼仅进行通体验收。被上诉人将补偿房屋分割后,应另报消防审核,但被上诉人未另报消防验收尽此义务;
  4、录音带一盘,证明2003630日,被上诉人的法定代表人与上诉人协商补偿房屋的事宜,确认(2003)佛市经公证字第484号《公证书》所附的两张未盖章图纸样本由被上诉人于2003415日送交上诉人。
  经质证,被上诉人认为上诉人在二审提交的证据已全部超过举证期限,且有部分是伪证,不同意进行质证。
  被上诉人答辩称:一、一审判决正确,上诉人的上诉没有事实依据,被上诉人不应该补偿给上诉人。本案讼争合同是标准合同并不是格式合同,上诉人在二审新提交的证据已超过举证期限,且有相当部分是假证。二、被上诉人没有违约。1、首层、四层与合同约定相符;2、二层的变更原因不在于被上诉人,在于实际施工的效果超出原来规划的设想造成的。3、按照合同第10条第7点的规定,被上诉人不存在违约。三、上诉人故意扩大损失,从本案相关证据和事实可知道,首层与四层的房屋与合同约定相符,仅是二层由于施工结果与原来规划有出入,但上诉人拒绝收楼。相反其他单位包括上诉人的主管部门都能理解这些变化,按照通知收楼,故这些损失应由上诉人承担。
  被上诉人在二审期间提供下列证据:
  1、房产移交验收书,证明二层房屋的变更原因不在于被上诉人,在于实际施工的效果超出原来规划的设想造成的。其他单位包括上诉人的主管部门都能理解,且均已实际收楼。
  2、公证书一份及公证处制作的光碟一张,证明施工的实际效果超出原来规划的设想,故规划部门不得不变更规划设计。
  经质证,上诉人认为被上诉人提供的证据1与本案无关,上诉人拒绝收楼的原因是被上诉人补偿的房屋与《佛山市房屋拆迁合同》的约定不相符。对证据2的真实性没有异议,但对证明内容有异议,公证书并没有作出二层存在70公分差距这个结论,即使存在误差也是开发商的问题,损失也应由被上诉人承担,而不应由上诉人承担。
  经审查,对原审判决查明的事实,本院予以确认。上诉人在二审期间提供的证据,因不属于新证据,本院不予采信。被上诉人在二审期间提供的证据,上诉人同意质证,本院予以采信,并据此确认如下事实:由于旧忠信市场与新建房屋(新忠信市场)首层层高不一致,两楼连接处无法按被上诉人设想将两楼合并使用,被上诉人另报规划部门批准变更规划设计,并以此要求上诉人按其变更后的补偿方案接收回迁房屋,上诉人不接受变更后的补偿,要求按《佛山市房屋拆迁合同》约定的补偿方案进行补偿,双方为此产生纠纷并诉至法院。
  本院认为:上诉人与被上诉人签订的《佛山市房屋拆迁合同》,是双方当事人协商一致签订的,没有违反法律或行政法规的禁止性规定,合法有效,应受法律保护。虽然双方当事人在合同第九条中约定:“本合同一式六份,房管局执二份,各方执一份,均具有同等法律效力。本合同经各方签字并经房屋拆迁主管部门备案后生效。”但双方当事人已实际履行合同,上诉人已将原有房屋交给被上诉人拆除重建,被上诉人也已经向上诉人支付拆迁期间大部分的临迁补助费,并通知上诉人收楼,双方的实际履行行为已改变合同约定的生效条件,该合同已生效。原审判决认为该合同尚未生效,依据不足,应予纠正。
  本案纠纷是双方当事人在履行《佛山市房屋拆迁合同》中产生的纠纷,即由于被上诉人开发建设的新忠信市场,与旧忠信市场不能衔接,两座房屋的二层连接处形成高度差,房屋连接处无法按被上诉人设想进行利用,被上诉人自行申请变更新忠信市场的原设计规划,将原设计图中的公共通道及卫生间取消后作为补偿面积交付上诉人。由于该设计变更已严重影响房屋使用功能,并且被上诉人拟交付的房屋位置已不符合原合同所附图纸所示,上诉人不同意接收房屋而产生纠纷;此外双方争议还涉及合同中约定交付的其他房屋面积差异补偿问题。由于被上诉人交付的房屋与双方约定不符,被上诉人应承担相应的违约责任。被上诉人以变更设计规划经过批准为由认为其交付的房屋虽与合同约定不符但不属于违约,被上诉人的理由不充分,本院不予采纳。
  由于被上诉人未能依约向上诉人交付房屋,根据双方当事人签订的《佛山市房屋拆迁合同》第四条约定:被上诉人必须在20031130日前将经竣工验收(包括建筑工程质量和按规定必须的综合验收)合格,并符合本合同规定的补偿房屋交付给上诉人;第六条约定:除不可抗力因素外,被上诉人如不能按本合同规定的期限将补偿房屋交付给上诉人,则应按每月5000元计算支付延期交房的违约金给上诉人,并应按有关拆迁规定支付延期回迁的临时安置补助费。因此被上诉人应按约定向上诉人交付补偿房屋,并支付每月29166.66元的临时安置补助费(被上诉人从2003116日起停止支付)和从2003121日起按每月5000元计算的延期交房违约金。上诉人在一审期间提出的请求判令交付房屋、支付临时安置补助费及逾期补偿金的诉讼请求有理,应予支持。被上诉人认为上诉人借诉讼之机扩大损失,依据不足,本院不予采纳。
  综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第892号民事判决;
  二、被上诉人佛山市石湾镇物业投资管理公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人佛山市石湾区糖烟酒公司交付符合《佛山市房屋拆迁合同》约定的房屋;
  三、被上诉人佛山市石湾镇物业投资管理公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人佛山市石湾区糖烟酒公司支付从2003116日起至本判决确定给付之日止按每月2916666元的临时安置补助费;
  四、被上诉人佛山市石湾镇物业投资管理公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人佛山市石湾区糖烟酒公司支付从2003121日起至本判决确定给付之日止按每月5000元支付延期交房违约金。
  本案一审案件受理费11077元,二审案件受理费11077元,合计22154元,由被上诉人佛山市石湾镇物业投资管理公司负担。
  本判决为终审判决。

 

31、广州财贸建设开发总公司、广州南珠房地产有限公司与广州市联星农工商总公司拆迁合同纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)穗中法民四终字第2203

上诉人(原审被告、反诉原告)广州财贸建设开发总公司(以下简称财贸公司),住所地:广州市荔湾区荔湾北路133号。
  法定代表人黎利权,该公司总经理。
  上诉人(原审被告、反诉原告)广州南珠房地产有限公司(以下简称南珠公司),住所地:广州市海珠区新港中路赤岗西二街2301室。
  法定代表人张耀文,该公司董事长。
  两上诉人的共同委托代理人李琦璐、廖声哲,均是广东万达律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告、反诉被告)广州市联星农工商总公司,住所地:广州市昌岗中路162号。
  法定代表人李庆津,该公司总经理。
  委托代理人覃兆江、张忠,均是广东中粤云天律师事物律师。
  原审第三人广州南城大酒店,住所地:广州市江南大道中255号。
  法定代表人何志明,该酒店总经理。
  上诉人广州财贸建设开发总公司、广州南珠房地产有限公司因拆迁合同纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2003)海民三初字第1859号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院认为: 广州市海珠区新滘镇联星村民委员会与被告财贸公司签订的《征地补偿协议书》及财贸公司与第三人签订的《补充协议》是其双方真实意思表示,是有效协议,当事人应自觉履行。拆迁地块的用地单位已变更为被告南珠公司,且现回迁楼的权属人为该公司,故南珠公司与财贸公司应共同承担逾期回迁的责任。现广州市海珠区新滘镇联星村民委员会因城中村改制而被撤销,其债权、债务由原告承担,被告认为原告不具备主体资格的意见不予采纳。现第三人广州南城大酒店已将承租商铺交回给原告,故逾期回迁的停业租金补偿应支付给原告。从被告所提供的证据反映,原告最迟已于19961116日将商铺交被告拆除,但被告未能举证证明其通知广州市南城大酒店或广州市海珠区新滘镇联星村民委员会回迁或原告已实际占有回迁房,应承担逾期回迁的违约责任。2001911日至2003911日的逾期回迁的停业租金补偿并未超过诉讼时效,对被告认为原告的该诉讼请求已超过诉讼请求的意见不予采纳。回迁房属于物权,被告认为原告要求交付回迁房的诉讼请求已超过诉讼时效的意见不予采纳。被告未能举证证明其回迁房已全部通过法定验收,被告应在回迁房通过法定验收之后交付给原告。参照合同法第一百三十六条的规定,为原告办理回迁房的房地产证是被告的法定义务,被告应在交付房屋后为原告办理房地产证。被告反诉认为因原告迟交房屋给其拆迁而造成其要承担迟交楼的违约赔偿金,证据并不确切,且被告在向预购人出售房屋时,动迁期间的事态已发生,其迟交楼责任,应由被告自行承担。至于赔偿拆迁费15万元的诉请,已超过诉讼时效,对被告的反诉请求不予支持。据此,该院于2004210日,依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定,判决如下:一、被告广州财贸建设开发总公司、广州南珠房地产有限公司在广州市工业大道沙园购物中心A幢二层附楼商场185.66平方米的房屋通过法定验收之日起五日内将房屋移交给原告广州市联星农工商总公司,并在实际移交之日起三十日内为原告办理该屋的房产权证手续;二、两被告在本判决生效之日起十日内向原告支付从2001911日至2003911日的商铺租金补偿708633.60[按每月(185.66×40元+一个月的停业补偿22100)×24];三、驳回两被告的反诉请求。本案受理费(含反诉费)27727元,由两被告负担。
  判后,财贸公司和南珠公司不服,共同上诉认为:1、上诉人在广州市工业大道沙园购物中心A幢二层附楼商场已于1996826日通过法定验收,上诉人多次通知被上诉人收楼,在没有办理收楼手续的情况下,被上诉人自行使用该楼至今;2、原审适用法律不当,且对诉讼时效适用不同标准,对于上诉人因被上诉人迟延交付拆迁而导致的损失,有法院生效法律文书证实,证据充分;3、上诉人与被上诉人于1996720日签订补充协议中,约定补偿租金每平方米130元,上诉人认为有欺诈成份,实际租金为每平方米30;另外,被上诉人的主体资格不适格,被上诉人提供的证据不符合《村民委员会组织法》关于撤销村民委员会的法律文件,不能证明被上诉人具有主体资格。因此,请求撤销原判,支持上诉人的反诉请求。
  被上诉人广州市联星农工商总公司答辩称同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求,被上诉人并无故意拖延办理商铺回迁的事实,而是上诉人没有将房屋移交给被上诉人,却将商铺移交给他人使用;对于上诉人支付的15万元是上诉人与台联商场之间的补偿问题,收款人是台联商场,与被上诉人无关。
  原审第三人广州南城大酒店述称与被上诉人的意见一致。
  经审理查明,广州市工业大道沙园肉菜市场地段原由财贸公司经批准在该地段兴建商住楼(第二期用地)、商业网点、购物市场,广州市国土局于19951110日发出穗国土建用函字[1995]122号《关于建设用地单位变更为南珠公司》,并于19964月发出穗国土建用字第[1996]145号《建设用地批准书》。
  1996118日,广州市海珠区新滘镇联星村民委员会(乙方,被拆迁人)与财贸公司(甲方,拆迁人) 签订了一份《征地补偿协议书》,约定:甲方经广州市城市规划局(92)城地批字第991号文批准征用乙方土地333.35平方米(折合0.5),甲方征地红线范围内属于乙方所属企业的商业店铺,按双方核定的拆迁建筑面积,回迁于甲方本征地红线内商住楼的住宅面积内,其停产停业(租金)按双方核定数,从拆除或停业之日起至回迁完成之日截止,有关搬迁费、水电设施补偿以及其他附着物补偿(包括本条款所及的全部内容)由甲方会同乙方所属企业,实地丈量清点,商定补偿,签订补充协议等。1996720日,上诉人财贸公司(甲方)与第三人广州南城大酒店(乙方)签订《补充协议》,约定:甲方经广州市城市规划局(92)城地批字第991号文批准征用海珠区工业大道沙园肉菜市场等地段,其中实际征用乙方土地333.35平方米(折合0.5市亩),经查乙方征用面积内有建筑面积为85.66平方米的商铺,经协商,双方达成如下协议:()甲方将自建沙园购物中心A幢二层附楼商场中建筑面积为185.66平方米(含南城大酒店回迁建筑面积85.66平方米),作为征地补偿给乙方。甲方负责办理有关产权手续,其费用由甲方支付;()经甲乙方确认拆除商铺面积85.66平方米及牵连面积共170平方米,按每月每平方租金130元标准计算,甲方每月付给乙方商铺租金补偿为22100元,至回迁之日止;()乙方在收到甲方补偿金30天内将商铺及牵连面积内建筑物交予甲方拆除;()自本协议签订之日起计算,于961031日之前交付乙方使用,逾期乙方按每日每平方米建筑面积40元加收甲方租金。上诉人财贸公司在上述两协议甲方、拆迁人处盖章,上诉人南珠公司在甲方受委托单位处盖章。第三人广州南城大酒店在乙方签章处盖章。
  1996723日,南珠公司向联星村民委员会支付南城、总公司地补偿款141774元。上诉人表示该款中含征地补偿52974元,台联商场三个月租金补偿66300元,一次性搬迁费22500元。被上诉人表示该补偿金是支付给联星村委会的租金损失补偿。台联商场是南城大酒店商铺的承租人,由于台联商场没有及时搬走,上诉人南珠公司与台联商场协商,由南珠公司支付15万元给商场作停业补偿费。上诉人与被上诉人确认该商场于19961120日交上诉人拆除。
  根据南珠公司的申请,广州市公证处于19961120日出具(96)穗证内字第47540号《保全证据公证书》,主要内容:申请人广州南珠房地产有限公司因建设需要,向我处申请对海珠区工业大道北沙园大街台联商场二十一间商铺进行保全证据,本公证员与公证员熊晖于19961115日在海珠区工业大道沙园大街台联与勘验人对保全标的进行了拍照,制作了现场记录一份,照片二十一张。兹证明与本公证书相粘连的《现场记录》为公证人员、勘验人现场勘验所作,保存于海珠区工业大道沙园大街台联商场的照片二十一张为公证人员、勘验人现场拍摄,与现场实际情况相符。现场记录的主要内容为:南城大酒店至今仍未履行补充协议,将海珠区工业大道沙园肉菜市场地段内被征拆的25间临时商铺交我公司拆除。现场有广州南珠房地产有限公司的总经理、业务员、保安和广州市公证处的两个公证员。公证书所附照片显示,商铺里有一批货物。
  2002619日,广州市海珠区委办公室发出海委办[2002]51号《中共海珠区委办公室、海珠区人民政府办公室关于“城中村”改制工作的实施意见》,该实施意见的主要内容:根据《广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办[2002]17)的精神,经区委、区政府批准,原区撤镇建街直辖市小组更名为“城中村”改制工作领导小组,领导小组下设办公室,有关部门和街道在今年六月下旬成立相应的工作机构,力争用三年时间基本完成我区“城中村”改制的各项任务,全区现有20个村委会全部停止运作,组建社区居委会负责社区管理事务,“城中村”村委会撤销的同时,改变原村合作经济组织政企不分的状态,转制成为集体法人股东或个人股东持股的股份制企业(公司)等。广州市海珠区城中村改制办公室于2003718日出具《证明》,内容:兹证明广州市海珠区原新滘镇联星村民委员会已于2002101日撤消,联星村民委员会原有资产及债权、债务移交广州市联星农工商总公司接收。
  2002113日,广州市海珠区台联沙园商场出具《证明》,主要内容:我台联沙园商场原是租用联星南城大酒店商铺面积约2300平方米,其中一部分商铺地段在广州市财贸建设总公司征地红线范围内,联星村及南城大酒店于1996722日下文要求我商场拆迁范围内商铺185平方米共30档,在1996820日前全部退场交征地方拆除。但直到1996116日前,南城大酒店仍未履行对我商场个体户拆迁的停产、停业退档补偿。致使我商场无法进行清退场工作。后征地方又与我商场洽谈,同意支付十五万元给商场30户个体户一次性退档不回迁停产、停业补偿费,于19961116日付现金15万元给商场个体户,商场于1126日将场地交付征地方。因拆迁拖延,从洽谈至拆迁除大约三个月时间。
  本院认为,上诉人财贸公司与原联星村民委员会及第三人签订的《征地补偿协议书》及《补充协议》,是当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,为有效合同。上诉人未按约支付租金补偿费及于19961030日前将回迁房交付被上诉人使用,应依合同承担相应的民事责任。上诉人提出被上诉人已接收回迁房,被上诉人对此否认,上诉人又无法提供相应的证据证实被上诉人接收过该楼宇或已实际使用,因此,上诉人的该请求依据不足,不予支持。对于上诉人提出的被上诉人的主体资格及诉讼时效问题。原联星村民委员会已被撤销,该村委会的资产及权利义务由被上诉人承担,被上诉人在本案具有民事主体资格。被上诉人于200391日提起诉讼,其请求上诉人支付2001911日至2003911日的停业补偿费并未超过两年的诉讼时效。至于上诉人提出由于被上诉人迟交拆迁楼致使其另外支付15万元给租户台联商场而要求被上诉人赔偿问题。上诉人于199611月将款项支付给台联商场,已经知道权利受到侵害,上诉人于本案提起反诉时才主张权利,上诉人并无证据证明诉讼时效有中断的情形,因此上诉人要求赔偿该款已超过两年的诉讼时效。上诉人的上诉请求依据不足,本院不予支持。审查原审判决并无不当,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费12196元由上诉人广州财贸建设开发总公司与广州南珠房地产有限公司负担。
  本判决为终审判决。

 

32、广东粤银联营房地产开发有限公司与刘全房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)穗中法民四终字第1579

  上诉人(原审被告)广东粤银联营房地产开发有限公司,住所地:广州市天河北路28号时代广场东座111113室。
  法定代表人乔占海,该公司总经理。
  委托代理人李坚,男,1968730日出生,该公司职员。
  被上诉人(原审原告)刘全,男,1944920日出生,汉族,住广州市南华东路900401房。
  委托代理人刘国峰,男,1972911日出生, 住广州市南华东路900401房。系刘全之儿子。
  上诉人广东粤银联营房地产开发有限公司因房屋拆迁合同纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2003)海民三初字第2641号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院认为:原告与被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《补充协议》符合有关拆迁管理规定,是合法有效的协议。原告已按约将原址房屋交由被告拆除,但被告自1997910日将回迁房交付原告使用后,至今未会同原告向市房地产登记所申请,办理回迁房的产权登记和领取房地产所有权证手续,应承担违约责任。故原告要求被告在90天内为其办理回迁房的房地产权证手续符合合同约定,予以支持。巫金就是被告在拆迁原告房屋期间的委托代理人,其以被告的名义实施民事行为,应由被告承担民事责任。而被告也未能就其与巫金就何时已解除委托关系提供证据。对被告的委托代理人巫金就收取原告房款的行为,从收款收据的编号反映,与被告认可的收款收据的编号属同一时期的收据,故可合理相信被告已收取了原告该部分房款。作为被拆迁人的原告,巫金就是被告与其发生房屋拆迁补偿的经办人,故有理由相信巫金就收取房款是代被告而为。且在诉讼中,双方均对原告其余未付的50%房款以被告应补偿给原告的款项抵扣,亦足以表明,原告已被告支付了其余50%的房款。故可认定原告已履行了合同约定的义务。因此,被告的抗辩意见不予采纳。据此,该院于20031230日判决如下:被告在本判决生效之日起90日内,会同原告向市房地产登记所申请、办理用作拆除原告原址房屋的产权调换(补偿)的广州市海珠区纺织路草芳横一巷20号原地段新建楼第四层北面房屋的产权登记和领取房地产所有权手续,所需费用由被告负责。本案受理费100元由被告负担。
  判后, 广东粤银联营房地产开发有限公司不服,上诉认为:1、原审认定事实不清,证据不足。原审对被上诉人提供的199641010068元的收款收据和199610110068元的收款收据认定上诉人收取了被上诉人的这部分房款是不正确的,首先,该收据的收款人栏仅有“巫金就”的签名,没有上诉人的盖章,对上诉人是没有法律约束力的;其次,该地块的拆迁是上诉人委托给拆迁单位拆迁的,巫金就只是该拆迁单位的一名员工,上诉人没有授权其单独收取房款,因此巫金就的行为不能代表上诉人。2、原审判决超出被上诉人的诉讼请求,且违反双方的约定。被上诉人并没有提出办理房地产权证手续费用应当由谁承担的诉讼请求,根据协议第8条约定,所需的登记费用由上诉人负责。登记费用只是办理房地产证手续费用中很小部分,还包括契税等费用,原审判决所有费用由上诉人承担是与约定不符的。3、被上诉人未付清房款无权要求上诉人协助办理房地产登记手续。因此,请求撤销原判,驳回被上诉人的诉讼请求。
  被上诉人刘全答辩称同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。
  经审理查明,1995930日,上诉人与被上诉人签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》,约定上诉人经市房地产管理局以(94)房拆字许(266)《城市房屋拆迁许可证》批准,拆除产权人为被上诉人所有的海珠区纺织路草芳横一巷20号房屋(建筑面积108.64平方米,其中违章建筑面积50.62平方米),上诉人将自有的座落在海珠区纺织路草芳横原地段新建楼第四层北面的建筑面积108.64平方米的房屋用作拆除被上诉人原址房屋的产权调换(补偿);经核定,被上诉人原址房屋建筑面积58.02平方米,而上诉人调换给被上诉人的房屋为108.64平方米,两者相比,相差了50.62平方米,被上诉人根据有关规定以每平方米1800元标准计算,付给上诉人91116元,并于1995101日前付清50%;被上诉人应在本协议签订生效后10天内,将上述房屋交由上诉人拆除,上诉人应在199771日将自有的房屋交付给被上诉人使用;上诉人依照本协议将自有房屋移交给被上诉人时,上诉人应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件,并会同被上诉人向市房地产登记所申请、办理产权登记和领取房地产所有权证手续,所需费用由上诉人负责;原告增大的面积50.62平方米是原告原违章部分,被告根据原告的居住实际情况,同意以每平方米1800元售给原告,共款91116;被告补偿原告原房屋装修费39682.8;等。巫金就作为上诉人的受委托人在协议书上签名。该协议经房管部门鉴证。同年1010日,上诉人与被上诉人签订《补充协议》,订明上诉人同意作价补偿被上诉人余地面积6.528平方米,以每平方米900元计算,共款5875.02元。1996110日,双方再次签订《补充协议》,订明上诉人在补偿安置回迁面积上,有7.6296平方米建筑面积不可分割,共21000元,另购面积纳入补偿面积内,计入产权面积;等。巫金就也在协议的上诉人方栏签名。之后,被上诉人依约迁出原址房屋,上诉人于1997910日将上述回迁房交付被上诉人使用。被上诉人为证明其已付清房屋面积相差款,向法院提供了19951013日支付22779元、1996110日支付21000元、1996410日支付10068元、1996101日支付12711元的收款收据,其中19951013日和1996110日的收款收据有上诉人的盖章,另外两张收款收据的收款人为巫金就,没有上诉人的盖章。
  本院认为,上诉人与被上诉人签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》,是当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应为有效合同。根据合同约定,上诉人应于199771日将自有的房屋交付给被上诉人使用,并会同被上诉人向房地产登记所申请及办理产权登记和领取产权证手续。上诉人在1997910日交付房屋后,至今未履行办证义务,已构成违约,上诉人应该为被上诉人及时办理产权证。上诉人提出由于被上诉人未按约支付房款,无权要求上诉人协助被上诉人办理房产证问题。双方签订的合同并没有约定付清房款作为办理产权证的前提条件,由于上诉人在一审未提起反诉,故本案不予调处。至于原审判决办理房地产证手续费用由上诉人承担是否超出被上诉人的诉讼请求问题。办理房产证必然产生一定的费用,根据合同约定,办理产权登记和领取产权证手续费用由上诉人负责。因此,上诉人认为原审判决超出被上诉人请求依据不足,本院不予支持。审查原审判决并无不当,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费100元由上诉人广东粤银联营房地产开发有限公司负担。
  本判决为终审判决。

第三人南方分公司拆除。上诉人提供一套临迁房给郑文敬,被上诉人郑意雄是自行临迁的。上诉人扣除被上诉人应缴房租后,按每季1176.90元标准向被上诉人发放临迁补助费和交通补助费至20036月。现回迁楼尚未建成。
  199810月和19994月市规划局和国土局分别发出复函:同意将第三人南方分公司征用的革新路豆腐前街、凤乐路地段5590平方米建设用地改由上诉人(项目公司)使用和开发建设。
  本院认为,本案当事人之间签订的《房屋拆迁安置协议》,是双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,为有效合同。第三人南方分公司未按约安排被上诉人回迁,应承担违约责任,现上诉人作为该地块的开发者,各方当事人一致同意由上诉人作为承责主体,予以准许。上诉人提出拆迁时拆迁人提供了临迁房给被上诉人,延期补助费应按200%计的请求。经查,双方签订拆迁协议后被上诉人是自行安排临迁的,上诉人并没有提供临迁房给被上诉人。因此,上诉人的上诉请求无事实依据,本院不予支持。审查原审判决并无不当,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费641元由上诉人广州市顺安房地产开发有限公司负担。
  本判决为终审判决。

 

33、广州市万昊房地产开发有限公司与罗建明、罗建新、张淑华房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)穗中法民四终字第2023

