居间人索要中介费获赔

  　　本报讯  （记者  李  芹  郑金雄  通讯员  曹发贵）土地在台湾，买卖交易却是在福建厦门达成，后来由于中介费问题出现了纠纷，案件起诉到了厦门市中级人民法院。厦门中院先后作出两份民事判决，判决被告吴先生支付中介费新台币220万元、返还购地垫付款5万美元。

  　　台湾籍人张女士于1948年5月20日购买了坐落在台湾地区台南县永康乡930号土地。之后，她回到厦门。后因海峡两岸政治原因，她长期无法对该土地行使权利。来厦门投资的台湾商人吴先生有意购买该土地但苦于没有张女士下落的具体信息，仅知道她在福建。吴先生便委托厦门人林先生寻找张女士，并许诺促成交易后给予巨额报酬。

  　　林先生动用各种关系找到了张女士，并促成了交易，1992年6月30日，吴先生与张女士在厦门市公证处签订交易上述土地的合同，价款为135万美元（另加13万美元利息），土地交易手续由张女士委托他人与吴先生一起办理。同时，林先生为吴先生付款提供担保。当年，由林先生代吴先生向张女士支付了5万美元的款项。

  　　1996年2月25日，林先生与吴先生签订《合约书》约定：林先生应得中介费新台币720万元，预付新台币500万元，剩余款项在台南永康地政事务所同意办理土地买卖过户手续时即应兑现。1998年林先生去世。

  　　随后，上述土地被拆分为8块，其中4块被当地政府征用，剩余4地块于2004年2月20日、5月5日过户至被告吴先生名下。2006年4月，上述4块地产被台湾地区台南地方法院检察署冻结。吴先生一直未支付上述剩余的新台币220万元的中介费。至于林先生所垫付的5万美元，吴先生以从未听林先生说过垫付款一事为由拒绝偿还。

  　　2007年1月，占女士、林某以林先生合法继承人身份，向法院提起对吴先生的诉讼。原告请求被告支付中介费新台币220万元、返还代垫款5万美元。庭审中，原告以证据不足为由撤回第二项请求。此后，占女士、林某获得了张女士的承认收到林先生垫付5万美元的证明，于2007年5月再次提起诉讼，请求吴先生返还林先生垫付的款项5万美元。

  　　厦门中院审理后认为：林先生受被告吴先生委托，促成了被告与张女士之间买卖位于台湾地区土地的交易，林先生的行为属于居间行为。林先生与被告吴先生于1996年2月25日签订的《合约书》属于对此前居间行为的确认。该《合约书》内容是双方的真实意思表示、不违反法律规定，依法应认定为有效合同。

  　　被告吴先生向张女士购买的坐落于台湾地区台南县永康乡的地产已于2004年2月20日、5月5日过户至被告名下，即《合约书》所约定的支付所有居间报酬的条件已经成就，被告在该日就有义务将所有居间报酬支付给原告。目前，被告所取得的土地所有权仅被禁止处分，将来如果发生其取得所有权无效的情形，与本案属于不同的法律关系，并不能作为被告至今仍不支付居间报酬的正当理由。被告未依照《合约书》的约定支付剩余居间报酬新台币220万元，构成违约，应依照合同约定承担违约责任。

  　　在被告吴先生未能依据于1992年6月30日签订的合同约定，向土地出卖人张女士支付5万美元情况下，林先生已根据《合约书》的约定履行担保责任并替被告代付了5万美元给张女士，该事实已经得到张女士本人的确认，足以认定。被告依法应当承担向林先生的法定继承人返还代付之款项的法律责任。

