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房地产开发  
房地产项目开发流程全过程
作者:石家庄赵丽娜律师编辑   出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2011-03-16 13:59:00

房地产项目开发流程全过程
     
            房地产项目开发流程全过程
      目录
      第一章:项目决策阶段
      第二章:前期准备阶段
      一、获取土地使用权
      二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》
      三、规划设计
      四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察
      五、申办《施工许可证》
      六、招标
      第三章:工程建设阶段
      1、施工用水电及通讯线路接通,保证施工需要
      2、施工场地平整,达到施工条件
      3、施工通道疏通,满足施工运输条件
      4、施工图纸及施工资料准备
      5、施工材料和施工设备的准备
      6、临时用地或临时占道手续办理
      7、施工许可批文及办理开工手续
      8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验
      9、组织图纸会审、设计交底
      10、编制工程进度计划
      11、设计、施工、监理单位的协调
      第四章:项目销售阶段
      一、申办《销售许可证》
      二、商品房销售及按揭办理
      三、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》
      四、申办建设工程规划验收
      五、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》
      六、物业移交
      第五章:交付使用阶段
         
      从开发、建设、经营、管理的程序上讲,房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
      第一章: 项目决策阶段
           产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后,转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。
      1、可行性研究的内容
      可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
      可行性研究的主要内容有:
      (1)项目概况;
      (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;
      (3)市场分析和建设规模的确定;
      (4)规划设计影响和环境保护;
      (5)资源供给及资本运作方案;
      (6)环境影响和环境保护;
      (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;
      (8)开发建设节点计划;
      (9)项目经济及社会效益分析;
      (10)结论及建议。
      2、可行性研究成员知识组成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
      3、可行性研究的工作阶段
      1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。

      2)初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
      3)详细可行性研究,即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
      4、可行性研究按5个步骤进行:
      (1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;
      (2)调查研究;
      (3)方案选择与优化;
      (4)财务评价和经济评价;
      (5)编制可行性研究报告。
      5、集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段。
      第二章:前期准备阶段
      一、 获取土地使用权。
      开发商获取土地使用权的主要方式:
      1)通过行政划拨方式取得;
      2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;
      3)转让取得;
      4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);
      5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;
      6)通过司法裁决取得;
      7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。
      开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式:
      出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种:协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望,由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
      招标出让是指在指定的期限内,由符合条件的单位或者个人以书面投标形式,竞投某地段土地使用权,由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者(即土地使用权受让人)的出让方式。以招标方式出让土地使用权,不仅要明确合同双方当事人的权利义务,而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
      拍卖又称竞投,有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权有意受让人到场,就所出让使用权的土地公开叫价竞投,按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的,必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权,并取得《成交确认书》,然后签订《国有土地使用权出让合同》。
      开发商取得《国有土地使用权出让合同》后,到建管处办理建筑方案报建手续,至地籍处办理土地证登记手续。
      属协议出让的,办理土地登记时应提交以下资料:
      1)《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文;
      2)开发商营业执照或组织机构代码证,房地产开发资质;
      3)属新增建设用地的,应提供《建设用地批准书》;属存量用地的,应提供原土地使用者土地权源资料。
      4)1:2000地形图2份;
      5)加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份
      6)地上附着物权属证明;
      7)土地登记申请书;
      8)土地登记法人代表证明和身份证明;
      9)土地登记委托书。
      送土地主管部门。
      (1)土地使用权出让
      地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作,远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。
      (2)土地使用权划拨
      房地局负责办理10亩以上(含10亩)的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。
      (3)征用土地
      征用耕地1000亩以上,其他土地2000亩以上,由政府部门审核后报国务院批准。
      征用耕地3亩以上1000亩以下,其他土地10亩以上2000亩以下,由人民政府批准。
      征用耕地3亩以下,其他土地10亩以下,由区(县)人民政府批准。
      (4)地价评估
      市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序。
      (1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。
      (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料。
      (3) 用地者进行投资分析。
      (4) 到指定地点办理投资登记,提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳投标保证金。
      (5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标。
      (6) 收到中标通知书后,由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同,并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。
      (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。
      拍卖受让土地使用权申请程序:
      (1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。
      (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料。
      (3) 用地者进行投资分析。
      (4) 到指定地点办理竞投登记,提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳竞投保证金。
      (5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。
      (6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。
      (7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同,并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。
      (8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
      属经营性开发用地的,开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续,进行土地登记,取得《国有土地使用权证》。
      二、 征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》。
      城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等,不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建,使城市的整体功能得到改善和提高。
      1、拆迁方式:
      1)政府组织拆迁:主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。
      2)拆迁人自行拆迁:这是大型房地产公司常用模式,但要申请拆迁许可证。
      3)拆迁人委托拆迁:适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。
      2、拆迁的主要内容包括:
      (1)房屋拆建,如危旧房改造;
      (2)城市功能、用地布局和空间结构的调整,如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造;
      (3)环境治理,如扩展绿地、治理污染工程等。因此,城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的,是城市建设的重要组成部分,尤其是旧城改造中的一个重要环节,处于建设项目的前期工作阶段。
      3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料:
      1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份;
      2)建设项目批准文件;
      3) 建设用地规划许可证;
      4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书)
      5)拆迁代办单位和评估机构资料。
      6)拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度。)
      7)有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
      根据《市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定,房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内,对申请审查完毕。符合条件的,依法收取拆迁管理费(住宅为7元/平方米,非住宅为3元/平方米),颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后,即可组织拆迁,并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式,一是货币安置,二是现房安置,三是就地或异地还建。拆迁完毕后,申请拆迁验收,取得《房屋拆迁验收合格证》。
      三、 规划设计
      建设工程规划管理的主要内容有:建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。
      在已开发使用的城镇国有土地范围,项目规划申报的基本步骤是:
      (1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据;
      (2)在项目建议书批复后,开发商应向规划局申报项目选址、定点,即向申请单位下发选址规划意见通知书,对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见,并须同时下达规划设计条件;
      (3)规划设计条件,是项目选址后,由建设单位申请,规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后,须向规划部门提出审定申请;
      (4)通过审定的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备条件;
      (5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复,并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后,应向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件;
      (6)申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序,该证申办开工的必备文件。
      进行营利性的房地产开发,必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定,房地产开发用地一级市场取得方式有两种:即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证:通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。
      1、申办项目选址定点,取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件:规划设计(土地使用)条件
      1)建设项目选址申请
      城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划,按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等,考虑建设项目的要求,在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后,由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见,对初审意见及其选址提出复审意见,对于同意的项目报政府审批后,在规定的审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书的主要内容应包括:建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。
      2)申办建设用地规划
      城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局,决定建设工程可以使用哪些土地,不可以使用哪些土地,以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下,如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理,实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。
      3)委托设计单位设计,送审设计方案。
      申报规划要点:
      规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见,再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后,应到规划部门申报选址定点,以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时,需提交以下申报资料:
      1)建设用地申请;
      2)房地产开发单位营业执照和资质证书;
      3)土地使用证或土地权属证明;
      4) 1:2000地形图。
      开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后,即可同步到a/建管处办理规划方案报建手续,取得《建设工程规划许可证》;b/到耕保处办理土地征用、转用手续,取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续,签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。c/到地籍处办理《国有土地使用权证》;到拆迁处办理《拆迁许可证》;
      2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建,取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。
      1)规划方案审批阶段,取得《规划建筑方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为:a\1:2000地形图1份;b\1:500地形图1份(附道路红线及光盘);
      c\建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘(大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘);d\“一书一证”及其附件(规划设计使用条件和规划用地范围线)。
      2)施工图核准阶段,取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为:a\土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》;b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执;c\施工图3份及光盘。
      3、申办建设工程红线定位与验线,取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位,再验线。红线定位工作完成后,当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前,建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件:
      1)建筑红线:审批手续齐全的红线图、建筑施工图,以及建筑红线放线通知单。
      2)建筑试放红线:红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。
      3)市政红线:审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。
      4)若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关,建设单位还须到市级规划部门提取道路坐标及其它相关数据。
      4、申办《建设工程规划许可通知书》,办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时,持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到城管部门固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料:
      1)国有土地使用权证;
      2)城市基础设施配套费收据;
      3)人防费收据;
      4)《建设工程规划许可通知书》申请表;
      5)投资许可证;
      6)经放线的《红线定位册》正本。
      5、申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续;建设工程竣工后3个月内,开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。《建设工程规划许可证》时提交以下资料:
      1)《建设工程规划许可通知书》;
      2)经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本;
      3)经正负零验线、盖章的《核位红线图》;
      4)垃圾处理费联系单。
      《建设工程规划许可证》出现变更事由时,提交以下资料办理:
      1)变更申请;
      2)工商部门更名通知、变更后的工商执照;
      3)开发商资质证明;
      4)土地变更批复;
      5)变更后的土地使用证;
      6)(土地批租费、使用费)收据;
      7)原建设工程规划许可证;
      8)建筑红线图;
      9)抵押权人同意变更的意见(办理了在建工程抵押的);
      10)法院裁决项目还应提交判决书。
      房地产项目开发流程全过程(三)
      四、 建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察、设计、监理、施工队伍。
      项目报建总流程:
         
