委托开发商办理房产证 开发商拖延
收房日期：06年12月31日
房产证上面写的登记日期：08年9月21日
合同内容如下
转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起210日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下面方式处理：
自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。并于买收人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。

本来开发商应该在06.12.31日后210日内，也就是最晚07.7.31取得房产证，结果08年9月21日才拿到。开发商就应该在实际取得房产证之日，也就是08.9.21日后30天内给我支付违约金，也就是最晚08.10.21给我支付违约金。结果开发商到现在都没有支付。我如果想起诉开发商，诉讼时效的两年是从08年9月21日算起，还是从08年10月21日算起。也就是说我必须在10年9月21日之前起诉，还是10年10月21日之前起诉才算有效。

2010-7-1 11:07:36补充:
我想先调解，调解不成再起诉。所以很想知道最晚什么时候起诉有效
2010-7-1 11:38:34补充:
其实“转移登记”是产权登记下的一个分项，想问一下初始登记的违约会对后面的转移登记诉讼时效造成什么影响么？我针对“转移登记”这一条违约的起诉，最后的判决结果会受初始登记违约的影响么？因为商品房所在楼栋的权属证明是07年12月份拿到的，所以转移登记就顺延了。而且初始登记诉讼时效已经过了。合同中的第十条是产权登记，具体是这样的第十条 产权登记（一） 初始登记出卖人应当在2007年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照以下方式处理：合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二） 转移登记商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用八百元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起210日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下面方式处理：自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。并于买收人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。