  上诉人(原审被告)广州市万昊房地产开发有限公司(以下简称万昊公司),住所地:广州市江南大道中168号海洋石油大厦1301室。
  法定代表人陈晓,该公司总经理。
  委托代理人钟坚,男,1966814日出生,汉族,住广州市荣华南77505房。
  委托代理人苏于国,广东三民律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告)罗建明,男,19531123日出生,汉族,住广州市前进路蟠龙东一巷9号。
  被上诉人(原审原告)罗建新,男,1955519日出生,汉族,住址同上。
  被上诉人(原审原告)张淑华,女,192998日出生,汉族,住址同上。
  委托代理人罗润兰,女,19523月出生,,住广州市海珠区前进路基立村北十巷三号。
  原审被告广州新兴房地产开发公司(以下简称新兴公司),住所地:广州市东华北路168号二号楼2601房。
  法定代表人崔舒立,该公司总经理。
  委托代理人刘艳,女,1962615日出生,住广州市天河区体育西路天河街2502
  上诉人广州市万昊房地产开发有限公司因房屋拆迁合同纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2003)海民三初字第2409号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院认为: 原、被告自愿签订的《房屋拆迁安置协议》是合法、有效的合同,当事人应自觉履行。新兴公司没有按照协议依时向原告支付20034月至9月的临迁补助费和20037月至10月的交通补助费,已构成违约,应承担违约责任。现两被告对原告主张的临迁补助费和交通补助费不持异议,故本院按双方一致意见处理。《协议》中已约定新兴公司应承担的逾期支付临迁补助费的违约责任,故从约定。对原告起诉要求新兴公司支付延付临迁补助费违约补偿金合理合法,予以支持。诉讼中,双方对违约金从2003101日起算意见一致,故按双方意见处理。该违约金的截止日以原告主张的2003113日止。从公平、合理原则出发,该违约补偿金总额以被告延付该期段的临迁补助费7200元为限。万昊公司认为违约金计算标准过高,要求减少的辩解意见,依据不足,不予采纳。另外,由于万昊公司是拆迁地块的项目公司,根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条关于“房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人”的规定,万昊公司应承担原告的拆迁、补偿、安置责任;新兴公司作为上述合同的相对人,应与万昊公司承担共同责任。据此,该院于20031210日判决如下:一、两被告在本判决生效之日起十日内,一次性支付200341日至2003930日止的临迁补助费共计7200元给原告; 二、两被告在本判决生效之日起十日内,一次性支付2003101日起至2003113日止的延付临迁补助费补偿金给原告 (补偿金按每日增加临迁补助费7200元的3%标准支付)。该违约金总额以不超过两被告延付200341日至2003930日止的临迁补助费7200元为限;三、两被告在本判决生效之日起十日内,一次性支付20037月至200310月止的交通补助费共计1200元给原告。本案受理费640元,由两被告共同负担。
  判后, 万昊公司不服,上诉认为一审法院引用《广州市城市房屋拆迁管理条例》的规定,该条例对当事人在拆迁合同的民事责任进行的规定超越了国务院《城市房屋拆迁管理条例》的立法权限,法院不应适用该条款;双方虽对逾期支付临迁补偿费有约定,由于被上诉人没有对损失举证,所以,其损失应按银行逾期贷款利率计。故此,请求变更原审判决第二项,将每日百分之三的延付临迁补偿费的补偿金调整至每日万分之二点一。
  被上诉人罗建明、罗建新、张淑华共同答辩称双方签订的《房屋拆迁安置协议》是合法有效的,应当按协议履行,不同意上诉人的上诉请求,要求维持原审判决。
  原审被告新兴公司述称同意上诉人的上诉意见。
  经审理查明,被上诉人罗建明、罗建新、张淑华原是广州市前进路基立北十巷3号房屋的使用人,该房屋建筑面积56619㎡,有正式户口的实际居住人口9(其中独生子女3)。新兴公司经广州市房地产管理局以(97)房拆许字017号房屋拆迁许可证批准,拆除被上诉人居住的房屋。2001416日被上诉人与新兴公司签订《房屋拆迁安置协议》(经公证处公证),订明:被上诉人同意2001415日前迁出原址房屋,并愿意自行解决临时搬迁;新兴公司每月补助1200元给被上诉人,该项补助费的发给,从被上诉人搬出原住房之月计起,至新兴公司通知被上诉人回迁之月止(按每半年结算一次,从41日起计算);新兴公司应于2003415日前,在前进路基立新村回迁大楼第三、四、六层,产权属于自有的三个独立套间(建筑面积119)给被上诉人回迁居住;新兴公司违反的,应按每超期一天赔偿按(97)42号文第五十条的标准向被上诉人承担违约责任;被上诉人在职在学人员持单位证明由新兴公司补助交通费,成人每月45元,学生每月25;临迁费逾期支付的,从逾期之日起,按每日增加月补助费的3%支付补偿金;等。协议签订后,被上诉人依约迁出原址房屋,将房屋交给新兴公司拆除。上诉人是上述拆迁地块的项目公司,于200010月成立。自《协议》签订后,由上诉人发放临迁费用给被上诉人至2002630日止。此后的临迁费用至今未付。被上诉人追索未果,曾于2003年诉至原审法院[案号:(2003)海民三初字第1364]。该案审理中,被上诉人提供了罗建明、潘绍晶、罗建新、罗建恒、黄凤娟五人在职及罗煜、罗灏、罗若鹏在学证明。
  本院认为,本案新兴公司与被上诉人签订的《房屋拆迁安置协议》,是双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应为有效合同,双方应按合同约定履行义务。上诉人作为上述拆迁地块的项目公司,应该承担被上诉人的拆迁、补偿、安置责任。上诉人未按约支付临迁补助费,已构成违约,应按合同约定承担违约责任。上诉人提出合同约定的延付临迁费补偿金标准太高,要求调低的问题。按当事人意思自治原则,合同有约定的应从约定,且该约定并不违反法律法规的强制性规定,上诉人未提供证据证明该标准明显偏高,因此,上诉人认为补偿金标准应变更为按每日万分之二点一计依据不足,本院不予支持。审查原审判决并无不当,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费640元由上诉人广州市万昊房地产开发有限公司负担。

 

34广东粤银联营房地产开发有限公司与何月英房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)穗中法民四终字第1578

上诉人(原审被告)广东粤银联营房地产开发有限公司,住所地:广州市天河北路28号时代广场东座111113室。
  法定代表人乔占海,该公司总经理。
  委托代理人李坚,男,1968730日出生,该公司职员。
  被上诉人(原审原告)何月英,女,19281027日出生,汉族,住广州市南华东路900403房。
  上诉人广东粤银联营房地产开发有限公司因房屋拆迁合同纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2003)海民三初字第2642号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院认为:原告与被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《补充协议》符合有关拆迁管理规定,是合法有效的协议。原告已按约将原址房屋交由被告拆除,但被告自1997910日将回迁房交付原告使用后,至今未会同原告向市房地产登记所申请,办理回迁房的产权登记和领取房地产所有权证手续,应承担违约责任。故原告要求被告在90天内为其办理回迁房的房地产权证手续符合合同约定,予以支持。巫金就是被告在拆迁原告房屋期间的委托代理人,其以被告的名义实施民事行为,应由被告承担民事责任。本案原告提供的收款收据与被告盖章的收据编号相近,上述房款均是巫金就在拆迁期间向被拆迁人收取的,虽然收款人只有一个“巫”字,但从证据的关联性出发,而被告未能就其与巫金就解除委托关系提供证据,可认定被告的委托代理人收取了原告的房款。故可认定原告已履行了合同约定的义务。因此,被告的抗辩意见不予采纳。据此,该院于20031230日判决如下:被告在本判决生效之日起90日内,会同原告向市房地产登记所申请、办理用作拆除原告原址房屋的产权调换(补偿)的广州市海珠区纺织路草芳横一巷36号原地段新建楼第四层南向房屋的产权登记和领取房地产所有权手续,所需费用由被告负责。本案受理费100元由被告负担。
  判后,广东粤银联营房地产开发有限公司不服,上诉认为:1、原审认定事实不清,证据不足。原审对被上诉人提供的19955294183.56元的收款收据认定上诉人收取了被上诉人的这部分房款是不正确的,首先,该收据的收款人栏只有一个“巫”字,所以这张收据签名的真实性无法确定;其次,即使该收据的签名是真实的,但由于没有上诉人的盖章,对上诉人是没有法律约束力的;再次,该地块的拆迁是上诉人委托给拆迁单位拆迁的,巫金就只是该拆迁单位的一名员工,上诉人没有授权其单独收取房款,因此巫金就的行为不能代表上诉人。2、原审判决超出被上诉人的诉讼请求,且违反双方的约定。被上诉人并没有提出办理房地产权证手续费用应当由谁承担的诉讼请求,根据协议第8条约定,所需的登记费用由上诉人负责。登记费用只是办理房地产证手续费用中很小部分,还包括契税等费用,原审判决所有费用由上诉人承担是与约定不符的。3、被上诉人未付清房款无权要求上诉人协助办理房地产登记手续。因此,请求撤销原判,驳回被上诉人的诉讼请求。
  被上诉人何月英答辩称同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。
  经审理查明,1995411日,上诉人与被上诉人签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》,约定上诉人经市房地产管理局以(94)房拆字许(266)《城市房屋拆迁许可证》批准,拆除产权人为被上诉人所有的海珠区纺织路草芳横一巷36号房屋(建筑面积65.3516平方米),上诉人将自有的座落在海珠区纺织路草芳横原地段新建楼第四层南向的建筑面积65.3516平方米的房屋用作拆除被上诉人原址房屋的产权调换(补偿);经核定,被上诉人原址房屋建筑面积65.3516平方米,上诉人调换给被上诉人的房屋为70平方米,相差了4.6484平方米,被上诉人根据每平方米900元标准计算,付给上诉人4183.56元,并于199581日前付清;被上诉人应在本协议签订生效后10天内,将上述房屋交由上诉人拆除,上诉人应在199771日将自有的房屋交付给被上诉人使用;上诉人依照本协议将自有房屋移交给被上诉人时,上诉人应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件,并会同被上诉人向市房地产登记所申请,办理产权登记和领取房地产所有权证手续,所需费用由上诉人负责;等。巫金就作为上诉人的受委托人在协议书上签名。该协议经房管部门鉴证。之后,被上诉人依约迁出原址房屋,上诉人于1997910日将上述回迁房交付被上诉人使用。被上诉人为证明其已付清房屋面积相差款,向法院提供了一份时间为1995529日、金额为4183.56元、经手人为“巫”的收款收据(编号:0005243)。但没有上诉人盖章。
  本院认为,上诉人与被上诉人签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》,是当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应为有效合同。根据合同约定,上诉人应于199771日将自有的房屋交付给被上诉人使用,并会同被上诉人向房地产登记所申请及办理产权登记和领取产权证手续。上诉人于1997910日交付房屋后,至今未履行办证义务,已构成违约,上诉人应该为被上诉人及时办理产权证。上诉人提出由于被上诉人未按约支付房款,无权要求上诉人协助被上诉人办理房产证问题。双方签订的合同并没有约定付清房款作为办理产权证的前提条件,由于上诉人在一审未提起反诉,故本案不予调处。至于原审判决办理房地产证手续费用由上诉人承担是否超出被上诉人的诉讼请求问题。办理房产证必然产生一定的费用,根据合同约定,办理产权登记和领取产权证手续费用由上诉人负责。因此,上诉人认为原审判决超出被上诉人请求依据不足,本院不予支持。审查原审判决并无不当,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费100元由上诉人广东粤银联营房地产开发有限公司负担。
  本判决为终审判决。

 

35、郝端与刘麟辉、刘莫祺房屋搬迁纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)穗中法民四终字第3162

上诉人(原审被告)郝端,男,1931619日出生,住广州市东山区东华西路元运新街11号。
  委托代理人魏超,男,汉族,1963628日出生,住址同上。
  被上诉人(原审原告)刘麟辉,男,1938115日出生,现住加拿大渥太华市两德瑞街区11151号。
  被上诉人(原审原告)刘莫祺,男,1938928日出生,住址同上。
  两被上诉人共同委托代理人吴小波,广东启兴律师事务所律师。
  上诉人郝端因房屋搬迁纠纷一案,不服广州市东山区人民法院(2004)东法民三初字第892号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院认为,广州市东山区东华西路元运新街11号房屋是原告的产业,原告依法对其享有占有、使用、收益和处分的权利。
  原告自200371日对房屋自行管业后,原、被告未签订新的租赁协议,原、被告之间无租赁关系,原告要求收回房屋自用的诉讼请求符合法律规定,本院予以支持。另外,根据等价有偿原则,被告居住、使用原告房屋,应向原告支付必要的使用费用,因此原告要求被告支付房屋使用金的请求本院予以支持。据此,原审法院于2004423日作出判决:一、被告在本判决发生法律效力之日起3个月内将广州市东山区东华西路元运新街11号首、二层头房及厨房交还给原告管业使用。二、被告在本判决发生法律效力之日起15日内按房管部门评定的私房成本租金额清交200371日至迁出该屋时止的房屋使用金给原告。案件受理费220元由被告负担。
  一审判决后,郝端不服,向本院提起上诉称:上诉人在1959年左右由工作单位安排在本案讼争房屋居住,上诉人一直按时向房管站交纳租金,直到20037月才突然被告知该房屋另有业主,而不是政府的公房,上诉人在该房居住了几十年,单位亦以上诉人已安排住房为由没有再分配房屋给上诉人,上诉人失去了房改政策的优惠,上诉人为解决居住困难,在上述房屋内自搭了阁楼10多平方米居住;另该房屋年久失修,2001年初厨房倒塌,房屋无法再继续居住,上诉人没有办法只能四处投亲靠友渡日,现业主起诉要求收房自用,原审判决没有考虑上诉人目前的经济状况及多年来上诉人投入的维修及装修损失,显然对上诉人不公平。故上诉请求:1、改判原审判决第一项为给上诉人一年以上的搬迁缓冲时间;2、改判原审判决第二项为由被上诉人补偿上诉人10000元作为搬迁补偿费;3、本案上诉的诉讼费用由被上诉人负担。
  被上诉人刘麟辉、刘莫祺均答辩同意原审判决,请求维持原判。
  经审理查明,广州市东山区东华西路元运新街11号房屋是被上诉人的产业。该房屋从五十年代开始由国家代管。上诉人是该房屋首、二层头房的承租户,承租面积26.44平方米,厨房共用。20037月广州市东山区土地房屋管理二所通知被上诉人自200371日起自行管业。之后,上诉人与被上诉人没有重新签订租赁协议,上诉人也未向被上诉人交纳房屋使用金。为此,被上诉人于2004316日向原审法院提起本,案之诉,要求上诉人腾空交房,并清交20037月至搬出之日的房屋使用金。
  本院认为,广州市东山区东华西路元运新街11号房屋是被上诉人的产业,被上诉人依法对该屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被上诉人自200371日对房屋自行管业后,其与上诉人没有重新签订租赁协议,双方之间没有租赁关系,故被上诉人要求收回房屋自用符合法律规定,原审判决上诉人在3个月内将上述房屋的首、二层头房及厨房交还给被上诉人管业使用并无不当,本院予以维持。由于上诉人已实际居住、使用被上诉人的房屋,故原审判决根据等价有偿原则,判决上诉人应向被上诉人支付必要的使用费用亦是正确的,本院亦予以维持。上诉人上诉要求再给其一年以上的搬迁缓冲时间及要求被上诉人补偿其10000元依据不足,本院不予采纳。
  综上所述,审查上诉人上诉理由不能成立,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,处理恰当,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审受理费220元由上诉人郝端负担。
  本判决为终审判决。

 

36、李惠芬与广州市越秀区教育局房屋拆迁安置纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)穗中法民四终字第3249

上诉人(原审被告):李惠芬,女,196074日出生,汉族,住址:广州市盘福路双井街16403房。
  诉讼代理人戴振平(李惠芬之夫),男,汉族,1963329日出生,住址同上。
  被上诉人(原审原告)广州市越秀区教育局,住所地:广州市惠福东路书坊街7号之一。
  法定代表人姚远,职务:局长。
  诉讼代理人李华燊、许雨佳,联系地址:广州市吉祥路283楼。
  上诉人李惠芬因房屋拆迁安置纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2004)越法民三初字第967号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院经审理查明,座落广州市一德路玉子巷26号二楼头房是天主教广州教区房产管理委员会所有的房产,被告承租上述房屋的作住宅使用,使用面积(含自建阁楼)31.68平方米,被告户籍常住人口三人。被告在承租房屋期间,安装了市内电话和有线电视。
  广州市国土资源和房屋管理局于2004330日公告穗房延拆字[2004]15号《广州市房屋拆迁公告》,决定收回越秀区玉子巷18号、20号、22号、24号、26号、28号、30号、57号、69号、83号、107号,得新街5号,三府前10号之一,牌坊巷11号、49号地段范围内的土地使用权,在上述地段内的房屋及其附属物均须于2004930日前拆迁完毕,以腾出土地兴建中学。上述地段内的房屋及附属物,由广州市越秀区教育局委托广州市越秀区房屋租赁交易咨询拆迁服务公司实施拆迁。
  2003126日,原告(甲方)与被告(乙方)签订了《广州市三中天主教爱国会房屋临时搬迁协议》,订明乙方同意于2003128日前迁出一德路玉子巷26号二楼房屋,并同意迁往甲方提供的盘福路双井街164403房建筑面积50平方米作临时居住。甲方提供的临迁房由乙方居住至永迁金富苑止。
  2003228日,原告(甲方)与天主教广州教区房产管理委员会(乙方)就拆迁玉子巷18号、20号、22号、24号、26号、28号、30号房屋签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》,订明由甲方将自有的座落在天河区金富苑C3A4689层,B1-9层建筑面积为1239.67平方米用作拆除乙方上述房屋的产权调换。永迁五山金富苑增幅10%,八楼面积增幅10%,九楼面积增幅15%
  另查明,广州市五山路金富苑C3B101-901102-902房是原告向广州市正傲实业有限公司购买的房产,原告将其中的201房和202房间格成三个套间,自编号201202房和203房,将其中的203房提供给被告作永迁房。经本院现场勘验,该套间间格为一厅一房,有独立厨、厕、阳台,套内使用面积约37平方米(未包括公用通道)
  原审法院认为:原告作为玉子巷26号等地段房屋的拆迁人,按照法不溯及既往的原则,应当参照拆迁公告公布时实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》规定对被告进行安置。现原告根据拆迁地段的土地用于兴建中学的用途,对被告实行异地永迁,并根据被告原住房的用途、面积,产权交换(含异地永迁增幅10%)的情况,提供自有的广州市五山路金富苑C3B座自编203房给被告永迁居住,符合公告发布时实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》规定,予以支持。另外被告同意原告提出的永迁搬家费、固定电话迁移费、有线电视迁移费的支付标准适当,予以照准。
  被告要求产权人解决租赁手续属另一法律关系,应当自行与产权人协商解决。另被告要求原告支付被告小孩上学的交通费用及支付入住永迁房的押金没有法律依据,不予支持。
  综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第六条的规定,判决如下:一、被告李惠芬于本判决发生法律效力之日起十日内,迁往广州市五山路金富苑C3B座自编203房永迁居住,同时将盘福路双井街16403房腾空交回给原告广州市越秀区教育局;二、原告广州市越秀区教育局于本判决发生法律效力之日起十日内,将永迁搬家费450元、固定电话迁移费200元、有线电视迁移费150元一次性支付给被告李惠芬。本案受理费50(原告已预付)由被告李惠芬承担。被告于本判决发生法律效力之日起五日内,将应付的受理费50元迳付给原告广州市越秀区教育局。
  上诉人李惠芬不服上述一审判决,向本院提起上诉称: 被上诉人安置的房屋比原拆迁的房屋的租金高达三倍之多,其他杂费要1000多元,仅小孩上学交通费每月都要600元,而上诉人本人待业在家正在申请政府救济,丈夫在试工阶段,因此家庭经济收入与支出相差太大,无力支付。故上诉请求:1. 撤销广州市越秀区人民法院(2004)越法民三初字第967号民事判决,判令由被上诉人提供租金低的房给上诉人居住并向上诉人支付交通费;2.本案诉讼费由被上诉人负担。
  本院二审查明的事实与一审相同。
  本院认为,被上诉人参照拆迁公告公布时实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》的规定,根据上诉人原住房的用途、面积和产权交换(含异地永迁增幅10%)的情况,提供自有的广州市五山路金富苑C3B座自编203房给上诉人永迁居住,并无不当。上诉人作为原玉子巷26号被拆迁地段房屋的承租人,在原承租房屋的产权人选择产权调换的情况下,以无力承受为由要求被上诉人安置租金低的房屋和支付交通费没有法律依据,本院不予采纳。
  审查原审判决认定事实清楚、适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审案件受理费50元由上诉人李惠芬负担。
  本判决为终审判决。

 

37、叶智明与广州市越秀区教育局房屋拆迁安置纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)穗中法民四终字第3250

上诉人(原审被告)叶智明,男,1955104日出生,汉族,住址:广州市惠福东路盐运西112401房。
  被上诉人(原审原告)广州市越秀区教育局,住所地:广州市惠福东路书坊街7号之一。
  法定代表人姚远,职务:局长。
  诉讼代理人李华燊、许雨佳,联系地址:广州市吉祥路283楼。
  上诉人叶智明因房屋拆迁安置纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2004)越法民三初字第822号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院经审理查明,座落广州市一德路玉子巷26号二楼中间房是天主教广州教区房产管理委员会所有的房产,被告承租上述房屋作住宅使用,承租面积21.29平方米,被告户籍常住人口三人。被告在承租房屋期间,安装了市内电话和有线电视。
  广州市国土资源和房屋管理局于2004330日公告穗房延拆字[2004]15号《广州市房屋拆迁公告》,决定收回越秀区玉子巷18号、20号、22号、24号、26号、28号、30号、57号、69号、83号、107号,得新街5号,三府前10号之一,牌坊巷11号、49号地段范围内的土地使用权,在上述地段内的房屋及其附属物均须于2004930日前拆迁完毕,以腾出土地兴建中学。上述地段内的房屋及附属物,由广州市越秀区教育局委托广州市越秀区房屋租赁交易咨询拆迁服务公司实施拆迁。
  2003121日,原告(甲方)与被告(乙方)签订了《广州市三中天主教爱国会房屋临时搬迁协议》,订明乙方同意于2003127日前迁出一德路玉子巷26号二楼房屋,并同意迁往甲方提供的惠福东路盐运西1124楼使用面积50平方米作临时居住。甲方提供的临迁房由乙方居住至永迁金富苑止。
  2003228日,原告(甲方)与天主教广州教区房产管理委员会(乙方)就拆迁玉子巷18号、20号、22号、24号、26号、28号、30号房屋签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》,订明由甲方将自有的座落在天河区金富苑C3A4689层,B1-9层建筑面积为1239.67平方米用作拆除乙方上述房屋的产权调换。永迁五山金富苑增幅10%,八楼面积增幅10%,九楼面积增幅15%
  另查明,广州市五山路金富苑C3B101-901102-902房是原告向广州市正傲实业有限公司购买的房产,原告将其中的901房和902房间格成三个套间,自编号901902房和903房,将其中的903房提供给被告作永迁房。经本院现场勘验,该套间间格为一厅一房,有独立厨、厕、阳台,套内使用面积约33平方米(未包括公用通道)
  原审法院认为, 原告作为玉子巷26号等地段房屋的拆迁人,按照法不溯及既往的原则,应当参照拆迁公告公布时实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》规定对被告进行安置。现原告根据拆迁地段的土地用于兴建中学的用途,对被告实行异地永迁,并根据被告原住房的用途、面积,产权交换(含异地永迁增幅10%和楼层增幅15%)的情况,提供自有的广州市五山路金富苑C3B座自编903房给被告永迁居住,符合公告发布时实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》规定,予以支持。另外,原告应当按规定向被告支付永迁搬家费、固定电话迁移费、有线电视迁移费等费用。被告要求弃租或由原告安排廉租房给其永迁没有依据,不予支持。综上所述,原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条的规定,作出判决如下:一、被告叶智明于本判决发生法律效力之日起十日内,迁往广州市五山路金富苑C3B座自编903房永迁居住,同时将惠福东路盐运西112401房腾空交回给原告广州市越秀区教育局;二、原告广州市越秀区教育局于本判决发生法律效力之日起十日内,将永迁搬家费450元一次性支付给被告叶智明。原告并于被告提供固定电话迁移和有线电视迁移的凭证之日起三日内向被告实报实销固定电话迁移费和有线电视迁移费。本案受理费50(原告已预付)由被告叶智明承担。被告于本判决发生法律效力之日起五日内,将应付的受理费50元迳付给原告广州市越秀区教育局。
  上诉人叶智明不服一审判决,向本院提起上诉称:上诉人失业在家多年,还需负担女儿上学的费用,基本生活费都难以维持,而被上诉人安置的房屋比原拆迁的房屋的租金高达三倍之多,再加上物业管理费,上诉人无力支付这些费用。故上诉请求:1. 撤销广州市越秀区人民法院(2004)越法民三初字第822号民事判决,判令由被上诉人安置廉价房给上诉人居住。2.本案诉讼费由被上诉人负担。
  本院二审查明的事实与一审相同。
  本院认为,被上诉人参照拆迁公告公布时实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》的规定,根据上诉人原住房的用途、面积和产权交换(含异地永迁增幅10%和楼层增幅15%)的情况,提供自有的广州市五山路金富苑C3B座自编903房给上诉人永迁居住,并无不当。上诉人作为原玉子巷26号被拆迁地段房屋的承租人,在原承租房屋的产权人选择产权调换的情况下,以无力承受租金为由要求被上诉人安置租金低的房屋没有法律依据,本院不予采纳。
  审查原审判决认定事实清楚、适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审案件受理费50元由上诉人叶智明负担。
  本判决为终审判决。

 

38、林振伦与广州金东源房地产开发有限公司房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 调 解 书

(2004)穗中法民四终字第31

上诉人(原审被告):林振伦,男,1933830日出生,住美国。
  委托代理人:雷锡资,男,1940916日出生,汉族,住广州市德政北路吉庆东3503房。
  转委托代理人:郭忠革,广东易春秋律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告):广州金东源房地产开发有限公司,住所地:广州市东山区寺右新马路111号首层。
  法定代表人:张九中,职务:董事长。
  委托代理人:裴红艳,广东广大律师事务所律师。
  原审第三人雷梓文,女,1970716日出生,汉族,住广州市江南西路紫金大街107404房。
  原审第三人雷绮文,女,1968129日出生,汉族,住广州市宝岗大道可逸名庭115E
  两原审第三人之共同委托代理人:郭忠革、钟慧,均为广东易春秋律师事务所律师。
  案由:房屋拆迁合同纠纷
  上诉人林振伦不服广州市越秀区人民法院(2003)越法民三初字第1652号民事判决,向本院提起上诉,请求撤销原审判决第一、二项,改判由被上诉人按原房屋产权载明的房屋面积、楼层、方位在法定的期限内安排原址回迁,向上诉人每月支付12500元的租金损失,并支付临迁费。
  二审期间,经本院主持调解,各方当事人自愿达成如下调解协议:
  一、各方同意对广州市北京南路172号及骑楼实现货币补偿,补偿款为人民币1728300元,两原审第三人由上诉人自行安置,被上诉人不承担拆迁安置责任。
  二、被上诉人于调解协议签署之日向上诉人支付全部补偿款(已于2004921日签订调解协议时支付完毕)
  三、上诉人及原审第三人于2004930日之前将广州市北京南路172号及骑楼交由被上诉人拆除;
  四、上诉人于本调解书签收之日起三日内协同被上诉人办理广州市北京南路172号及骑楼产权注销手续;
  五、本案一审案件受理费3212元由被上诉人负担,评估费10935元、二审案件受理费3212元由上诉人负担。
  上述协议,符合有关法律规定,本院予以确认。
  本调解书经双方当事人签收后,即具有法律效力。

 

39、何展鹏与张安怀、广州禾城房地产有限公司房屋搬迁纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)穗中法民四终字第1817

