法律顾问网欢迎您访问!法律顾问网力图打造最专业的律师在线咨询网站.涉外法律顾问\知识产权法律顾问\商务法律顾问 法律顾问、委托电话:13930139603,投稿、加盟、合作电话:13932197810 网站客服:点击这里联系客服   法律文书 | 在线咨询 | 联系我们 | 设为首页 | 加入收藏
关键字:

律师咨询电话13930139603

首 页 | 法治新闻 | 民法顾问 | 刑法顾问 | 普法常识 | 法律援助 | 社团顾问 | 商法顾问 | 律师动态 | 公益讼诉 | 执行顾问 | 经典案例 | 法律法规

国际贸易

知识产权

税收筹划

公司事务

土地房产

建筑工程

合同纠纷

债权债务


劳动争议


医疗纠纷


交通事故


婚姻家庭
商法顾问 国际贸易 | 银行保险 | 证券期货 | 公司法律 | 司法鉴定 | 合同纠纷 | 网络法律 | 经济犯罪 | 知识产权 | 债权债务 | 房地产  
房地产开发  
房市调整敲响商业银行房贷警钟
出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com     时间:2008/9/6 16:34:00

 

   源自: 金融时报 

     尽管目前房市的波动还未危及到银行的信贷资产,但房市调整具有周期性,政策的效果和风险的显现往往要在两三年以后。而在过去两年房价高涨时,银行业房地产类贷款大幅扩张,如果房价进入下行周   期,银行积累的信用风险隐患显然不能小觑。

     事实上,多家银行已经在未雨绸缪,从贷款规模、准入条件、贷后管理等方面加强了对房地产类贷款的调整。

     时下即将进入往年“金九银十”的房产销售旺季,但上半年房市整体表现低迷、观望气氛弥漫却为这一旺季蒙上一层阴影。而这层阴影也将与房市息息相关的银行房贷置于了风口浪尖。

     从14家上市银行公布的中期业绩报告来看,多数银行对房地产业的贷款余额环比均实现较快增长,而且房地产信贷资产质量持续向好。建行、中行等房贷不良贷款率和不良贷款余额持续双降,诸如兴业、深发展等房贷占比较大的银行住房按揭贷款不良率也不过在0.2%左右。

    不过,在一片祥和的银行财务报表之外,房市却是风声水起。愈炒愈热的“断供门”、房价何去何从的口水大战、是否应该救市的争论预示着下半年的房市仍然不会风平浪静。“金九银十”能否如期而至?银行房地产类贷款是否会受到波及?商业银行将如何调整经营策略,防范风险?成为这个金秋银行业无法回避的问题。

购房者:

观望气氛浓重

今年以来,房市一场新的调整不期而至。几年来不断攀升的房价终于呈现松动的迹象。统计显示,截至今年6月,全国70个大中城市房价同比涨幅连续5个月下降,6月份更创下了今年以来房价单月涨幅的最大下跌。而深圳等城市的房价下降尤为明显,房屋成交量和价格持续下降。

随着一些城市的房价不断走低,许多高位入市的购房者所购房产已大幅缩水,有的不但损失超过了首付,而且承受着偿还高额贷款的巨大压力,从而给银行的个人房贷敲响了警钟。

最明显的表现莫过于规模不大、但切实发生的“断供门事件”。自从6月份网名“风语”的一位自称是地产研究员的一篇网络博文开始,有关深圳楼市可能出现大规模“断供”的传言就引起了轩然大波。目前招商银行深圳蛇口支行起诉“漾日湾畔”楼盘业主的“断供第一案”已于8月18日开庭审理。

日前,深圳银监局明确表示,目前深圳并没有出现大规模的房贷“断供”。业内专家也普遍认为,深圳发生的断供案仅是个案,并不会泛滥成灾。但这已然给银行提了个醒:一旦房价下跌幅度过大,住房贷款的违约风险将会大大上升。

而北京、上海等地房市的些微变化也应当引起银行的警惕。“现在房市形势使有的客户的收入受到影响,一些老客户明确要求做房贷展期,”工行北京分行的一名信贷员如此表示,“有的客户刚开始选择的贷款期限是5年、7年,现在想延长到15年、20年。”

此外,市场上仍在弥散的观望情绪使人们对下半年房市能否回暖多了一种担忧。去年6次加息后购房的贷款成本大幅增加,加之房价何去何从尚难定论,使购房者的购房意愿不断降低。这从近期各城市住房成交量的下降中可管窥一斑。

