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| 石家庄律师提醒购房如何避免风险? |
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作者：石家庄律师编辑录入
出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2008/9/23 21:47:00 |
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十届全国人大五次会议审议通过的物权法于去年10月1日开始施行。该法进一步规范了不动产交易行为，创制了一些新的规则，将更加有力地保障交易安全。
近年来，随着房地产市场的升温，无证房屋或者限制交易的房屋买卖也日渐盛行，由此引发的纠纷也不计其数，诉至法院请求公权力保护的案例亦与日俱增。为提醒广大买家和卖家充分评估该类买卖的法律风险，本文将通过一个真实案例，分析介绍房屋买卖中普遍存在的主要风险，并提出律师建议。
案情回放
2003年4月，因城市建设需要，原集体土地被征收，原告一家获得两套别墅作为安置房。同年，别墅交付，原告夫妻使用其中一套，儿子一家使用另外一套。当年12月，儿子将归自己使用的那一套房屋出卖，获得价款160万元，房屋同时交付使用。2006年底，该房屋的市场价已达300多万，原告即以儿子和买房人为被告，诉至法院请求确认该房屋买卖协议无效。
2007年3月，经西湖区人民法院开庭审理，以买卖标的物不具备法定条件、侵犯了原告共有权为由判决确认该买卖协议无效。
买卖协议无效，意味着双方将相互返还财产。因为协议中的违约责任是针对出卖人违约而设定的，本案中出卖人没有违约，所以买受人也无法依协议约定获得违约赔偿。
卖家坦言
众所周知，尚未取得产权证的房屋不能上市交易。卖家为什么要卖这样的房子呢？现在集体土地征收安置房屋面积特别大，如本案，一户四五口人的家庭，可以得到200多平方米的连体别墅两套。这些家庭，一般在市区都另有住宅，根本不需要居住安置房，将其出租又嫌麻烦，所以将其出售获利，就成为顺理成章的选择。
那为什么三年后又反悔了，要想方设法收回房子呢？无可讳言，利益驱动使然。经过两三年的时间，房价翻番，如此100%的暴利勾起的欲望，仅靠一纸法律不予保护的合同是无力遏制的。巨大经济利益的诱惑，转让合同本身违法，促使卖家突破道德的约束，利用法律的力量来获取巨额利益，几乎是必然的。
买者心声
买房人明知所购房屋没有产权证，自己虽支付了相应价款，但至少在相当长的一段时间内房屋不能过户，不能取得对房屋的所有权，承受着相当大的法律风险。明知自己的权益难以得到法律保护，那为什么还是有如此众多的购房者愿意承受如此大的风险呢？究其原因主要有：价格便宜——无证房屋的价格比有证房屋要低百分之二三十，对买方来说，是个极大的诱惑，也容易因此利益而甘冒法律风险；环境优美——近年新建的农居点以连体别墅为主，造型优美，环境优雅，健身、医疗、娱乐设施齐全，非常适宜居住；购入自住——本案买家就认为，我看中的就是这里的环境，纯粹用来自己居住，有无产权并不重要。所以，在合同中就明确约定，如果因政策原因不能办理过户手续，买方及其后代享有永久居住权，卖方及其后代均无权收回该房屋。
当然，买方也担心卖方违约，如本案买方就特意在合同中约定，如果卖方收回房屋或将该房屋卖与他人，将承担高达价款50%的违约金。
律师视点
房屋作为百姓生活中最重要的不动产，其交易的可靠性必然是交易双方除价格之外关注的另一焦点。法律明确规定，房屋作为不动产，以登记为所有权转移的标志。当然，我们必须区分合同的有效性与产权转移的有效性。交易双方主体合法，意思表示真实、一致，不违反法律法规的强制性规定，该合同就应当有效；但在产权登记机关办理房屋转移手续并取得产权证之前，房屋的所有权并未转移，即买家没有取得所有权，如果出现这种情况，买家不能主张该房屋的所有权，而只能依买卖合同追究卖家的违约责任。
目前，房屋买卖合同无效主要有以下几种情形：
一、非法转让。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让：1、以出让方式取得土地使用权，不符合转让房地产条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房产未经共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。其中第4种情况，如果事后取得共有人书面同意，并符合其他有效条件的，该转让合同仍应有效。
二、转让村集体土地上的房屋。这类房屋存在于农村集体土地上，城市中也有零星“城中村”集体土地。我国目前对集体土地上的房屋尚未全面开始办理产权证，即使有的地方办理了，也仅是房屋所有权证，而没有契证和土地使用权证。根据现行法律规定和法学理论，房屋转让必须连同土地使用权一并转让，如果没有取得土地使用权证，显然房屋也是不能转让的。《土地管理法》没有禁止集体土地上的房屋的转让，但土地的集体所有性质，决定了不得向集体经济组织以外的人转让该房屋。
二、出卖人主体不适格。出卖房屋的主体即卖家必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。当然，如果真正所有权人或共有权人在事后追认的，该买卖行为也可以有效。
三、房产、地产分别转让。房屋是土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让给不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，这种买卖合同将归于无效。
四、侵犯优先购买权。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。
另外，如果在房屋交易过程中存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等有悖公平和诚实信用原则的行为，相对方可以在一年内申请法院变更或撤销该合同。
因为无效合同从开始就没有发生效力，这使得交易双方均有权随时提请法院确认无效，甚至出卖人可以随意另行处分该房产。可撤销的合同被法院撤销后，也发生与无效合同一样的效力，双方应当返还财产。这种极不确定的法律关系使交易双方冒着极大风险：当房价大幅上涨的时候，卖家可能会要求收回房子；而如果房价过分走低，买房人也可能要求退还房子。
律师建言
当前房屋买卖活动十分活跃，引起的纠纷也非常普遍，并越来越多样，越来越复杂。在此，根据多年来处理此类纠纷的经验，笔者提出以下几点建议，供读者购房时参考。
一、了解房源。是预售商品房的，要认真检查商品房是否具备“五证”与“两书”，并实地考察商品房的周边环境、房屋结构、土建质量等情况；是二手房的，要了解该房屋的来源性质，是商品房、房改房、经济适用房、拆迁安置房还是自建房等等，不同性质的房屋转让适用不同的法律，甚至有些根本就禁止转让。
二、了解产权。预售商品房一般手续齐全的，产权上不存在什么问题。但二手房则不同，可能会存在共有、继承、出租、抵押等不完整产权或交易权利受限的情形，存在纠纷的隐患。
三、签订书面合同。法律明确要求房屋转让必须签订书面合同。合同中应当约定价款及支付方式、房屋质量、交房日期、税费负担、违约责任等条款，且应当尽量明确、细致，避免以后纠纷的发生。
四、保留有关材料。如开发商的楼书、宣传单、样板房照片、交易中往来单据等，这些可能会成为今后解决纠纷的重要证据。
五、及时过户。房屋所有权转移以过户为标志，没有过户，这房子就不是你的。现实中常发生一房二卖甚至多卖的情形，无论他卖多少次，只要过户给你了，这房子就是你的；无论你多么积极地付清了全款，只要没过户，房子就不是你的。物权法明确了不动产也适用善意取得，即，如果你善意、有偿地取得了房屋的产权证，法律就保护你的权利。
六、充分利用法律规则维权。物权法在民法通则、合同法、城市房地产管理法等法律规则基础上，又创制了一些新的规则，如“异议登记”、“预告登记”等，当事人要充分利用。
一般购房者对房产知识和交易规则了解不多，如果有条件，建议还是请律师全程参与交易，至少在签订合同之前请律师审查一下合同文本，这样可以大大减少合同条款给自己带来不利的可能。
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