农村宅基地，顾名思义，就是农村房屋所附着的地面土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。农民有权使用集体土地建房。由于个人只享有土地的使用权而无所有权，不可能产生物权效力。但房屋不同，《宪法》第三条规定“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”，显然法律是承认房屋的私有。由于土地和房屋都是不动产，且二者在物理上不可分离，土地权利与房屋权利的关系如何，势必影响到权利人的切身利益。
传统民法中，土地权利与建筑物权利有三种情形：一是土地所有权与建筑物所有权不可分离。如罗马法地上物属于土地的附合原则，建筑物属于土地的一部份，其所有权应归属于土地所有权人;二是两者可以分离，但非土地所有人的建筑物所有权与地上权不可分离。如德国民法上的地上权制度。三是两权可分离，且非土地所有权人的建筑物所有权不以地上权为必要。如日本民法上，土地与建筑物是两个在法律上可以完全分离的不动产。[1]
我国法律既宣布土地公有，又承认房屋私有，显然法律是承认建筑物所有权与土地所有权相分离之原则。但在管理制度上，实行的是房地不可分的一体化原则，即两个权利必须归属于同一主体。如法律规定土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;房地产转让、抵押时，房屋所有权与该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。在管理对象上，我国又是城乡区别，分为城镇土地和农村土地两条管理体系。目前比较成体系的土地使用权制度只适用国有土地，对于农村土地使用制度，至今无切合实际可行的法律法规。对于农村宅基地使用权的保障和行使，基本上是政策调整而没有纳入土地使用权法律制度体系中。以房地产律师所在的地方基层政府对农村集体土地管理为例，该政府规定：村民建房以本人户口登记簿记载的农业人数为准，以户为单位按实际人口由主管部门审批，且一户只能拥有一处宅基地。当农民需要修建房屋时，依规定申请建房屋。从土地管理法和相关政策可以看出，农村宅基地的权属归集体而非农民私人所有，只有农业人口方有权使用农民集体土地，即享有宅基地使用权。在农村宅基地与房屋的关系上，只有享有宅基地使用权方有权建筑房屋;只有经过审批，才有权在核准的宅基地面积范围上修建房屋，也才能产生对房屋的合法权利，否则修建的房屋为非法建筑，不能受到法律的保护。
但是，在农村房地的管理中虽也适用“房地不可分” “地随房走、房随地走”的原则，但农村宅基地划拨的属地、属人原则并没有在实践中真正落实，加之建筑物的固定性、长期性，少数农村存在的歧视妇女、保护本地利益、宗族利益的现象，使得宅基地不可能完全随人员的变化而及时调整。如婚嫁人员的原有宅基地不收回、落户地又不划拨，去世人员、农转非人员的宅基地不收回，新生儿不及时划拨，有宅基地使用权的分不到房屋，有房屋的无宅基地使用权，宅基地使用证上的内容不作相应变更，而无法反映人员、建筑物的变动情况等等，房地不可分原则在房地权利分离的前提下产生了许多矛盾，酿成了许多房地纠纷。由于对农村宅基地以及农房规范管理的法律制度的匮乏，使得审理此类析产纠纷因法律空白而出现不少难点。
(一)诉讼主体问题。析产纠纷发生在家庭成员间，权利人都是共有关系，无论是原告、被告都是权利的共有人，因此该诉讼为必要共同诉讼，未参加诉讼的，法院应当依职权追加，通知其参加诉讼。但到底是共同原告或被告应视情况而定。首先应界定争议标的的权利主体。需要分割的房屋共同人有哪些，判断依据主要是农村宅基地使用证上的登记和有关部门、组织的证明。其次，如果离异或丧偶的一方抚养未成年小孩，当其起诉前配偶或原家庭成员要求分割财产时，应通知该小孩以原告身份参加诉讼。当丧偶一方作为原告起诉分割房产而其小孩又随(外)祖父母生活时，小孩以被告身份参加诉讼。但此时会产生原告在同一诉讼中分为对立双方当事人而身份的混淆问题。即小孩的监护人系其父母，相应为法定代理人，此时父或母既以原告身份又以被告法定代理人身份参加诉讼，而角色混同。对此房地产律师认为，最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干意见》第10条规定了监护人的监护职责包括代理其(被监护人)进行诉讼，第22条又规定“监护人可以将监护职责部份或全部委托给他人”，因此当原告诉讼角色混同时，为避免行为理论上的不当性，应当将代为诉讼的监护职责委托他人行使。如果未委托的，由法院指定法律援助中心律师为委托代理人且无需征得监护人同意。