      建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准,按照省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2
      的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目,不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。
      工程建设项目报建程序:
      1) 建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心(建设局)领取《工程建设项目报建表》。
      2) 按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送建设局。
      3) 工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。
      4)
      属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。
      1、建设项目报建登记
      工作内容:
      填报《建设工程项目报建表》需带下列资料:
      (一)建设项目批准文件;
      (二)建设工程项目土地使用合法证明文件;
      (三)施工图设计文件审查批准书;
      (四)资金证明(银行出具的六联单或审计报告);
      (五)私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。
      报建信息管理:
      (1)、建设局核实报建资料,进行现场勘踏(7个工作日内);
      (2)、将报建信息转至各有关管理机构。
      2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报《建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理
      (一)在报建台领取收费认定表(共两份);
      (二)到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续;
      (三)应缴费用从工程报建开始20日内凭建设局(咨询台)开具的《市行政事业性收费、基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为计算基数的缴费项目,在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理。
      3、投标申请人投标报名
      (一)投标报名、评标、定标的依据资料:
      1、投标申请人的营业执照;
      2、资质证书;
      3、投标申请人信誉档案资料;
      4、项目经理有关资料;
      5、业绩及其它与投标活动有关的资料。
      (二)网上投标报名:
      4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容:
      (一)招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的,应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审;
      (二)投标申请人到建设局领取资审通知书和购买资格预审格式文件;
      (三)招标人采用对投标申请人资格预审的,凡预审合格者少于7家的,应重新发布招标公告;预审合格者过多时,又不便直接确定的,应在市建设局采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人。
      5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容:
      (一)招标文件编制标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求,结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况,编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔细校核,按招标文件的规定打印、装订、密封和标志,并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术标的(暗标)严格按武建招办字[2002]18号文件规定执行。
      (二)投标文件的内容
      1、投标函;
      2、施工组织设计或者施工方案;
      3、投标报价;
      4、招标文件要求提供的其他材料。
      (三)投标文件的递交和接收
      1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以前,投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回,补充、修改的内容为投标文件的组成部分。并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。
      2、投标文件的接收
      在投标截止时间前,招标人应做好投标文件的接收工作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志,并做好接收时间的记录,未按时或提前送达的,招标人应当拒收。
      6、组织评标委员会工作内容:
      (一)招标人于开标前(上午召开的评标会应提前18小时以上,下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内)在招投标监督管理机构的监督下,通过市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委,并提供以下资料:
      1、《建设局抽取评标评委申请表》;
      2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。
      (二)由建设局指定专人通知评委参加评标;
      (三)建设局负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密封(密封套破损无效),分别交由招标人和招投标监督管理机构签收保存。
      7、开标
      工作内容 :
      (一)招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员;
      (二)当众检验投标文件是否符合规定,按规定启封投标书;
      (三)报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特别说明的内容;
      (四)设有标底的公布标底;
      (五)招标人填写开标汇总表,并由投标人签字认可。
      (六)招投标监督管理机构进行监督管理
      8、定标
      工作内容:
      按照中华人民共和国建设部令[第89号]令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》进行。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
      9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告
      工作内容:
      招标人应当自确定中标人之日起15日内,向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时,应提交下列资料:
      1、由各收费单位确认的《建设管理收费认定表》;
      2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。
      房地产项目开发流程全过程(四)
      10、签订工程承发包合同
      招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内,中标人应当将合同送管理机构备案。