上诉人(原审被告):何展鹏,男,1976227日出生,现住本市文德北路仁康里D216217号房。
  诉讼代理人:王朝阳,广东四方三和律师事务所律师。
  诉讼代理人:周礼光,男,1958323日出生,住本市近圣南二巷4号。
  被上诉人(原审原告):张安怀,1930119日出生,住香港特别行政区新界元朗大马路170号二楼。
  诉讼代理人:方忠耀,广东红棉律师事务所律师。
  诉讼代理人:张国香,女,19331124日出生,住本市兆元街17号。
  被上诉人(原审第三人):广州禾城房地产有限公司,住所地:本市广州大道中35912B室。
  法定代表人:马林建,董事长。
  上诉人何展鹏因与被上诉人张安怀、广州禾城房地产有限公司(下称禾城公司)房屋搬迁纠纷一案,不服广州市东山区人民法院(2004)东法民三初字第376号民事判决,向本院提起上诉。本院于2004319日受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  案经原审法院审理,认定事实如下:原告是原广州市文德北路兆元街17号房屋(建筑面积67.086平方米)的产权人。该房屋地段曾由广东省福利南方图书公司等单位征拆。之后第三人根据广州市国土资源和房屋管理局于20031016日发出的(2003)915号《关于尽快安置文德路大塘小区回迁户的函》的要求,接管该征拆地块,并于2003127日向原告发出入住通知书。同年126日,原告与第三人签订“入住确认书”,订明原告确认回迁D栋二楼而216217房,确认时间为2003126日。同年129日,原告与第三人签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》,约定由第三人将自有的坐落在东山区文德路仁康里D216217房用作拆除原告原址房屋后的产权调换(补偿)等。20033月至4月间,被告在未经第三人同意的情况下,以第三人逾期安排其回迁为由,擅自占住了上述216217(建筑面积分别约为36.3140.11平方米),期间未向原告及第三人缴纳过房屋使用金。
  原审法院认为:原告与第三人签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》依法成立,受法律保护。因此原告依协议确认接受该216217房之日起对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告未经原告的同意擅自占用该216217房,已侵犯了原告的合法权益,应承担民事责任,故原告的诉讼请求合法合理,本院予以支持。被告应立即迁出该房,并参照房管部门评定的私房住宅成本价租金标准向原告支付从2003126日起至迁出之日止的占用房屋使用金。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第七十五条第二款、第一百零六条第二款规定,判决:一、被告应在本判决发生法律效力之日起三日内自行搬迁,将广州市文德路仁康里D216217房腾空交还给原告;迁出时不得损害房屋结构。二、被告应在本判决发生法律效力之日起3日内一次性向原告支付从2003126日起至其迁出广州市文德路仁康里D216217房之日止的房屋使用金(参照房管部门评定的私房住宅成本价租金标准计付)。案件受理费100元由被告负担。
  上诉人不服原审判决,上诉称:一、本案的发生根本原因是被上诉人禾城公司丧失诚实信用、无法按约定安置住户,禾城公司对本案以及大塘小区回迁纠纷应承担过错责任,但一审判决无视禾城公司的过错行为,判令上诉人搬迁,显然不妥。客观事实表明,大塘小区回迁户于200323月份包括上诉人、被上诉人在内的回迁户均接到第三人入住通此书,但回迁房屋既未验收、又未通水、电,根本无法入住的情况下,又拒不按原签署的《房屋拆迁安置协议》回迁约定房屋,而以回迁户向其缴交差额房款为标准回迁所须房屋,正是由于禾城公司的这一过错行为而导致回迁户各自自行回迁。上诉人基于生存的最低需要,才自行回迁。一审判决无视禾城公司的过错行为,判令上诉人搬迁,问题是上诉人搬迁何处,而禾城公司又拒不交约定的回迁房给上诉人回迁,如此一来,上诉人一家将流离失所,最起码的生存权利无法保障。二、上诉人自行回迁是在禾城公司默许的情形下所为,其对此持支持态度。上诉人自行回迁时禾城公司知悉并未阻挠,已经有几个月时间,禾城公司若反对上诉人根本无法自行回迁。另外上诉人掌握的情况,在回迁楼建成后禾城公司未向施工单位支付工程款,施工单位拒不交楼和验收,禾城公司无法按约定安置回迁户,回迁户纷纷自行回迁居住,禾城公司对回迁户的自行回迁是默许的。三、上诉人自行回迁是满足最起码的生存要求,以免流离失所的无奈之举。如前所述,禾城公司拒不向上诉人按约定交回迁楼房给上诉人回迁,临迁房屋又因禾城公司未向业主缴付租金而业主采取封门、断水断电逼迫临迁户搬离,在这种情形下,上诉人迫于无奈才自行回迁。现在禾城公司仍有多处其他自有房屋,完全可安置被上诉人张安怀。综上所述,请求二审法院依法改判,驳回被上诉人张安怀的诉讼请求并判令被上诉人禾城公司公司以自有房屋安置被上诉人张安怀,同时判决禾城公司将约定的回迁房交上诉人回迁。
  被上诉人张安怀同意原审判决。
  被上诉人禾城公司没有进行答辩。
  经审理,本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明,被上诉人张安怀与被上诉人禾城公司于2003129日签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》,已经由广州市国土资源和房屋管理局备案。2004610日,广东省韶关市中级人民法院函告广州市国土资源和房屋管理局:“本院在执行广东发展银行韶关分行诉广州兴胜房地产有限公司、广州禾城房地产有限公司借款合同纠纷案。因原负责该地块回迁安置工作的兴胜公司已名存实亡,无法完成回迁安置工作。为顺利拍卖广州市东山区文德北路755758号两幅土地和安置该地块的回迁户,本院于20011120日指定禾城公司负责该地块的后续回迁安置工作,……现禾城公司已完成回迁结案工作,但因该地块用地不是禾城公司,至今无法办理回迁户产权登记,使回迁工作遇到障碍。为了使该地块回迁户顺利办理房产确权手续,请贵局将该回迁楼直接确权给禾城公司,由该公司尽快完成该地块回迁户的产权登记手续和相关安置工作……”。同日,广东省韶关市中级人民法院向广州市国土资源和房屋管理局发出协助执行通知书,要求该局将广州市东山区文德北路755758号两幅土地回迁安置楼确权给予广州禾城房地产有限公司,以尽快完成该地块回迁户房产确权手续。
  本院认为:被上诉人禾城公司是依照人民法院的生效法律文书而承担本案讼争房屋地段回迁安置等工作的。从目前证据显示,本案讼争房屋地段的房屋拆迁工作已经结案,现已进入回迁安置阶段。房屋拆迁行政主管部门依法对被上诉人张安怀与被上诉人禾城公司之间的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》进行备案,故该协议形式齐备。同时,上述协议是双方当事人真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定。因此,原审判决认定该协议合法有效是正确的,本院予以支持。上诉人主张上述协议无效、被上诉人禾城公司不具备合同主体资格、恶意串通损害其利益是无理的,其请求本院予以驳回。应当指出,被上诉人禾城公司应积极配合行政主管部门理顺本案讼争房屋所在地段的有关手续。
  被上诉人张安怀于2003126日已依约确认接收了上述地段的216217房,从此时起,张安怀对上述房屋可行使使用权。上诉人占有并使用上述房屋,未能提供法律依据,因此,上诉人的行为已构成擅自占用张安怀享有使用权的房屋,侵犯了张安怀的合法权益,原审判决上诉人退还占用房屋给张安怀,是正确的。上诉人上诉称,本案产生的根本原因是禾城公司逾期不安置回迁造成的,其占住也是禾城公司默许的。对此,本院认为上诉人与禾城公司之间的回迁安置纠纷,与本案不属同一法律关系,上诉人可另案或以其它方式解决,而且,上诉人未能提供相关证据证明禾城公司同意其占用上述房屋。
  综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,处理恰当,本院予以支持。上诉人上诉理由依据不足,本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费100元由上诉人负担。
  本判决为终审判决。

 

40、冯庆林与广州市越秀区城市建设开发公司房屋拆迁补偿安置纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 裁 定 书

(2004)穗中法民四终字第3760

上诉人(原审原告):冯庆林,男,1953224日出生,汉族,住广州市中山七路锦龙北街5504房。
  委托代理人:陈亮存,男,1946116日出生,汉族,住广州市环翠北路15802房。
  委托代理人:许薇,女,195235日出生,汉族,住广州市中山七路锦龙北街5504房。
  被上诉人(原审被告):广州市越秀区城市建设开发公司。住所地:广州市海珠北路55号。
  法定代表人:郭汉,职务:总经理。
  委托代理人:何钜珍、陈少卿,该公司职员,联系地址同公司。
  上诉人冯庆林因房屋拆迁补偿安置纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2004)越法民三初字第776号驳回起诉的民事裁定,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院经审理查明:原座落广州市西华路药王直街28号房屋是冯庆云、冯丽卿、冯庆林、冯庆龙和冯庆江的产业,合法建筑面积为135.1076平方米,其中冯庆云占有42/198,冯丽卿占有6/198,冯庆林和冯庆江各占48/198,冯庆龙占有54/1981992年被告经批准征用广州市西华路药王直街28号地段房屋作东风街小区改造之用。因安置补偿纠纷,广州市越秀区城市建设开发公司于1995年向广州市房地产仲裁委员会诉冯庆云等人。广州市房地产仲裁委员会于1995929日以(1995)穗房仲征字第816号仲裁书作出裁决:'一、申请人广州市越秀区城市建设开发公司应在海珠中路90-116号地段综合楼建成竣工验收并交付使用一个月内,在B幢第七层北向(有电梯设施)划出有建筑面积146.8平方米(含按规定分摊共用面积)分为两个相连的套间供被申请人冯庆江户、冯庆云户、冯丽卿户和第三人吴好户永迁居住;其中建筑面积135.20平方米作为对拆除被申请人冯庆龙、冯庆云、冯庆江、冯庆林、冯丽卿原共有的西华路药王直街28号的房屋所有权调换补偿,其余建筑面积11.6平方米则由被申请人以每平方米1300元的建筑成本价向申请人购买,应付的购房款额须在迁入新楼前一次过付清给申请人。二、申请人与五位被申请人均应于本仲裁书发生法律效力之日起十日内会同一起往本市房地产管理局办理拆迁西华路药王直街28号房屋所有权调换鉴证手续。......'该仲裁书已发生法律效力。199678日原告、冯庆龙、冯庆云、冯庆江(均为乙方)与被告(为甲方)签订《商品房合同》,其中约定:'甲方同意乙方订购海珠中路新楼B栋第1515130713011112号单元,建筑面积13.1719平方米,其中冯庆龙:151546.728平方米,购6.728平方米;冯庆江:130742.02平方米,购3.02平方米;冯庆林:130141.547平方米,购1.547平方米;冯庆云:111229.5845平方米,购1.8769平方米;按建筑面积每平方米5800元计,即76397.02元,甲方将房屋交给乙方后三天内全部付清款项;甲方定于200078日交付乙方使用等。'同日原告与被告签订《补充协议》,约定安置海珠中路新楼B栋建筑面积41.547平方米。现上述永迁房屋尚未建成。另被告已另行安置三个套间给冯庆龙、冯庆云、冯庆江作为拆除原址房屋的产权调换补偿。
  原告冯庆林于2002年起诉被告广州市越秀区城市建设开发公司、第三人冯丽卿,要求被告按双方于199678日签订的合同安置原告回迁,并与第三人冯丽卿户分开安置,另要求被告按40平方米以每月每平方米15元的200%计付从200078日起至回迁之日止的滞迁费。本院于200285日以(2002)越法房初字第787号民事判决书作出处理:对原告要求被告安置回迁的请求,本院不予调处。
  原告在本案诉讼中申请变更诉讼请求:要求被告对原告拥有的32.753平方米的产权作弃产补偿,补偿金额为人民币114635.50(3500/平方米计)并支付违约金(200078日至2004731日,每日按114635.50元的万分之五计)
  原审法院认为:对于原、被告之间的拆迁安置问题,广州市房产仲裁委员会已作出仲裁,并已发生法律效力。原告、冯庆龙、冯庆云、冯庆江与被告未经另一产权人冯丽卿同意,自行变更已生效的仲裁书确定的安置补偿房屋所签订的协议效力,不能对抗已生效的仲裁书。现原告又就同一房屋拆迁关系提起诉讼,要求变更补偿安置方式,根据民事诉讼一事不再理的原则,当事人又起诉的,人民法院不予受理。原审法院遂依照《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》第139条第一款的规定,裁定驳回原告冯庆林的起诉。
  裁定后,冯庆龙不服,向本院提起上诉,认为被上诉人一直无执行仲裁书,而且讼争房的五产权人中已经有三个由被上诉人重新进行了安置,且在协议中明确注明'双方同意不按仲裁书裁定条文执行',而且,仲裁书亦无要求上诉人与另一产权人冯丽卿捆绑在一起安置。现仲裁书确定的永迁房已经停建,无法安置上诉人永迁,请求二审法院支持其一审期间的诉讼请求。
  本院认为:本案讼争双方因拆迁补偿安置事宜协商不成曾由广州市房地产仲裁委员会裁决,该委对双方的拆迁补偿案件问题作出了具有法律效力的仲裁书,确定了补偿安置房屋的方位、面积,以及迁出原产权房屋的时间等双方权利义务。但是,在仲裁书发生法律效力后,双方并未执行该仲裁书,而是重新就拆迁补偿安置问题达成了新的协议--《商品房合同》,在该合同中,拆迁双方对仲裁书中确定的权利义务作出了变更,形成了新的权利义务关系。当事人对已经确定的权利义务作出变更是意思自治的表现,并不违反法律的禁止性规定。现上诉人提起诉讼的依据是《商品房合同》,而仲裁提起的依据是被上诉人的拆迁行为,两者依据不同,并不是就同一事实、同一理由再次起诉,不属于一事不再理的范畴。据此,原审法院适用法律不当,予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百五十八条、《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》第187条之规定,裁定如下:
  一、撤销广州市越秀区人民法院(2004)越民三初776号民事裁定;
  二、指令广州市越秀区人民法院审理。
  本裁定为终审裁定。

 

41、王孟儒与广州市广协房地产开发有限公司、广州光明房产建设有限公司房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 裁 定 书

(2004)穗中法民四终字第2967

上诉人(原审原告):王孟儒,男,193797日出生,汉族,住美国纽约。
  委托代理人:吴非比、刘勇,均为广东博浩律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告):广州市广协房地产开发有限公司。住所地:广州市六榕路118楼。
  法定代表人:谈志向,职务:经理。
  被上诉人(原审被告):广州光明房产建设有限公司。住所地:广州市西湖路龙藏街。
  法定代表人:白金荣,职务:董事长。
  委托代理人:梁亮,该司职员,联系地址同上。
  上诉人王孟儒因房屋拆迁合同纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2004)越法民三初字第491号民事判决,向本院提起上诉。本院在审理本案过程中,上诉人王孟儒于200491日向本院申请撤回上诉。
  本院经审查认为:上诉人申请撤回上诉属自主处分民事权益,且其撤回上诉申请并不损害国家、集体、第三人利益,或者社会公共利益,应予照准。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十六条的规定,裁定如下:
  准许上诉人王孟儒撤回上诉,双方均按原审判决执行。
  本案二审受理费 4754.5元由上诉人负担。
  本裁定为终审裁定。

 

42、郑振伟与刘远锋房屋搬迁纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)穗中法民四终字第2034

上诉人(原审被告)郑振伟,男,196351日出生,汉族,无业,住广州市新港西路1602102房。
  被上诉人(原审原告)刘远锋,男,1973627日出生,汉族,广东省轻工业技术学校教师,住广州市新港东路144号。
  上诉人郑振伟因房屋搬迁纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2001)海房初字第1734号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  经审理查明:广州市新港西路160号大院2102房的产权人原系广东轻工业技工学校。郑振伟原是广东省轻工业学校职员(19941月调入),并由学校分配使用广州市新港西路160号大院2102房,每月以37.74元的标准向广东省轻工业学校交纳租金至199912月止。1999年广东省轻工业学校与广东轻工业技工学校签订《房改合作协议》,同意广东省轻工业学校以其名义对包括上述房产在内的有关房屋进行房改。199912月,刘远锋经房改购买上述房屋。广州市国土资源和房屋管理局并于200091日核发《房地产证》(穗房地证字第0691551)给刘远锋。现该房屋实际由郑振伟一家三口居住使用,郑振伟在居住期间还安装一扇防盗门及在前后窗安装防盗网和封闭了阳台。20011025日,刘远锋向原审法院提起本案诉讼,要求郑振伟搬迁及赔偿从200092日起至实际迁出之日止的房屋使用费。
  另查明:广东省轻工业学校曾于19961115日作出《关于郑振伟自动离职的处理决定》[(96)粤轻校人字24],对郑振伟作出自动离职的处理决定。郑振伟曾以其符合房改条件,广州市国土资源和房管局向刘远锋核发房地产证行为损害其合法权益为由,于20011130日向原审法院提起行政诉讼,要求撤销房地产证和赔偿精神损失。案经该院和本院审理,于20031216日终审判决驳回郑振伟的诉讼请求。在本案二审审理期间,郑振伟还补充提交行政再审申诉状及相关材料和本院立案复查通知。刘远锋认为郑振伟补充提交的证据材料与本案无关。
  原审法院认为,房管部门核发广州市海珠区新港西路160号大院2102房屋产权证给原告的纠纷已经由法院审结。原告作为房屋权属人,依法享有法律赋予的占有、使用、收益和处分的权利。被告虽然与原单位存在租赁关系,但由于双方没有签订租赁契约,故租赁关系为不定期。原告买受房屋后,双方未再重新订立租约的,仍按不定期租赁关系处理,原告可以随时要求被告搬迁。被告实际使用房屋的,应向原告交纳房屋使用费。鉴于房屋的性质已发生改变,故房屋使用费标准应从原告主张权利之日起予以调整,具体计付标准为:从200092日起至原告起诉前一日按被告原交租标准计付、起诉之日后的租金按私房住宅标准价租金标准计付。至于被告在居住期间安装的设,施,双方一致同意由被告拆除的意见可行,故按当事人意见处理。被告辩解的意见,其已在2001年诉请法院处理的行政诉讼案件中得到解决,现被告又以同一理由提出抗辩,显然依据不足,对其辩解意见,不予采纳。综上所述,原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)119条第三款的规定,于200416日作出如下判决:一、被告郑振伟一户在本判决生效之日起一个月内迁出广州市海珠区新港西路160号大院2102房,将房屋交还原告刘远锋使用。被告搬迁时,自行拆除防盗门、防盗网和封闭的阳台,同时,被告还需恢复阳台原状给原告。二、被告郑振伟在本判决生效之日起十日内,支付从200092日起至20011025日止按月租37.74元标准计付的房屋使用费给原告刘远锋。三、被告郑振伟从20011026日起至实际搬迁之日止按评估部门评定的私有住房标准价租金标准缴付房屋使用费给原告刘远锋。其中,20011026日起至本判决生效之日止的房屋使用费,被告在本判决生效之日起十日内支付;本判决生效之次日起至实际搬迁之日止的房屋使用费,被告在搬迁之日支付。案件诉讼费1454元由被告负担。
  一审宣判后,郑振伟不服,向本院提起上诉,认为:上诉人一直居住在诉争房屋,依据房改政策和有关法律的规定,享有优先购买权。被上诉人与广东轻工业技工学校签订的《广州市公有住房买卖协议书》违反了《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题意见》第118条和国务院《关于深化城镇住房制度改革的规定》等政策的规定, 应为无效。故上诉请求:撤销原审判决,改判被上诉人与学校之间的房屋买卖违法无效。
  被上诉人刘远锋答辩同意原审判决,不同意上诉人的上诉请求。
  本院认为,被上诉人刘远锋经房改购买广州市海珠区新港西路160号大院2102房屋,房管部门并已核发上述房屋的产权证给刘远锋。因此,刘远锋作为房屋所有权人,依法享有占有、使用、收益和处分的所有权权能。由于刘远锋取得该房屋所有权后,没有与上诉人郑振伟重新订立租约,故刘远锋要求郑振伟搬迁并清付房屋使用费合法有理,本院予以支持。关于郑振伟认为其对诉争房屋享有优先购买权,上诉请求确认刘远锋与学校之间的房屋买卖无效,因与本案搬迁纠纷属不同的法律关系,故本案不予调处。审查原审判决认定事实清楚,处理并无不当,应予维持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费1454元由上诉人郑振伟负担。
  本判决为终审判决。

 

43、李铁芳、李荣雄、梁少荣与李黎娜房屋搬迁纠纷案

中 华 人 民 共 和 国 广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2003)穗中法民四终字第723

上诉人(原审第一被告)李铁芳,男,1929219日出生,汉族,住广州市海珠区泰沙路72604房。
  上诉人(原审第二被告)李荣雄,男,1968617日出生,汉族,住址同上。
  上诉人(原审第三被告)梁少荣,女,19441222日出生,汉族,住址同上。
  李荣雄、梁少荣共同委托代理人李铁芳,基本情况同上。
  被上诉人(原审原告)李黎娜,又名李杨黎娜,女,1942422日出生,加拿大国籍,住加拿大多伦多666CONSTELLATIONDR#53MISSISSAUGAONTARIOLSR3G7CANADA
  委托代理人黄文绯,广州市海珠区司法局凤阳街法律服务所法律工作者。
  原审第三人冯国文,男,19671210日出生,汉族,住广州市赤岗二街1号大院11801房。
  上诉人李铁芳、李荣雄、梁少荣因房屋搬迁纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2002)海滘房初字第168号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院认为,原告的身份有加拿大安大略省内阁管理部以及我国驻加拿大多伦多总领事馆的认证书证明为证证实。原告是广州市海珠区赤岗路赤岗一街32104房屋的所有权人,享有对上述房屋占有、使用、收益、处分的权利。现由于三被告管理、出租原告上述房屋,故原告要求三被告返还房屋,并支付房屋使用金的诉讼请求合法合理,予以支持。被告辩称与原告方“口头约定用赤岗一街32l04105房屋的租金收益作为房屋分割和管理的补偿”缺乏相应依据,不予采纳。但由于被告是于2001111日才出租原告房屋的,之前是为原告无偿管理,原告目前无证据证明被告过去收租情况,故原告要求三被告支付房屋使用金的起始日期应从2001111日起计算,并按被告实际收取的租金每月400元的标准返还原告为宜。由于原告表示愿意由第三人继续按原租金标准租用其房屋,第三人也同意并表示与原告重新签订合同,故第三人继续租用上述房屋是可以的,予以采纳。而三被告本应将向第三人收取的房屋押金返还给第三人,但由于第三人没有主张,故不予处理。原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十五条之规定,作出如下判决:一、被告李铁芳、李荣雄、梁少荣在本判决发生法律效力之日起将广州市海珠区赤岗路赤岗;街32l04房屋交回原告李黎娜管业;二、上述三被告在本判决发生法律效力之日起l0日内,按实际收取的每月人民币400元的房屋租金标准支付从2001111日起至将上述房屋交回原告管业时止的房屋使用金给原告;本案受理费100元,由三被告共同负担。
  审判后,李铁芳、李荣雄、梁少荣不服原审判决,向本院上诉称:被上诉人至今未能提供证据证明李黎娜与李杨黎娜是同一人。申请发还房屋的事情均由其办理,从19848月申请发还至1994年接管房屋,其为此支付了一定的费用,李庾方在1997年曾与其达成口头协议,约定以4000/平方米计,按每个产权人分配的面积总房价的15%支付发还房屋的代理费用给其,其中李锡方应分摊的款项由李庾方负担;李庾方同意以其名下的赤岗一街32104105房的租金收益补偿其1984年至1994年期间付出的费用和劳务费。其认为该口头协议是合法的,由其出租上述房屋并收取租金是经李庾方和李杨黎娜同意的,从被上诉人一直没有过问上述房屋的租金收益可以印证。此外,1994年后房屋仍由其管理,其要求收取代管费用。故上诉请求:1.要求被上诉人提供李黎娜与李杨黎娜是同一个人的证据;2.要求被上诉人与其结算及清偿李庾方应承担的关于申请发还仓边路159号之一祖屋的费用;3.请求对本案重新审理。
  被上诉人李黎娜答辩同意原审判决,不同意上诉人的上诉请求。
  原审第三人冯国文没有到庭陈述意见。
  经审理查明,上诉人李铁芳与梁少荣是夫妻关系,上诉人李荣雄是李铁芳的儿子。被上诉人李黎娜是李铁芳的弟媳,李庾方的妻子。坐落本市仓边路人民里159号之一房屋是李铁芳与李庾方等六人共有的产业,经李铁芳等人申请,政府为落实华侨政策而发还,后因征地拆迁,在异地补偿八套房屋给上述六人,其中李庾方经析产分割取得两套房屋,其中包括广州市海珠区赤岗一街32l04房屋。由于李黎娜与李庾方一直居住在加拿大,上述房屋自此至今一直由李铁芳、李荣雄、梁少荣管理和出租,并由李荣雄在房管部门办理了出租房屋登记手续。199812月李庾方去世。1999年李黎娜曾回国与李铁芳、李荣雄、梁少荣商量上述房屋事宜,但李铁芳、李荣雄、梁少荣拒绝与李黎娜相认。李黎娜遂委托代理人于20019月办理向李庾方继承上述房屋的有关手续,并于2002228日取得由广州市国土资源和房屋管理局核发的穗房地证字第0912342号《房地产证》,该证载明李黎娜是海珠区赤岗路赤岗一街32l04房的权属人,权属来源是20019月向李庾方继承。李黎娜再次要求李铁芳、李荣雄、梁少荣返还房屋,李铁芳、李荣雄、梁少荣未予理会,李黎娜遂于20029l3日向原审法院提起诉讼。
  另查,梁少荣与原审第三人冯国文于2001l0l8日签订《房屋()租赁合同》,约定梁少荣同意将赤岗路赤岗一街32l04房出租给冯国文,租期自2001111日起至20021031日止,每月租金400元;冯国文在签订本合同时向梁少荣缴纳400元作为租赁押金。合同签订后,冯国文向李铁芳、李荣雄、梁少荣缴纳了租赁押金400元,并按期向李铁芳、李荣雄、梁少荣缴交了上述房屋的租金。上述房屋现由冯国文租住。
  二审诉讼中,李黎娜的委托代理人黄文绯向李铁芳、李荣雄、梁少荣出示了李黎娜向其出具的《委托书》(经中华人民共和国驻多伦多总领事馆认证)及李黎娜的身份证明文件(经加拿大安大略省内阁管理部公证、中华人民共和国驻多伦多总领事馆认证),其中载明李黎娜的曾用名有:李杨黎娜、杨黎娜。李铁芳、李荣雄、梁少荣仍表示怀疑李黎娜与李杨黎娜不是同一人。
  李铁芳、李荣雄、梁少荣述称冯国文向其交租至20029月,李黎娜对此表示不清楚。
  本院认为,本市海珠区赤岗路赤岗一街32l04房是被上诉人李黎娜于20019月向李庾方继承的房产,房屋主管部门经审查已于2002228日核发该房屋的《房地产证》给李黎娜,确认李黎娜对该房屋拥有的合法产权。因此,原审支持李黎娜的诉请,判令上诉人李铁芳、李荣雄、梁少荣交还该房屋给李黎娜管业并将实际已收取的租金返还给李黎娜合法有据。李铁芳、李荣雄、梁少荣述称与李庾方就该房屋的出租管理及租金收益的处分达成口头协议没有提供足够的证据予以证实,本院不予采信。对于李黎娜的身份认定问题,经审查,李黎娜提供的身份证明文件依法办理了公证、认证,可以认定李黎娜的身份及其曾使用过李杨黎娜、杨黎娜两个名字的事实。至于李铁芳、李荣雄、梁少荣提出为办理原址房屋的发还及权属证明手续支出了一定费用,上诉要求李黎娜与其结算并清偿相关费用一节,因其在一审诉讼中没有提出反诉,而李黎娜在二审中不同意调解,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条的规定,本院对此不作处理,李铁芳、李荣雄、梁少荣可另行与李黎娜协商解决。审查原审判决并无不当,应予维持。上诉人的上诉理由不能成立,其上诉请求本院予以驳回。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费100元由上诉人李铁芳、李荣雄、梁少荣共同负担。
  本判决为终审判决。

 

44、谭荣与广东长城建设集团有限公司房屋拆迁安置纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)穗中法民四终字第2037

