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房屋买卖 |
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| 商品房交付问题评析 |
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作者：石家庄赵丽娜律师编辑
出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2011/9/19 15:52:21 |
商品房交付问题评析
商品房交付，是商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的重要义务之一，也是商品房出卖人与买受人争议最多的焦点问题之一，现就商品房交付涉及的几个法律问题作如下评析。
现行《商品房买卖合同》推荐范本涉及商品房交付问题共有三个条款，分别是第8条“交付期限”、第9条“出卖人逾期交房的违约责任”和第11条“交接”。综合上述三个条款得出以下结论：从合同条款角度出发，所谓合格的交付必须是交付时间、交付条件、通知方式以及附随资料四个方面同时满足合同约定，即开发商必须在合同约定的时间内将符合交付条件的房屋以书面形式通知买卖人前来接受交付，同时还须附随交付相关资料。如有任一方面不符合合同约定，房地产开发公司便有可能承担法律责任。
一、关于交付时间
《商品房买卖合同》第8条规定：“出卖人应当在 年 月 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列
种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”。看这一条款，我们都明白，论单纯的交付时间不可能引起什么争议，因为就是合同上白纸黑字填写的那个年、月、日，真正引起争议的是在该交付时间之前商品房应具备什么样的条件。由此得出，交付时间不是孤立去理解的，它与交付条件密不可分。
二、关于交付条件
《商品房买卖合同》第8条列举了可供选择的5种交付条件，分别为：商品房经验收合格、商品房经综合验收合格、商品房经分期综合验收合格、商品房取得商品住宅交付使用批准文件以及自行约定的条件。现实生活中选择最多的是“商品房经验收合格”和“商品房经综合验收合格”。下面就这两种交付条件分述如下：
1、商品房经验收合格
（1）法律依据
“商品房经验收合格”的法律依据是《城市房地产开发经营管理条例》第17条：“房地产开发项目竣工后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用”。
（2）验收主体
按照上述规定，商品房验收的主体是房地产开发主管部门，验收合格后出具相应的证明文件。但从2000年起我国改革了竣工验收制度，根据建设部[2000]142号《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第4条：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作”，由此可见验收主体由原来的房地产开发主管部门变更为建设单位，房地产开发主管部门转换为监督主体。
（3）验收合格的时间
开发商与买受人选择“商品房经验收合格”这一交付条件争议最大之处就是竣工验收完成的时间，即开发商凭什么资料才能证明竣工验收合格？根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，竣工验收程序为：1、该工程必须符合《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第5条件规定的条件：工程完工，施工、监理、勘察、设计等单位提出相应报告；有完整的技术档案和施工管理资料；工程款支付完毕；专项验收（规划、消防、环保）完成等等。2、建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组制定验收方案，并将验收时间、地点等验收事项通知工程质量监督机构。3、建设单位组织竣工验收。4、工程竣工验收合格后，由建设单位提出《工程竣工验收报告》。5、建设单位自工程竣工验收合格之日起15天内，向建设行政主管部门备案。
从上述程序来看，竣工验收合格的时间应当是建设单位提出《工程竣工验收报告》之日。但实践中绝大多数买受人认为应以《竣工备案表》的取得作为竣工验收合格的标志，这种观点在法律上来说是站不住脚的。根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，竣工备案时间是建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工备案文件并验证齐全后在《竣工备案表》上签署收讫的时间，因此这和工程通过竣工验收是两个时间概念。
从法律层面上分析，竣工验收不以《竣工备案表》取得为标志，但是如果开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》约定以“商品房经验收合格”作为交付条件，为避免争议，我们建议开发商尽量做到在合同约定的交付时间之前取得《竣工备案表》。《竣工备案表》相对于《工程竣工验收报告》，后者为政府建设部门出具，公信力更强，所以绝大多数房屋买受人在房屋交付时不愿认可开发商自己出具的《工程竣工验收报告》，而要求房地产开发商出具《竣工备案表》。另，值得注意的是，一些大城市制定的地方法规中已明确将取得《竣工备案表》作为开发商交付房屋的必备条件，例如《北京市城市房地产转让管理办法》第50条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件”。由此可见，以取得《竣工备案表》作为交付房屋的条件之一既是广大房屋买受人的要求，也是一种趋势所在，所以我们在此建议广大开发商：如果与买受人约定以“商品房经验收合格”作为交付条件，那么尽量争取在交付时间之前取得《竣工备案表》。
2、商品房经综合验收合格
（1）综合验收制度简介
a、法律依据
根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收”。
b、验收内容
根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定，住宅小区等群体房地产开发项目综合验收的内容是：
a)工程质量、规划、消防、人防等涉及公共安全的内容；
b)城市规划设计条件的落实情况；
c)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
d)单项工程的工程质量验收情况；
e)拆迁方案的落实情况；
f)物业管理落实情况。
c、验收要求
根据建设部《城市住宅小区竣工验收管理办法》第6条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列条件：
a)所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；
b)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；
c)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；
d)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；
e)拆迁居民已合理安置。
(2)、综合验收行政项目取消后实践操作问题
2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消了综合验收这一审批项目。在此时间之后对于开发商与买受人在合同中约定的以“商品房经综合验收合格”怎样处理？我们认为，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》仅仅是取消了综合验收这一审批项目，即政府相关部门今后不再对竣工综合验收进行审批，但是政府不实行审批不等于取消了综合验收这一制度，因为有关综合验收的法律法规并没有废止。如果开发商在《商品房买卖合同》中与买受人约定的交付条件是“商品房经综合验收合格”，那么开发商还应完成竣工综合验收，只是组织验收的主体由开发商自己进行而已。
三、关于通知方式
《商品房买卖合同》第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，可见，开发商应以书面方式通知买房人接受房屋交付。实践中，一般是开发商向买受人寄发《入住通知书》，我们建议以挂号信或者特快专递寄发为宜，这样便于今后查询。需注意的是，一些开发商在当地报纸上刊登房屋交付通知，而不再向购房业主发放《入住通知书》，这一做法是有违《商品房买卖合同》约定的。在报纸上刊登房屋交付通知，并不能免除开发商向购房业主发放《入住通知书》这一合同义务。
四、关于附随交付资料
根据《商品房买卖合同》第11条，开发商在房屋交付时应向买受人提供的附随资料有：达到合同约定验收合格的文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。如未向买受人提供这三份资料，买受人有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由开发商承担。除此之外，开发商还应向买受人出示商品房的实测面积依据。因为对于期房买卖来讲，《商品房买卖合同》约定的商品房面积是开发商依据图纸暂测出来的，商品房建成后的测绘结果与合同约定的面积数据往往会有差异，商品房交付时开发商与买受人应对面积差异根据合同约定进行结算，并且商品房实测面积也是计算物业管理费的依据，因此开发商在商品房交付时还有必要向买受人出示商品房的实测面积依据。
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