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房地产开发 |
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律师视点:房价回调空间很大 基本住房保障待完善 |
出处:法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间:2008/9/14 19:36:00 |
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2008年8月底,万科大规模推出低至7.3折的降价活动,不少先期购房者感觉“很受伤”。“这仅仅是一个开始,经过连续十年的上涨,房价回调的空间还很大。”上海房地产专家顾海波说。
在过去的很长一段时间内,中国房地产市场经历了一个单边上扬、“狂飙突进”、无量空涨的历程。万科降价带来的鲶鱼效应似乎有可能意味着一个转折的开始。在这个转折开始之际,回过头看中国的房地产市场,是什么造就了中国房地产“牛市”呢?毫无疑问,高速推进的城市化运动是一个重要原因,但除此之外,一些“遗留问题”似乎也应该成为不可忽视的因素。
对这个问题的反思应该成为中国房地产市场如何对抗、消除“泡沫”的重大参考。一些专家认为,20年来,虽然我国居民的居住环境普遍得到了改善,也拉动了经济,但是因为政策不完善等原因,也造成了房地产市场的混乱。
政策规范逐步完善
“中国的房地产政策,是先放开再规范,相关税收等配套措施没有及时跟进,让炒家获利丰厚。”顾海波说。
1998年,国务院宣布停止住房实物分配的决定。这一年,中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》,并特意安排1000亿元的贷款指导性计划,倡导贷款买房。
1999年,中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度,推行住房分配货币化制度。至此,住房被真正全面推向市场。2002年2月,住房实物分配在全国停止。各地纷纷出台鼓励购房政策。上海一度出台购房者可获得上海蓝印户口的政策,这一政策直到2002年春天才取消。
嗅觉敏锐的民间资本开始行动,2001年媒体上首次出现了温州炒房团的身影。28名房产开发商登上2001年福布斯中国富豪榜。今日的众多富豪正是在这一阶段收获颇丰。
进入2002年,房地产市场规范政策才开始出台,其中土地出让制度,以及限外令。
2002年7月1日,国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。此前的土地出让制度成为孳生腐败的温床,上海房地产局主管土地出让10年的副局长殷国元于2006年在退休后“出事”。
外资开始在各地扫楼,上海盛捷公寓2006年2月以1亿美元价格被收购,经过改造于一年后出售,外商获得的毛利率高达297%。
2007年12月1日,《外商投资产业指导目录》正式实施,明确规定限制外商进入房地产的多个领域,包括:土地连片开发,高档物业如别墅、酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。
基本住房保障有待完善
“由于没有建立起真正的基本住房保障制度,经济适用房和廉租房难以满足中低收入人群的需求,因此所有人都只能进入房地产市场。”顾海波说。
他表示,根据其他国家经验,高收入人群的住房需求主要由市场机制来调节,而中低收入人群却无法完全通过市场来满足基本居住权。因此,从保障中低收入人群基本居住权的角度出发,世界各国政府主要通过干预住房市场和建立住房保障制度予以满足。
事实上,1998年出台的《国务院关于深化住房制度的决定》(即23号文)明确规定:在我国推行住房分类供应制度,即对高收入者供应商品房,对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房,对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。
2004年发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定,廉租住房的保障方式突出以发放住房租赁补贴为主、实物配租和租金核减为辅;享受廉租住房的家庭人均住房保障面积标准,原则上不超过当地人均住房面积的60%。
2007年8月7日,国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文),该文件被各方人士认为是对“房改”的总结,是住房新模式的转折点。
但是,经济适用房所占的比重曾一度越来越小。据有关统计显示,2004年经济适用房投资占房地产投资的比例只有4.5%。2005年5月之后,进一步减少到只有3%。结构性矛盾一直存在,一边是大量的住房销售不出去,一边是老百姓买不起房子,中低收入老百姓买房难的问题尚未得到根本解决。
与泡沫作斗争
上世纪90年代,在海南爆发了第一轮房地产泡沫。
1992年,房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速的发展,在全国范围内形成了房地产业的飞速发展期。
很快,房地产在深圳、海南、北海等地掀起了第一拨热潮。以海南最为典型,短短三年时间,竟然出现了两万多家房地产公司,房价增长超过4倍。
1993年6月23日,国务院宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业,次日国务院《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》发布。
这一招可谓釜底抽薪。1995—1996年间,在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。直到2006年,海南还未完全走出阴影。
另一个大涨行情从2001年左右开始。2003年,房地产被定位成支柱产业。地方政府经营城市的理念在快速复制,一些制造类企业开始大规模进军房地产,各地“地王”纷纷登场。到了2005年,全国房价一路高歌猛进。有关部门开始统一步伐打出“组合拳”,实施调控。
2005年3月,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》;4月,国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》;5月,国务院转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。
2005年春夏之交,以上海为首的房价开始回落,不少购房者感到自己被晒在高位,“房奴”成为当年的流行语。但是进入2006年,沉寂仅一年的北京、深圳房价率先悄然上涨,2007年春夏之交上海房价再次发力。
2007年,国家再次打出了组合拳,税收和信贷等政策进一步紧缩。2007年9月,央行、银监会发布第359号文,要求提高第二套房首付比例;10月,国土资源部发布第39号令,规定对未缴清全部土地出让价款的,不得分割发放土地证。
进入2008年,房地产市场观望气氛渐浓,成交量低迷。(新闻来源:中国新闻网记者 吴芳兰)
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