      招标条件:
      1)勘察、设计招标,应当取得该项目的建设用地规划许可证,并办理建设用地手续和立项审批手续;
      2)建设工程全过程监理招标,应当完成立项审批手续;建设工程施工阶段监理招标,应当完成勘察和设计工作;
      3)施工招标,应当完成立项审批手续,建设资金已经落实,按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同;
      4)材料、设备招标,应当完成设计工作,材料设备的技术性能已经确定,所需资金已经落实;
      5)法律、法规、规章规定的其他条件。
      公开招标工程应实行资格预审,邀请招标工程可实行资格预审,也可实行资格后审,但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的,招标人应当合理划分标段、确定工期,并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制,不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标,严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包,如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的,必须进入有形建筑市场通过招标投标方式确定。任何为招标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构(单位),均不得参加该招标项目的投标。
      招标方式:开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀请招标和协商议标等几种方式:
      (1)公开招标
      由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告,公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式,由于参加投标的单位较多,所以审查投标资格及其标书的工作量较大,招标费用开支较多。实行公开招标工程应实行投标人资格预审,当资格预审的潜在投标人过多时,由招标人通过随机方法从中选择投标人,且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目,以及采购数量多,金额大的物资设备、材料的供应。
      (2)邀请招标
      招标单位不公开发布招标通告,而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函,然后根据各单位回函答复情况,确定投标对象,请他们参加招标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数,世界各国都有规定,我省在有关规定中,明确要求不少于三家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任,所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期,也可以提高投标中标率。邀请招标属于有限竞争性招标,这种招标方式限制了竞争范围,有可能失去优秀的投标者。实行邀请招标工程可实行投标人资格预审,也可以实行投标人资格后审。
      (3)协商议标
      由建设单位直接选择投标单位,就工程的工期和造价等条件,双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位应不少于两家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多,面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少,招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性,在造价上一般都偏高。
      招标投标基本程序
      招标工作由开发公司主持,没有组织招标和编制标底能力的开发公司,可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质,具有法人地位,经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。
      (1)工作程序
      审查招标单位的资格;
      报批招标申请书;
      编制招标文件,编制标底并送审,指定评标、定标方法;
      发布招标公告或招标邀请书;
      审查投标单位资格;
      分发招标文件及有关技术资料、图纸等,组织投标单位现场勘察和招标文件答疑;
      编制和寄送投标文件;
      开标,公开标底,审查投标书和保函;
      评标、定标、决定中标单位;
      发出中标通知书,招标单位与中标单位签订承包合同。
      招标申请书应当包括以下主要内容:项目名称、情况、概算;开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称;资金来源及落实情况;图纸、场地等情况是否具备招标条件;招标方式。
      (2)应注意的问题
      工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出,除另有规定外,一般不得变更。招标必须依据有关规定编制标底,并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格,须审核批准。此外,一个招标工程,只能编制一个标底。
      为了保证招标的公正性,应当以招标单位为主,约请有关部门及专家成立评标领导小组,进行评标、决标。对于大中型建设项目,招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会,对各投标方案作出评价。在此基础上,推荐一、二个投标企业,供评标领导小组审定,确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时,政府主管招标投标的部门,有权予以否决。
      投标单位在提交投标标书的同时,必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后,如果拒绝承担中标的工程任务,招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。
      签订承发包合同时,必须严格履行标书的各项条件,不得修改和变更;双方应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。
      招标单位和中标单位签订合同后毁约,对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的,还应补偿履约保证金的不足部门。
      应提交的招标资料目录
                        1)招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件(如有代理)
                        2)招标备案登记表
                        3)经批准的邀请招标报告(如系邀请招标)
                        4)招标公告或投标邀请书
                        5)投标报名名单(公开招标)
                        6)资格预审文件
                        7)资格预审评审报告
                        8)招标文件
                        9)购买招标文件登记表
                        10)答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执
                        11)标底(工程预算书)及市建设工程项目造价咨询核准证(如有标底)
                        12)评委名单
                        13)招标人评委委托书:
                        14)开标会签到表
                        15)招标记录一览表
                        16)投标函及投标函附表
                        17)评委评分表
                        18)评分汇总表
                        19)评标报告
                        20)招标投标情况书面报告
                        21)中标通知书及中标公示证明
                        22)办理建管手续联系单
                        23)合同备案表
                        24)行政事业性收费、基金缴款通知书及收据
                        25)建设管理收费认定表(共2份)
                        26)安全和文明施工开工验收合格证
      房地产项目开发流程全过程(五)
      招标投标的管理
      1)施工企业资质管理:
      筑施工企业可分为工程施工总承包企业,施工承包企业和专项分包企业三类。
      按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等,将工程总承包企业资质登记为为一、二级;施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前,施工企业资质登记标准按1989年建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批,二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批,经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业资质证书》
      (1)施工企业资质的动态管理
      企业资质动态管理是指由于情况变化,当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时,由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质年度检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理,主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。通过对企业的资质审查确定资质等级,由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模;通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。
      (2)工程总承包企业的管理
      随着加工管理体制改革的不断深入,出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业,称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理,1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月,建设部出台文件,废止《工程总承包资格证书》,对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。
      工程建设项目组织实施方式目前有两种方式:
      其一是工程总承包方式,即指从事工程总承包的企业(以下简称工程总承包企业)受业主委托,按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行(竣工验收)等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业;分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种,即设计采购施工(EPC)/交钥匙总承包、设计—施工总承包(D-B)、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求,还可采用设计—采购总承包(E-P)、采购—施工总承包(P-C)等方式。