(二)诉的种类问题。在农村房地析产纠纷中，原告的诉请主要有确权之诉和侵权之诉。司法实践中主要表现为：一是笼统的要求分家析产，无具体的分割指向。从文字解释，分家析产不仅要明确现有家产的状态，还要进行具体的分割。谁分此间房，谁分彼间房，其实质是确认之诉，即确认某间房为其谁有。但是《民事诉讼法》第一百零八条明确规定起诉要有具体的诉讼请求，但“分家析产”的诉请并不明确。因此对此类诉请应当要求原告明确诉请。在事实依据上，原告应当提供现有房屋的结构、方位及面积状态，以便法官分割时从有利于生产、生活和保护妇女儿童利益的方面合法合理确认原告应分得的房产。二是要求确认权利份额。此类诉讼是典型的确权之诉，诉请并不具体指向某一间房，仅要求法院确认其权利份额。从诉请应具体的要求而言，此确认诉请应具体为要求确认自己享有多少的权利份额，方为具体。三是侵权之诉，要求法院判决侵权人搬出某些房屋。此类情况往往是当事人的权利义务已经明确，特别是不仅原告的权利份额已确认，而且权利也切实体现到某间房屋，因此是否侵权容易判断。但实践中，当事人因法律知识欠缺，未正确认识法律关系性质，在未确权之前就径直起诉被告侵权。法官对此应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条主动行使释明权，要求当事人变更诉讼请求先确权，如当事人执意不变则驳回诉讼请求。
(三)房屋价值评估问题。由于家庭成员每人在房屋总面积中的权利份额与房屋单间结构面积并不尽一致，而房屋的价值又在于作为独立空间存在于整体房屋建筑中，因此既要保持房屋的完整性，又要保障每个人的权利，在析产纠纷中，绝大部份案件涉及到对房屋的货币补偿，从而需要对房屋价值进行评估。但问题常在于：一是评估对象的确定。在拆迁安置后的房产分割或房屋改建、重建前的遗产继承案件中，需要当事人货币补偿的房屋往往是拆迁前、改重建前的房屋。这些房屋已不存在，当然无法评估。对此，房地产律师认为可先由当事人双方协商一个价格，只要双方认可即据此计算。如协商不成，法院可参考政府当时拆迁安置原同类房屋补偿的单价进行确认。二是现有被分割农村房屋价值认定。可先由双方当事人协商约定争议房屋单价，协商一致的，法院予以采纳;协商不成，要求原告提出评估，预交评估费，法院委托有资质的机构评估，对评估费由当事人在诉讼结束后按权利份额比例承担;如原告无法或不愿预交评估费，法院依政府拆迁安置该类农房的补偿价格确认。
(四)宅基地使用证的证明作用问题。对于宅基地使用权，国家向农民颁发《农村房屋宅基地使用证》作为体现权利的载体，其中可以证明哪些人享有宅基地以及宅基地面积和地上房屋面积，但实践中，如果该证不具体写明家庭成员姓名，如何判断权利人?因析产需实际测量某间房屋与具体登记内容不符又如何认定?房地产律师收集到成都高新区国土局制作的新旧两种版本，旧版本是有户主姓名、家庭人口数、其中工干人数、住址、房屋结构、间数、建筑面积的内容;此版本没有具体家庭成员的姓名，仅能说明有多少家庭成员共同享有宅基地使用权。一旦非户主的家庭成员作为原告要求析产时，还需要首先查明要求人是否为使用证中所包括的共同使用人，实践中可以同期的户口或政府相关部门的证明予以佐证，如果无法查明证书上的成员有哪些或无法证明原告系证书中指称的家庭人口之一，只能以原告证据不足而予以驳回。新版本内容有户主姓名、总人数、住址、家庭成员姓名、房屋结构、间数、建筑面积、房屋四至界限。根据该版证书直接能够判定享有宅基地使用权的人员，并根据房地不可分的原则进行析产。对于诉讼中实际测量的房屋面积与使用证上载明的面积不符的问题，房地产律师认为国土局向村民颁布《农村房屋宅基地使用证》是行使行政权的具体行政行为，法院在民事诉讼中没有义务对该行为进行审查。析产时，法院应根据宅基地使用证上的面积进行分割，如果当事人诉请指向某一具体房间，需要测量的只是该房间面积。法院根据测量结果和应分得份额作出判决，该补偿的补偿。如果当事人仅要求确认份额，便无需测量。如果当事人对使用证上的面积不服，应当告知其向国土部门申请变更或提出行政诉讼。
三、农村房屋析产纠纷的若干实体问题
司法实践中，引起农村房屋析产纠纷的主要事由有因离异、继承而要求分家析产，要求分割的房屋既有客观存在的现有农房，也有被拆迁后安置的非农房，有些还会出现无权分安置房但对安置前的农房有权利份额的情形。从实体处理方面，可分以下情况：
(一)离异或丧偶的儿媳或女婿要求分割现有农村房屋的问题
1、儿媳或女婿婚嫁以前，原配偶居住的房屋由其父母修建，且另有兄妹，享有宅基地使用权的人口为以前家庭人口，新入户的儿媳或女婿婚嫁，政府没有另划拨宅基地，丧偶的儿媳或女婿是否有权分割房屋?
