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| 怎么规避高端物业买卖陷阱? |
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作者：转载
出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2008/8/20 10:46:00 |
一系列中介账款事件爆发后，通过中介行交易的房产物业，如何安全、顺利地交割，成为大家关注的话题。那么，通过中介行交易时，如何规避物业买卖陷阱？
陷阱一：防止中介挪用房款
许多不法中介公司充分利用房屋买卖资金由自己托管的便利，拿出大笔款项去进行股票、期货、基金的短期投资甚至存在银行吃利息，以期让这些账上的钱流动起来赚取大笔灰色收入。
智恒房产(中国)集团副总裁周辰认为，二手房交易流程相对复杂，目前在上海的二手房交易环节中，中介行仍然扮演着资金监管的重要角色。而中介公司对专款专用的资金监管账户仍拥有一定的支配权，因为账户的户名是中介公司的名称。
对此，普通的买卖双方难以从户名本身发现差异。因此，一旦个别不良中介隐瞒买家，仍可轻易获得房款。需要多加注意。
陷阱二：全额房款现金收房
上海中原物业代理有限公司研究咨询部认为，“现金全款收房”是黑中介赚取不法收入最主要也是利润最大的一种方式。
现金全数到账后，业主出于对中介公司的信任大多就很痛快地把房产证交给中介。这当中基本还未完成过户手续，不法中介利用握在手中的房产证不是高价转卖就是抵押变现，更危险的是个别不法中介甚至有卷款潜逃的可能性。
业内人士提醒，经纪公司应该只以中介形式出现，不允许有“现金收房”业务。按国家规定，中介最终只能收取最多2.5%的佣金，是纯粹的居间方。
另外，“购房免佣金”、“佣金半价”的口号往往是中介公司打出的吸引客户的促销手段，实则内里大藏玄机，这样的幌子背后隐藏的往往是不法中介大吃差价的行径。
陷阱三：代签合同
上海易居臣信房地产经纪有限公司金牌物业顾问修先生说，房屋买卖合同购房人与产权人签订才是有效的。如果卖房人是房屋的产权所有人，要看房产证。
如果是业主，代签的，可以主张合同无效，一定要房屋的产权所有人签名才能有效，如果购房人主张无效后，购房人只能向签订人追究有效的责任，及合同未能成立造成的直接损失。这种办法一定要举证，举证的责任在买方，不在卖方。
规避的方法是根据产权证或银行的抵押借款合同，预售合同确定这个产权人，如果变更产权人，购房人要求提供产权人出具的委托书，委托书必须经过当地公证处的委托书才可以签这个委托书。
如果要签订的话，用手写的委托书，拿身份证复印件过来，这种合同书没有效，一定要经过公证处的委托书，委托书的权利人才可以履行这个委托书，否则所有的合同无效。
陷阱四：签“阴阳合同”
如今，二手房交易的税费给买卖双方压力不小，于是，出现了签“阴阳合同”。
但是，根据税收征管法，个人在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报、不缴或者少缴应纳税款的，是偷税行为，税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金，并处以罚款。构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
从实际效果来看，故意低报、瞒报住房转让成交价格的行为，只是将应由卖方负担的一些税款推迟了缴纳时间，而买方按市场价再次转让房屋时因为增值额较大，计税金额较高，就要缴纳高额税款，因此本应由卖方负担的税款转嫁给了买方；买方要用这套房产进行抵押贷款时，由于登记的房价很低，往往也很难获取大额贷款。
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