      其二是工程项目管理方式,工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托,按照合同约定,代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同,但可以按合同约定,协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同,并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式,即项目管理服务型或项目管理承包型,项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定,在工程项目决策阶段,为业主编制可行性研究报告,进行可行性分析和项目策划;在工程项目实施阶段,为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行(竣工验收)等服务,代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定,除完成项目管理服务的全部工作内容外,还可以负责完成合同约定的工程初步设计(基础工程设计)等工作。对于需要完成工程初步设计(基础工程设计)工作的工程项目管理企业,应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。
      2)工程建设管理:
      工程建设阶段,指房地产开发项目从列入年度施工计划起,到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收,达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有:在取得土地使用权后,向计委申请列入年度施工计划;同时,与“四源”供应单位签定供源协议,按规定支付有关费用。此后,向建委提出申请开工报告,填报建设开发审批表;到市招标投标管理办公室,办理招标批准手续,选择施工单位;到工程建设质量监督总站(站),办理质量监督注册手续;到建委申领建设工程开工证。项目竣工后,及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。
      五、申办《施工许可证》
      1、施工许可证申办范围:在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装,以及城镇市政基础设施工程的施工,建设单位在开工前应当依照本办法的规定,向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程,可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程,不再领取施工许可证。
      2、施工许可证办理机构:建设局
      3、施工许可证办理程序:
      1)填写《建筑工程施工许可证申请表》,并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》。
      2)提供以下必备资料:《建设工程用地许可证》;《建设工程规划许可证》;《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明;中标通知书及施工合同;施工图纸及技术资料;施工组织设计;监理合同或建设单位工程技术人员情况;质量、安全监督手续;资金保函或证明;施工许可申请表和办理建管手续联系单。
      3)建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的,应当向发证机关申请延期;延期以两次为限,每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的,施工许可证自行作废。
      4、办理施工许可证:
      提交下列归档资料后领取施工许可证:
      (一)建设工程报建表;
      (二)建设单位资信证明(可用复印件);
      (三)立项批文、总体规划平面图、规划许可 证(可用复印件);
      (四)施工图设计文件审查批准书;
      (五)建设工程试桩施工申报登记证(可用复印件);
      (六)招标申请表;
      (七)招标公告;
      (八)招标日程安排;
      (九)招标文件及评标办法;
      (十)投标申请书;
      (十一)投标单位资格预审文件(保存6个月);
      (十二)答疑会纪要;
      (十三)投标书;
      (十四)评委人员名单;
      (十五)开标记录表;
      (十六)评委评分表及评分汇总表;
      (十七)评标报告;
      (十八)中标公示证明;
      (十九)中标通知书;
      (二十)施工合同或监理合同;
      (二十一)合同备案表;
      (二十二)施工许可申请表或办理建管手续联系
      (二十三)市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据;市建设管理收费认定表(共2份)
      (二十四)安全和文明施工开工验收合格证(可用复印件)
      第三章:工程建设阶段
      工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括:
      1、施工用水电及通讯线路接通,保证施工需要;
      2、施工场地平整,达到施工条件;
      3、施工通道疏通,满足施工运输条件;
      4、施工图纸及施工资料准备;
      5、施工材料和施工设备的准备;
      6、临时用地或临时占道手续办理;
      7、施工许可批文及办理开工手续;
      8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验;
      9、组织图纸会审、设计交底;
      10、编制工程进度计划;
      11、设计、施工、监理单位的协调;
      第四章:项目销售阶段
      一、领取《预售许可证》
      商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售,则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收,并取得《房地产开发经营项目交付使用证》。
      商品房预售实行许可证制度。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:
      1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
      2、有建设工程规划许可证和施工许可证;
      3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。规定为多层建筑完成主体结构的全部;小高层建筑完成主体结构的三分之二;高层建筑完成主体结构的二分之一。
      4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
      5、工程施工合同;
      6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
      商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次,直到房子全部卖光,不必每年更换,当消费者看到该证是去年办理的,也可以照买不误。应当符合以下条件:
      (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
      (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
      (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
      (四)已通过竣工验收;
      (五)拆迁安置已经落实;
      (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
      (七)物业管理方案已经落实。
      二、商品房销售及按揭办理
      1、销售前期准备工作(可委托销售代理公司进行)
      第一阶段:基础市场调研
      地块环境与街区功能调研
      区域经济及政策调研
      竞争项目及非竞争区域项目调查
      重点项目考察
      市场需求抽样调研
      重点客户(群体)市场调研
      经济趋势分析
      市场需求趋势分析
      出具市场调研报告
      物业的全面解析及定位
      项目SWOT分析
      1)、竞争要素全面解读
      2)、项目优势分析 
      3)、项目劣势分析
      4)、项目机会利用
      5)、市场威胁与困难点
      项目竞争力评估
      1)、地段价值与发展评估
      2)、项目差异性支撑力评估
      3)、消费者选择性标准评估
      4)、项目综合竞争力评估
        目标市场定位与消费者需求研究
        目标市场定位
        目标市场特征描述
        目标消费者行为分析
        消费个案描述
        置业顾问营销理念提升
        营销核心理念提升
        卖点体系设计与提升
        营销战略与主线策略
        置业顾问营销攻击体系建立
        现场攻击体系的建立
        价格定位及策略
        价格策略
        价格定位
        定价预控及说明
        付款方式建议
        销售额动态测算
        项目促销计划建议
        渠道促销建议
        公关活动促销建议
        客户促销建议
        品牌促销建议
        示范单位及环境的设计建议
        置业顾问营销预算
        推广费用预计
      营销费用预计
      房地产项目开发流程全过程(六)
      第二阶段:物业卖点与利益点转换分析
        品牌策略方向建议与定义  
        消费者心理感受定位
        宣传攻势的确定
        宣传途径的制定
        功能划分建议
        装修方向建议
        样板房的功能划分定义
        看房通道的布局建议
        传播媒介的确定及具体媒介发布计划
        项目标识(LOGO)设计
        中英文标准字设计
        标准色系  
        辅助色系
        标准组合规范
        特许组合  
        禁用组合  
        销售培训  
        销售管理策划
        销售队伍进驻
        销售执行
      第三阶段:推广主题的制定
      1.        推广口号的制定
      2.        整体包装风格的确定
      3.        主要街区路段包装风格及具体形式
      4.        现场气氛营造风格及具体形式
      5.        展示中心及示范环境具体装修风格建议
      6.        样板房具体装修风格建议
      7.        看楼通道装饰风格建议 
      名片、信纸、信封、 传真纸、 文件袋 、请柬、工作卡、 水杯、烟灰缸、垃圾桶 、 车体、工地围墙设计、工地广告牌设计、导示牌设计、条幅设计、路旗设计
      、挂旗设计 、车体包装设计 、 主要街区大型形象广告牌的设计、展板设计、售楼处导示招贴、
      喷绘画设计、看楼通道设计、户形形象说明设计、样板房导示卡、牌、标志等设计 、行车导示系统设计、售楼书 、售楼杂志、宣传折页、宣传海报、 邮递单张 、
      影视广告脚本创意
      第四阶段:
        各销售期的广告具体创意、传播媒介的确定及具体媒介发布计划
        展销会的配合
        促销活动的配合
        其他外卖场的配合  
        广告效果测定与监控
        竞争对手监控  
        竞争者咨询报告
        竞争者广告监控及具体分析
        销售控制及月度目标制定
      2、销售合同的签订。
      3、按揭办理。
      1)公积金贷款:
            贷款资格
            贷款对象:在本地购买自住住房,同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。
      贷款条件:
      1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份(如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等);
      2、具有稳定的职业和收入,有偿还贷款本息的能力;
      3、具有购买住房的合同或有关证明文件;
      4、提供住房资金管理中心同意的担保方式;
      5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。
      第五章:项目交房使用阶段
      一、媒介、电话告知客户
          1、时间、地点,所交单位门牌;
          2、清楚告知客户需要携带的手续,费用及费用清单;
          3、物业使用说明书及保修说明书。
      二、物业管理的准备
          1、物业管理协议;
          2、小区氛围的营造;
          3、前期管理费用的收取。
      
