房地产合同纠纷效力补正问题

                                                就合同效力补正问题，正本清源的话，先审议下《合同法解释一》第9条规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。”

    单若管中窥豹，易墨守陈规，且是固步自封的臆测。譬如房地产合同纠纷系列补正中，涉及土地转让的多以“起诉前”补正为要件，而非一审法庭辩论前；往好处讲，是司法的机动性；从坏处议，难脱杂乱性之嫌。好在，能解决争议为根本，先平息了纠纷再谈，毕竟法律繁芜，不能一蹴而就，自然也无法一概而论。

    都是个案特色。

《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（简称《国有土地使用权合同解释》）

（土地使用权出让合同效力补正）

第二条：

开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
　　本解释实施前（2005年8月1日），开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

（土地使用权转让合同纠纷效力补正）

第九条：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

第十一条：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

第十二条：土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

第十六条：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

合作开发房地产合同

第十五条　合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

　　当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。（当事人不具备房地产经营资格的合同效力补正，事实上，房地产开发中主要是采取成立项目公司进行独立运作的开发模式，即当事人依据《公司法》和相关房地产开发企业的规定合资成立房地产开发公司，可以降低开发经营风险。）

其他系列（待持续更新）：

    《建设工程施工合同解释》：  第五条　承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。

   《商品房买卖合同解释》：第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售，应当认定无效，但是允许对合同效力进行补正，即凡在起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效。（商品房买卖合同效力补正）