上诉人(原审原告)谭荣,男,192488日出生,汉族,住广州市福祥西一巷23号二楼。
  委托代理人李治国,广东东方衡泰律师事务所律师。
  委托代理人彭少静,广东东方衡泰律师事务所律师工作人员。
  被上诉人(原审被告)广东长城建设集团有限公司,住所地:广州市寺右新马路4号之8
  法定代表人钟俊强,职务:董事长。
  委托代理人陈颂平,男,196354日出生,该公司职员,联系地址同上。
  委托代理人黄文毫,男,1955410日出生,该公司职员,联系地址同上。
  上诉人谭荣因房屋拆迁安置纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2003)海民三初字第2545号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原告谭荣于200417日向原审法院起诉称,其原向房管站承租福祥西一巷23号二楼面积16.33平方米。因上述房屋被拆迁,其与广州市宝岗大道开发建设指挥部签订房屋拆迁安置协议,约定其回迁房建筑面积为34.7平方米,关于增大面积其亦与上述指挥部签订了房屋安置补充协议,后其依约回迁。期间被告收取回迁房超面积房款16977元,超出面积亦交付给其使用。后上述房屋发回给私人业主,业主于200311月已收回房屋,其才知道被告并不是该回迁房屋的共有人,不能将产权出售给其,而其向被告购买的是产权,故其要求被告:1、向其退回房款16977元;2、向其支付前述房款同期贷款利息10000(19951月计至实际清偿之日止)3、承担诉讼费用。虽租赁契约写的承租面积是30.93平方米,但其真正承租的是20多平方米。
  被告广东长城建设集团有限公司辩称,原告所提供的收据上盖的公章是“广东长城建设总公司宝岗大道拆迁办公室财务专用章”,通过公司法律事务部查过,没有这个人亦没有该公章,其司并没设立宝岗大道拆迁办公室。原告与其司无关,其司亦没参与原告房屋的拆迁工作,按照程序原告必须向安置单位交钱,故不同意原告的诉讼请求。
  原审法院经审理查明:199393日,谭荣(乙方)与广州市宝岗大道开发建设指挥部(甲方)签订《房屋拆迁安置协议》,订明甲方经广州市房地产管理局审核,并以(92)房拆字191号房屋拆迁许可证批准,需拆除福祥路西巷23号二楼房屋,乙方是该屋的使用人,承租面积为16.33平方米;甲方应于19951231日前,在龙田路昌盛里B903房,产权属于自有的套间,建筑面积34.7平方米安置给乙方居住等。该协议经公证处公证。19991月,谭荣回迁居住海珠区宝岗路昌盛大街49903房。2001314日,谭荣与广州市永兴房地产经营有限公司就该903房签订《广州市房地产租赁契约》,约定广州市永兴房地产经营有限公司将上述903房出租给谭荣使用,使用面积为30.93平方米,双方议定上述房屋月租金为78.2元,租赁期限自200161日至2004531日止。
  谭荣在一审诉讼期间提交了《房屋安置补充协议》和《广州市房地产产权情况表》各一份和《收据》两张。1、其中补充协议约定:乙方原租住房屋16.33平方米,应安置面积为20.84平方米,现甲方安置面积34.7平方米,对比超过13.86平方米,超面积部份每平方米计价1000元,应补给甲方总金额13860元,上述款项待公证生效后一次性付清。该协议乙方由谭荣签名,甲方没签名亦无盖章,签约日期为1993831日。谭荣陈述该协议是其与广州市宝岗大道开发建设指挥部对回迁房超面积处理办法的约定,只是该指挥部没盖章。2、上述产权表载明昌盛大街49903房的建筑面积为37.82平方米。3、上述收据载明的收款时间分别为19931125日及1995119日,金额分别为13860元及3117元,所盖公章均为“广东长城建设总公司宝岗大道拆迁办财务专用章”,内容均为福场西一巷23号谭荣交来房屋超面积房款。
  广东长城建设总公司现名称为广东长城建设集团有限公司。广州市宝岗大道开发建设指挥部在一审诉讼中提供证言:广东长城建设集团有限公司有参与谭荣原房屋的动迁安置工作。
  原审法院认为,原告提供的前述收据及广州市宝岗大道开发建设指挥部提供的前述证言构成证据链,证明被告向原告收取了16977元超面积款,对该事实予以认定。原告现以上述款项是购买超面积的产权而被告非回迁房的产权人为由要求退回,但根据原告与广州市永兴房地产经营有限公司就回迁房签订《广州市房地产租赁契约》,表明原告承租了上述回迁房的全部,如原告已购买了回迁房的部份产权,就只需承租回迁房的部份,而原告认为其真正只承租了20多平方米则没有证据予以支持,无法予以认定。故原告认为其交纳的上述款项是购买超面积的产权的理由不成立。另原告自述其是依据其与拆迁单位的约定交纳上述款项的,原告已自愿履行,而该约定并没违反法律、行政法规的强制性规定,且原告已使用超面积的房屋多年,另拆迁单位与被告间的关系并非本案需调处的范围,故原告要求被告返还上述款项等请求,不予支持。综上所述,原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定,于20031220日作出如下判决:驳回原告谭荣的诉讼请求。案件受理费729元,由原告负担。
  一审宣判后,谭荣不服,向原审法院提起上诉,认为:一、原审判决认定上诉人所交款项不是用于购买超面积产权是错误的。上诉人自19941月至19986月每月所交租金是4.07元,自19987月至200112月每月租金是78.2元。也就是说,上诉人在拆迁前后所交租金都是一致的,上诉人向被上诉人交纳的16977元房款是用于购买房屋产权。二、原审判决适用《中华人民共和国民法通则》第四条错误。被上诉人没有任何证据证明其收取上诉人该款项的依据,因此,根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定,属不当得利,被上诉人应予返还。故上诉请求:1.撤销原审判决,改判被上诉人向上诉人返还房款16977元及银行同期贷款利息1000(19951月起计至实际清偿之日止)2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
  被上诉人广东长城建设集团有限公司答辩同意原审判决,不同意上诉人的上诉请求。
  谭荣与广东长城建设集团有限公司对原审查明的事实均没有异议,本院予以认定。本院另查明:20031212日,原审法院向广州市宝岗大道开发建设指挥部调查时,该指挥部称:谭荣原居住使用的房屋属我部宝岗大道海幢街路段的拆迁工程范围内,故由我部与谭荣签订房屋拆迁安置协议。而我部将海幢街路段拆迁工程发包给广州市第二建筑工程公司,双方签订宝岗大道拆迁承包合同。但广州市第二建筑工程公司又与广东长城建设总公司签订协议书,约定广州市第二建筑工程公司和广东长城建设总公司共同完成该路段动迁安置各项工作,谭荣提交的两张收款收据所涉及的款项已由广东长城建设总公司收取,该款项应是有偿使用超面积款,本应由我部收取或由房管部门收取,而谭荣交款给广东长城建设总公司属下机构,只要谭荣出具收据给我部核查确认后,可出具证明给谭荣办理有关租赁手续。据《广州市房地产产权情况表》记载,海珠区昌盛大街49903房由蓝书娇等八人在2001年、2002年期间继承分割取得。谭荣在本案一审还提交其女婿李汉生与上述产权人于200294日签订的租赁契约,谭荣并述称其已于200311月将上述房屋交还给业主。在二审审理期间,谭荣补充提交以下证据:1.交租凭证(包括原承租房屋和回迁房屋的租金收据),用以说明谭荣在拆迁前后所交的租金是一致的,并证明其所交的款项是用于购买回迁超面积产权。2.广东长城建设总公司宝岗大道拆迁办分别于199413日和19961031日收取原房屋租金和搬迁费的收款收据,证明广东长城建设集团有限公司属下的拆迁办除收取谭荣超面积房款外,还收取了搬迁费等费用。广东长城建设集团有限公司对谭荣补充提交的上述证据的真实性没有异议,但认为与该司无关,该司没有参与该拆迁项目和没有收取谭荣款项。
  本院认为,结合上诉人谭荣与广州市宝岗大道开发建设指挥部签订的《房屋拆迁安置协议》和谭荣一审诉讼期间提交的《房屋安置补充协议》及广东长城建设总公司宝岗大道拆迁办开具的收款收据以及广州市宝岗大道开发建设指挥部向原审法院所作的陈述意见,足以认定谭荣向广东长城建设总公司宝岗大道拆迁办所支付的16977元款项是基于谭荣回迁安置的房屋较原租住的被拆迁房屋大,有偿使用超承租面积部分而支付的对价,其性质应为有偿使用超面积款。谭荣上诉认为被上诉人广东长城建设集团有限公司没有根据收取其上述款项,属不当得利,应予返还,显然与事实不符,不予支持。谭荣提交的《房屋安置补充协议》并没有约定谭荣可取得回迁房屋超面积部分的产权,而谭荣二审补充提交的证据也不能加以充分证明,因此谭荣上诉认为其向广东长城建设总公司宝岗大道拆迁办支付上述款项后可取得回迁房超面积的产权,缺乏依据。鉴于谭荣与广东长城建设总公司宝岗大道拆迁办双方没有约定回迁房超面积部分有偿使用的年限,且谭荣回迁后已实际使用超面积的房屋多年,故谭荣上诉请求广东长城建设集团有限公司返还已付的16977元款项及利息,有违诚信原则,本院不予支持。审查原审判决认定事实基本清楚,处理并无不当,应予维持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费729元由上诉人谭荣负担。
  本判决为终审判决。

 

45、梁向前、梁显才、梁少蝶与佛山市住宅开发经营总公司房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)佛中法民五终字第1173

  上诉人(原审原告):梁向前,男,195964日出生,住香港特别行政区长洲新兴后街125号三楼。
  上诉人(原审原告):梁显才,男,19388月出生,住香港特别行政区长洲新兴后街125号二楼。
  上诉人(原审原告):梁少蝶,女,1935815日出生,住香港特别行政区长洲山顶道40B地下。
  上述三上诉人的委托代理人:刘识娴,广东通利达律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告):佛山市住宅开发经营总公司,住所:佛山市禅城区福禄路68号三楼。
  法定代表人:杜振虎,该公司总经理。
  委托代理人:黄衍雄,广东豪盛律师事务所律师。
  委托代理人:涂建军,广东豪盛律师事务所律师。
  上诉人梁向前、梁显才、梁少蝶因房屋拆迁合同纠纷一案,不服广东省佛山市禅城区人民法院(2004)佛禅法民一初字第597号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审判决认定:座落于佛山市恩星里10号的砖木二层房屋属梁显志与原告梁显才、梁少蝶共有,总建筑面积为240.47平方米。19921018日,三业主与被告佛山市住宅开发经营总公司签订了一份《佛山市房屋拆迁合同书》,并由佛山市房地产管理局监证登记备案。合同约定三业主将其房屋交给被告拆建,被告在原地附近安置三套二厅三室的房屋给三业主回迁,每套房屋的建筑面积约105平方米(三套共为315平方米),超出部分面积按1800/平方米由业主出资购买。合同还约定在首层安置车库二间给原告,每间15平方米,每平方单价为1800元和6000元。合同签订后,原告于19943月至19958月分四次向被告支付了房屋“助建费”、“增购房款”共252229元,后被告于199696日退回14113元,原告实际支付了238116元。1995年和1996年下半年被告将讼争房屋交付原告后,并将讼争房屋的《商品房屋产权证明书》也交付给了原告,该证明书确定的恩星里1203房和401房的建筑面积共为224.27平方米,恩光里1506房的建筑面积为134.46平方米。三套回迁房屋的总面积为358.73平方米,超出部分为118.26平方米(358.73平方米-240.47平方米)。另查明,梁显志于1998424日去世,其共有部分由原告梁向前继承。
  原审判决认为:双方当事人在平等自愿的原则下签订的《佛山市房屋拆迁合同书》,是双方真实意思的表示,该合同没有违反国家有关法律法规,属有效合同。原告回迁后的房屋面积,应当以国家有关部门出具的,用于办理房屋产权证明的《商品房屋产权证明书》所确认的面积为准,原告认为其回迁房屋面积为324.6平方米没有事实根据,法院不予采信。由于我国目前房屋产权登记采取的是“一房一产权证”的登记制度,原告回迁的三套房屋实际面积大于原被拆除的房屋面积,超出的面积属于增购面积,被告应当就此部分,按照双方在拆迁合同约定的购买单价与原告签订《商品房买卖合同》,交房管部门登记备案,协助原告办理回迁房屋的产权登记,领取《房屋所有权证》虽然房屋拆迁合同对此未作约定,但根据合同的性质,该义务属于被告应当承担的合同附属义务,被告认为其将回迁房屋钥匙交给原告后,即已经全面履行了合同义务的理由不成立,法院不予采纳。根据《商品房屋产权证明书》所载面积,原告增购面积为118.26平方米,实际应支付的购房款为212868元,被告对原告支付的增购房款多余部分应予退回,并赔偿原告相应的利息损失。拆迁合同所涉及的车库,双方已经履行完毕,且已领取了房屋权属证书。被告认为原告尚欠其车库房款,但未能提供证据证实,不予支持。原告以被告未能提供办理有关产权过户登记资料,使其对回迁房屋无法进行出租、转让、抵押等为由,要求被告赔偿经济损失15万元,但因其未能向法庭提供有关损失的证据,故对其请求法院不予支持。关于本案的诉讼时效问题,由于被告交付给原告的回迁房屋,部分需要双方签订商品房买卖合同后,方能取得房屋权属证书。但由于被告至今没有与原告签订有关增购的面积的商品房买卖合同,从而无法确定被告应当在何时向原告提供有关办理房屋权属证书的期限。现原告要求被告提交有关办理回迁房屋起诉证书的资料的请求并没有超过诉讼时效,被告的抗辩理由不成立,法院不予采纳。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定,判决:一、被告佛山市住宅开发经营总公司在本判决发生法律效力之日起10日内,按每平方米1800元的价款,与原告梁向前、梁显才、梁少蝶就回迁所增加的面积签订商品房买卖合同。二、被告佛山市住宅开发经营总公司在本判决发生法律效力之日起10日内,向原告梁向前、梁显才、梁少蝶退回多收的购房款25248[238116元-(118.26平方米×1800/平方米)],并按五年期银行贷款利率(年利率为5.71%)支付利息12746.68元给原告(计息日期从199589日起,至2004430日止)。三、驳回原告梁向前、梁显才、梁少蝶的其他诉讼请求。案件受理费6690元,由原告负担4510元,被告负担2180元。受理费原告已全额预交,被告负担部分在退回购房款时迳付原告,法院不再收退。
  宣判后,原审原告梁向前、梁显才、梁少蝶不服,向本院提起上诉称:原审判决认定事实部分不清,判决部分错误,请求依法审理,予以改判。一、原审法院以《商品房屋产权证明书》所确认的面积为依据,认定上诉人的增购面积为118.26平方米,并认定上诉人应支付的增购房款为212868元,以此为由仅判被上诉人退回上诉人25248元,判决明显是错误的。首先《商品房屋产权证明书》所载的面积是按商品房买卖的标准计算,包含了公共分摊面积,而根据《佛山市房屋拆迁管理规定》的有关规定,拆迁人拆除住宅房屋,按不低于11的比例在住宅房屋中调换产权面积。补偿后的公共
  分摊面积不计入调换面积之内,产权归被拆迁人所有。即补偿给上诉人的240.47平方米的房屋是不用计算公共分摊面积的,现原审却把公共分摊面积都当作增购面积计算是错误的。其次,在《商品房屋产权证明书》的“备考”栏上的说明,已明确说明了《商品房屋产权证明书》所载面积不是房屋管理部门核发所有权证时所要确认的面积,即房管部门向上诉人核发回迁房屋房地产权证时,并不是按《商品房屋产权证明书》所载面积核发,而是“以实地丈量为准”。
  二、原审判决被上诉人向上诉人支付多收购房款的利息损失是从199589日起到2004430日止,判决缺乏理据。事实证明,被上诉人从1994321日起至199589日止,共收取了上诉人238116元房款,根据《合同法》的有关规定,被上诉人应退回上诉人多交的增购房款,同时应赔偿上诉人相应的利息损失。对于上诉人多付的购房款,只要被上诉人一日未予退回,那么上诉人的利息损失仍在产生,被上诉人就有义务赔偿上诉人的利息损失,因此,被上诉人承担上诉人的利息损失应从其收取上诉人购房款项之日起到清退多收的全部购房款项之日止的同期银行贷款利息。可见,原审判决利息损失仅计至2004430日止,是无法律依据的,是不公平的。三、原审以上诉人未提供有关损失的证据为由,驳回上诉人要求被上诉人赔偿经济损失15万元的请求,理由不成立,原审判决是不公平的。本案事实已证明,被上诉人在1995年和1996年下半年将讼争房屋锁匙交付给上诉人后,至今未按拆迁合同约定的每平方米1800元的单价与上诉人签订房屋增购面积部分的《商品房买卖合同》,长期不向上诉人提供办理房地产权过户资料,未协助上诉人办理回迁房屋的产权登记手续,就是讼争房屋的《商品房屋产权证明书》也是在上诉人的多次催促下,才在2003年年初交付给上诉人。被上诉人的行为是违约的,也正因为被上诉人的违约,导致了上诉人至今将近10年未能充分行使自己三层楼宇共三百平方的房屋所有权,不能转让、出租、抵押或作其他交易使用,不便对房屋进行装修使用,而回迁的房屋从新楼变成了将近10年楼龄的旧楼,给上诉人造成了极大的多方面损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的有关规定,对合同没有约定违约金或损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。可见,原审以上诉人未能提供有关损失的证据为由,驳回上诉人要求被上诉人承担违约责任,赔偿经济损失的请求违反了法律的规定,是不公正、错误的。四、原审判决对被上诉人应向上诉人提交相关办理回迁房屋产权证书的资料,协助上诉人办理回迁房屋的产权登记的期限没有作出明确的限制,是不妥的,请求二实法院予以更正。综上所述,上诉人认为原审判决认定事实部分不清,判决有失公正,请求撤销原审第二、三项判决,依法改判,以维护上诉人的合法权益。
  被上诉人佛山市住宅开发经营总公司答辩称:原审认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院维持原判,驳回上诉。
  经审查,本院对原审判决认定的事实,除房屋的实际面积部分不予确认之外,对其余事实予以确认。
  本院认为,上诉人与被上诉人签订的《佛山市房屋拆迁合同书》是双方当事人真实的意思表示,应为有效合同。在上诉人领取房屋权属证书前,该讼争房屋的面积尚未确定,《商品房屋产权证明书》只是办理房屋权属证的凭证之一,原审以此所确认的面积为依据,认定上诉人回迁房屋的增购面积为11826平方米,并判决被上诉人退回上诉人增购房款25248元不当,上诉人可在有关部门出具房屋权属证后,再按该证所登记的面积另行起诉主张权利。上诉人在一审期间没有申请对讼争房屋进行实地测量面积却在二审期间提出依据不足,本院不予支持。按双方在拆迁合同约定的购买单价与上诉人签订《商品房买卖合同》,并协助上诉人办理回迁房屋的产权证,属于被上诉人的附属义务。现上诉人请求被上诉人依原约定签订《商品房买卖合同》有理,本院予以支持。关于上诉人诉请被上诉人赔偿15万元经济损失的问题,因被上诉人在交付房屋后,没有按照约定与上诉人签订《商品房买卖合同》,致使未能办理房屋权属证,对此被上诉人应承担违约责任。但上诉人在起诉时请求被上诉人赔偿的是经济损失,上诉人要求赔偿损失的,则首先须举证证明有损害事实的发生以及损失的具体金额,但上诉人对此并未举证,因此,无法认定上诉人遭受损失的事实,故对上诉人该上诉请求不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第第一款第()项之规定,判决如下:
  一、维持广东省佛山市禅城区人民法院(2004)佛禅法民一初字第597号民事判决第一项、第三项;
  二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院(2004)佛禅法民一初字第597号民事判决第二项;
  三、驳回梁向前、梁显才、梁少蝶的上诉请求。
  二审案件受理费6690元,由上诉人梁向前、梁显才、梁少蝶负担。
  本判决为终审判决。


46佛山市三水区西南街道办事处沙头居委会沙头村二队与麦惠容安置补偿款纠纷案

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)佛中法民五终字第1198

上诉人(原审被告):佛山市三水区西南街道办事处沙头居委会沙头村二队(以下简称沙头村二队)
  诉讼代表人:马广华,该队队长。
  委托代理人:邹道安,广东华法律师事务所律师。
  委托代理人:黎霞,广东华法律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告):麦惠容,女,1958928日出生,汉族,住所:佛山市三水区西南镇沙头街38702
  委托代理人:何浩然,广东务正律师事务所律师。
  上诉人沙头村二队因与被上诉人麦惠容安置补偿款纠纷一案,不服广东省佛山市三水区人民法院(2004)三法民壹初字第111号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审判决认定:原告麦惠容是沙头村二队散队前的在册人口。199211月沙头村二队解散,原三水市人民政府留给包括沙头村一队、沙头村二队、沙头村四队在内的三个生产队宅基地共42.15亩。200158日,原三水市人民政府为了解决沙头村散队时遗留的问题,下发了一份会议纪要,其中第四点的主要内容为:“关于散队时留给沙头一、二、四队位于沙头开发区内的建房用地的处置问题,同意将原留给沙头一、二、四队作村民建房用地的42.15亩土地,无偿交由市政府统一规划和开发,其中部分土地规划兴建二十一幢一梯二户式七层居民住宅楼,用以解决原沙头村散队时254户村民的住房及北江大堤沙头村拆迁安置问题......”。沙头村二队村民大会决议通过由低楼层住户补偿46000元给7楼的住户。原告已分得安置补偿的座落于佛山市三水区西南镇沙头街38702住房一套。
  原审判决认为:原告要求将户口迁入被告处,被告经审查后同意,原告于是到户籍管理部门办理了户口迁移手续,因而原告的户口迁移是合法有效的。从原告户口迁入被告处时起,原告就属于被告的村民。由于原告的户口迁入时没有任何约定,故被告所属村民应有的权利和义务,原告均有权享受和有义务承担。200158日由原市政府主持的,经与会者包括原沙头村一至四队、西南镇政府、市建设局、国土局等多个部门认真磋商形成的会议纪要,明确三水市人民政府补偿给包括沙头村一队、二队、四队在内的三个生产队的4215亩土地是宅基地,亦即是补偿给村民作建房用的,是以散队时沙头村一队、二队、四队的254户村民为界限,实行以地换楼的安置补偿方式,共补偿给沙头村一队、二队、四队254套住房。从其补偿方式可以看出,这是市政府对沙头村的拆迁补偿,并非是沙头村二队的集体利益再分配。原告是在254户补偿对象之内,现已通过调整取得安置补偿的房屋,被告理应按村民大会通过的楼层差价款补偿方案一视同仁地给予原告楼层差价款。而不应按被告在2002113日由政府处理的提议报告中提出的只考虑分配107b座房屋给原告而不给补贴楼价的方案那样。综上原告诉请被告给付楼层差价款,合法有理,应予支持。被告辨称其主体不适格的理由不成立,因为:1、为了解决沙头村散队的历史遗留问题,按西南镇政府成立临时领导机构的要求,通过村民大会沙头村二队选出了以马广华、何浩全等人组成的临时领导机构,其职能是特定的。而该临时领导机构负起了积极作用,认真解决了补偿安置的房屋及楼层差价款等相关问题。就本案而言,二队村民的楼层差价款在被告处,可自行处理。故被告能以自己的名义独立承担民事责任。2、从被告提供的证据来看,并不能证明被告将其保管的财产已全部归还给所有村民。被告仍然负责保管二队村民的财物。被告既然是政府指定负责处理安置补偿住房的组织,就有责任将安置补偿的住房处理好,也应公平、合理地保证所有住7楼的住户得到楼层差价款。就算7楼某一单元产权人未落实,低楼层住户的楼价补贴是既定支出,被告就应保留该套的楼层差价款,以保证将来该房屋产权人的利益,而不应单独将属于该单元的楼层差价款又给回低楼层住户。故被告有责任将楼层差价款重新落实给原告的义务。被告辨称房屋不是生产队分给原告的,故生产队无义务给付楼层差价款,该房屋即使不是原告取得,是另外的村民甲、乙或丙取得,根据村民大会通过的楼层差价款补偿方案,被告也要支付该楼层差价款给房屋取得者。故且不讲谁能合法取得现涉诉房屋的所有权,被告理应支付该套的楼层差价款。被告辨称原告的户口迁入非法,在村内无承担过义务等为由不同意将补偿安置的住房分给原告,但根据前述原告户口及补偿安置房屋的取得均属合法,故被告辨称无理,不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十五条的规定,判决:被告沙头村二队补偿给原告麦惠容楼层差价款46000元。该款于判决生效之日起十日内给付完毕。逾期给付,按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元,由被告负担。
  上诉人沙头村二队不服上述判决上诉称:一、原审判决认定上诉人是本案的适格被告是不恰当的。原审已经查明楼层差价款是低楼层住户补偿给7楼的,即要承担义务的是低楼层的住户,并非上诉人,上诉人跟本案的判决结果没有直接利害关系,上诉人代表的是整个沙头村二队的所有村民,不应当也不可能用所有村民的财产去承担部分村民的义务。楼层差价款并非在上诉人手中。即使尚有部分楼层差价款剩余,上诉人也无权自行处理。该剩余款的处理完全要由低楼层住户决议通过后,再授权协调小组进行处理。二、原审判决认定本案涉及的楼房为市政府对沙头村的拆迁补偿而不是沙头村二队的集体利益是违背客观事实的。原审以《市政府工作会议纪要》(下称纪要)为依据作出前述认定是错误的。纪要只是一分会议记录,并非正式的协议。事实上,无论是1992年散队时的《关于解散西南镇布心管理区沙头村四个队的协议》,还是以后为处理宅基地换楼的纪要和协议书,在宅基地换楼这一问题上的约定都是一致的,即始终坚持两个原则:一是承认楼房是沙头村用宅基地换来的,是沙头村跟三水市企业发展总公司交易所得,并非政府无偿补给沙头村的,因为沙头村有宅基地才有楼房,没有宅基地是不可能有楼房的;二是承认用来换楼的宅基地本来就属于沙头村自己所有,并非政府在散队时补偿给沙头村的。既然涉诉楼房是村里在散队前就有、散队后继续保留的宅基地换来的,那么就只有由村民大会确认有享受权,确认能够享受宅基地的村民才有资格参加对换来的楼房的分配。宅基地换楼跟拆迁补偿安置是两码事。三、原审判决认定“该房屋即使不是原告取得,是另外的村民甲、乙取得,根据村民大会通过的楼层差价款补偿方案,被告也要支付该楼层差价款给房屋取得者,即不论谁能合法得到现涉诉房屋的所有权,被告理应支付该套的楼层差价款”是无依据的。符合沙头村二队合法分楼条件的住户总数是确定不变的,楼层差价款支付的总额也是不变的。被上诉人取得该房屋显然不合法,即不是从沙头村二队合法取得,故上诉人就没有义务向其支付楼层差价款。四、原审判决对被上诉人是否具备沙头村二队的合法分楼条件或者沙头村二队的分楼条件是否合法没有调查清楚,也没有作出明确的认定,对有关证据的认定,也违反了证据规则。综上,要认定被上诉人应当分得楼层差价款,必先认定被上诉人应当从沙头村二队合法分得楼房,而要认定被上诉人应当从沙头村二队合法分得楼房,必先认定其符合沙头村二队的合法分楼条件或必先认定沙头村二队所决议的分楼条件不合法。原审判决在没有对前述问题调查清楚、作出认定之前,就单凭被上诉人已经取得房屋这个事实认定上诉人应当向其支付楼层差价款显然是没有依据的。故请二审法院撤销一审判决,发回重审或直接改判驳回被上诉人的诉讼请求;诉讼费用由被上诉人承担。
  被上诉人麦惠容答辩称:一、上诉人是适格的诉讼主体。因为:为解决沙头村散队的遗留问题,按原西南镇政府成立临时机构的要求,上诉人选出了以马广华、何浩全等人组成的临时领导机构,负责解决补偿安置的房屋及楼层差价款等相关问题,其是特定的,同时楼层差价款在上诉人处,故上诉人能以自己的名义独立承担民事责任,是适格的诉讼主体。二、被上诉人是上诉人的村民,有权享受安置房屋及楼层差价款的权利。被上诉人在沙头村散队前已将户口迁入沙头村二队多年,作为沙头村散队的254户之一,有权分配房屋。根据原三水市人民政府办公室200158日的《市政府工作会议纪要》记载:“原留给沙头村一、二、四队作村民建房用地的42.5亩土地,无偿交市政府统一规划和开发。其中部分土地规划兴建二十一幢一梯二户式七层居民住宅楼,用以解决原沙头村散队时254户村民的住房及北江大堤沙头村拆迁安置问题”。这是市政府按散队的住户,有多少户就给多少户的住房。被上诉人作为其中一户,有权享受补偿安置的住房,且已实际安置了住房,又于2002726日缴纳了超面积购房款。故被上诉人是有权享受安置房屋及楼层差价款的。综上,一审判决正确,应予维持,请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
  二审期间,被上诉人未提交新的证据。上诉人提交了二份三水市公证处出具的《公证书》复印件,欲证明本案争议的楼房不是拆迁补偿的楼房,与拆迁补偿是两码事。被上诉人对其真实性有异议,认为举证期限已过。本院经审查认为,该证据不是二审程序中的新证据,且未提交原件,故不予采信。
  经审查,本院对一审认定的事实予以确认。
  本院认为:本案争议焦点是被上诉人是否有权领取沙头村二队的安置补偿款。解决此争议关键要看被上诉人是否为沙头村二队的村民。被上诉人是沙头村二队散对前的在册人口,从被上诉人户口迁入沙头村二队之日起,被上诉人就属于沙头村二队的村民。原三水市人民政府办公室200158日的《市政府工作会议纪要》记载:“原留给沙头村一、二、四队作村民建房用地的4215亩土地,无偿交由市政府统一规划和开发,其中部分土地规划兴建二十一幢一梯二户式七层居民住宅楼,用以解决原沙头村散队时254户村民的住房及北江大堤沙头村拆迁安置问题”。证明市政府是按沙头村散对时的住户,有多少户就给多少户的住房,被上诉人应属安置补偿之列。从安置补偿的住房来看,被上诉人与其他253户村民的权利是一样的,故其有权享受补偿安置的住房。被上诉人领取了住房后,还于2002726日缴纳了该安置房屋超面积的购房款,故其也有权享受楼层差价款。原审判决判令上诉人补偿被上诉人楼层差价款46000元正确,应予维持。安置房屋是政府补偿给沙头村二队所有村民的,依西南镇人民政府关于成立处理沙头村遗留问题临时机构的通知,沙头村二队已选出以马广华、何浩全等人组成的临时机构,专门负责解决沙头村散对后所遗留的问题,且沙头村二队的楼层差价款在上诉人处,上诉人可自行处分,故沙头村二队能以自己的名义独立承担民事责任,其上诉认为自己不是适格主体的上诉理由,本院不予支持。综上,上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据,不能成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理妥当,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费1850元,由上诉人佛山市三水区西南街道办事处沙头居委会沙头村二队负担。
  本判决为终审判决。

