公租房：解决整体住房难题？

第一财经日报
岳富涛

年轻人无需再做辛苦的房奴，只需付出很便宜的租金就能住上房；开发商无需承担各方骂名和沉重资金压力，轻松建房，长年可以收取稳定的租金；地方政府无需为民众住房问题殚精竭虑，只需做好监督者。

这是公租房的设计者们画出的“美丽
新世界
”，也得到了多方赞同，希望公租房能一劳永逸解决我们目前遇到的诸多尖锐矛盾。七个部委联合制定了公租房相关规则之后，地方政府纷纷积极响应，表态要大张旗鼓立即铺开。

纵观全球，推行公租房制度的国家和地区很多，但成功案例寥寥无几，更没有哪个国家和地区是靠公租房成功解决整体住房难题的。

政府愿意让利吗？

住建部等七部委提出，希望市场化投资成为公租房建设的重要主体，并从投资、建设、经营到退出，都为民间资金设立好了路径，尤其是可以转让。

民间资金与政府资金不同，投资回报无疑是他们关注的核心。公租房看似可以成为一项稳定、长期、安全的投资，但仔细评估一下就会发现，这几点都很难得到保证。

从投资回报率的角度来看，首先需要降低投资成本，也就是政府在税费和出让金方面要给予投资者极大的优惠，才可能有吸引力。但即使目前已经推出公租房制度的多个城市政府，没有一家在这方面有明确承诺。模糊的背后是无法放弃巨额的相关收入，地方政府没有多大动力将有价值的地块用于公租房建设，即便在土地市场极不景气的当下，包括某直辖市在内的多个城市仍然抛出了创纪录的商品房土地出让计划。

假使地方政府愿意在土地出让金方面做出让步，但如果投资者能拿来建设公租房的土地都在偏远无配套的远郊，投资无疑只会“打了水漂”。在地段、配套、出行方面，租房者比购房者的要求高出许多。远郊的商品房降价能卖掉，但租金再降也很难租掉，对比一下目前市场上远郊和市中心房屋的租售比就知道了。以上海为例，市中心一套市价400万元的中档公寓月租金能达到7000元以上，外环外一套400万元的大户型公寓4000元/月也很难租出去。

租金回报太低

除了土地出让金这个最大的成本外，根据规则的标准要求，公租房的建设成本并不低：根据上个月公布的《北京市公共租赁住房建设技术导则（征求意见稿）》中，北京的公租房将达到“拎包入住”的标准，并适当提高托幼、小学、社区医疗卫生等配套标准，配置洗衣房、食堂、文化活动室等便民设施。如此巨大的投资规模，租金回报能有多少呢？