房地产律师认为，依我国宪法规定，农村宅基地是集体所有，家民只享有使用权，不享所有权。在人口变动中，每增加一名农民，政府应当按标准无偿划拨宅基地归农民使用，换言之，只要是户口注册的农民，必然享有宅基地的使用权。新入户的儿媳或女婿，在入户之前，原户籍地所在地的农村宅基地使用权并未丧失。当其婚嫁后，原宅基地应当收回，由婚嫁所在地的乡政府另行划拨。上述情形说明婚姻所在地的政府未划拨。既然无宅基地使用权，当然对地面建筑物也不能分割。由于系丧偶儿媳或女婿，对于配偶的财产有继承权，因此在此种情形下，如果配偶对房屋有权利份额，儿媳或女婿可以按继承份额获得相应的房屋份额，但由于分割房屋的前提必须是有宅基地使用权，而前述儿媳或女婿又无宅基地使用权，配偶的宅基地使用权又不能继承，因此儿媳、女婿无权分割房屋，但有权继承配偶享有的房屋的物质权利，即地上建筑物的物质价值。
2、儿媳或女婿入户后，配偶的兄妹也另婚嫁成家分户，但原有宅基地使用证上载明的家庭人口总量不变，即儿媳或女婿填补了兄妹的份额，而房屋没有增加或减少，丧偶的儿媳或女婿是否有权分割房屋?
房地产律师认为，农村宅基地的划拨或收回是根据农民的生死和户籍变动而定。婚嫁后的宅基地应视婚嫁人户口迁移情况而定。出现上述情形，配偶的兄妹婚嫁后如果户口所在地发生变化，宅基地也相应变化，同时新入户的儿媳或女婿的宅基地也随其户口变化而定。根据户口管理的规定，兄妹婚嫁后，其宅基地应被收回，新入户儿媳、女婿应予划拨，如果二者进出的人口总量不变，由儿媳女婿填补兄妹份额有利于土地管理和生产、生活。但农村宅基地使用证上的人口情况应作相应改变。因此上述情形实质上说明儿媳或女婿享有了宅基地使用权，当然有权分割房屋。但因房屋非己所有，应作补偿，同时也有权继承配偶对房屋所有权的份额。
3、在第1种的情形下，入户后的儿媳或女婿虽然没有新增宅基地，但对原有房屋进行了改建或重建。儿媳、女婿出工出力出钱，甚至是与配偶完全以夫妻共同财产进行改建或重建，丧偶后是否有权分割房屋?
房地产律师认为，由于儿媳或女婿没有宅基地使用权，应无权分割房屋。但在房屋的改建或重建上作出了贡献，特别是夫妻重建的房屋系夫妻共同财产，对地上的这部分财产，儿媳或女婿享有部份或全部权利，因此即使无权分割房屋，但有权要求获得房屋的财产价值，由使用该房且又有宅基地使用权的其他家庭成员进行补偿。如果儿媳或女婿的原有宅基地已收回，还有权要求现户口所在地政府另行按标准划拨，使居住权利得到救济。
4、在同时具备2、3的情形下，丧偶的儿媳或女婿是否有权分割房屋?
房地产律师认为，既然家庭人口总量不变，入户的儿媳、女婿实质上享有了宅基地使用权。如果丧偶后要求分割房屋，按房地不可分原则应当允许。如果地面房屋的修建没有儿媳或女婿的贡献，应当全额补偿原房屋所有人;如果对房屋进行了改建或重建，视儿媳或女婿出工出力出钱的实际情况，有权部份或全额分割房屋。
离异的儿媳或女婿申请分家析产的原则与丧偶情形一致，只是享有对房屋部份的继承权。
(二)分割拆迁安置房的问题
拆迁安置目前并无法律依据，主要是地方政府的行政法规和政策文件。拆迁安置的标准有本地特点，如成都市《征地补偿安置办法》规定的拆迁事实依据就是根据农村宅基地使用证上载明的家庭人口、房屋面积进行安置，不够政策标准的，由拆迁户自行选择补钱补足或放弃;超过部份由政府货币补偿。实践中，如果宅基地使用证上的人员要求分割拆迁后安置的房屋应当如何处理?