      
      
      房地产核算会计科目
      一、资产
      (1)现金           从银行提取现金                    借:现金         贷:银行存款
                             支取现金或是预支现金        借:其他应收账——XX     成本类或材料类科目        
          贷:现金
      (2)银行存款
      (3)应收账款  主要是核算在开发经营过程中,转让和销售开发产品,提供出租房屋和提供劳务,而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
        ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据:购方协议销售发票或出租发票)
               借:应收账款——XX公司或个人         贷:主营业务收入
        ②出让材料而应收取的未收款项       借:应收账款——XX公司         贷:其他业务收入
        收回款项时:                                         借:银行存款        贷:应收账款
       (4)坏账准备    确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失,主要有两种核算方法:一种直接转销法,二是备抵法提取坏账准备金            
             
                                                   借:管理费用    贷:坏账准备
        发生坏账时        借:坏账准备    贷:应收账款
        收回已转销的应收账款  借:应收账款    贷:坏账准备
                                                             借:银行存款    贷:应收账款 
       (5)应收票据  指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
        销售商品房而收到的商业汇票  借:应收票据——XX公司  贷:主营业务收入
        商业汇票到期:
        若为无息商业汇票(所附单据:销售发票、双方协议)  借:银行存款    贷:应收账款
        若为有息商业汇票           借:银行存款    贷:应收票据——XX公司 财务费用
       (6)预付账款  是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
        ①预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据:付款申请书、付款单)借:预付账款——预付承包单位款 贷:银行存款  
        拔付承包单位抵作备料款的材料  借:预付账款——预付承包单位款      贷:库存材料
        企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据:工程价款结算单) 借:开发成本 贷:应付账款——应付工程款
        同时,从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款  借:应付账款——应付工程款  贷:预付账款——预付承包单位款
        用银行存款补付余额                 借:应付账款——应付工程款             贷:银行存款
        ②预付给供应商的材料价款   借:预付账款——预付供应单位款    贷:银行存款
        材料验收入库,用预付款抵扣应付款 借:应付账款——应付购货款  贷:预付账款——预付供应单位款
        用银行存款补付余额                 借:应付账款——应付购货款            贷:银行存款
      (7)物资采购  主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金,月终分配的采购保管费和材料成本差异。  
      (8)采购保管费 主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
      (9)材料成本差异  主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
      (10)库存材料  用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
      (11)库存设备  用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
        ①购入设备,支付买价、代垫的运杂费、采保费(所附凭证:代垫费用交付单、销售发票、付款单)
                                     借:物资采购——设备采购   贷:银行存款
              计算与分配的采保费(所附凭证:计算的采保费用固定表格) 借:物资采购——设备采购  贷:采购保管费
        采购保管费的计算公式如下:采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费  
                                                      某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率

        材料验收入库(所附单据:入库单、设备管理单)  借:库存设备    贷:物资采购
        ②订购设备与材料,所发生的买价与动杂费、税款(所附单据:购货发票、提货单、银行单据、运输费单据)
                                                     借:预付账款      贷:银行存款
            设备到达验收入库   借:物资采购——设备采购    贷:应付账款——应付购货款
            冲减预付的设备货款    借:应付账款——应付供货款     贷:预付账款
            支付余下应付的设备材料采购款     借:应付账款   贷:银行存款
        ③设备和材料发出,领用设备进行安装,用作房屋建设(所附凭据:发出材料汇总表、设备出库单)
                                                      借:开发成本——房屋开发      贷:库存设备
            销售积压设备(所附单据:设备出库单、银行单据、销售发票)  借:银行存款   贷:其他业务收入
             结转成本                  借:其他业务支出   贷:库存设备
      (12)委托加工材料  主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。 
                    发出材料,委托外单位加工   借:委托加工材料   贷:库存材料      材料成本差异
                 加工完后验收入库                     借:委托加工材料   贷:银行存款
                                                                           
        借:库存材料——XX材料  贷:委托加工材料
      (13)低值易耗品  是指未达到固定资产标准的劳动材料。如:工具、器具、玻璃器皿等
               自营工程领用生产工具,一次性摊销计入成本费用  借:开发间接费用   贷:低值易耗品
            仓库领用工具一批,用五五摊销法:借:待摊费用           贷:低值易耗品  
                                                                                
           借:采购保管费          贷:待摊费用
      (14)开发产品  是指企业已经完成全部开发过程并验收合格,可以按照合同的条件移交购货单位,或者可以作为商品对外销售的产品,包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等
        企业开发的产品,在竣工验收时    借:开发产品   贷:开发成本
        对外销售转让的开发产品,月份终了按时结转开发成本  借:主营业务成本   贷:开发产品
      (15)分期开发产品 应根据分期销售合同进行结算,可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。
                                                      借:主营业务成本                  
        贷:分期收款开发产品  
      (16)出租开发产品  是指利用开发完成的土地和房屋,进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目

            出租土地或是房屋时    借:出租开发产品——出租产品  贷:开发产品
            租金收入:               借:银行存款或应收账款        贷:主营业务收入
   &n,bsp;  (17)周转房  是指企业用于****拆迁居民周转使用,下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目
             开发的用于安装居于拆迁的周转房,按实际搭建的成本  借:周转房——在用周转房  贷:开发产品——房屋
             按月计提的周转房摊销   借:开发成本或开发间接费用     贷:周转房——周转房摊销
             其间发生的维修费用,如果金额不大  借:开发成本或开发间接费用   贷:银行存款
                                                       如果金额较大的 借:待摊费用或长期待摊费用  
       贷:银行存款
             最后再分次摊入到有关成本费用科目
      (18)固定资产
        ①购入的固定资产(所附原始凭证:运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等)
                                            借:固定资产   贷:银行存款
             购入需要安装的固定资产   借:固定资产购建支出    贷:银行存款
             支付安装费用                         借:固定资产购建支出    贷:银行存款
                   安装完毕交付使用时             借:固定资产                     贷:固定资产购建支出
        ②自制自建的固定资产(所附单据:移交使用单、工程结算单)
            支付的土地征用费及堪设计费    借:固定资产购建支出        贷:银行存款
            领用材料时                               借:固定资产购建支出      贷:库存材料
            分配建筑工人工资和福利费  借:固定资产购建支出    贷:应付工资       应付福利费
            完毕建筑交付使用                   借:固定资产                      贷:固定资产购建支出
        ③其他单位投资转入的固定资产(所附单据:投资证明、合同)  借:固定资产  贷:实收资本  累计折旧
        ④改扩建的固定资产(所附单据:扩建通知单)  借:固定资产——未使用固定资产   贷:固定资产——生产生用固定资产
             残料变卖时         借:银行存款                  贷:固定资产购建支出
            支付扩建工程款时     借:固定资产购建支出    贷:银行存款
            工程竣工时(所附单据:工程竣工结算单)     借:固定资产——未使用固定资产 贷:固定资产购建支出
            交付使用时           借:固定资产——生产用固定资产    贷:固定资产——未使用固定资产
      (19)无形资产  企业长期使用而没有实物形态的资产,包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。
      二、负债
      (1)应付账款:因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项
         支付给承包单位转来的工程价款结算预支单  借:开发成本   贷:应付账款
         以预支款抵冲应付款时                                        借:应付账款     贷:预付账款
         补付其余款时                                                       
       借:应付账款   贷:银行存款
      (2)预收账款:按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金以及代建工程收取的代建工程款
                               借:银行存款    贷:预收账款——预收代建工程款
          提交工程价款结算单时  借:应收账款   贷:主营业务收入
                                                          