北京市房地产交易管理网发布的数据显示,8月份,京城住宅销售较之去年同期骤降67%,降幅近七成,而环比7月份,也有25%的降幅。据上海佑威房地产研究中心公布的数据,上海7月一手商品房的成交量仅为101.09万平方米,环比下滑29.4%,成交量下滑了三成。

开发商:

资金链紧绷

在这轮房市调整中,房地产开发商的资金状况更为外界关注。专家指出,受信贷政策等综合性政策影响,开发商的资金链已经越绷越紧,同时,持续低迷的楼市成交量更令开发商的资金链备受考验。

国泰君安6月的一份研究报告指出,2008年房地产行业资金缺口达7100亿元,相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。尽管对于这一“资金缺口”是否真实的争辩仍在继续,但房地产企业的资金短缺仍然可以从其融资动作中的蛛丝马迹中得出答案。

通常房企的融资渠道为银行贷款和上市融资两方面,而现在越多的房企转向其他融资渠道。据悉,万科9月2日发布公告,公司将发行总额不超过59亿元公司债券。而7月份以来,已有保利地产公布发行43亿元债券、中粮地产公布发行12亿元债券。“从上市房企愿意支付债券的高利息可以看出其对资金的渴望。”业内专家表示。

“去年许多开发商大规模拿地,今年却明显放缓,主要是因为今年融资的几条渠道都不畅通。”中粮地产的一位人士指出,“现在市场上许多开发商的负债率都超过60%的警戒线,一些中小型房企可能将面临生死大限。

对于一些不具备上市融资和发行债券的小型房企而言,销售回款成为其最关键的甚至是唯一的资金来源。一旦楼市滞销,这些小开发商脆弱的资金链无疑极易断裂。面对资金和销售的双重困境,一些开发商纷纷祭起了“特价房”的新武器,以求在目前低迷的市场中杀出一条血路,甚至近期市场上开发商以“无条件退房”作为促销手段的传言也甚嚣尘上。

需要强调的是,房市的低迷以及房地产企业资金链条收紧,都在暗示风险可能向银行传导。统计数据显示,截至6月末,北京市房地产贷款余额占全市贷款总量的27%;房地产开发资金中,直接来源于银行信贷的约占30.2%,间接来源于住房预售的信贷资金约占20%。换言之,房地产开发资金中,银行占据了半壁江山。房市波动对于银行产生潜在风险的影响可见一斑。

监管部门:

需高度关注房贷风险

众所周知,不管是房地产开发贷款,还是个人住房贷款,资金主要来源于银行贷款,房地产市场的持续走弱,势必引起银行风险的积聚。大洋彼岸,美国次贷危机引发的金融风险依然在向更深层次蔓延。而我国房市从去年延续至今的萎靡态势同样牵动着中国监管层的神经。

日前,央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》,要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理,加强对房地产开发企业自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估等。在之前的8月中旬,银监会向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波七省市银监局发出《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》。专家分析,此番选择上述7省市开展房贷压力测试,乃是因为上述地区的房贷总量占比、风险敞口较大。

频繁的风险提示表明了监管层对房市调整可能引发的金融风险的高度关注。中金公司最近发布的一份报告指出,如果国内前10大城市房价下跌10%,GDP增速将下降到9.5%,上市银行不良余额将增长19%,不良贷款率将上升14个基点。在当前房地产市场颓势尽显,房企面临大浪淘沙之际,监管层的一系列举措显示出其对风险防控的前瞻性,将对商业银行起到强烈的警示作用。

另据了解,更为实质性的房贷风险防范动作也在进行中。世联地产的一份内部报告指出,银监会正通过现场检查、非现场监测和实地调研等手段,逐月、逐季对房地产信贷质量进行密切跟踪和风险排查,旨在加强对房地产贷款的风险提示,引导银行业金融机构切实防范房地产信贷风险。

商业银行

已在未雨绸缪

对于商业银行而言,房市波动引发的潜在风险并不仅在于即将发放的贷款,而在于已经发放的大量存量贷款。

尽管目前房市的波动还未危及到银行的信贷资产,但房市调整是一个周期性的东西,政策的效果和风险的显现往往要在两三年以后。而在过去两年房价高涨时,银行业房地产类贷款大幅扩张,如果房价进入下行周期,银行积累的信用风险隐患显然不能小觑。

