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石家庄房地产律师在线解答之:建筑公司可以卖房吗?
作者:佚名本站律师编辑整理录入   出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2008/8/22 18:16:00


    疑问:郑某某1998年4月15日与北京市某建筑公司(2000年12月21日变更为有限责任公司,简称甲)签订了《北京市内销售房预售契约》,购买了一套总价值536273元的房屋,同年9月30日入住该房。郑某某所购的商品房是由甲的上级单位北京市某总公司(1999年5月11日变更为有限责任公司,简称乙)委托甲开发与销售这一项目,且甲在出售此房时并未取得《商品房预售许可证》。此项目最初立项时是划拨土地,以危改的名义立项,以解决纺织企业转制及职工的安置,但其中的二栋楼后来作为商品房对外出售。
    郑某某入住后,发现房屋存在着许多严重的质量问题及配套设施不齐备等问题。2000年7月18日,甲对这些存在的问题承诺若不能及时解决,则同意经济补偿或退房。但甲迟迟没有解决问题,更没有兑现承诺。2002年10月8日,该房屋仍未办理房产证,郑某某查询时发现该房屋暂测面积与实测面积减少3.28%.根据郑某某与甲在合同中的约定面积差超过正负3%是可以退房的。请问郑某某应该向建筑公司还是向某公司提出退房?这样的房子能退吗?
      律师答疑:本案中乙是甲的上级单位,乙委托甲作为代理人来开发和销售商品房,这种委托本身存在违法行为,因为建筑公司并没有开发资质,按照房地产开发的管理规定不能接受这种委托,但基于历史原因,在房地产开发初期存在不规范的行为,后来政府部门给乙办理了合法的开发手续,这种情况可以认定乙委托是成立的,因此甲乙之间是代理人和被代理人的关系。基于代理人法律规定,签订买卖合同的主体应是乙与郑某某,甲只是代理乙销售房屋,而不能以甲自己的名义与郑某某订立合同,虽然开发的前期存在问题,但其实质性内容并不违反法律规定,仍属于有效合同。
此案有三个理由都可能判解除合同,一个延期办理房产证超过法定期限,二是开发商承诺退房,三是房屋实测面积小于3%,符合合同约定,应解除。此案应列甲、乙为被告,乙承担连带责任。
       本案结果:(1)解除郑某某与甲签订的《北京市内销售房预售契约》,(2)甲退还购房款及利息共计685892元,同时郑某某退还房屋给乙。乙承担连带责任。
律师提醒:购房人在签订商品房买卖合同时,一定要审查出售人的主体资格,即对于开发的商品房项目,其销售主体一定要合格,建筑公司无权销售商品房,但其可以作为开发商的代理人,但在实践当中,开发商一般都不会委托建筑公司作为销售的代理人,而大多委托专业的房地产经纪公司销售。
 

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