        借:预收账款——预收代建工程款   贷:应收账款
           收回全部余款                  借:银行存款    贷:应收账款
      (3)应付工资
         开出现金支票,发放工资  1.借:现金   贷:银行存款        2.借:应付工资   贷:现金
         结转代扣款项   借:应付工资   贷:其他应收款——代扣水电费   ——代扣房租
      (4)应付福利费(按工资总额的14%计提) 借:开发成本(建安)开发间接费用(开发项目现场) 销售费用(销售机构)    管理费用(行政管理部门)
       采购保管费(采购部门)   贷:应付福利费
          用现金支付福利费时      借:应付福利费   贷:现金
      (5)应交税金:核算应向国家交纳的各项税金,主要包括(营业税、城市维护建设税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税等各种税种)
       月末按照实现的经营收入计算应交税金 借:主营业务税金及附加 贷:应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税
       月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借:其他业务支出 贷:应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税
       月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税
            借:管理费用           贷:应交税金——房产税  ——车船使用税   ——土地使用税
       月末计算的所得税   借:所得税                       贷:应交税金——应交所得税
        实际交纳的税金   借:应交税金——XX税    贷:银行存款
      (6)其他应交款:核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款
        月末按规定提取教育附加   借:主营业务税金及附加  贷:其他应交款——教育费附加  
      三、成本、费用
      (1)开发成本:如能确定核算对象的,直接计入“开发成本”,主要包括:
      土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力****费);前期工程费(规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”);基础设施费(小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化);建筑安装工程费(支付给承包单位的建筑安装工程费);公共配套设施费(居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出),分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
        ①开发土地成本费用:  借:开发成本——土地开发    贷:银行存款  或应付账款——XX公司
        分配开发的间接费用      借:开发成本——土地开发      贷:开发间接费用
        结转开发土地成本费用     借:开发成本——房屋开发    贷:开发成本——土地开发
        ②配套设施开发   计算公式:某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本(或计划成本)*配套设施预提率
                           配套设施费预提率=该配套设施预算成本(或计划成本)/应负担该设施开发产品的预算成本(或计划成本)*100%
            发生的配套设施费用(自用的建筑场地的开发)  借:开发成本——配套设施开发   贷:开发产品
            支付的配套设施开发费用                                         
        借:开发成本——配套设施开发       贷:银行存款
            同时领用库存设备或是材料开发                                借:开发成本——配套设施开发   
        贷:库存设备或库存材料  
            分配应负担的开发间接费用                                        借:开发成本——配套设施开发  
         贷:开发间接费用
            结转配套设施开发成本     借:开发成本——房屋开发        贷:开发成本——配套设施开发
        ③房屋开发过程中发生的费用(能够分清对象的)   借:开发成本——房屋开发   贷:银行存款
        ④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
            出包给外单位进行施工建造(根据提出的已完工程月报或是价款结算单)
                                                  借:开发成本——房屋开发  
      贷:银行存款  或应付账款——应付工程款
            自已****施工的  借:开发成本——房屋开发   贷:银行存款      或应付账款——应付工程款      应付工资
        ⑤代建工程开发成本:是指企业接受其他单位委托,代为开发建设的工程项目
            企业发生的各项代建工程费用支出  借:开发成本——代建工程开发   贷:银行存款  或库存材料  或现金
            结转开发的间接费用  借:开发成本——代建工程开发  贷:开发间接费用
            工程竣工后结转成本   借:开发成本——代建工程       贷:开发成本——代建工程开发
            移交委托单位后,根据移交手续    借:主营业务成本——代建工程结算成本  贷:开发成本——代建工程    
      (2)开发间接费用:所属直接****和管理开发发生的费用,包括:管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用等
                                                          借:开发间接费用
         贷:银行存款   或应付账款  或应付工资
         分配开发的间接费用       借:开发成本——房屋开发   贷:开发间接费用  
         竣工房屋开发成本的结转 借:开发产品              贷:开发成本——房屋开发  
       (3)管理费用:是指开发企业的行政管理部门为管理和****房地产开发经营活动而发生的各项费用 
       (4)财务费用:包括开发经营期间的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费用
      
      (5)销售费用:为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括:产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费;产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费,以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用
          借:销售费用   贷:银行存款   或应付账款
      四、收入、利润
      (1)主营业务收入:包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
        由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致,我们应该分开计算
        ①在实现营业收入同时收到价款时   借:银行存款    贷:主营业务收入
        ②营业收入实现前,价款收取后的。  借:应收账款        贷:主营业务收入
        ③预收价款时,待开发完工后再移交使用的  借:银行存款   贷:预收账款
             移交使用时   借:应收账款     贷:主营业务收入       借:预收账款 银行存款     贷:应收账款
        ④以赊销或分期收款方式销售开发产品时,应以当期收到的金额确认为收入        借:银行存款  贷:主营业务收入
       (2)其他业务收入:主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、无形资产转让收入
                                             借:银行存款       或应收账款  贷:其他业务收入 
       (3)主营业务成本:一般本科目期末无余额
           转让或是销售开发产品成本的结转                借:主营业务成本   贷:开发产品
           如分期开发产品的,应与收入相配比结转成本   借:主营业务成本   贷:分期收款开发产品
      (4)其他业务支出
      (5)主营业务税金及附加       计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税
               借:主营业务税金及附加   贷:应交税金——应交营业税    ——应交城市维护建设税  ——应交土地增值税
                                                                      
      其他应交款——应交教育费附加
         月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
               借:其他业务支出                  贷:应交税金——应交营业税  ——应交城市维护建设税
                                                                                
            其他应交款——应交教育费附加
      房地产企业的会计核算
      A:国税发(2006)31号文件——国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 
      各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

      为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理,根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定,结合房地产开发企业(以下简称开发企业)的经营特点,现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下:

        一、关于未完工开发产品的税务处理问题 
      开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。

        (一)经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的,一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
      
        (二)非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定:

      1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%。
      2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于15%。
      3.开发项目位于其他地区的,不得低于10%。
      二、关于完工开发产品的税务处理问题
      (一)符合下列条件之一的,应视为开发产品已经完工:
      1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);
      2.已开始投入使用的开发产品(成本对象);
      3.已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。

      (二)开发产品完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额,计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

      (三)开发产品完工后,开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时,开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。

      上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括:开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
      
      (四)开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。

      (五)开发产品销售收入应按以下规定确认:
        1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。

        2.采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
         
      3.采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

          4.采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:
          (1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

        (2)采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于开发企业与购买方签订销售合同或协议,或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
      
        (3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议,或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,开发企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

        
      (4)采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述(1)至(3)项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

        已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容,以月或季为结算期,定期进行结算,并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的,按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

         
      5.开发企业将开发产品先出租再出售的,凡将开发产品转作固定资产的,其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售固定资产确认收入的实现;凡未将开发产品转作固定资产的,其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

      三、关于开发产品预租收入的确认问题
      开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现,承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。

      四、关于合作建造开发产品的税务处理问题 
      开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,按下列规定进行处理:

         
      (一)凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的,开发企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其应分配给投资方(即合作、合资方,下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

        (二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,应按以下规定进行处理:
        1.
      开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

        2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利,凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。

      五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题 
      (一)企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资房地产开发项目的,按以下规定进行处理:
      1.企业、单位应在首次取得开发产品时,将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理,并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

      2.接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时,将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理,并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