 

47、珠海市志伟贸易有限公司与薛伯群房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 珠 海 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)珠中法民一终字第872

上诉人(原审原告):珠海市志伟贸易有限公司。住所地:珠海市香洲区前进街1364栋。
  法定代表人:梁惠珍,经理。
  委托代理人:黄瑞荣,男,19621225日出生,汉族,住珠海市香洲区翠香路镜新街25号。
  委托代理人:曾珊,广东亚太时代律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告):薛伯群,女,1944820日出生,汉族,住珠海市香洲区如意街29号,身份证号码:440401440820042
  委托代理人:郑妙兰,女,196588日出生,汉族,住珠海市香洲区如意街29号。
  委托代理人:郑妙云,女,1969118日出生,汉族,住珠海市香洲区如意街29号。
  上诉人珠海市志伟贸易有限公司(下简称“志伟公司”)与被上诉人薛伯群房屋拆迁合同纠纷一案,珠海市香洲区人民法院于2004630日作出(2003)香民一初字第3420号民事判决,志伟公司对该判决不服,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
  本院经审理查明:志伟公司与郑华秋于2000年曾因房屋拆迁补偿纠纷而发生过诉讼,当时双方在原审法院主持下达成调解协议,并签收了原审法院据此制作的(2000)珠香民初字第746号《民事调解书》。2000719日,志伟公司与郑华秋达成《补充协议》,该《补充协议》的主要内容是“甲方:珠海市志伟贸易有限公司,乙方:镜新二街34号业主郑华秋。甲乙双方经友好协商,在香洲区人民法院民事调解书(2000)珠香民初字第746号的基础上,补充以下条款:1、郑华秋位于香洲翠香路镜新二街34号的房屋具体拆迁面积应以房屋管理机关的重新确认为准,甲方需要按此面积进行拆迁补偿。2、若不能按期回迁,甲方提供的人民币45万元保证金,将归乙方所有,但不影响上述调解书中其他条款继续生效。”2003年,志伟公司以郑华秋为被告向原审提起本案诉讼,请求确认其与郑华秋签订的上述补充协议第二条“若不能按期回迁,甲方提供的人民币45万元保证金,将归乙方所有,但不影响上述调解书中其他条款继续生效。”为无效条款。一审诉讼期间,郑华秋死亡,其继承人郑妙英、郑妙兰、郑建宏、郑妙云向原审法院表示放弃本案的诉讼权利,继承人薛伯群依法参加了本案的诉讼。本案的原审被告亦被变更为薛伯群。各方均对此未持异议。
  另查明,志伟公司逾期未交付约定的回迁房屋给郑华秋,郑华秋已先于本案对志伟公司提起诉讼。
  再查明,志伟公司于二审调查中称其主张《补充协议》第二条无效的依据是该条损害公共利益,违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定。
  原审认为:原、被告是基于房屋拆迁补偿签订合同而产生的法律关系,双方争议的焦点是:1、对《民事调解书》中第三条款中关于45万元保证金的定性及与《补充协议》中第二条款的关系问题。2、当前原告已是逾期未交付回迁房屋给被告,该人民币45万元保证金是否与回迁房屋等值、对价。3、原、被告基于房屋拆迁补偿法律关系而产生的民事法律行为之效力及是否符合撤销的条件。原审法院的法律观点是:一、原、被告自愿、平等的在法院的主持下达成协议并签收《民事调解书》,具法律效力。达成的具体协议第一条是被告同意交付被拆的旧房屋给原告拆除;第二条是原告保证(应当)15个月内让被告回迁,并得到1:1.3的回迁房屋面积;第三条是第二条的保证条款。是原告愿意以人民币45万元保证金交付给被告保管、支配为先行义务作为保证、承诺按15个月期限内给予被告回迁房屋,并办理好房产证。人民币45万元不是被拆旧房屋的等值抵偿物。二、原、被告双方于签收《民事调解书》后,经过协商一致达成的《补充协议》具法律效力。第二条款关于“若不能按期回迁甲方提供的人民币45万元保证金,将归乙方所有,但不影响上述调解书中其他条款继续有效”的约定,证明《民事调解书》与《补充协议》的关系内容是双方的特别约定,即约定了人民币45万元保证金的归属条件和后果,前者是“不能按期回迁”,后者是“归被告所有”。同时,不改变保证金不是被拆旧房屋的等值抵偿物的定性。三、“被拆旧房屋的等值抵偿物”必须是双方协商确定,或经法定程序、评估程序确认价值的对等和一致。45万元保证金要成为等值抵偿物的货币形式,必须符合的条件是:一是物与45万元的对价属性。原告不能提供对价属性的证据。二是双方的合意表示明确、真实,而且应按合同法律原则的规定采用书面形式。进一步证明人民币45万元与被拆旧房屋不是等值抵偿物。四、分析原告的诉讼请求,涉及合同无效或撤销权的法律概念。原告是法人,有效法律文书的签收及《补充协议》的协商签订,均是法人委派具体行为人实施,是严肃的、有效的民事法律行为。行为内容无被胁迫、乘人之危、重大误解、显失公平、违反法律或串通损害国家、他人利益。故《补充协议》有效,应驳回原告的诉讼请求。至于原、被告涉及拆迁合同纠纷的其他诉辩事实和观点,应在以另一诉由提起不同诉讼请求之诉的法律程序中反映。本案不予审处。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十四条之规定,原审法院作出如下判决:驳回原告珠海市志伟贸易有限公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币5885元,由原告负担。
  一审判决后,志伟公司不服,向本院提起了上诉,请求:撤销原判,改判确认其与郑华秋签订的《补充协议》第二条“若不能按期回迁,甲方提供的人民币45万元保证金,将归乙方所有,但不影响上述调解书中其他条款继续生效”为无效条款。上诉人认为:一、从《补充协议》第二条的意思来看,此条款的内容表明在上诉人迟延交房的情况下,即使回迁房的交付延迟一天,郑华秋除可取得回迁房外,还净得45万元,这是一种暴利行为,违背了法律的对等原则,也是一种损害公共利益的行为,这正是我国民法所禁止的以及《合同法》第52条所明文禁止的。二、因为上诉人在时间上等不了申请对郑华秋所有的房屋强制拆迁,不得不与郑华签订《补充协议》。郑华秋的行为是一种乘人之危的行为。
  被上诉人薛伯群答辩称,原审认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。被上诉人认为:上诉人上诉所称不是事实,其做法是企图侵害被上诉人的合法权益。
  二审调查中,上诉人向本院提交了珠海仁合房地产评估有限公司珠仁合估字第2004382号《房地产估价报告》(下简称“《评估报告》”),《评估报告》的主要内容是珠海市香洲镜新街34号的房地产即本案争议房地产于200081日时市值为377168元。上诉人提交《评估报告》用以说明其诉讼请求成立。被上诉人不认可《评估报告》是二审新证据,同时称争议房产于2000年已被拆除,《评估报告》系2004年作出,评估时评估房屋已不存在,因此《评估报告》的结论不客观。
  本院认为,()《评估报告书》所涉内容是20008月争议房产的市值,而本案诉讼发生于2003年,志伟公司于本案诉讼前完全有能力获得此类证据,现于二审期间才提交,依法不属于二审新证据,本院不予采纳。
  ()志伟公司主张《补充协议》第二条内容无效,的依据是该条内容损害了公共利益。但从该条内容可知,所涉仅是志伟公司与郑华秋间民事权利、义务,并未涉及到公共利益。志伟公司称该条内容损害公共利益,与事实不符,本院不予采纳;其据此主张该条内容无效缺乏依据,依法不能成立。至于志伟公司所称该条系郑华秋乘其之危所签订一节,即使志伟公司所称属实,该条依法也仅属于可撤销,并非当然无效,其关于无效的请求与法相悖,亦不能成立。
  综上所述,上诉人上诉请求缺乏依据,依法不能成立,应予以驳回。原审认定事实基本清楚,处理适当,应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费5885元,由上诉人珠海市志伟贸易有限公司负担。
  本判决为终审判决。

 

48、佛山市三水区交通基础建设集团公司与冯苏贰房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 调 解 书

(2005)佛中法民五终字第310

上诉人(原审被告)佛山市三水区交通基础建设集团公司,住所地佛山市三水区西南街道健力宝北路21号。
  法定代表人莫海腾,总经理。
  委托代理人颜国牛,广东务正律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告)冯苏贰,男,192121日出生,汉族,住佛山市三水区西南街道文锋西一街15101号。
  委托代理人潘正兵,广东华生律师事务所律师。
  委托代理人罗永珍,女,汉族,19631015日出生,住广东省佛山市三水区西南街道沿江西路36号。
  上诉人佛山市三水区交通基础建设集团公司因房屋拆迁合同纠纷一案,不服广东省佛山市三水区人民法院(2004)三法民壹初字第358号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。
  本案在审理过程中,经本院主持调解,双方当事人自愿达成如下协议:
  一、上诉人佛山市三水区交通基础建设集团公司一次性支付被上诉人冯苏贰各项赔偿费用共53000元,该款在双方签收本调解书之日起十日内付清。
  二、一、二审案件受理费、鉴定费合共6266元,由上诉人佛山市三水区交通基础建设集团公司承担。
  上述协议,符合有关法律规定,本院予以确认。
  本调解书经双方当事人签收后,即具有法律效力。

 

49、佛山市三水区交通基础建设集团公司与邓影房屋拆迁合同纠纷案

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 调 解 书

(2005)佛中法民五终字第311

上诉人(原审被告)佛山市三水区交通基础建设集团公司,住所地佛山市三水区西南街道健力宝北路21号。
  法定代表人莫海腾,总经理。
  委托代理人颜国牛,广东务正律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告)邓影,女,1942815日出生,汉族,住佛山市三水区西南街道文锋西一街9104号。
  委托代理人潘正兵,广东华生律师事务所律师。
  上诉人佛山市三水区交通基础建设集团公司因房屋拆迁合同纠纷一案,不服广东省佛山市三水区人民法院(2004)三法民壹初字第357号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。
  本案在审理过程中,经本院主持调解,双方当事人自愿达成如下协议:
  一、上诉人佛山市三水区交通基础建设集团公司一次性支付被上诉人邓影各项赔偿费用共71000元,该款在双方签收本调解书之日起十日内付清。
  二、一、二审案件受理费、鉴定费合共82888元,由上诉人佛山市三水区交通基础建设集团公司承担。
  上述协议,符合有关法律规定,本院予以确认。
  本调解书经双方当事人签收后,即具有法律效力。

 

50、佛山市三水区交通基础建设集团公司与叶成芳房屋拆迁、补偿纠纷案

 

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2005)佛中法民五终字第312

上诉人(原审被告)佛山市三水区交通基础建设集团公司,住所地:佛山市三水区西南街道健力宝北路21号。
  法定代表人莫海腾,系该公司董事长。
  委托代理人颜国牛,系广东务正律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告)叶成芳,男,1930111日出生,汉族,佛山市三水区人,住佛山市三水区西南街道文锋西一街14403
  委托代理人叶恩华,男,1971915日出生,汉族,佛山市三水区人,住佛山市三水区西南街道文锋西一街14403
  委托代理人谢凯,广东浩淼律师事务所律师。
  上诉人佛山市三水区交通基础建设集团公司(以下简称交通基础公司)因房屋拆迁、补偿纠纷一案,不服广东省佛山市三水区人民法院(2005)三法民壹初字第43号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
  原审法院认定,原告叶成芳与原三水县陶瓷厂签订了《房屋拆迁、补偿、安置协议书》,双方约定原三水县陶瓷厂拆迁原告坐落于西南镇大山塘村的房屋二间,总建筑面积178.12平方米;非住宅性房屋三间,建筑面积为2702平方米。19955月,三水大桥指挥部将原西南镇花果山3号楼103房、6号楼402房、9号楼403房补偿给原告。原告入住后不久发现该三套房出现了梁柱、地板、天面等多处出现裂缝等质量问题。原告因此多次到有关部门上访、申诉,但仍无法解决,故诉至法院。原告居住的原花果山3号楼103的门牌已编为文锋西一街十五座1036号楼402的门牌已编为文锋西一街九座4029号楼403房的门牌已编为文锋西一街十四座403。原审法院另查明,被告自认法院于1996年关于西南镇花果山安置区内回迁房质量问题的系列案中判决被告对花果山369号楼进行补偿加固后,被告并没有进行加固,而是与起诉的拆迁户达成以金钱形式补偿的协议。
  原审法院认为:原告虽然是与原三水县陶瓷厂签订了《房屋拆迁、补偿、安置协议书》,但是199616日原三水市人民政府以三府复(1996)6号批复,同意将三水市基础建设工程总指挥部和大桥指挥部联合兴建的花果山一至九号楼的拆迁安置房的房产权和土地使用权移交给广东三水交通基础建设集团公司。对拆迁安置应付而未付的工程款和其他应付而未付的费用,由广东三水交通基础建设集团公司负责支付,并按有关规定办理一切移交手续。而且,法院在1996年关于原花果山其他拆迁户提起诉讼的生效判决中,判令广东省三水交通基础建设集团公司承担民事责任。由于被告的前身系广东省三水交通基础建设集团公司,原告居住的原西南镇花果山369号回迁楼经法院委托鉴定,存在质量问题,需作补强加固处理。而且,在法院作出由被告负责加固补强西南镇花果山369号回迁楼的生效判决后,被告并没有进行加固,而是以金钱的形式补偿给有起诉的住户,但没有解决原告回迁房的质量问题。因此,本案诉争的回迁房的补强加固责任应当由被告承担。关于本案诉讼时效问题,根据我国建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定,房屋地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限。原告的回迁房只使用了九年多,尚在合理使用年限内。因此,原告在房屋的保修期内起诉并未超过诉讼时效,法院对被告认为原告起诉已超过诉讼时效的辩解不予采纳。综上,原告要求被告对安置给原告质量不合格的回迁房补强加固的诉讼请求,法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条的规定,判决如下:被告佛山市三水交通基础建设集团公司应当于本判决生效之日起十五日内聘请专业补强公司,在六个月内完成原告叶成芳位于西南街道文锋西一街九座402房、十四座403房、十五座103房的补强加固工程,使之达到正常安全的使用要求,并承担所需费用。案件受理费3790元,由被告负担。
  宣判后,上诉人交通基础公司不服,向本院提起上诉称,一、原审判决既以上诉人违反房屋拆迁合同义务,判决上诉人赔偿,又以房屋保修的有关法规,驳回上诉人认为被上诉人的起诉已过诉讼时效的主张,原审判决的理由是混乱的。“房屋保修”和“损害赔偿”是两个不同的法律概念。《房屋质量保修管理条例》关于地基基础和房屋主体结构保修期的规定,不能否定《民法通则》有关诉讼时效的规定。二、作为房屋质量有问题依据的由原三水市建筑工程质量监督站出具的《关于花果山369号楼工程质量成因和处理的意见》亦没有“地基基础和主体结构工程不合格”的鉴定意见。该意见更没说明被上诉人的房屋内哪个部分、哪个位置需要补强加固。被上诉人在举证期限内没有申请对房屋质量问题进行鉴定,补强加固一事实也就不存在了。据上理由,作为合同纠纷,被上诉人的起诉已过诉讼时效,补强加固也没有事实依据。特提起上诉,请求撤销原审判决,驳回被上诉人的诉讼请求,并判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
  被上诉人叶成芳辩称,建三水大桥,大山塘全村须拆迁,回迁房存在严重质量问题,上诉人为最终民事责任承担者。《拆迁、补偿、安置协议》合法、有效,已经法院确认。369幢质量问题是通病,前期起诉的23户村民均以梁柱、地板、天面出现裂缝而被认可存在质量问题并获补偿。拆迁采用产权调换方式,回迁房带有商品房属性,被上诉人从入住回迁房之日起就拥有产权。质量导致违约,房屋保修一天没解决,损害在继续,诉讼时效亦伴之存续。再说,上诉人多次向当地政府、人大、建设部门申诉,向上诉人三任领导请求解决,主张权利,维权从未间断,决非上诉人所称九年从未过问。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
  二审期间,上诉人、被上诉人均未提交新的证据。
  经审查,对原审判决认定的事实,本院予以确认。
  本院认为,原审法院依据已经发生法律效力的民事判决,认定案涉回迁楼存在质量问题,从而判令上诉人对案涉房产进行补强加固,认定事实清楚,适用法律正确,上诉人认为原审判决理由混乱无事实依据,本院不予支持。原三水市建筑工程质量监督站受法院委托出具的《关于花果山369号楼工程质量成因和处理的意见》认为:“质量问题的主要成因是施工单位没有完全按照原设计图纸施工,实物质量与工程质量保证资料和设计图纸的要求有差距,纯属是施工单位在施工中偷工减料所致。”,故上诉人认为《关于花果山369号楼工程质量成因和处理的意见》没有“地基基础和主体结构工程不合格”的鉴定意见,补强加固这一事实也不存在的上诉理由不能成立,本院不予支持。因本案涉及房屋质量问题,原审法院依照我国建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定,驳回上诉人关于诉讼时效的抗辩依法有据,予以维持。综上,上诉人上诉理据不足,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费3790元,由上诉人佛山市三水区交通基础建设集团公司负担。
  本判决为终审判决。

 

51、佛山市三水区交通基础建设集团公司与叶焕芳房屋拆迁、补偿纠纷案

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2005)佛中法民五终字第314

上诉人(原审被告)佛山市三水区交通基础建设集团公司,住所地:佛山市三水区西南街道健力宝北路21号。
  法定代表人莫海腾,董事长。
  委托代理人颜国牛,广东务正律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告)叶焕芳,男,1932912日出生,汉族,佛山市三水区人,住佛山市三水区西南街道文锋西一街14205
  委托代理人叶彬华,男,19701026日出生,汉族,佛山市三水区人,住佛山市三水区西南街道文锋西一街14403
  委托代理人谢凯,广东浩淼律师事务所律师。
  上诉人佛山市三水区交通基础建设集团公司(以下简称交通基础公司)因房屋拆迁、补偿纠纷一案,不服广东省佛山市三水区人民法院(2005)三法民壹初字第41号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
  原审判决认定,原告叶焕芳与原三水县陶瓷厂签订了《房屋拆迁、补偿、安置协议书》,双方约定原三水县陶瓷厂拆迁原告坐落于西南镇大山塘村的房屋二间,总建筑面积178.12平方米;非住宅性房屋三间,建筑面积为2702平方米。19955月,三水大桥指挥部将原西南镇花果山6号楼3039号楼205404房补偿给原告。原告入住后不久发现该三套房出现了梁柱、地板、天面等多处出现裂缝等质量问题。原告因此多次到有关部门上访、申诉,但仍无法解决,故诉至本院。原告居住的原花果山6号楼303的门牌已编为文锋西一街九座303;花果山9号楼205404房的门牌已编为文锋西一街十四座205404房。原审另查明,被告自认法院于1996年关于西南镇花果山安置区内回迁房质量问题的系列案中判决被告对花果山369号楼进行补偿加固后,被告并没有进行加固,而是与起诉的拆迁户达成以金钱形式补偿的协议。
  原审判决认为,原告虽然是与原三水县陶瓷厂签订了《房屋拆迁、补偿、安置协议书》,但是199616日原三水市人民政府以三府复(1996)6号批复,同意将三水市基础建设工程总指挥部和大桥指挥部联合兴建的花果山一至九号楼的拆迁安置房的房产权和土地使用权移交给广东三水交通基础建设集团公司。对拆迁安置应付而未付的工程款和其他应付而未付的费用,由广东三水交通基础建设集团公司负责支付,并按有关规定办理一切移交手续。而且,法院在1996年关于原花果山其他拆迁户提起诉讼的生效判决中,判令广东省三水交通基础建设集团公司承担民事责任。由于被告的前身系广东省三水交通基础建设集团公司,原告居住的原西南镇花果山69号回迁楼经法院委托鉴定,存在质量问题,需作补强加固处理。而且,在法院作出由被告负责加固补强西南镇花果山69号回迁楼的生效判决后,被告并没有进行加固,而是以金钱的形式补偿给有起诉的住户,但没有解决原告回迁房的质量问题。因此,本案诉争的回迁房的补强加固责任应当由被告承担。关于本案诉讼时效问题,根据我国建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定,房屋地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限。原告的回迁房只使用了九年多,尚在合理使用年限内。因此,原告在房屋的保修期内起诉并未超过诉讼时效,法院对被告认为原告起诉已超过诉讼时效的辩解不予采纳。综上,原告要求被告对安置给原告质量不合格的回迁房补强加固的诉讼请求,法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条的规定,判决如下:被告佛山市三水交通基础建设集团公司应当于本判决生效之日起十五日内聘请专业补强公司,在六个月内完成原告叶焕芳位于西南街道文锋西一街十四座205404房和九座303房的补强加固工程,使之达到正常安全的使用要求,并承担所需费用。案件受理费3790元,由被告负担。
  宣判后,上诉人交通基础公司不服,向本院提起上诉称,一、原审判决既以上诉人违反房屋拆迁合同义务,判决上诉人赔偿,又以房屋保修的有关法规,驳回上诉人认为被上诉人的起诉已过诉讼时效的主张,原审判决的理由是混乱的。“房屋保修”和“损害赔偿”是两个不同的法律概念。《房屋质量保修管理条例》关于地基基础和房屋主体结构保修期的规定,不能否定《民法通则》有关诉讼时效的规定。二、作为房屋质量有问题依据的由原三水市建筑工程质量监督站出具的《关于花果山369号楼工程质量成因和处理的意见》亦没有“地基基础和主体结构工程不合格”的鉴定意见。该意见更没说明被上诉人的房屋内哪个部分、哪个位置需要补强加固。被上诉人在举证期限内没有申请对房屋质量问题进行鉴定,补强加固一事实也就不存在了。据上理由,作为合同纠纷,被上诉人的起诉已过诉讼时效,补强加固也没有事实依据。特提起上诉,请求撤销原审判决,驳回被上诉人的诉讼请求,并判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
  被上诉人叶焕芳辩称,建三水大桥,大山塘全村须拆迁,回迁房存在严重质量问题,上诉人为最终民事责任承担者。《拆迁、补偿、安置协议》合法、有效,已经法院确认。369幢质量问题是通病,前期起诉的23户村民均以梁柱、地板、天面出现裂缝而被认可存在质量问题并获补偿。拆迁采用产权调换方式,回迁房带有商品房属性,被上诉人从入住回迁房之日起就拥有产权。质量导致违约,房屋保修一天没解决,损害在继续,诉讼时效亦伴之存续。再说,上诉人多次向当地政府、人大、建设部门申诉,向上诉人三任领导请求解决,主张权利,维权从未间断,决非上诉人所称九年从未过问。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
  二审期间,上诉人、被上诉人均未提交新的证据。
  经审查,对原审判决认定的事实,本院予以确认。
  本院认为,原审法院依据已经发生法律效力的民事判决,认定案涉回迁楼存在质量问题,从而判令上诉人对案涉房产进行补强加固,认定事实清楚,适用法律正确。上诉人认为原审判决理由混乱无事实依据,本院不予支持。原三水市建筑工程质量监督站受法院委托出具的《关于花果山369号楼工程质量成因和处理的意见》认为:“质量问题的主要成因是施工单位没有完全按照原设计图纸施工,实物质量与工程质量保证资料和设计图纸的要求有差距,纯属是施工单位在施工中偷工减料所致。”,故上诉人认为《关于花果山369号楼工程质量成因和处理的意见》没有“地基基础和主体结构工程不合格”的鉴定意见,补强加固这一事实也不存在的上诉理由不能成立,本院不予支持。因本案涉及房屋质量问题,原审法院依照我国建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定,驳回上诉人关于诉讼时效的抗辩依法有据,予以维持。综上,上诉人上诉理据不足,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费3790元,由上诉人佛山市三水区交通基础建设集团公司负担。
  本判决为终审判决。

 