1、房屋拆迁安置前，未分家析产，安置后变为城市房屋并领取了产权证，而证书上产权人只有一人，其他人能否分割现有房屋?
房地产律师认为，对此类情形首先应确认原农村房屋宅基地使用证上载明的家庭成员有哪些人，只有这些人才有权被安置。如果无宅基地使用权，即不可能作为安置对象。如果既有宅基地使用权，又对农村房屋有所有权，当然对安置房屋份额享有完全的权利，即使产权明确为一人，其仍有权分割。根据房屋实际状态的可分性与否，要么相应变更产权登记，要么产权人支付份额对价。如果有宅基地使用权，但无房屋所有权，按房地不可分原则，在补偿了宅基地上建筑物的价值后，也可分割该部份农村房屋。相应拆迁安置后也对安置房有权利份额，处理结果同上。如果作为家庭成员但未在使用证上载明，说明该成员没有宅基地使用权，依安置政策不能成为安置对象，当然也无权分割安置房。但如果对农村房屋有所有权，有权要求其他人员按农村房屋价值补偿。在以何种房屋标准补偿权利人的份额上，有人认为房屋价值的补偿应以现安置房价值为标准，房地产律师认为不妥，因为现有安置房作为非农房，其价值是以市场价值来衡量，含有国有土地使用权如所处地段的价值成份，而农村房屋的价值并无宅基地的因素，纯为房屋的本身价值，因此权利人也只能获得该物理价值的份额补偿。
2、非安置对象对农村房屋有继承权，遗产分割前农村房屋被拆迁，是否有权分割安置房?如李母为农村宅基地使用证上的户主，与李父共同修建房屋。李甲、李乙分别是大儿、二儿。李甲后因招工农转非，使用证上的家庭成员为三人李母、李父、李乙。2000年李母去世，2001年李乙结婚娶张女。后农村房屋按三人被拆迁安置，现李甲认为李母对农村房屋有 50%的所有权份额作为遗产，其有权继承相应份额。因该房屋拆迁后继承份额已转移到安置房，故要求分割安置房。房地产律师认为，首先李甲作为非农业人口，不是拆迁安置对象，不享有分割安置房的资格。因为安置房的权利来源是基于农村人口对宅基地使用权和房屋所有权的双重权利演变而来，二者缺一不可。现安置房依三人安置，是因为张女填补了李母去世后应收而未收的宅基地使用权份额，如果无张女，只能按二人安置，原李母拥有的宅基地上的房屋作价补偿。如果政府事实上在无张女的情况下按三人安置，政府有权要求被安置人按超过标准的面积以市场价退补，同时再按规定补偿李母拥有宅基地范围内的地上房屋价值。但无论如何，李母留下的遗产只是房屋的财产价值，而不包括宅基地。李甲有权分割的是李母之房屋价值而非安置房。
(三)自愿减少分割房屋的权利份额引发的宅基地使用权问题
有权足额分割房屋的原告自愿放弃部份房屋，法院判决支持其诉请后是否意味着改变了其应享有的宅基地使用权面积?如离异女沈某诉其肖父、前夫肖男分割房产一案。婚前肖家户口四人，肖父、肖母、肖男、肖妹，房屋面积110平方米，后肖母去世，肖妹出嫁，沈某入户并添一子，婚后增加房屋40平方米。后沈某与肖男离婚并抚养儿子。依政策沈女一人就享有40平方米的宅基地使用权，对40平方米房屋，沈母子享有20平方米(子的份额由父母共同支付对价补偿)。现分割房屋，沈某有权依享有的宅基地使用面积在对价补偿超出部份房屋价值后取得起码40平方米的房屋的所有权，但沈某不愿补偿超出部份的价值并自愿放弃一部份权利，只请求法院分割给她母子20平方米的房屋。法院尊重其处分权，判决支持了沈某的诉请。根据房地不可分原则，也意味着沈母子只享有该房屋范围下同面积的宅基地使用面积。该面积远远不够政策的40平方米。沈女如果要求政府增拨宅基地使用面积，政府是否应支持?房地产律师认为，虽然房地不可分，但两种权利是分离的，沈女有权增加宅基地面积。同时政府应当收回肖父、肖男因沈女放弃现时获得的超出应有标准的宅基地面积。该范围上的建筑应视为无宅基地使用权的非法建筑。