分析人士指出,目前中国部分城市房价已停止上涨,如果房价出现下行,将引发借款人“断供”、购房者负资产、开发商资金链断裂、相关行业调整等一系列问题,银行业房地产类贷款的风险将显露无疑。

那么商业银行应该如何防范潜在风险?中央财经大学教授、校长助理史建平告诉记者,防范房贷风险关键是控制房地产相关贷款在银行贷款组合里面的比例,“这包括房地产开发贷款、按揭贷款和以房地产作抵押的其他贷款,这一比例不能太高,不然银行整体风险会加大。”史建平表示。

事实上,多家银行已经在未雨绸缪,从贷款规模、准入条件、贷后管理等方面加强了对房地产类贷款的调整。

“今年我们在房地产开发贷款的信贷规模上进行了严格控制。”工行北京分行的一名信贷员告诉记者,“不管是商用房开发贷款还是商品房开发贷款,外地项目一律不做,对于以前在其他行业转为房地产开发的企业也拒绝贷款。”中行高层在进行中报披露时表示,中行正在密切关注部分地区的房地产市场走势,区分不同地区调整市场发展战略,有效应对房地产市场价格波动引起的系统性风险。

我国商业银行在经历股份制改革后,实现了快速发展,在当前市场环境变化之时,更应保持清醒的头脑,提高对风险的嗅觉和防控能力。如此,我国银行业的长期繁荣发展可期。


(声明:本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来,本站刊载内容以共享和研究为目的,如对刊载内容有异议,请联系本站站长。本站文章标有原创文章字样或者署名本站律师姓名者,转载时请务必注明出处和作者,否则将追究其法律责任。)
上一篇:最高法院核准许霆案判决 五年有期徒刑正式生效
下一篇:刘鹏:举国体制在不断改革和调整
在线咨询

姓 名 * 电 话
类 别 邮 箱
内 容 *

联系我们
电话:13930139603 13651281807
QQ号:373036737
邮箱:373036737@qq.com
 
点击排行      
· 用于农业土地开发的土地出让金收入...
· 商铺没有房产证 租户无法办执照法...
· 律师答疑:不交物业费,物业公司有...
· 关于审理房屋登记行政案件中发现涉...
· 房地产开发经营主管部门是哪里
· 当商品房达到何种形象进度时,才可...
· 村委会是否有权决定发包村办矿山企...
· 石家庄市拆迁区位补偿标准价格最新
· 石家庄律师在线解答土地房产矿产资...
· 商品房买卖之法律自助手册
· 出租房发生火灾烧毁他人财物 房客...
· 房地产税收筹划讲座企业税务风险和...
· 山西原平:会议纪要与国家法规的博...
· [林权托管]林权证登记托管委托...
· 房屋外墙或者屋顶渗漏水的维修费用...
· 原创:房地产开发公司常年法律顾问...
· 最新:买卖房屋需要交哪些税?
· 石家庄律师在线办公之:买房子除了...
· 房地产项目开发流程全过程
· 承包期内承包人转为非农业户口的是...
· 最终办不下来房产证房屋买卖合同是...
· 土地使用权出让价格
律师团队     更多>>
法律顾问网.涉外

法律顾问网.涉外
13930139603
赵丽娜律师

赵丽娜律师
13930139603
赵光律师15605513311--法律顾问网.涉外特邀环资能法律专家、碳交易师

赵光律师15605513311--法律顾问网.涉外特邀环资能法律专家、碳交易师
法律专家:杨学臣18686843658

法律专家:杨学臣18686843658
湖南长沙单晓岚律师

湖南长沙单晓岚律师
13975888466
医学专家颉彦华博士

医学专家颉彦华博士
精英律师团队






法律网站 政府网站 合作网站 友情链接  
关于我们 | 联系我们 | 法律声明 | 收费标准
Copyright 2010-2011 www.flguwen.com 版权所有 法律顾问网 - 中国第一法律门户网站 未经授权请勿转载
电话:13930139603 13651281807 QQ:373036737 邮箱:373036737@qq.com
冀ICP备08100415号-2
点击这里和QQ聊天 法律咨询
点击这里和QQ聊天 网站客服
留言咨询
联系我们
律师热线:
13930139603
13651281807
律师助理:
13932197810