52、叶桃芳与佛山市三水区交通基础建设集团公司房屋拆迁、补偿纠纷案

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2005)佛中法民五终字第313

上诉人(原审被告)佛山市三水区交通基础建设集团公司,住所地:佛山市三水区西南街道健力宝北路21号。
  法定代表人莫海腾,董事长。
  委托代理人颜国牛,广东务正律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告)叶桃芳,男,1933112日出生,汉族,佛山市三水区人,住佛山市三水区西南街道文锋西一街14202
  委托代理人谢凯,广东浩淼律师事务所律师。
  上诉人佛山市三水区交通基础建设集团公司(以下简称交通基础公司)因房屋拆迁、补偿纠纷一案,不服广东省佛山市三水区人民法院(2005)三法民壹初字第42号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
  原审法院认定,原告叶桃芳与原三水县陶瓷厂签订了《房屋拆迁、补偿、安置协议书》,双方约定原三水县陶瓷厂拆迁原告坐落于西南镇大山塘村的房屋五间,总建筑面积284.74平方米;非住宅性房屋一间,建筑面积为194平方米。19955月,三水大桥指挥部将原西南镇花果山9号楼202303502602房补偿给原告。原告入住后不久发现该三套房出现了梁柱、地板、天面等多处出现裂缝等质量问题。原告因此多次到有关部门上访、申诉,但仍无法解决,故诉至本院。原告居住的原花果山9号楼202303502602房的门牌已编为文锋西一街十四座202303502602房。原审法院另查明,被告自认本院于1996年关于西南镇花果山安置区内回迁房质量问题的系列案中判决被告对花果山369号楼进行补偿加固后,被告并没有进行加固,而是与起诉的拆迁户达成以金钱形式补偿的协议。
  原审法院认为,原告虽然是与原三水县陶瓷厂签订了《房屋拆迁、补偿、安置协议书》,但是199616日原三水市人民政府以三府复(1996)6号批复,同意将三水市基础建设工程总指挥部和大桥指挥部联合兴建的花果山一至九号楼的拆迁安置房的房产权和土地使用权移交给广东三水交通基础建设集团公司。对拆迁安置应付而未付的工程款和其他应付而未付的费用,由广东三水交通基础建设集团公司负责支付,并按有关规定办理一切移交手续。而且,法院在1996年关于原花果山其他拆迁户提起诉讼的生效判决中,判令广东省三水交通基础建设集团公司承担民事责任。由于被告的前身系广东省三水交通基础建设集团公司,原告居住的原西南镇花果山9号回迁楼经本院委托鉴定,存在质量问题,需作补强加固处理。而且,在法院作出由被告负责加固补强西南镇花果山9号回迁楼的生效判决后,被告并没有进行加固,而是以金钱的形式补偿给有起诉的住户,但没有解决原告回迁房的质量问题。因此,本案诉争的回迁房的补强加固责任应当由被告承担。关于本案诉讼时效问题,根据我国建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定,房屋地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限。原告的回迁房只使用了九年多,尚在合理使用年限内。因此,原告在房屋的保修期内起诉并未超过诉讼时效,法院对被告认为原告起诉已超过诉讼时效的辩解不予采纳。综上,原告要求被告对安置给原告质量不合格的回迁房补强加固的诉讼请求,本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条的规定,判决如下:被告佛山市三水交通基础建设集团公司应当于本判决生效之日起十五日内聘请专业补强公司,在六个月内完成原告叶桃芳位于西南街道文锋西一街十四座202303502602房的补强加固工程,使之达到正常安全的使用要求,并承担所需费用。案件受理费4550元,由被告负担。
  宣判后,上诉人交通基础公司不服,向本院提起上诉称,一、原审判决既以上诉人违反房屋拆迁合同义务,判决上诉人赔偿,又以房屋保修的有关法规,驳回上诉人认为被上诉人的起诉已过诉讼时效的主张,原审判决的理由是混乱的。“房屋保修”和“损害赔偿”是两个不同的法律概念。《房屋质量保修管理条例》关于地基基础和房屋主体结构保修期的规定,不能否定《民法通则》有关诉讼时效的规定。二、作为房屋质量有问题依据的由原三水市建筑工程质量监督站出具的《关于花果山369号楼工程质量成因和处理的意见》亦没有“地基基础和主体结构工程不合格”的鉴定意见。该意见更没说明被上诉人的房屋内哪个部分、哪个位置需要补强加固。被上诉人在举证期限内没有申请对房屋质量问题进行鉴定,补强加固一事实也就不存在了。据上理由,作为合同纠纷,被上诉人的起诉已过诉讼时效,补强加固也没有事实依据。特提起上诉,请求撤销原审判决,驳回被上诉人的诉讼请求,并判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
  被上诉人叶桃芳辩称,建三水大桥,大山塘全村须拆迁,回迁房存在严重质量问题,上诉人为最终民事责任承担者。《拆迁、补偿、安置协议》合法、有效,已经法院确认。369幢质量问题是通病,前期起诉的23户村民均以梁柱、地板、天面出现裂缝而被认可存在质量问题并获补偿。拆迁采用产权调换方式,回迁房带有商品房属性,被上诉人从入住回迁房之日起就拥有产权。质量导致违约,房屋保修一天没解决,损害在继续,诉讼时效亦伴之存续。再说,上诉人多次向当地政府、人大、建设部门申诉,向上诉人三任领导请求解决,主张权利,维权从未间断,决非上诉人所称九年从未过问。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
  二审期间,上诉人、被上诉人均未提交新的证据。
  经审查,对原审判决认定的事实,本院予以确认。
  本院认为,原审法院依据已经发生法律效力的民事判决,认定案涉回迁楼存在质量问题,从而判令上诉人对案涉房产进行补强加固,认定事实清楚,适用法律正确。上诉人认为原审判决理由混乱无事实依据,本院不予支持。原三水市建筑工程质量监督站受法院委托出具的《关于花果山369号楼工程质量成因和处理的意见》认为:“质量问题的主要成因是施工单位没有完全按照原设计图纸施工,实物质量与工程质量保证资料和设计图纸的要求有差距,纯属是施工单位在施工中偷工减料所致。”,故上诉人认为《关于花果山369号楼工程质量成因和处理的意见》没有“地基基础和主体结构工程不合格”的鉴定意见,补强加固这一事实也不存在的上诉理由不能成立,本院不予支持。因本案涉及房屋质量问题,原审法院依照我国建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定,驳回上诉人关于诉讼时效的抗辩依法有据,予以维持。综上,上诉人上诉理据不足,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费4550元,由上诉人佛山市三水区交通基础建设集团公司负担。
  本判决为终审判决。

 

53、关志荣、陈秀华与广州客车厂房屋搬迁纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2005)穗中法民四终字第935

上诉人(原审原告)关志荣,男,195854日出生,汉族,住广州市工业大道中320401房。
  上诉人(原审原告)陈秀华,女,1962712日出生,汉族,住址同上。
  被上诉人(原审被告)广州客车厂,住所地:广州市天河区沙河上元岗。
  法定代表人余照明,职务:厂长。
  委托代理人廖鹊鸣,广东海云天律师事务所律师。
  委托代理人王泽,广东海云天律师事务所律师。
  原审第三人李英奇,男,195826日出生,汉族,住广州市江南大道南393601房。
  上诉人关志荣、陈秀华因房屋搬迁纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第1498号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,本案现已审理终结。
  一审法院经审理查明:2002125日,黄秉璋、张瑞渊、关志荣三人与广东励燊拍卖行签订《拍卖成交确认书》,该三人通过拍卖,取得海珠区江南大道南路387号地下的房屋。2003422日,广州市国土资源和房屋管理局向关志荣、陈秀华核发了海珠区江南大道南387104单元的《房地产权证》,该屋的用途为非居住用房,建筑面积83.59平方米,其中套内建筑面积83.59平方米,土地用途为商业。据该《房地产权证》的《房地产分户图》记载,房屋座落在江南大道南387号地下<387 104>。关志荣、陈秀华接收该商铺后,发现商铺内有一夹层,该夹层由广州客车厂使用,故诉至该院。
  经查,广州市海珠区江南大道383385387389391393号一幢8层房屋原由广州客车厂承建并所有。该幢房屋包含4座住宅楼。首层连为一体,均为商铺。首层与二楼之间有一夹层贯通整幢房屋。现住宅楼的门牌分别为江南大道南383号、385号、391号、393号。商铺的门牌分别为江南大道南387号、389号。夹层分割成若干宿舍使用,门牌分别为江南大道南383号夹层114房。夹层与商铺的入口并不相同,商铺的入口面临马路,夹层是通过4座住宅楼的梯间进入。广州客车厂单位的部分职工已入户藉该夹层。19991225日,广州客车厂与李英奇签订了《公有住房(住宅)租赁契约》,广州客车厂将海珠区江南大道南383号夹01部位的房屋出租给李英奇。房屋使用面积为11.41平方米,每月租金51.35元,租期从200011日至201011日。李英奇一直按时支付租金给广州客车厂,但现时没有在该屋居住。李英奇为其家庭的户主。广州客车厂及李英奇均确认承租的夹层房屋位于关志荣、陈秀华商铺的上部,但并非完全与关志荣、陈秀华的商铺位置吻合,关志荣、陈秀华对此表示不清楚。
  诉讼中,关志荣、陈秀华向一审法院提交了一份《房地产拍卖转移申请审批表》,该表显示,海珠区江南大道南387号地下104房楼层高度为4.5米,买卖部位是全部,故其认为夹层是属其所有。广州客车厂对该《审批表》没有异议,但不同意关志荣、陈秀华的意见。
  经一审法院到广州市国土资源和房屋管理局调查,关志荣、陈秀华所购的海珠区江南大道南387104单元没有相关的楼层高度资料。根据广州客车厂承建的广州市海珠区江南大道383385387389391393号房屋的报建图显示,房屋首层的高度为5.5米,其中楼板厚度0.6米,故首层净高4.9米,首层部位包含一下沉的夹层,夹层的高度为1.2米,故地下部分的高度为3.7米。关志荣、陈秀华认为广州客车厂对夹层没有合法产权,夹层只能作为首层自然层的附属实施,使用权应归其所有。广州客车厂认为,首层的高度为5.5米,而关志荣、陈秀华提交的《房地产拍卖转移申请审批表》显示,关志荣、陈秀华购买的商铺的楼层高度只是4.5米,故不应包括夹层在内。由于在实际施工中,其单位增加了夹层的高度,故现在夹层的高度有2.4米,居住了其单位的职工。
  2004519日,关志荣、陈秀华向广州市海珠区人民法院提起诉讼称:其经拍卖购买了原属广州客车厂所有的广州市江南大道南387104单元,依法拥有该屋的全部包括附属物范围的全部权利,但广州客车厂现仍占用该屋附属的夹层,并与相邻房屋的夹层打通使用,侵害了其所有权,故要求:1、判令广州客车厂交还占用的广州市江南大道南387104单元的夹层,交还其自行管业;2、广州客车厂在其所有的104单元范围内修复夹层部分的南北两墙,使其所有的部分与夹层的其他部位分割开来;3、诉讼费由广州客车厂承担。其参与拍卖的是整个首层,应该包括夹层在内。广州客车厂与李英奇的租约没有经过房管部门鉴证,且拍卖时没有提供给拍卖公司和法院留底,故其不认可该租约。
  广州客车厂辩称,关志荣、陈秀华的产权证没有显示此房屋包括了夹层。该屋的整栋楼是由其单位承建,承建时在一、二楼之间加建了一层夹层,夹层的层高有2.4米,夹层下面的地下(首层)净高也有2.5米以上,故夹层是可以申报产权的。但由于其单位债务较多,仍没有申报产权,且整栋楼的地下部分被法院查封并拍卖。当时已向法院说明夹层部分有其单位的职工居住,不能拍卖,法院说地下净高也有2.5米,可以卖,且《拍卖成交确认书》也注明拍卖的只是387号地下,故其单位认为原告购买的只是地下部分,不包括夹层。另外,整栋楼的夹层是全部打通的,结构与其他楼层不一样,承重墙可能与其他楼层错开,如果打通可能会影响结构。夹层是通过另外的楼梯进入,与关志荣、陈秀华房屋不是共用一个出入口,如果打通夹层的地板可能会有危险。现关志荣、陈秀华房屋相对的夹层部位由李英奇承租使用,根据买卖不破租赁的原则,关志荣、陈秀华不能要求李英奇搬迁。再者,夹层打通的情况在拍卖时已经存在,关志荣、陈秀华是按现状买卖的,其单位不应承担瑕疵担保的责任,没有必要再修复夹层部分的南北两墙,故不同意关志荣、陈秀华的诉讼请求。
  李英奇述称,夹层部位是广州客车厂分配给我作为宿舍使用的,故不同意关志荣、陈秀华的诉讼请求。
  一审法院认为,关志荣、陈秀华是广州市海珠区江南大道南387104单元的所有权人,对该屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。关志荣、陈秀华以《房地产拍卖转移申请审批表》中记载其楼层高度为4.5米,买卖部位是全部为由,主张该屋上部的夹层是其房屋的附属物,其对夹层享有使用权的意见,首先,《房地产拍卖转移申请审批表》并非房管部门的产权凭证,且《审批表》中记载的楼层高度为4.5米,与该幢房屋报建图记载的楼层高度不一致,不足以作为其对夹层拥有权利的凭证。其次,关志荣、陈秀华提交的《拍卖成交确认书》显示,关志荣、陈秀华拍得的是江南大道南路387号地下,关志荣、陈秀华的房产证附图的地址也是江南大道南387号地下。而该房产证并无显示关志荣、陈秀华的房屋存在一个夹层,以及夹层的面积及高度,房管部门也没有关志荣、陈秀华所购房屋的楼层高度资料。另外,讼争的江南大道南383号夹层的结构与江南大道南387号、389号商铺的结构并不一致,出入口不相同,门牌号码也不一样,故关志荣、陈秀华提交的证据不足以证明其是讼争房屋夹层的产权人,其以夹层为其房屋的附属物为由,要求广州客车厂交还夹层并修复夹层部分的南北两墙的诉讼请求依据不足,予以驳回。广州客车厂的答辩意见有理,予以采纳。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定,于20041118日作出如下判决:驳回关志荣、陈秀华要求广州客车厂交还占用的广州市江南大道南387104单元的夹层并修复夹层部分的南北两墙的诉讼请求。案件受理费200元,由关志荣、陈秀华负担。
  一审判决后,关志荣、陈秀华不服,向本院提起上诉,认为: 经向广州市城市规划局查询,位于江南大道南387号上方的江南大道南383号夹层并无报建;江南大道南387号是商铺,高度为5.5米,该高度范围内的空间均应属于首层所有,上述383号夹层应是江南大道南387号商铺的附属设施;广州客车厂并没有证据证明江南大道南387号商铺被整体拍卖时不包含383号夹层在内,也没有该夹层归其所有的事实及法律依据;既然上述383号夹层是江南大道南387号商铺的附属设施,其应随江南大道南387号商铺所有权的转移而转移,所有权应归上诉人所有;李英奇没有合法的租赁关系,江南大道南387104单元是非住宅用房,其不能租住上述383号夹层。因此,一审判决认定事实错误,故上诉请求:撤销一审判决,判令广州客车厂交还占用的广州市江南大道南387104单元的夹层给上诉人自行管业,修复104单元夹层部分南北两墙使上诉人所有的部分与夹层的其他部位分割开。本案一、二审诉讼费由广州客车厂承担。
  广州客车厂答辩同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。
  李英奇答辩同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。
  本院二审查明:关志荣、陈秀华在一审提交的江南大道南387号地下104单元《房地产拍卖转移申请审批表》由关志荣、陈秀华和拍卖行的代理人作为买卖双方签名。其中该表还填写交吉面积:全部,出租面积:0平方米。据广东励燊拍卖行有限公司向本院提供的有关海珠区江南大道南387号地下的拍卖资料显示:387号《广州市房地产查丈原图》(总图)1-1(层图)以及387号地下104单元《房地产分户图》均记载387号地下是1层,没有层高记载,且383号夹层有独立的门牌,并通过383号梯间出入。关志荣于2002128日证明同意拍卖会上的一切规则。本院查明的其他事实与一审基本相同。
  本院认为,上诉人关志荣、陈秀华是通过参与拍卖而购得广州市海珠区江南大道南387号地下104单元的产权,该104单元的产权范围应以拍卖时确定的房屋范围为准。从《拍卖成交确认书》显示,关志荣、陈秀华购得的387号地下104单元属于江南大道南路387号地下商铺的一部分。关志荣、陈秀华取得的387104单元《房地产权证》既没有层高记载,也无显示该房屋存有夹层。而作为拍卖资料的387号《广州市房地产查丈原图》(总图)1-1(层图)以及387号地下104单元《房地产分户图》均记载387号地下是1层,且与上述《拍卖成交确认书》均没有标示387号地下商铺的层高。关志荣、陈秀华认为的387104单元夹层,实际为江南大道南383号夹层,该夹层结构与江南大道南387号地下商铺的结构并不一致,出入口也不相同,有独立的门牌,并通过383号梯间出入。再且,江南大道南383号夹层的权属亦应依法由规划、房管等行政主管部门确认。至于关志荣、陈秀华提交的由买卖双方填写并签名的《房地产拍卖转移申请审批表》中的387号地下层高4.5米,关志荣、陈秀华未能充分举证证明其来源,而房地产登记主管部门最终核发的《房地产权证》并没有层高记载。因此,关志荣、陈秀华提交的该转移申请审批表不足以证明江南大道南383号夹层属于387号商铺的附属设施。更为重要的是,江南大道南383号夹层01号单元于被拍卖前始一直由李英奇承租作住宅使用,而上述104单元《房地产拍卖转移申请审批表》填写的交吉面积为全部,出租面积为0平方米,也显示当时关志荣、陈秀华是认可竞买的104单元房屋范围不包括江南大道南383号夹层01号在内的。
  综上所述,关志荣、陈秀华上诉认为江南大道南383号夹层01单元应是387号地下104单元的附属设施,主张广州客车厂交还给其自行管业,并与383号夹层的其他部位分割开的上诉请求,缺乏事实依据,本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费200元由上诉人关志荣、陈秀华共同负担。
  本判决为终审判决。

 

54、佛山市三水区西南镇沙头居委会沙头村一组与黄美芬安置补偿纠纷上诉案

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

2003)佛中法民一终字第1641

    上诉人(原审被告)佛山市三水区西南镇沙头居委会沙头村一组,住所:佛山市三水区西南街沙头村。
   
诉讼代表人李德光,村小组长。
   
诉讼代表人蔡伟良,该村村民。
   
委托代理人林拾立,广东经纶律师事务所律师。
   
被上诉人(原审原告)黄美芬(黄美芳),女,1954714出生,汉族,住所:三水区西南镇沙头小海边6号。
   
委托代理人汤永四,男,汉族,19621119出生,住所:佛山市三水区西南镇沙头小海边6号之一。
   
上诉人佛山市三水区西南镇沙头居委会沙头村一组因安置补偿纠纷一案,不服广东省佛山市三水区人民法院(2003)三法民壹初字第63号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。
   
原审判决查明:原告黄美芬是三水区乐平镇高岗村人,1983912与原籍是沙头村一队(现改名沙头村一组)的李三苏登记结婚,原告并于1984820将户口迁入沙头村一组。199211月沙头村一队解散,原三水市人民政府留给包括沙头村一队、沙头村二队、沙头村四队在内的三个生产队宅基地共42.15亩。200158,原三水市人民政府为了解决沙头村散队时遗留的问题,下发了一份会议纪要,其中的第四点的主要内容为:“关于散队时留给沙头一、二、四队位于沙头开发区内的建房用地的处置问题,同意将原留给沙头一、二、四队作村民建房用地的42.15亩土地,无偿交由市政府统一规划和开发,其中部分土地规划兴建二十一幢一梯二户式七层居民住宅楼,用以解决原沙头村散队时254户村民的住房及北江大堤沙头村拆迁安置问题……”。经核实,散队时沙头一、二、四队共254户村民:其中沙头一队包括原告在内共有78户村民,而实行以地换楼分配给沙头一队的住宅亦是78套。200211沙头一队村民大会决议通过:一楼补偿楼层差价40000元,二楼、六楼补偿楼层差价5000元、三楼至五楼补偿楼层差价12000元,每户应分得住宅面积为86平方米,超出应得面积部分按每平方米800元计算。沙头一队村民大会决议认为,只有有口粮田的村民才可以享受补偿安置的住宅,并于2001923决定对没有口粮田的黄美芬、钱燕好两户在散队时所补偿的房屋归生产队集体所有。双方为此产生纠纷,经有关单位多次调解,无果。至诉讼时,补偿安置给沙头村一组的78套住房,已分配77套,现只剩余一套住房,位于西南镇沙头街24702,住宅建筑面积104.30平方米,单车房面积13.31平方米,编号为19。该幢楼层的住户已按规定缴交楼层差价给被告。     原审判决认为:原告与李三苏结婚后将户口迁入被告处,这得到了政府的户籍管理部门的核准,因而是合法有效的。从原告户口迁入被告处时起,原告就属于被告村民。被告所属村民所有的权利和义务,原告均有权享受和有义务承担。199211月原沙头村一队解散,原三水市人民政府补偿给包括沙头村一队、沙头村二队,沙头村四队在内的三个生产队的42.15亩土地是宅基地,亦即是补偿给村民作建房用的,也就是说,凡是户口在该村的村民,均有权申请使用该些土地建房。200158,原三水市人民政府下发的会议纪要,明确是以散队时沙头村一、二队、四队的254户村民为界限,实行以地换楼的安置补偿方式,补偿给沙头村一队,二队、四队共254套住房,从其补偿方式可以看出是有多少户村民就补回多少套住房,其目的是为了彻底解决被征用了宅基地的村民的住房安置补偿问题。由此可见,从宅基地的来源到原三水市人民政府实行以地换楼的安置补偿方式来看,对安置补偿的住房,原告与其他253户村民的权利是一样的,是不需要额外承担义务的,对此被告应一视同仁,将补偿安置的住房分配给原告。现在被告只剩余西南镇沙头街24702住房一套及19号单车房一间未有分配,原告请求被告将该屋及单车房分配给她, 以及按规定补偿楼差价,合法合理,本院予以支持。但由于该住宅及单车房总面积超出应分配面积,故原告应按规定补偿超标价款25288元(31.61平方米×800元/平方米)。被告辩称原告的户口迁入非法,在村内无承担过义务等为由不同意将补偿安置的住房分给原告无理,本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十五条的规定,判决如下:一、位于三水区西南镇沙头街24702住房一套及19号单车房一间的所有权归原告黄美芬所有。二、被告佛山市三水区西南镇沙头居委会沙头村一组补偿给原告黄美芬楼差价款46000元。三、原告黄美芬给付被告佛山市三水区西南镇沙头居委会沙头村一组超标房屋面积款25288元。上述二、三项折抵计算,被告佛山市三水区西南镇沙头居委会沙头村一组应给付原告黄美芬20712元。该款于本判决生效之日起十日内给付完毕,逾期给付,按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元,由原告负担1045元,被告负担855元。
   
宣判后,佛山市三水区西南镇沙头居委会沙头村一组不服,向本院提出上诉称:一、原审适用程序法不当。原审把上诉人(沙头村居委会沙头村第一组)列为被告,这有违有关法律规定。《民事诉讼法》第49条第2款规定:“法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的规定意见》第40条的规定:“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织……。”本案中,上诉人并不具备《民事诉讼法》和最高人民法院司法解释中所称的其他组织所必须具备的三个要件,即合法成立,有一定的组织机构和财产,因此其不是适格的被告。再者,《市政府工作会议纪要》第四条明确规定:“具体分配方式按市企业发展总公司与原沙头村签定的协议条款办理”。沙头村与三水市企业发展总公司签订的关于解决散队遗留问题的《协议书》中,乙方署名盖章是三水市西南镇沙头村领导组,亦并非是上诉人。二、原审认定事实有误。原审在判决书上认为:“现在被告只剩余西南镇沙头街24702住房一套及单车房一间未有分配。”这与事实不符。被上诉人在原审提供的《楼房差价补贴一览表》可清楚看到,到目前为止未分配的房子还有两套。原审在判决书上还认为:“……村民所有的权利和义务,原告均有权享受和有义务承担。……原告与其他253户村民的权利是一样的,是不需要额外承担义务的。”上诉人认为,以上讲法既互相矛盾又抹杀了一般与特殊的关系。在村里来讲,所有村民只要享受了权利,就必须承担义务,不可能只享受权利而不承担义务。作为被上诉人在村里长期没有履行义务,所以也从未享受过权利,双方对此从无异议。现原审不顾权利与义务对等的一般原则,只强调特殊认为有户口就应分房,这是有违公平合理的原则。综上所述,上诉人认为原判决适用程序法有误,认定事实不清,判决显失公平。特请求人民法院撤销原判,驳回被上诉人的诉讼请求。
   
上诉人在二审期间,提供新证据《协议书》一份,证明签订该分配协议是主体是三水市西南镇沙头村领导组,所以上诉人不是适格的主体。
   
经质证,被上诉人对该证据的真实性无异议,但认为与本案没有关联性。
   
被上诉人黄美芬答辩称:上诉人于2001923在村内召开村民代表大会,否决被上诉人的安置补偿房分配权,被上诉人因此与上诉人发生争议。原审法院适用法律正确,处理公平合理。上诉人上诉认为安置补偿房以口粮田为基础,被上诉人没有口粮田,不应当享受分房的权利,上诉人的行为是无理的,亦完全脱离了事实依据。安置补偿的楼房是199211月沙头村解散前,以沙头村户口数为界,有关部门补偿42.15亩土地给村民建房,规划部门亦按254户进行过规划(见沙头新村规划图),原三水市政府为了彻底解决沙头村解散时遗留的问题,下发的会议纪要也是补偿254套房,从补偿方式上可看出是有多少户村民就补多少套住房。从各方面的证据讲,被上诉人是符合享受安置补偿房的条件的,请求二审法院确认和保护被上诉人的合法权益,维持一审判决,驳回上诉人的无理请求。
   
被上诉人在二审期间没有提供新证据。
   
上诉人对原审认定“只剩余西南镇沙头街24702住房一套及19号单车房一间未有分配”有异议,认为实际上还有两套住房尚未分配。被上诉人对原审查明的事实没有异议。经审查,对上诉人提出的事实异议,本院予以确认。
   
本院认为:原三水市有关部门为解决沙头村散队时遗留问题时,下发的文件中明确规定:“将原留给沙头一、二、四队作村民建房用地的42.15亩土地,无偿交由市政府统一规划开发,其中部分土地兴建21幢一梯二户式七层居民住宅楼,用以解决原沙头村散队时254户村民的住房及北江大堤沙头村拆迁安置问题”。即讼争房屋是直接解决村民个人住房需要而由原三水市有关部门交付给上诉人的,而不是属于上诉人所有、管理和使用的集体所有房屋。现上诉人以村民大会决议的形式截留分配给村民个人使用的住房,没有合法的依据。上诉人是符合法律规定的农村集体组织,也是本案中落实村民大会决议实施截留行为从而引起矛盾的利害关系人,是本案适格当事人,上诉人认为其不是适格的当事人没有法律依据,本院不予采纳。至于上诉人认为一审认定只有一套房屋尚未分配与事实不符合,不影响原审对本案的处理。原审判决适用法律正确,处理适当,应予维持。上诉人上诉无理,依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:
   
驳回上诉,维持原判。
   
本案二审案件受理费1900元,由上诉人佛山市三水区西南街沙头居委会沙头村第一组承担。
   
本判决为终审判决。

 

55、黄少荣与陶巧云房屋搬迁合同纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2005)穗中法民四终字第758

