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房地产开发 |
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| 石家庄房地产律师在线解答之：建筑公司可以卖房吗？ |
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作者：佚名本站律师编辑整理录入
出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2008/8/22 18:16:00 |
疑问：郑某某1998年4月15日与北京市某建筑公司（2000年12月21日变更为有限责任公司,简称甲）签订了《北京市内销售房预售契约》，购买了一套总价值536273元的房屋，同年9月30日入住该房。郑某某所购的商品房是由甲的上级单位北京市某总公司(1999年5月11日变更为有限责任公司,简称乙)委托甲开发与销售这一项目,且甲在出售此房时并未取得《商品房预售许可证》。此项目最初立项时是划拨土地，以危改的名义立项，以解决纺织企业转制及职工的安置，但其中的二栋楼后来作为商品房对外出售。
郑某某入住后，发现房屋存在着许多严重的质量问题及配套设施不齐备等问题。2000年7月18日，甲对这些存在的问题承诺若不能及时解决，则同意经济补偿或退房。但甲迟迟没有解决问题，更没有兑现承诺。2002年10月8日，该房屋仍未办理房产证，郑某某查询时发现该房屋暂测面积与实测面积减少3.28%.根据郑某某与甲在合同中的约定面积差超过正负3%是可以退房的。请问郑某某应该向建筑公司还是向某公司提出退房？这样的房子能退吗？
律师答疑：本案中乙是甲的上级单位，乙委托甲作为代理人来开发和销售商品房，这种委托本身存在违法行为，因为建筑公司并没有开发资质，按照房地产开发的管理规定不能接受这种委托，但基于历史原因，在房地产开发初期存在不规范的行为，后来政府部门给乙办理了合法的开发手续，这种情况可以认定乙委托是成立的，因此甲乙之间是代理人和被代理人的关系。基于代理人法律规定，签订买卖合同的主体应是乙与郑某某，甲只是代理乙销售房屋，而不能以甲自己的名义与郑某某订立合同，虽然开发的前期存在问题，但其实质性内容并不违反法律规定，仍属于有效合同。
此案有三个理由都可能判解除合同，一个延期办理房产证超过法定期限，二是开发商承诺退房，三是房屋实测面积小于3%，符合合同约定，应解除。此案应列甲、乙为被告，乙承担连带责任。
本案结果：(1)解除郑某某与甲签订的《北京市内销售房预售契约》，（2）甲退还购房款及利息共计685892元，同时郑某某退还房屋给乙。乙承担连带责任。
律师提醒：购房人在签订商品房买卖合同时，一定要审查出售人的主体资格，即对于开发的商品房项目，其销售主体一定要合格，建筑公司无权销售商品房，但其可以作为开发商的代理人，但在实践当中，开发商一般都不会委托建筑公司作为销售的代理人，而大多委托专业的房地产经纪公司销售。
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