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房地产开发 |
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| 开发商资金链断裂可能性大于买房人断供 |
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出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2008/8/2 13:14:00 |
自2007年下半年以来，一场由开发商自导自演的降价促销潮席卷全国，而更多的买房人却成这场降价风潮的看客。
“谁知道降到什么时候是个头，我既不想成为高位接盘的人，也不想在房价还没跌到底时去买房，大家都在观望，我也在看。”买房人吴先生告诉记者，以前他是买不起房不能买，现在是买得起不愿意买。
如果这种观望情绪长时间持续下去，开发商将无法通过销售回款，加上银行贷款、资本市场融资渠道的不畅，早已绷紧的资金链随时都有断裂的可能。有分析人士认为，如果此类情况不得到改观，全国各地将出现无数个“顺驰”，自身难保的房地产商们是否还能出现多个“路劲”接手“顺驰”，目前还是未知。
“在货币从紧政策下，开发商从银行贷款的难度非常大，一些规模相对较小的银行已经无钱可贷，举个例子说，以前是10笔贷款可以批8笔，现在是10笔贷款中能通过审批的也就是1到2笔。”一位接近银行的人士透露，除了极少数有国企背景、老牌的开发企业过得比较舒坦，大部分民营企业的日子并不好过。
据其透露，从去年下半年房地产市场步入有价无市僵局，成交量开始萎缩时起，已经有许多他认识的中小开发商退出市场，现在还在支撑着的大部分都是一些有实力的大企业。
“不用再出台什么调控措施，只要这种局面继续下去，不出一年，由于开发商资金链断裂，无法偿还银行贷款，还有一些购房款被挪作他用，对金融安全产生的冲击不言而喻。”上述人士表示。
北京市出台的将对开发商预售资金进行监管的政策被业内人士普遍看作是政府进一步把控金融风险的信号，在此之前，住房与城乡建设部已明确表示，楼盘没有结构封顶前，银行将不得向买房人发放购房贷款。
“开发商的预售资金包括两部分，买房人交的首付款和向银行申请的贷款，在房产证办下来之前，这部分钱就停留在开发商手中，开发商完全可以挪作他用。如果不对这部分资金进行监管，银行就要承担很大的风险。”一位长期从事二手房贷款业务的人士告诉记者，最早的时候，按照规定银行应当对开发商的预售款进行监管，然而在实际操作过程中，为了争夺优质客户，银行往往选择放弃，“开发商的选择余地很大，并不是每家银行都会严格遵守规定”。
“台湾地区有专业的资金担保机构协助银行监管预售款，监管的目的并不是要将预售款冻结，而是确保专款专用。避免出现开发商将一个楼盘的预售款挪到另一个项目上去。”北京开太物业保证机构总经理白钧指出，一旦开发商资金断裂，将没有资金保证原有工程继续施工，最终变成烂尾楼。如果能对预售款进行严格监管，将能避免这种现象的发生，有效降低银行风险。
“无论是买房人断供还是开发商不偿还贷款都将增加银行风险，但是从目前的现状来看，开发商资金链断裂变成普遍现象的可能性要大于买房人断供，开发商资金链紧张程度对银行的直接威胁高于买房人。”白钧说，一旦出现买房人大面积断供现象，就不再是金融风险，而是已演变成金融危机。
白钧认为，如何把控金融风险对管理层而言，也是一个重大的研究课题，管理层希望房价能够在平缓中下降，并不愿出现房价的大幅波动。一旦出现金融风险，政府必然会出台一些鼓励房地产市场交易的政策，比如降低交易税费。
而在一些买房人看来，市场低迷，观望情绪浓厚，激发购买人的购买欲望更需要开发商主动降价。“现在持币观望的买房人都有一个心理价位，只要开发商能够降到买房人能接受的程度，市场需求就可能被放大。如果北京的房价能够降低20%，我身边的很多人都会买。”吴先生说。
然而，更多的开发商还在以打折促销的方式小心试探市场，有开发商向记者表示他们担心房价降了买房的人会更少，此外还有可能在短时间内触发部分高位接盘买房人的退房意愿，引发退房潮。
分析人士指出，如果开发商能够妥善处理早期买房人的退房行为，并辅以合适的降价幅度，有可能会激发起潜在买房人的购房欲望，并演变成现实的购买力。坐等政府救市并不是明智之举，开发商可以采取一些降价举措缓解资金压力。
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