      (二)企业、单位以股权的形式,将土地使用权投资房地产开发项目的,按以下规定进行处理:

      1.企业、单位在投资交易发生时,应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并计算确认资产转让所得或损失。
      上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%,可从投资交易发生年度起,按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。

      2.接受土地使用权的开发方在投资交易发生时,可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本,并计入开发产品的成本。
      六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
      开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

      (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

      (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
      (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

      七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题 
        (一)开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的,可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的,可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

      完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。

        (二)开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等,如按合同规定留归开发企业所有的,应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

         八、关于开发产品成本、费用的扣除问题 
        
      开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

        (一)开发企业在结算开发产品的计税成本时,按以下规定进行处理:
      1.开发产品建造过程中发生的各项支出,当期实际发生的,应按权责发生制的原则计入成本对象;当期尚未发生但应由当期负担的,除税收规定可以计入当期成本对象的外,一律不得计入当期成本对象。

      2.开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象,同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
      3.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本,应按配比原则将其分配至各成本对象。其中,直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本,直接计入成本对象中;共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本,应按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。

      4.计入开发产品成本的费用必须是真实发生的,除税收另有规定外,各项预提(或应付)费用不得计入开发产品成本。
      5.计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的,应以税收规定为准进行调整。

      6.开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本,不得提前或滞后。如结算了会计成本,则应按税收规定将其调整为计税成本。
        (二)下列项目按以下规定进行扣除:
          
      1.已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:

      可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

        已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 
        
      2.开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用,包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等,应根据实际发生额按以下规定进行分摊:

      (1)属于成本对象完工前发生的,应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。
      (2)属于成本对象完工后发生的,应按计税成本结算的规定和其他有关规定,首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊,然后再将应由已完工成本对象负担的部分,在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
         3.应付费用。开发企业发生的各项应付费用,可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除,其预提费用除税收另有规定外,不得在税前扣除。

         
      4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用,准予在当期扣除。

         
      5.共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。

          6.开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:
        (1)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

        (2)属于营利性的,或产权归开发企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。

        7.开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,按以下规定进行处理:
        (1)由开发企业投资建设完工后,出售的,按建造开发产品进行处理;出租的,按建造固定资产进行处理;无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的,按建造公共配套设施进行处理。

        (2)由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
         
      8.开发企业建造的售房部(接待处)和样板房,凡能够单独作为成本对象进行核算的,可按自建固定资产进行处理,其他一律按建造开发产品进行处理。售房部(接待处)、样板房的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。

         
      9.保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的,凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的,其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除,也不得作为费用在当期税前扣除,但实际发生损失时可据实扣除。
      
          10.广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理:
        (1)开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数,至预售收入转为实际销售收入时,再将其作为计算基数。
        (2)新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

        11.利息。按以下规定进行处理:

        (1)开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,属于成本对象完工前发生的,应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的,可作为财务费用直接扣除。

        (2)开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的,借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件,其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

        (3)开发企业将自有资金借给全资企业(包括分支机构)和其他关联企业的,关联方借入资金金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,不得在税前扣除;未超过部分的利息支出,准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

        12.土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费,计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

        13.成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损,减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失,计入继续施工的工程成本;如成本对象整体报废或毁损,其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

      
          14.折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的,可按税收规定扣除折旧费用;未转作固定资产的,不得扣除折旧费用。
        九、关于征收管理问题 
         
      (一)开发企业在年度申报纳税时,应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的,要及时补办有关手续、资料,否则,不得在税前扣除。

        (二)开发企业出现下列情形之一的,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理,但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

          1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的;
          2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的;
          3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的;
          4.虽设置账簿,但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐,难以查账的;
          5.发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;
        6.纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
        十、关于适用减免税政策问题 
      根据房地产开发业务的特点,房地产开发企业和以销售(包括代理销售)开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。

        十一、关于本通知适用范围和执行时间问题 
        本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业,以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法,并报国家税务总局备案。

        本通知自2006年1月1日起执行,《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发〔2003〕83号)同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项,按本通知执行。
      
                                                                          
      国家税务总局  二○○六年三月六日
      《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号) 
          该通知针对房产开发企业的预缴所得税进行了明确,对于预计利润率重新进行了规定。
        该文件对于预缴方式作出规定:“房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。”

        同时该文件的第二条对“非经济适用房开发项目”预计利润率进行了重新明确:
        1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的,不得低于20%。
        2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的,不得低于l5%。
        3.位于其他地区的,不得低于l0%。
         对“经济适用房开发项目”预计利润率明确如下:
        经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法的通知》(建住房[2004]77号)等有关规定的,不得低于3%。

        该文件对“预售收入”的预计利润的填写作出如下规定:“房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,填报在《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(国税函[2008]44号文件附件1)第4行”利润总额“内。”
        在申报手续上明确规定:“房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的,一律按销售非经济适用房的规定执行。”

      通知还规定,房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
      税务总局还发出通知称,纳税人将土地使用权归还给土地所有者时,只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税。
      
      B:关于开发产品预售收入确认问题
      房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。
      
      预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率
      预售开发产品完工后,企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入,同时按规定结转其对应的销售成本,计算出已实现的利润(或亏损)额,经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额,再将此差额并入当期应纳税所得额。
      
      关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
      (一)下列行为应视同销售确认收入 
      1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;
      2.将开发产品转作经营性资产; 
      3.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;
      4.以开发产品抵偿债务; 
      5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
      (二)视同销售行为的收入确认时限 
      视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
      (三)视同销售行为收入确认的方法和顺序 
      1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
      2.由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定; 
      3.按成本利润率确定,其中,开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。
      四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题 
      房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的,可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的,可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

      完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例,已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例,测量已完成合同工作量等方法确定。
      
      房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等,如按合同规定留归房地产开发企业所有的,应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

      五、关于成本和费用的扣除问题 
      房地产开发企业在进行成本和费用扣除时,必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。

      开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
      
      房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的,直接计入有关成本对象中;因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的,则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。

      六、房地产企业成本费用核算的特殊问题
          1.房地产企业筹建期间费用的会计处理
        房地产开发企业由其经营特点所决定,在开发项目前期需要进行征地、拆迁、补偿,以及“七通一平”等基础设施建设,需要投入大量的资金。其资金的来源除了预收开发建设资金外,银行借款是企业的主要来源形式之一。加之房地产开发项目建设周期长,在筹建期常常发生巨额的利息支出。我们认为,根据国际会计准则的有关规定,这种利息支出应当允许资本化(确切地说是存货成本化),即发生时列作开发成本或开发产品成本,待销售实现时按照配比原则转入当期的销售成本。

        随之而来的问题是,筹建期间的管理费用可否资本化?我们认为,管理费用同财务费用是有所区别的。两者发生的原因各不相同。再说国际会计准则也只规定了借款费用资本化,未曾规定期间管理费用资本化。因此,房地产企业筹建期间的管理费用仍应列作期间费用,计入当期损益较为妥当。如果有的企业实行管理费用待摊挂账,注册会计师应在审计报告予以反映和提请企业在会计报表附注中予以披露。