  上诉人(原审原告)黄少荣,男,1966220日出生,汉族,住广州市中道巷38号。
  委托代理人陈惠民,广东花城律师事务所律师。
  委托代理人梁瑞卿,女,1964212日出生,住广州市天河区下塘西路84号之一302房。
  上诉人(原审被告)陶巧云,女,1938818日出生,汉族,住广州市南泰路润怡三街5203房。
  委托代理人陈伟强,男,1957626日出生,无固定职业,联系地址同上。
  原审第三人广州市广协房地产开发有限公司,住所地:广州市越秀区六榕路1138楼。
  法定代表人胡钊文,职务:经理。
  委托代理人黄伟,男,1969331日出生,该公司职员,联系地址同公司。
  委托代理人曾巍嘉,男,19681230日出生,该公司职员,联系地址同公司。
  上诉人黄少荣、陶巧云因房屋搬迁纠纷一案,均不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第1828号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  一审法院经审理查明:广州市广协房地产开发有限公司(以下简称广协公司)经广州市房地产管理局颁发穗房(92)拆字191号《城市房屋拆迁公告》,拆除广州市海珠区同福中路372394号、同福西街1741号、220号、同福西后街2.21.4.7号地段范围房屋。陶巧云原是同福中路同福西街29号房屋的使用权人。该屋位于上述拆迁范围内。1994107日,陶巧云(乙方)与广协公司(甲方)签订《广州市房屋拆迁安置协议书》(经公证处公证),约定甲方经广州市房地产管理局以(92)房拆许字191号房屋拆迁许可证批准,拆除同福中路同福西街29号房屋。乙方是该屋的使用人,承租面积31.59平方米;乙方同意1994109日前迁出原址房屋。回迁办法:甲方应于19961231日前,在南泰路5(C3C)第七层、产权属于公/自有的两房一厅套间安置给乙方回迁居住;等。陶巧云按协议约定将原址房屋交给广协公司拆除,并于199946日回迁入住现址讼争房屋润怡三街5203房。之后,陶巧云未与广协公司签订过租赁合同,也未缴交过租金。陶巧云是讼争房屋的户主。居住期间,陶巧云在全屋铺设地砖,大门处增加一道防盗铁闸,厨房增设一个灶台,厨、厕贴瓷片至天花,全屋4扇窗户和两个阳台加设了防盗网。
  讼争房屋广州市海珠区南泰路5-8号首层及二楼房屋(原海珠区南泰路5C3栋首层、二楼)的所有人原为广协公司。因拖欠债务,上述房屋被广州市东山区人民法院委托拍卖。200464日,黄少荣与广东景茂拍卖行有限公司(以下简称景茂拍卖行)签订了(2004)061号《拍卖成交确认书》,订明:黄少荣成功竞得由委托人广州市东山区人民法院位于广州市海珠区南泰路润怡大街58号首层及二楼、润怡三街58号首层及二楼(原海珠区南泰路5C3栋首、二层),建筑面积约3070平方米,成交金额2395000元,拍卖人依标的现状(含瑕疵)拍卖,且于拍卖前已声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质,不承担瑕疵担保责任,提供资料仅作参考。买受人已于拍卖前向委托人(含拍卖人)和与标的有关的各当事人、各政府职能部门充分了解标的现状,知悉标的存在或潜在的瑕疵和风险,并已仔细阅读和同意遵守《拍卖标的说明》等文件规定,自愿承担买受标的所有风险,其出价应价已充分考虑了标的瑕疵和该等交易方式等对价格的影响。标的依现状(含瑕疵)不交吉拍卖,房产首层部分的用途为自行车房、泵房、电表房等。本标的房产现为拆迁户(约有数十户,含永迁及临迁)和海珠区凤阳街润南居委会办公室所用,居委会属配套设施,买受人必须无偿提供给润南居委会使用。标的现状为临水、临电,未办理永久性用水、用电手续。拍卖成交后,买受人自行通过法律途径与拆迁户另行解决标的的租赁或其它相关问题,买受人必须按照有关法律政策的规定处理该问题等。同日,黄少荣向景茂拍卖行支付了2395000元。2004728日,广州市东山区人民法院出具(2001)东法执字第2150号、(2002)东法执字第0069号民事裁定书,裁定:被执行人广协公司位于本市海珠区南泰路润怡大街58号首层及二楼、润怡三街58号首层及二楼(原海珠区南泰路5C3栋首层及二楼)的房产所有权归买受人黄少荣所有。2004826日,广协公司将房屋产权转移到黄少荣名下。现该屋的房产证尚未办出。
  另外,陶巧云向一审法院提交了两份东山区法院的公告,以证实讼争房屋是不交吉房屋。其中一份称讼争房屋经评估市场交易不交吉价为2394900元,另一份称为进一步核实讼争房屋的的承租、居住、产权情况,限各承租户、居住户、对产权有异议者向东山法院申报权利。
  200471日,黄少荣向广州市海珠区人民法院提起诉讼称,其经拍卖取得原属广协公司所有的海珠区南泰路润怡大街、三街首、二层房屋(含陶巧云占住房屋),陶巧云无理占住润怡三街5203房,经其催告拒不搬出,故起诉请求:1、陶巧云于2004623日迁出占用的海珠区南泰路润怡三街5203房,并完好无损地交付黄少荣使用;2、陶巧云向黄少荣交纳自200464日起至迁出之日止的房屋占用费(每月按每平方米实际使用面积15元×66.39平方米计算)3、陶巧云承担本案诉讼费。房屋面积是物业管理处提供的,不能提供相关证据。
  陶巧云辩称,其由广协公司永迁安置入住现址房屋,安置合同合法有效,应受法律保护。法院拍卖房屋时,没有征求居住人的意见,其对房屋应有优先购买权。该屋在拍卖时,已经明确是不交吉房屋。黄少荣在愿意承担相应风险及责任的情况下,才竞买到了该屋,应继续履行永迁义务。现黄少荣尚未取得房产证,故不同意黄少荣的诉讼请求。根据拆迁协议,房屋的居住面积约64平方米。
  广协公司述称,黄少荣的产权证尚未办出,故产权状况不清晰。黄少荣陈述的过程属实。
  一审法院认为,黄少荣与广东景茂拍卖行有限公司签订的《拍卖成交确认书》是黄少荣的真实意思表示,是合法有效的合同,对黄少荣具有约束力。该《确认书》确定,拍卖人依标的现状(含瑕疵)拍卖,黄少荣已于拍卖前向委托人(含拍卖人)和与标的有关的各当事人、各政府职能部门充分了解标的现状,知悉标的存在或潜在的瑕疵和风险,自愿承担买受标的所有风险,其出价应价已充分考虑了标的瑕疵和该等交易方式等对价格的影响。标的依现状(含瑕疵)不交吉拍卖,本标的房产现为拆迁户(约有数十户,含永迁及临迁)和海珠区凤阳街润南居委会办公室所用,拍卖成交后,黄少荣自行通过法律途径与拆迁户另行解决标的的租赁或其它相关问题,买受人必须按照有关法律政策的规定处理该问题;等。故黄少荣对讼争房屋用于安置拆迁户的情况,应十分明确,同时应遵循诚实信用的原则,承担该房屋的风险及责任。现该屋由陶巧云居住,就该屋的居住使用权的问题,陶巧云与广协公司签订了《广州市房屋拆迁安置协议书》,陶巧云是基于上述拆迁安置协议而由广协公司安置入住讼争房屋的,安置入住后,按照双方的约定,广协公司本应与陶巧云签订租赁合同,陶巧云没有违反约定或法定事由时,广协公司不能要求陶巧云搬迁,且直到该房屋拍卖时为止,广协公司仍未与陶巧云签订租赁合同,对此,黄少荣是清楚的。现房屋转移给黄少荣后,黄少荣应当与陶巧云签订租赁合同,故黄少荣要求陶巧云立即搬迁的诉讼请求,理由不足,不予支持。另外,就黄少荣要求陶巧云支付房屋占用费的请求,由于黄少荣已经买受了讼争房屋,各陶巧云实际居住该屋,应向黄少荣支付居住期间的房屋使用金,黄少荣的该项诉讼请求有理,予以采纳,但起算日期宜从广州市东山区人民法院裁定讼争房屋归黄少荣所有之日(2004728)起算,同时,房屋使用金标准由于双方事前没有约定,故应按私人住宅标准价租金标准计算。陶巧云的答辩意见有理,予以采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定,于2004123日作出如下判决:一、陶巧云从2004728日起,按有资质的评估部门评估的房屋承租面积和私房住宅标准价租金标准,向黄少荣支付广州市海珠区南泰路润怡三街5203房的房屋使用金(本判决生效之前的房屋使用金,于本判决生效之日起十日内支付,之后逐月支付);二、驳回黄少荣要求陶巧云搬迁的诉讼请求。案件受理费150元由黄少荣负担100元,陶巧云负担50元。
  一审宣判后,黄少荣、陶巧云不服,均向本院提起上诉。黄少荣上诉称:1.一审查明事实不清。事实是陶巧云违反与第三人所订《广州市房屋拆迁安置协议书》第三条第2款的规定,一直既不签订租约也不交纳房屋使用费,被拆迁时的原租赁合约早已期满终止。根据住户入住合约相关规定,陶巧云属非法入住,第三人早就责令其搬迁。若是第三人不依约签订租赁合约,违约时间已达8年之久,陶巧云仍未提起诉讼,也已过2年的诉讼时效,《广州市房屋拆迁安置协议书》已没有法律效力。若认为陶巧云是租户也应是不定期租赁,依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定,陶巧云亦应搬迁。一审认定第三人没有与陶巧云签订租赁合约,陶巧云未违约是没有依据的。2.一审法院认定上诉人黄少荣应继受不交吉的风险和责任缺乏事实和法律依据。因为陶巧云在拆迁时是承租户而非产权人。拆迁时陶巧云并无被拆迁范围内的正式户口,依法不属需安置的被拆迁房屋使用人。东山区法院委托拍卖时和上诉人竞买后,都多次征询过陶巧云是否购买,但其均表示不买;同时黄少荣也告知了不出租房屋,陶巧云不买最迟应于2004623日前搬出交给黄少荣使用并交纳前期使用费。在拍卖合同中双方所约定的风险责任是针对买受人与拍卖人之间的,不能用黄少荣和拍卖公司之间的关系代替黄少荣和被上诉人陶巧云之间的债权债务关系。3.一审法院对(2004)061号《拍卖成交确认书》的认定违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定,另本案应适用《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条及第一百三十四条或按照《中华人民共和国合同法》第四十条及第六十条的规定,一审法院适用法律错误。4.一审混淆了物权与债权概念的后果问题。黄少荣是讼争房产的所有权人,而陶巧云无租赁合约,黄少荣已将房屋卖给他人,一审法院却超越黄少荣的诉讼请求判令其出租是错误的。故上诉请求:1.撤销一审判决,判令陶巧云立即搬出占用的海珠区南泰路润怡三街5203房并完好无损地交付给上诉人黄少荣;2.陶巧云承担本案一、二审诉讼费用。
  陶巧云上诉认为:1.一审判决认为黄少荣应当与上诉人陶巧云确定租赁合同,却未明确判令双方签订租赁合同,那么业主可随时收回房屋或出售房屋,上诉人权益得不到保障。且一审判决判令上诉人支付房屋使用金,使用金与租金是不同性质的。上诉人认为应按拆迁前后一致的、政府定价的公或私房租金标准×使用面积计租,并订立长期租赁合同。2.一审认定上诉人未与第三人广协公司签订过租赁合同,也未交纳过租金。事实上是上诉人一直要求与广协公司订立租赁合同,但广协公司和广州市宝龙苑建设发展有限公司没有与上诉人订立租赁合同,上诉人是无过失的。3.对于一审判决中“房屋使用金标准由于双方事前没有约定,故应按私房住宅标准价租金标准计算。被告的答辩有理,予以采纳”有异议。上诉人在拍卖前已将拆迁协议、入住合约等所有资料按时交给广州市东山区人民法院,黄少荣已确知讼争房屋是用于安置拆迁户,拆迁户原向房管站承租的公房租户,房屋拆迁前、后租金标准应是不变的(历史形成的待遇)。因此,法院还应判黄少荣执行拆迁前所执行的、政府定价的公或私房租金标准及按使用面积计租金,随政府定价变化而变化,并解决水电、维修等问题。4.国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的,应当经房屋拆迁管理部门同意。现宝岗路3号地块建设项目下的润南花园拆迁安置用房被拍卖转让给黄少荣。上诉人认为拍卖前黄少荣应取得市拆迁办的同意,否则,拍卖无效。根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》及《中华人民共和国拍卖法》相关规定,“在拆迁安置完成前,拆迁人不得转让、抵押、租赁补偿安置用房”,该拍卖标的不合法,不得拍卖。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定了被拆迁人对补偿安置房屋的优先购买权;《中华人民共和国拍卖法》第46条:“拍卖公告应当载明下列事项:()参与竞买应当办理的手续。()需要公告的其他事项。”但东山区法院在2004525日和2004526日的《公告》均无告示,致使上诉人作为优先购买权的永迁入住户不知如何参与竞买,因此,拍卖程序不合法。故上诉请求:1.判令东山区法院委托拍卖南泰路润南花园润怡大街、三街首、二层房产不合法、无效,由广协公司与永迁户协商购买,或永迁户依法享有优先购买权;2.若拍卖有效,则判令:原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务依法转移给黄少荣,其必须按拆迁协议、政策与上诉人签订长期租赁合同(期限20年,可分段签),租金执行拆迁后与拆迁前相同的公房或私房标准价,以后随政府定价调升而调升。计租面积按使用面积(由区房管局房屋租赁管理所测量面积)。计租时间按一审判决,但支付时间应在租赁合同鉴证登记之后;3.若出租租金须按市场评估的私房租金标准计算,租金评估结果与上诉人上诉请求第二点所计租金之差额则由广协公司直接付给黄少荣。4.本案一、二审受理费由黄少荣负担。
  广协公司答辩同意一审判决,不同意两上诉人的上诉请求。
  本院二审查明:广协公司在一审庭审述称上述拆迁公告广州市海珠区同福西街1741号、220号等地段的地块最早由其司拆迁,1995年成立项目公司广州市宝龙苑建设发展有限公司,具体拆迁工作由广州市宝龙苑建设发展有限公司负责。本案诉争房屋的住户均是拆迁户,虽然其司没有与陶巧云签订租赁合同,但其司视为是对拆迁之前租赁的延续。广州市宝龙苑建设发展有限公司拆迁办公室在199946月期间通知包括陶巧云在内的上址拆迁户入住本案诉争房屋永迁居住,凭《入住通知书》、拆迁协议等到诉争房屋所在的润南花园小区管理处办理有关入住手续及领取钥匙,并将原所在户口迁到现住处。随后,陶巧云迁入讼争房屋润怡三街5203房居住,并于199976日将户口从同福西街29号迁入该房。陶巧云本案述称其多次要求办理诉争房屋租赁合同,但广州市宝龙苑建设发展有限公司一直拖延办理,且不能出示诉争房屋的产权证及广协公司委托签订租赁合同和收租的委托手续,及后诉争房屋被法院查封。广协公司在二审庭审述称因具体拆迁工作由广州市宝龙苑建设发展有限公司负责,故不清楚没有与拆迁户签订租赁合同的原因。
  本院另查明:因广协公司和广州市宝龙苑建设发展有限公司没有履行生效法律文书确定的债务,广州市东山区人民法院于20021220日以(2001)东法执字第2150号、(2002)东法执字第0069号民事裁定书,裁定拍卖广协公司位于广州市海珠区南泰路润怡大街58号首层及二楼(原海珠区南泰路5C3栋首层及二楼)的房产以清偿债务。黄少荣于200464日竞买取得上述房产所有权。
  陶巧云于2005118日向本院申请调取广州市东山区人民法院委托广东景茂拍卖行有限公司拍卖润怡大街、三街58号首层及二楼时向竞拍人出示的所有文件。本院经向广东景茂拍卖行有限公司调查,该拍卖行向本院提供了《广州市东山区人民法院拍卖委托书》、《拍卖标的说明》、拍卖笔录和《拍卖成交确认书》。其中拍卖笔录和《拍卖标的说明》记载该行依照《中华人民共和国拍卖法》第45条规定,于2004524日在《广州日报》A2版上刊登了拍卖公告。拍卖标的数量、质量及其他状况都以现货为准,拍卖人以拍卖标的现状拍卖,委托人和拍卖人不承担任何瑕疵担保责任。本标的物在拍卖之前买受人均现场看过,对拍卖标的质量、数量等状况和瑕疵以及此种交易方式等皆已认可,对此无任何争议。买受人出价已充分考虑了标的瑕疵和该交易方式等对价格的影响。作为拍卖标的的广州市海珠区南泰路润怡大街58号首层及二楼、润怡三街58号首层及二楼(原海珠区南泰路5C3栋首层及二楼)(不交吉),建筑面积约3070平方米,依现状(含瑕疵)不交吉拍卖,房产首层部分的用途为自行车房、泵房、电表房等;本标的房产现为拆迁户(约有数十户,含永迁及临迁)和海珠区凤阳街润南居委会办公室所用,居委会属配套设施,买受人必须无偿提供给润南居委会使用;标的现状为临水、临电,未办理永久性用水、用电手续。拍卖成交后,买受人自行通过法律途径与拆迁户另行解决标的租赁或其他相关问题,买受人必须按照有关法律政策的规定处理该问题等。黄少荣竞得诉争房产后,与广东景茂拍卖行有限公司签订的《拍卖成交确认书》也对上述标的现状(含瑕疵)予以确认。上述拍卖资料经出示各方当事人质证,黄少荣认为最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据,不得迟于举证期限届满前七日”的举证期限届满应只限于一审,二审没有举证期限;陶巧云在一审没有提出调查取证申请,二审提出申请已超过举证期限,应为无效,故不予质证。陶巧云和广协公司均表示没有异议。
  二审期间,黄少荣已取得了讼争房屋的产权证。另黄少荣补充提交广州市汇涛房地产咨询有限公司与苏燕桃于2004623日签订的《买卖确认书》,用以证明诉争房屋已转卖给他人。陶巧云对产权证的真实性没有异议,但认为《买卖确认书》是在诉讼期间发生的,应为无效。广协公司对产权证的真实性没有异议,对买卖确认书不发表意见。陶巧云则补充提交了广州市东晓物业管理有限公司于2005412日出具的《证明》和广州市海珠区房地产管理局房屋管养费收据四张,其中东晓公司证实同福西街29号正间头房是我公司管理收租的房屋,租户陶巧云租用使用面积是31.59平方米,月租金54.30元,该房屋大约在1995年被广州市宝龙苑建设发展有限公司征拆,租户陶巧云被拆迁公司安排在海珠区南泰路润怡三街5203房居住。黄少荣和广协公司对陶巧云补充提交的上述证据的真实性没有异议。本院查明的其他事实与一审基本相同。
  本院认为,上诉人黄少荣经拍卖取得广州市海珠区南泰路润怡三街5203房的产权,根据拍卖公司提供的拍卖资料显示,该讼争房屋是依现状 (含瑕疵)不交吉拍卖,且黄少荣在竞买前已确知拍卖标的存在瑕疵,其中包括标的房产为拆迁户、拍卖成交后需与拆迁户解决标的物租赁等问题,因此,黄少荣理应承担不交吉拍卖的法律后果。经审查,上诉人陶巧云因拆迁法律关系永迁讼争房屋居住,有陶巧云与原审第三人广协公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议书》和广州市东晓物业管理有限公司出具的《证明》等证据材料为证。据此,一审判决驳回黄少荣要求陶巧云搬迁的诉讼请求正确。至于陶巧云与广协公司没有签订讼争房屋的租赁合同和没有交租的原因,广协公司表示具体拆迁工作由广州市宝龙苑建设发展有限公司负责,不清楚具体原因;黄少荣也未能充分举证证明陶巧云与广协公司没有签订租赁合同和没有交租是陶巧云自身原因所致。故黄少荣以陶巧云既不与广协公司签订租约,也没有向广协公司交租,已构成违约为由主张陶巧云立即迁出讼争房屋的上诉请求,缺乏事实依据和法律依据,本院不予支持。关于黄少荣上诉认为风险责任仅存在于其与拍卖公司之间,其不同意出租诉争房屋,也明显与不交吉拍卖的法律特征和相关法律规定不符。
  现黄少荣已取得讼争房屋的所有权,该房屋性质已属私房,陶巧云在讼争房屋居住使用,且此前尚未与广协公司签订租赁合同,因此,一审判决陶巧云从2004728日起按照私房住宅标准价租金标准支付房屋使用金给黄少荣并无不当,本院予以维持。经审查,讼争房屋原产权人是广协公司,因广协公司没有履行生效法律文书确定的债务而被拍卖,故广协公司对讼争房屋被拍卖有过错。因此,涉及公私房之间的租金差价问题,陶巧云可依房屋拆迁安置协议书的约定与广协公司另行解决。由于上述房屋拆迁安置协议书只约束广协公司和陶巧云,对黄少荣没有法律约束力,陶巧云上诉认为原拆迁安置协议中有关权利、义务转移给黄少荣,主张租金差额由广协公司直接付给黄少荣,缺乏依据,本院不予支持。
  黄少荣本案提起房屋搬迁之诉,陶巧云没有提起反诉,因此,一审根据黄少荣的诉请作出相应判决,符合民事诉讼法规定。陶巧云要求与黄少荣签订租赁合同,可通过协商等其他途径解决,本案不予处理。另外,陶巧云上诉主张讼争房屋拍卖不合法、无效,以及享有优先购买权,属另一法律关系,本院亦不予调处。
  根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定“有证据证明一方当事人持有证据无正当拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立。” 黄少荣虽表示其在一审期间提供给一审法院的《拍卖成交确认书》并非作为证据提交,但该《拍卖成交确认书》涉及不交吉拍卖和拍卖标的瑕疵的内容不利于黄少荣,因此,一审法院直接认定,适用法律正确。且陶巧云在一审判决后,知道黄少荣持有该证据,在本案二审立案前申请调查广州市东山区人民法院委托拍卖公司拍卖诉争房产时向竞拍人出示的所有文件,符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定,应予准许。上述若干规定第十九条所规定的举证期限并没有限定是一审的举证期限,因此,黄少荣认为《关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条的举证期限届满应只限于一审,二审没有举证期限;陶巧云在一审没有提出调查取证申请,二审提出申请已超过举证期限,应为无效,故不予质证的理由,显然不成立,本院不予采纳。
  综上所述,上诉人黄少荣、陶巧云的上诉请求的理由均不成立,本院不予支持。审查一审判决认定事实基本清楚,处理并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费150元,由上诉人黄少荣承担75元,陶巧云承担75元。
  本判决为终审判决。

 

56、黄少荣与鲁德坚房屋搬迁纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2005)穗中法民四终字第759