        2.土地成本的分摊基础
        房地产企业土地成本的分摊是按照房地产销售面积还是按照房地产销售收入分摊。土地成本按照房地产面积分摊,符合合法性原则;按照房地产收入分摊符合配比性原则。对此,企业应当按照一贯性和充分披露原则予以处理。
          3.房地产公司售楼处的会计核算  
      如果售楼处有单独的工程概预算,可单独作为成本对象进行核算;如果是临时设施,可作为固定资产核算;如果以后作为物业管理用房,因为产权属于全体业主,可作为开发成本-配套设施核算。如果是临时建筑,作为固定资产核算。那么当售楼处要拆除时,直接计入固定资产清理就可以了。
      C房地产开发企业会计核算值得探讨的几个问题
         
      房地产开发企业是按照城市建设总体规划,对城市土地和房屋进行综合开发,将开发完成的土地、房屋及配套设施等作价出售,实行自主经营、独立核算、自负盈亏。具有独立法人资格的经济实体,是十一届三中全会以后,随后城市建设开发事业的发展和住宅商品化的推行,逐步从建筑行业分离出来的新兴产业。从1993年7月1日执行分行会计制度起,房地产开发企业实行了独立的企业制度,推动了房地产开发企业的规范发展,但现行制度对有些业务的会计处理未有明确规定或规定不够严密,造成企业的会计核算与实际情况产生较大的出入。现试举几点与同行探讨以求得制度的改进。
      
         
      1、年度销售收回资金的多少,年度支出开发成本的多少与当年企业盈亏无关。房地产开发企业的生产经营有其特殊性,开发产品的投资数额大,建设周期又长,未取得预售证之前的资金大量支出却没有收入,而当产品已经移交、发票结算账单已提交买主时,才作为销售实现,造成利润大起大落,使企业给人一种不稳定的感觉。且当预售未完工的开发产品或采用按揭方式销售等回收的资金,未作经营收入与经营成本配比之前,易造成经营者认为全部收入都是赚的钱,盲目扩大再生产。

           
      2、开发产品办理决算数与实际开发成本支出有出入。房地产开发企业因建设商品房住宅小区而一并开发的不能有偿转让的公共配套设施,如非同步建设,在商品房建成后,为了及时结转应由商品房等开发产品负担的配套设施费,现采用预提配套设施费办法,预提标准由企业自行规定。由于预提费用是在实际支出前计提的,提取数额带有不确定性,因而不可避免可能出现预提数与实际发生数发生差异,这易使其成为调节当期利润的开关。建议对该类预提费用规定按投资额的一定比例等办法提取,不能由企业自定。
          
      3、成本计算采用制造成本法,开发产品中只计入直接费用和间接费用,管理费用、财务费用、销售费用直接计入当期损益。该法无疑较完全成本法有较大的好处和优点。但房地产开发企业的生产经营有其特殊性,投资数额大、投资周期长,几乎无一例外需借助外部资金来支持,财务费用不可避免地数额较大。因此房地产开发企业的经营利润较大而利润总额却并不多,但易造成房地产企业有高利润的错觉。且投资借款利息费用未计入成本,更易使企业经营者为商品房在成品的基础上定价产生困难。建议在房地产业实行借款费用资本化。
      规定处理:
          
      开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
      
          (一)开发企业在结算开发产品的计税成本时,按以下规定进行处理: 
         
      1、开发产品建造过程中发生的各项支出,当期实际发生的,应按权责发生制的原则计入成本对象;当期尚未发生但应由当期负担的,除税收规定可以计入当期成本对象的外,一律不得计入当期成本对象。
      
          2、开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象,同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。 
         
      3、开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本,应按配比原则将其分配至各成本对象。其中,直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本,直接计入成本对象中;共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本,应按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
      
          4、计入开发产品成本的费用必须是真实发生的,除税收另有规定外,各项预提(或应付)费用不得计入开发产品成本。 
          5、计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的,应以税收规定为准进行调整。 
          6、开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本,不得提前或滞后。如结算了会计成本,则应按税收规定将其调整为计税成本。 
          (二)下列项目按以下规定进行扣除: 
         
      1、已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:
      
           可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
           已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 
         
      2、开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用,包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等,应根据实际发生额按以下规定进行分摊:
      
          (1)属于成本对象完工前发生的,应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。 
         
      (2)属于成本对象完工后发生的,应按计税成本结算的规定和其他有关规定,首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊,然后再将应由已完工成本对象负担的部分,在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

           3、应付费用。开发企业发生的各项应付费用,可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除,其预提费用除税收另有规定外,不得在税前扣除。
      D:房地产企业预缴企业所得税会计核算方法
      根据国家税务总局的规定,采取预售方式销售开发产品的房地产开发企业,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。这一规定有利于税收的均衡入库,但也增加了企业会计核算的工作量。它是企业会计核算方面的一项新内容。由于当期应纳税所得额并入、抵减预计营业利润后与当期利润总额(亏损)的反差很大,出现了有些企业即使亏损金额很大,却仍要缴纳较高企业所得税的现象。因此,如何使企业的所得税费用与企业盈利配比,并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到正确抵减;如何在增加核算工作量的同时采用简便易行的核算方法,做好预计营业利润的计提、抵减核算工作,并确保核算的准确性;如何从科目间找出勾稽关系,方便自查税费提缴情况等,是一个值得探讨的问题。根据笔者在工作实践中的体会,采用同步登记法在“递延税款”归集或转回预缴企业所得税的核算方法,不仅能较好地处理这一业务问题,而且简便易行。
        “同步登记法”一是指预缴的企业所得税与营业税费皆在“递延税款”核算,两者的明细账合并在同一账页中登记。虽然在“递延税款”核算营业税费目前尚有争议,但由于《企业会计制度》只明确营业税费的提缴过程,未进一步明确应在什么科目归集、结算转回,故笔者认为在“递延税款”

 

            
            
            财政部:房屋赠与三种情况下不征收个税
               
                据国家财政部下发个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题通知指出,三种情形下的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税。

              通知全文如下:

              一、以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:

              (一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

              (二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

              (三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

              二、赠与双方办理免税手续时,应向税务机关提交以下资料:

              (一)《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)第一条规定的相关证明材料;


              (二)赠与双方当事人的有效身份证件;

              (三)属于本通知第一条第(一)项规定情形的,还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书(原件)。

              (四)属于本通知第一条第(二)项规定情形的,还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书(原件),或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。


              税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料,资料齐全并且填写正确的,在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存,原件退还提交人,同时办理个人所得税不征税手续。


              三、除本通知第一条规定情形以外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。


              四、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时,其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。


              五、受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。


              六、本通知自发布之日起执行。

              财政部 国家税务总局

              二○○九年五月二十五日


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