上诉人(原审原告)黄少荣,男,1966220日出生,汉族,住广州市中道巷38号。
  委托代理人陈惠民,广东花城律师事务所律师。
  委托代理人梁瑞卿,女,1964212日出生,住广州市天河区下塘西路84号之一302房。
  上诉人(原审被告)鲁德坚,女,1919613日出生,汉族,住广州市南泰路润怡三街8202房。
  委托代理人林向宁,男,1954115日出生,联系地址广州市纺织路郭墩新街55803房。
  委托代理人林向明,男,1944829日出生,联系地址同上。
  原审第三人广州市广协房地产开发有限公司,住所地:广州市越秀区六榕路1138楼。
  法定代表人胡钊文,职务:经理。
  委托代理人曾巍嘉,男,19681230日出生,该公司职员,联系地址同公司。
  委托代理人黄伟,男,1969331日出生,该公司职员,联系地址同公司。
  上诉人黄少荣、鲁德坚因房屋搬迁纠纷一案,均不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第1829号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  一审法院经审理查明:广州市广协房地产开发有限公司(以下简称广协公司)经广州市房地产管理局颁发穗房(92)拆字191号《城市房屋拆迁公告》,拆除广州市海珠区同福中路372394号、同福西街1741号、220号、同福西后街2.21.4.7号地段范围房屋。鲁德坚原是同福中路同福西街18号二楼房屋的使用权人。该屋位于上述拆迁范围内。19941210日,鲁德坚(乙方)与广协公司(甲方)签订《广州市房屋拆迁安置协议书》(经公证处公证),约定甲方经广州市房地产管理局以(92)房拆许字191号房屋拆迁许可证批准,拆除同福中路同福西街18号二楼房屋。乙方是该屋的使用人,承租面积42.04平方米;乙方同意1995228日前迁出原址房屋。回迁办法:甲方应于19961231日前,在南泰路5(C3C)第二层、产权属于公/自有的两房一厅套间安置给乙方回迁居住;等。鲁德坚按协议约定将原址房屋交给广协公司拆除,并于19995月回迁入住现址讼争房屋润怡三街8202房。之后,未与广协公司签订过租赁合同,也未缴交过租金。鲁德坚是讼争房屋的户主。居住期间,鲁德坚在全屋铺设地砖,北面的房间搭建了约5平方米的阁楼,厨、厕贴瓷片至天花,厨房增设一个不锈钢灶台,厕所和阳台各增加一个洗手盆,阳台铺设了水管,全屋4扇窗户和一个阳台加设了防盗网和不锈钢防蚊纱窗。
  讼争房屋广州市海珠区南泰路5-8号首层及二楼房屋(原海珠区南泰路5C3栋首层、二楼)的所有人原为第三人。因拖欠债务,上述房屋被广州市东山区人民法院委托拍卖。200464日,黄少荣与广东景茂拍卖行有限公司(以下简称景茂拍卖行)签订了(2004)061号《拍卖成交确认书》,订明,黄少荣成功竞得由委托人广州市东山区人民法院位于广州市海珠区南泰路润怡大街58号首层及二楼、润怡三街58号首层及二楼(原海珠区南泰路5C3栋首、二层),建筑面积约3070平方米,成交金额2395000元,拍卖人依标的现状(含瑕疵)拍卖,且于拍卖前已声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质,不承担瑕疵担保责任,提供资料仅作参考。买受人已于拍卖前向委托人(含拍卖人)和与标的有关的各当事人、各政府职能部门充分了解标的现状,知悉标的存在或潜在的瑕疵和风险,并已仔细阅读和同意遵守《拍卖标的说明》等文件规定,自愿承担买受标的所有风险,其出价应价已充分考虑了标的瑕疵和该等交易方式等对价格的影响。标的依现状(含瑕疵)不交吉拍卖,房产首层部分的用途为自行车房、泵房、电表房等。本标的房产现为拆迁户(约有数十户,含永迁及临迁)和海珠区凤阳街润南居委会办公室所用,居委会属配套设施,买受人必须无偿提供给润南居委会使用。标的现状为临水、临电,未办理永久性用水、用电手续。拍卖成交后,买受人自行通过法律途径与拆迁户另行解决标的的租赁或其它相关问题,买受人必须按照有关法律政策的规定处理该问题等。同日,黄少荣向景茂拍卖行支付了2395000元。2004728日,广州市东山区人民法院出具(2001)东法执字第2150号、(2002)东法执字第0069号民事裁定书,裁定:被执行人广州市广协房地产开发有限公司位于本市海珠区南泰路润怡大街58号首层及二楼、润怡三街58号首层及二楼(原海珠区南泰路5C3栋首层及二楼)的房产所有权归买受人黄少荣所有。2004826日,广协公司将房屋产权转移到黄少荣名下。现该屋的房产证尚未办出。
  另外,鲁德坚向本院提交了两份东山区法院的公告,以证实讼争房屋是不交吉房屋。其中一份称讼争房屋经评估市场交易不交吉价为2394900元,另一份称为进一步核实讼争房屋的的承租、居住、产权情况,限各承租户、居住户、对产权有异议者向东山法院申报权利。
  200471日,黄少荣向广州市海珠区人民法院提起诉讼称,其经拍卖取得原属第三人所有的海珠区南泰路润怡大街、三街首、二层房屋(含鲁德坚占住房屋),鲁德坚无理占住润怡三街8202房,经其催告拒不搬出,故起诉要求:1、鲁德坚于2004623日迁出占用的海珠区南泰路润怡三街8202房并完好无损地交付黄少荣使用;2、鲁德坚向黄少荣交纳自200464日起至迁出之日止的房屋占用费(每月按每平方米实际使用面积15元×40.825平方米计算)3、鲁德坚承担本案诉讼费。房屋面积是物业管理处提供的,不能提供相关证据。
  鲁德坚辩称,其由广协公司永迁安置入住现址房屋,安置合同合法有效,应受法律保护。安置合同规定,回迁时要签订租赁合同。安置合同本身也包含了租赁合同的主要条款,如房屋的座落,使用时间,租金标准等,其已实际使用了回迁房屋,租赁行为已实际发生,其对房屋有居住权,使用权。法院拍卖房屋时,没有征求居住人的意见,其对房屋应有优先购买权。该屋在拍卖时,已经明确是不交吉房屋。黄少荣在愿意承担相应风险及责任的情况下,才竞买到了该屋,应继续履行永迁义务。现黄少荣尚未取得房产证,故不同意黄少荣的诉讼请求。根据《入住通知书》,房屋的使用面积为38.02平方米。
  广协公司述称,黄少荣的产权证尚未办出,故产权状况不清晰。黄少荣陈述的过程属实。
  一审法院认为,黄少荣与广东景茂拍卖行有限公司签订的《拍卖成交确认书》是黄少荣的真实意思表示,是合法有效的合同,对黄少荣具有约束力。该《确认书》确定,拍卖人依标的现状(含瑕疵)拍卖,黄少荣已于拍卖前向委托人(含拍卖人)和与标的有关的各当事人、各政府职能部门充分了解标的现状,知悉标的存在或潜在的瑕疵和风险,自愿承担买受标的所有风险,其出价应价已充分考虑了标的瑕疵和该等交易方式等对价格的影响。标的依现状(含瑕疵)不交吉拍卖,本标的房产现为拆迁户(约有数十户,含永迁及临迁)和海珠区凤阳街润南居委会办公室所用,拍卖成交后,黄少荣自行通过法律途径与拆迁户另行解决标的的租赁或其它相关问题,买受人必须按照有关法律政策的规定处理该问题;等。故黄少荣对讼争房屋用于安置拆迁户的情况,应十分明确,同时应遵循诚实信用的原则,承担该房屋的风险及责任。现该屋由鲁德坚居住,就该屋的居住使用权的问题,鲁德坚与第三人签订了《广州市房屋拆迁安置协议书》,鲁德坚是基于上述拆迁安置协议而由第三人安置入住讼争房屋的,安置入住后,按照双方的约定,第三人本应与鲁德坚签订租赁合同,鲁德坚没有违反约定或法定事由时,第三人不能要求鲁德坚搬迁,且直到该房屋拍卖时为止,第三人仍未与鲁德坚签订租赁合同,对此,黄少荣是清楚的。现房屋转移给黄少荣后,黄少荣应当与鲁德坚签订租赁合同,故黄少荣要求鲁德坚立即搬迁的诉讼请求,理由不足,不予支持。另外,就黄少荣要求鲁德坚支付房屋占用费的请求,由于黄少荣已经买受了讼争房屋,鲁德坚实际居住该屋,应向黄少荣支付居住期间的房屋使用金,黄少荣的该项诉讼请求有理,予以采纳,但起算日期宜从广州市东山区人民法院裁定讼争房屋归黄少荣所有之日(2004728)起算,同时,房屋使用金标准由于双方事前没有约定,故应按私人住宅标准价租金标准计算。鲁德坚的答辩意见有理,予以采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定,于2004123日作出如下判决:一、鲁德坚从2004728日起,按有资质的评估部门评估的房屋承租面积和私房住宅标准价租金标准,向黄少荣支付广州市海珠区南泰路润怡三街8202房的房屋使用金(本判决生效之前的房屋使用金,于本判决生效之日起十日内支付,之后逐月支付);二、驳回黄少荣要求鲁德坚搬迁的诉讼请求。案件受理费150元由黄少荣负担100元,鲁德坚负担50元。
  一审宣判后,黄少荣、鲁德坚不服,均向本院提起上诉。黄少荣上诉称:1.一审查明事实不清。事实是鲁德坚违反与第三人所订《广州市房屋拆迁安置协议书》第三条第2款的规定,一直既不签订租约也不交纳房屋使用费,被拆迁时的原租赁合约早已期满终止。根据住户入住合约相关规定,鲁德坚属非法入住,广协公司早就责令其搬迁。若是广协公司不依约签订租赁合约,违约时间已达8年之久,鲁德坚仍未提起诉讼,也已过2年的诉讼时效,《广州市房屋拆迁安置协议书》已没有法律效力。若认为鲁德坚是租户也应是不定期租赁,依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定,鲁德坚亦应搬迁。一审认定第三人没有与鲁德坚签订租赁合约,鲁德坚未违约是没有依据的。2.一审法院认定上诉人黄少荣应继受不交吉的风险和责任缺乏事实和法律依据。因为鲁德坚在拆迁时是承租户而非产权人。拆迁时鲁德坚并无被拆迁范围内的正式户口,依法不属需安置的被拆迁房屋使用人。东山区法院委托拍卖时和黄少荣竞买后,都多次征询过鲁德坚是否购买,但其均表示不买;同时黄少荣也告知了不出租房屋,鲁德坚不买最迟应于2004623日前搬出交给黄少荣使用并交纳前期使用费。在拍卖合同中双方所约定的风险责任是针对买受人与拍卖人之间的,不能用黄少荣和拍卖公司之间的关系代替黄少荣和被上诉人鲁德坚之间的债权债务关系。3.一审法院对(2004)061号《拍卖成交确认书》的认定违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定,另本案应适用《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条及第一百三十四条或按照《中华人民共和国合同法》第四十条及第六十条的规定,一审法院适用法律错误。4.一审混淆了物权与债权概念的后果问题。黄少荣是讼争房产的所有权人,而鲁德坚无租赁合约,黄少荣已将房屋卖给他人,一审法院却超越黄少荣的诉讼请求判令其出租是错误的。故上诉请求:1.撤销一审判决,判令鲁德坚立即搬出占用的海珠区南泰路润怡三街8202房并完好无损地交付给上诉人黄少荣;2.鲁德坚承担本案一、二审诉讼费用。
  鲁德坚上诉认为:1.一审判决认为黄少荣应当与上诉人鲁德坚确定租赁合同,却未明确判令双方签订租赁合同,那么业主可随时收回房屋或出售房屋,上诉人权益得不到保障。且一审判决判令上诉人支付房屋使用金,使用金与租金是不同性质的。上诉人认为应按拆迁前后一致的、政府定价的公或私房租金标准×使用面积计租,并订立长期租赁合同。2.一审认定上诉人未与第三人广协公司签订过租赁合同,也未交纳过租金。事实上是上诉人一直要求与广协公司订立租赁合同,但广协公司和广州市宝龙苑建设发展有限公司没有与上诉人订立租赁合同,上诉人是无过失的。3.对于一审判决中“房屋使用金标准由于双方事前没有约定,故应按私房住宅标准价租金标准计算。被告的答辩有理,予以采纳”有异议。上诉人在拍卖前已将拆迁协议、入住合约等所有资料按时交给广州市东山区人民法院,黄少荣已确知讼争房屋是用于安置拆迁户,拆迁户原向房管站承租的公房租户,房屋拆迁前、后租金标准应是不变的(历史形成的待遇)。因此,法院还应判黄少荣执行拆迁前所执行的、政府定价的公或私房租金标准及按使用面积计租金,随政府定价变化而变化,并解决水电、维修等问题。4.国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的,应当经房屋拆迁管理部门同意。现宝岗路3号地块建设项目下的润南花园拆迁安置用房被拍卖转让给黄少荣。上诉人认为拍卖前黄少荣应取得市拆迁办的同意,否则,拍卖无效。根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》及《中华人民共和国拍卖法》相关规定,“在拆迁安置完成前,拆迁人不得转让、抵押、租赁补偿安置用房”,该拍卖标的不合法,不得拍卖。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定了被拆迁人对补偿安置房屋的优先购买权;《中华人民共和国拍卖法》第46:“拍卖公告应当载明下列事项:()参与竞买应当办理的手续。()需要公告的其他事项。”但东山区法院在2004525日和2004526日的《公告》均无告示,致使上诉人作为优先购买权的永迁入住户不知如何参与竞买,因此,拍卖程序不合法。故上诉请求:1.同意一审判决第二项,要求变更一审判决第一项;2.要求继续租住讼争房,按《拆迁安置协议》约定的公房租金标准计租;3.本案一、二审受理费由黄少荣负担。
  广协公司答辩同意一审判决,不同意两上诉人的上诉请求。
  本院二审查明:广协公司在一审庭审述称上述拆迁公告广州市海珠区同福西街1741号、220号等地段的地块最早由其司拆迁,1995年成立项目公司广州市宝龙苑建设发展有限公司,具体拆迁工作由广州市宝龙苑建设发展有限公司负责。本案诉争房屋的住户均是拆迁户,虽然其司没有与鲁德坚签订租赁合同,但其司视为是对拆迁之前租赁的延续。广州市宝龙苑建设发展有限公司拆迁办公室在199946月期间通知包括鲁德坚在内的上址拆迁户入住本案诉争房屋永迁居住,凭《入住通知书》、拆迁协议等到诉争房屋所在的润南花园小区管理处办理有关入住手续及领取钥匙,并将原所在户口迁到现住处。随后,鲁德坚迁入讼争房屋润怡三街8202房居住,并于199976日将户口从同福西街18号迁入该房。鲁德坚本案述称其多次要求办理诉争房屋租赁合同,但广州市宝龙苑建设发展有限公司一直拖延办理,且不能出示诉争房屋的产权证及广协公司委托签订租赁合同和收租的委托手续,及后诉争房屋被法院查封。广协公司在二审庭审述称因具体拆迁工作由广州市宝龙苑建设发展有限公司负责,故不清楚没有与拆迁户签订租赁合同的原因。
  本院另查明:因广协公司和广州市宝龙苑建设发展有限公司没有履行生效法律文书确定的债务,广州市东山区人民法院于20021220日以(2001)东法执字第2150号、(2002)东法执字第0069号民事裁定书,裁定拍卖广协公司位于广州市海珠区南泰路润怡大街58号首层及二楼(原海珠区南泰路5C3栋首层及二楼)的房产以清偿债务。黄少荣于200464日竞买取得上述房产所有权。
  鲁德坚于2005118日向本院申请调取广州市东山区人民法院委托广东景茂拍卖行有限公司拍卖润怡大街、三街58号首层及二楼时向竞拍人出示的所有文件。本院经向广东景茂拍卖行有限公司调查,该拍卖行向本院提供了《广州市东山区人民法院拍卖委托书》、《拍卖标的说明》、拍卖笔录和《拍卖成交确认书》。其中拍卖笔录和《拍卖标的说明》记载该行依照《中华人民共和国拍卖法》第45条规定,于2004524日在《广州日报》A2版上刊登了拍卖公告。拍卖标的数量、质量及其他状况都以现货为准,拍卖人以拍卖标的现状拍卖,委托人和拍卖人不承担任何瑕疵担保责任。本标的物在拍卖之前买受人均现场看过,对拍卖标的质量、数量等状况和瑕疵以及此种交易方式等皆已认可,对此无任何争议。买受人出价已充分考虑了标的瑕疵和该交易方式等对价格的影响。作为拍卖标的的广州市海珠区南泰路润怡大街58号首层及二楼、润怡三街58号首层及二楼(原海珠区南泰路5C3栋首层及二楼)(不交吉),建筑面积约3070平方米,依现状(含瑕疵)不交吉拍卖,房产首层部分的用途为自行车房、泵房、电表房等;本标的房产现为拆迁户(约有数十户,含永迁及临迁)和海珠区凤阳街润南居委会办公室所用,居委会属配套设施,买受人必须无偿提供给润南居委会使用;标的现状为临水、临电,未办理永久性用水、用电手续。拍卖成交后,买受人自行通过法律途径与拆迁户另行解决标的租赁或其他相关问题,买受人必须按照有关法律政策的规定处理该问题等。黄少荣竞得诉争房产后,与广东景茂拍卖行有限公司签订的《拍卖成交确认书》也对上述标的现状(含瑕疵)予以确认。上述拍卖资料经出示各方当事人质证,黄少荣认为最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据,不得迟于举证期限届满前七日”的举证期限届满应只限于一审,二审没有举证期限;鲁德坚在一审没有提出调查取证申请,二审提出申请已超过举证期限,应为无效,故不予质证。鲁德坚和广协公司均表示没有异议。
  二审期间,黄少荣已取得了讼争房屋的产权证。另黄少荣补充提交广州市汇涛房地产咨询有限公司与刘国亮于2004720日签订的《买卖确认书》,用以证明诉争房屋已转卖给他人。鲁德坚对产权证的真实性没有异议,但认为《买卖确认书》是在诉讼期间发生的,应为无效。广协公司对产权证的真实性没有异议,对买卖确认书不发表意见。本院查明的其他事实与一审基本相同。
  本院认为,上诉人黄少荣经拍卖取得广州市海珠区南泰路润怡三街8202房的产权,根据拍卖公司提供的拍卖资料显示,该讼争房屋是依现状(含瑕疵)不交吉拍卖,且黄少荣在竞买前已确知拍卖标的存在瑕疵,其中包括标的房产为拆迁户、拍卖成交后需与拆迁户解决标的物租赁等问题,因此,黄少荣理应承担不交吉拍卖的法律后果。经审查,上诉人鲁德坚因拆迁法律关系永迁讼争房屋居住,有鲁德坚与原审第三人广协公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议书》等证据材料为证。据此,一审判决驳回黄少荣要求鲁德坚搬迁的诉讼请求正确。至于鲁德坚与广协公司没有签订讼争房屋的租赁合同和没有交租的原因,广协公司表示具体拆迁工作由广州市宝龙苑建设发展有限公司负责,不清楚具体原因;黄少荣也未能充分举证证明鲁德坚与广协公司没有签订租赁合同和没有交租是鲁德坚自身原因所致。故黄少荣以鲁德坚既不与广协公司签订租约,也没有向广协公司交租,已构成违约为由主张鲁德坚立即迁出诉争房屋的上诉请求,缺乏事实依据和法律依据,本院不予支持。关于黄少荣上诉认为风险责任仅存在于其与拍卖公司之间,其不同意出租讼争房屋,也明显与不交吉拍卖的法律特征和相关法律规定不符。
  现黄少荣已取得讼争房屋的所有权,该房屋性质已属私房,鲁德坚在讼争房屋居住使用,且此前尚未与广协公司签订租赁合同,因此,一审判决鲁德坚从2004728日起按照私房住宅标准价租金标准支付房屋使用金给黄少荣并无不当,本院予以维持。经审查,讼争房屋原产权人是广协公司,因广协公司没有履行生效法律文书确定的债务而被拍卖,故广协公司对讼争房屋被拍卖有过错。因此,涉及公私房之间的租金差价问题,鲁德坚可依房屋拆迁安置协议书的约定与广协公司另行解决。由于上述房屋拆迁安置协议书只约束广协公司和鲁德坚,对黄少荣没有法律约束力,鲁德坚上诉认为原拆迁安置协议中有关权利、义务转移给黄少荣,主张租金差额由广协公司直接付给黄少荣,缺乏依据,本院不予支持。
  黄少荣本案提起房屋搬迁之诉,鲁德坚没有提起反诉,因此,一审根据黄少荣的诉请作出相应判决,符合民事诉讼法规定。鲁德坚要求与黄少荣签订租赁合同,可通过协商等其他途径解决,本案不予处理。另外,鲁德坚上诉主张讼争房屋拍卖不合法、无效,以及享有优先购买权,属另一法律关系,本院亦不予调处。
  根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定“有证据证明一方当事人持有证据无正当拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立。”黄少荣虽表示其在一审期间提供给一审法院的《拍卖成交确认书》并非作为证据提交,但该《拍卖成交确认书》涉及不交吉拍卖和拍卖标的瑕疵的内容不利于黄少荣,因此,一审法院直接认定,适用法律正确。且鲁德坚在一审判决后,知道黄少荣持有该证据,在本案二审立案前申请调查广州市东山区人民法院委托拍卖公司拍卖讼争房产时向竞拍人出示的所有文件,符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定,应予准许。上述若干规定第十九条所规定的举证期限并没有限定是一审的举证期限,因此,黄少荣认为《关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条的举证期限届满应只限于一审,二审没有举证期限;鲁德坚在一审没有提出调查取证申请,二审提出申请已超过举证期限,应为无效,故不予质证的理由,显然不成立,本院不予采纳。
  综上所述,上诉人黄少荣、鲁德坚的上诉请求的理由均不成立,本院不予支持。审查一审判决认定事实基本清楚,处理并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费150元,由上诉人黄少荣承担75元,鲁德坚承担75元。
  本判决为终审判决。

 

57、余新民与广州市芳信房屋拆迁有限公司、广州市芳村区建设和市政局委托合同纠纷案

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 调 解 书

(2005)穗中法民二终字第834

  上诉人(原审原告):余新民,男,1970321日出生,汉族,住广州市越秀区惠福西路201202房。
  委托代理人:曹强华,广东法制盛邦律师事务所律师。
  委托代理人:卢国强,男,197952日出生,汉族,住广州市恒福路39号大院1502房。
  被上诉人(原审被告):广州市芳信房屋拆迁有限公司。住所地:广州市芳村区花地大道北11号。
  法定代表人:谢桂云,该公司总经理。
  委托代理人:温文,广东中粤云天律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告):广州市芳村区建设和市政局。住所地:广州市芳村区信义路21号。
  法定代表人:莫仕容,该局局长。
  委托代理人:谭博毅、李玉凤,均为该局工作人员。
  案由:委托合同纠纷。
  上诉人余新民因与被上诉人广州市芳信房屋拆迁有限公司(以下简称芳信公司)、被上诉人广州市芳村区建设和市政局(以下简称市政局)委托合同纠纷一案,不服广州市芳村区人民法院(2004)芳法民二初字第343号民事判决,向本院提起上诉,请求撤销本案一审判决,依法判决两被上诉人立即向上诉人支付芳村大道东道路拆迁节余劳务奖励款575746元,并由两被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
  本案在审理过程中,经本院主持调解,上诉人余新民与被上诉人芳信公司自愿达成如下协议:
  一、上诉人已履行了双方签订的《动迁劳务合同》规定的工作,计算上诉人的节余奖励应按照上述合同规定来计算,并根据被上诉人芳信公司与被上诉人建设局最后确定的上诉人芳信公司节余奖励方案相应地计得上诉人应得的节余奖励。经被上诉人芳信公司、上诉人双方核算决定,被上诉人芳信公司应给予上诉人节余奖励(包括作价补偿、产权交换节余奖励)金额为人民币肆拾伍万元。
  二、在被上诉人芳信公司收到被上诉人建设局的节余奖励之日起三日内,必须将上诉人应得的上述初步核算的节余奖励支付给上诉人。
  三、据被上诉人芳信公司自述,该公司至今尚未收到被上诉人建设局的节余奖励,所以上诉人同意在被上诉人芳信公司收到节余奖励前放弃依本协议向该公司追讨节余奖励。
  四、上诉人放弃本案中对被上诉人芳村区建设和市政局的权利主张。
  五、案件诉讼费由上诉人承担。
  经审查,上述协议符合自愿、合法原则,本院予以确认。
  本调解书经双方当事人签收后,即具有法律效力。

 

58、黎杏如与佛山市南海区大沥镇沥西经济联合社、佛山市南海区大沥镇沥西村民委员会拆迁补偿款纠纷案

广 东 省 佛 山 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2005)佛中法民五终字第770

  上诉人(原审原告)黎杏如,女,1963329日出生,汉族,住佛山市南海区罗村镇联和果岗村一队九巷6号。
  委托代理人洪映辉,广东国慧律师事务所律师。
  委托代理人程旭东,广东国慧律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告)佛山市南海区大沥镇沥西经济联合社(以下简称沥西经联社),住所地:佛山市南海区大沥镇沥西村。
  负责人邹均豪,社长。
  被上诉人(原审被告)佛山市南海区大沥镇沥西村民委员会(以下简称沥西村委会),住所地:佛山市南海区大沥镇沥西村。
  负责人邹均豪,主任。
  以上两被上诉人共同委托代理人黄小霞,广东岭南律师事务所律师。
  原审第三人黎浩基,男,1957125日出生,汉族,住佛山市南海区大沥镇大沥汽车维修中心,现住佛山市南海区大沥雅瑶村民委员会上亨村。
  上诉人黎杏如因拆迁补偿款纠纷一案,不服佛山市南海区人民法院(2005)南民三初字第399号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理,现己审理终结。
  原审判决认定:1992108日,原南海市国土局作出南国土政[1992]581号《关于大沥镇沥西经济联合社申请使用土地建不锈钢厂的批复》,同意被告沥西经联社使用土名“火砖炉”地段用地的水田30亩用作建设不锈钢厂用地;该土地使用权未经批准不得转让及擅自改变使用用途等。1993123日,原告与第三人作为一方与被告沥西经联社签订了一份《承包厂房用地合同》,约定,原告、第三人共同向被告沥西经联社承租位于南海区大沥红岗脚环镇路旁土名“火砖炉”的土地(面积467622平方米)并交纳相应承包费;填土、报建厂房设备、水电设施等由原告、第三人负责;因国家政策需要或征用,其土地补偿费属被告沥西经联社,厂房设备补偿费属原告、第三人所有。合同签订后,原告、第三人在该土地上投资建设厂房。该厂房以被告沥西经联社为申请单位办理了建设用地规划申请。20041227日,原告、第三人作为一方与被告沥西村委会签订一份《沥西大道厂铺拆迁补偿协议》,约定因扩道需拆除原告、第三人投资建设的上述涉讼厂房的部分,被告沥西村委会补偿400780元予原告、第三人。庭审中,两被告确认该拆迁补偿款由两被告共同支付。原告与第三人之间在合伙投资经营上述厂房的过程中,对包括拆迁补偿款、余下的厂房建筑物使用等产生分歧。因为原告与第三人没有共同签收补偿款,故被告拒绝向原告单独支付。现余下涉讼的建筑物仍由第三人继续使用。原告与第三人共同经营涉讼厂房尚未最终结算。2005620日,原告向法院起诉。
  原审判决认为:被告应支付的厂房拆迁补偿款400780元是原告、第三人合伙期间的债权,依据《中华人民共和国民法通则》第三十二条的规定,该款项归合伙人共有。依据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第54条、第55条的规定,合伙财产包括合伙时投入的财产和合伙期间积累的财产,以及合伙期间债权和债务。原告与第三人对合伙财产的处理没有书面协议,且双方至今亦未进行结算,故原告主张其享有对合伙期间的债权(两被告已确认支付的拆迁补偿款)50%的份额,理据不足,不予支持;即原告在本案中所主张的其中部分补偿款200390元的债权应由原告、第三人共同享有。现涉讼的土地及其上盖建筑物仍由第三人使用,且原告亦未能举证证明现存建筑物的价值或建筑面积结构状况,故原告主张被告按《沥西大道厂铺拆迁补偿协议》中约定的补偿标准支付赔偿款,不予支持。按照民事诉讼不告不理的原则,对于原告所主张的拆迁补偿款后的余款200390元在本案不作审查。至于原告与第三人之间应如何分配合伙财产属于另一法律关系,且双方尚未最终结算,不应由本案予以审查处理。虽然对原告的部分诉讼请求予以支持,但是导致被告未能及时履行债务的原因是原告与第三人之间合伙关系产生纷争。第三人针对其对被告享有的债权亦未主张通过诉讼方式解决。因此,引起本案诉讼的责任在于原告,依照《人民法院诉讼收费办法》第十九条的规定,本案的受理费应由原告负担。综上,判决如下:一、被告佛山市南海区大沥镇沥西经济联合社、佛山市南海区大沥镇沥西村民委员会应于本判决发生法律效力之日十日内支付拆迁补偿款200390元予原告、第三人。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费8103元,由原告负担。
  宣判后,上诉人黎杏如不服,向本院提起上诉称:一、一审判决判非所诉,对本案存在的争议没有作出任何处理。第三人自始至终都没有起诉,也没向两被上诉人主张任何权利,而上诉人也只是主张属于上诉人所有的那一部分拆迁补偿款,而原审法院却将上诉人一审主张的那一部分拆迁补偿款判给上诉人和第三人两个人,因此,原审判决并不是根据上诉人一审时的诉讼请求进行判决。二、第三人黎浩基不肯分割拆迁补偿款也是导致本案争议的原因之一。本案是因为黎浩基不同意分割拆迁补偿款,而两被上诉人又不同意将上诉人应得的部分发还给上诉人才引起的,但一审没有注意到本案的焦点,没有从解决问题的角度出发,导致作出错误的判决。三、法院应当针对上诉人与第三人对拆迁补偿款所占比例的份额作出判决。上诉人在一审时的第一个诉讼请求就是确认上诉人与第三人对拆迁补偿款各自占有的份额。上诉人与第三人之间一开始就是合伙关系,部分厂房和地上建筑物被拆迁后,由于双方意见不合,第三人不肯与上诉人结算和分割合伙财产。现双方合伙所剩下的财产只有本案涉及的拆迁补偿款400780元及原租赁土地拆迁后余下的地上建筑物,因此,上诉人只主张按法律规定分割该部分财产。200412月份,两被上诉人与上诉人和第三人签订《沥西大道厂铺拆迁补偿协议》、《补偿明细》,但第三人却不肯与上诉人一起去领取拆迁补偿款,而两被上诉人也不肯将上诉人应得的部分发还给上诉人。因此,上诉人与第三人之间对拆迁补偿款各自占有的份额是本案最重要的焦点,也是解决所有问题的关键所在,这些问题法院理应作出判决,但原审法院却忽略了这些基本问题,导致判非所诉。四、原审判决理应对《承包厂房用地合同》无效的后果作出处理。《承包厂房用地合同》早已被(2005)南民三初字第104号民事判决认定为无效,合同无效导致的损失完全可以通过法院委托评估的方式进行处理,但是原审判决完全回避了这个问题,对上诉人和第三人的该部分损失完全不作处理,这明显是不合理的。请求撤销佛山市南海区人民法院(2005)南民三初字第399号民事判决,并依法判准上诉人一审时的诉讼请求。
  上诉人黎杏如在二审期间未提交证据。
  被上诉人沥西经联社、沥西村委会答辩称:一、上诉人将多个不同法律关系的纠纷一并起诉,当然只能得到现有的判决。第三人与上诉人以合伙的身份与我方签订合同,因此其不能以个人的身份直接向我方主张拆迁补偿,而应先提起关于合伙的诉讼,进行清算后才能以个人的身份起诉。二、引起诉讼的原因是上诉人与第三人之间的纠纷,而不是我方不支付补偿费。因此一审判决由上诉人承担诉讼费是正确的。三、土地和建筑物是由上诉人与第三人共同使用的,上诉人在合伙企业清算之前是不能以个人身份向我方请求补偿的,现土地仍由第三人使用,且厂房是违章建筑,损失无法确定。上诉人应在清算之后向我方主张,且这属于另一个法律关系,应另案主张。一审判决正确,上诉人的理由没有依据,请二审法院予以驳回。
  被上诉人沥西经联社、沥西村委会在二审期间未提交证据。
  原审第三人黎浩基答辩称:一、一审法院经过调查取证后,已经作出正确的判决,即200390元是两合伙人共同所有的,不可以各自领取。二、一审判决已经调查证实上诉人已于2003年退出合伙关系,不再存在上诉的因素。三、一审判决再次调查证实上诉人只不过是曾经合作过,而且确认上诉人退出合作关系。四、本人没有起诉过,被上诉人已经表示同意随时补偿,而不是上诉人所称的不予补偿。请求二审法院驳回上诉,维持一审判决。
  第三人黎浩基在二审期间未提交证据。
  经审查,本院对原审判决认定的事实予以确认。
  本院认为:黎杏如、黎浩基以合伙方式出资使用土地,并在土地上建造厂房及其他设施。因国家征地需要,部分厂房已被拆除而沥西经联社、沥西村委会又同意对此作出补偿,因此,本案涉及的拆迁补偿款400780元是黎杏如、黎浩基的合伙债权。本案案由是拆迁款补偿纠纷不是合伙纠纷,不应在本次诉讼中分割黎杏如、黎浩基的合伙财产及债权,因而,本院不确定黎杏如、黎浩基对于合伙财产及债权的分担比例。黎杏如请求法院确认其与黎浩基对拆迁补偿款400780元各占50%,本院不予支持。原审判决没有支持黎杏如该项诉请正确,应予维持。到目前为止,黎杏如、黎浩基之间的合伙未经分伙清算,合伙债权拆迁补偿款400780元尚处于两合伙人共有状态,黎杏如不得擅自主张部分合伙债权的实现。黎杏如要求佛山市南海区大沥镇沥西经济联合社、佛山市南海区大沥镇沥西村民委员会部分实现合伙债权,于法无据,本院不予支持。沥西经联社、沥西村委会在本案中无须向黎杏如支付拆迁补偿款。黎杏如在本案中没有要求沥西经联社、沥西村委会支付200390元拆迁款给两合伙人,而原审判决判非所诉,适用法律错误,应予撤销。至于征地后剩余建筑物的处理,由于地上物的现状和价值从现有证据无法确定,黎杏如又未提出鉴定申请,而黎杏如提出的补偿标准缺乏事实和法律依据,原审判决驳回黎杏如主张沥西经联社、沥西村委会支付剩余建筑物补偿款的请求正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项的规定,判决如下:
  一、撤销广东省佛山市南海区人民法院(2005)南民三初字第399号民事判决;
  二、驳回上诉人黎杏如的全部诉讼请求。
  一、二审案件受理费合共16206元,由上诉人黎杏如负担。
  本判决为终审判决。

 


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