  　　据此，厦门市中院先后作出两份民事判决，判决被告吴先生支付中介费新台币220万元、返还垫付款5万美元。

  　　宣判后，被告吴先生服从判决，主动向原告履行了判决确定的给付义务。

当事人说

原告：土地过户，被告应支付中介费

被告：土地被冻结，继续付款不公平

本报记者  李  芹  郑金雄  本报通讯员  曹发贵

原告占女士、林某认为：

    双方在1996年2月25日的《合约书》中约定，在台南永康地政事务所同意办理土地买卖过户手续时即应兑现中介费，原告的证据已证明张女士的地块于2004年2月20日、5月5日过户至被告吴先生名下，故支付中介费、返还垫付款的条件已经具备。

被告吴先生认为：

    对原告主张的《土地买卖契约》、两份《合约书》签订过程、合同内容及履行情况、土地已过户、尚欠中介费新台币220万元等事实没有异议，但支付剩余中介费的条件尚未成熟。据1996年2月25日《合约书》规定:“如果土地买卖不能过户，甲方(林先生)应偿还乙方(吴先生)预先支付的500万元新台币”。据此约定，吴先生如未能得到该买卖土地的所有权，林先生就无权得到中介费。现吴先生据此买卖的土地所有权因占有者方某等人的主张被台南地方法院检察署禁止处分。因此，被告尚未真正拥有向张女士购买的土地，所以原告向被告主张中介费条件尚未成熟。

  　　原告的主张不公平，本案应中止诉讼。如果土地占有者的主张成立，那么，原告主张的中介费就不能成立，已支付的中介费就应当返还。其次，没有证据证明林先生已经代被告支付了5万美元给张女士，所以不能偿还垫付款。

院长访谈

多措并举 方便台胞诉讼

本报记者  李  芹  郑金雄

  　　福建省厦门市中级人民法院院长朱珍钮对记者说，由于厦门与台湾之间的地缘、法缘、文缘、人缘、商缘等五缘优势，两岸人民的交往日益频繁，经贸合作日益深入，厦门直接或者间接利用台资项目约3000个，合同利用外资超过70亿美元。厦门法院充分发挥职能作用，多措并举，方便台胞诉讼，最大限度地节约台胞的诉讼成本。

  　　一是简化手续，实行“三快”原则。开辟涉台诉讼直通车，简化相关程序和手续，对涉台案件做到快审查、快立案，及时移交业务庭审理。如台湾当事人在法官面前签署起诉状、委托书，可以不必办理主体授权公证和证明手续。台商回台湾地区取证需要时间的，给予必要的举证期限。对申请诉讼保全但又无法提供财产担保的台商，法院采取灵活措施，以证据保全的方式代替，实现快速保全。对能够送达的涉台案件，参照普通案件的审限规定进行管理，基本上在送达后一个月内安排开庭，尽可能快审快结，缩短办案时间，避免经济关系争议状态的长时间停滞。

  　　二是引导投资，延伸司法服务领域。许多台商对大陆法律政策不太了解，在经济行为中经常造成不必要的纠纷。法院及时通过审判和案例报道，在互联网站上公布涉台案件裁判文书，在媒体开设投资法律问题专栏，以及选取典型案例召开新闻发布会等形式，发布指导信息，积极引导台商的投资行为，使台商进一步明确台资进入大陆市场的基本规则程序。法院还通过裁判，发现影响涉案台企正常经营的问题和焦点，及时向公司董事会提出建议，帮助董事会健全制度、改进工作，帮助台资企业走出经营管理僵局，得到了当事人的赞许。

  　　三是力克“三难”，着力提高创新。在审理涉台案件时存在“三难”：法律文书送达难、主体资格认定难、事实审查和证据认定难。对此，法院积极探索，摸索出不少有利于审判的成功经验。如通过邮寄送达、亲友送达、业务代理人送达、关联案件诉讼代理人送达、“两会”代转、电话通知、传真通知等各种手段进行送达，解决司法文书送达难问题。对台湾当事人的资格认定，一般根据台湾居民身份证和台胞证上记载的资料确认其个人身份；对未到庭应诉的当事人，则根据当事人在大陆开展各种活动过程中提交的相关证件进行确认。对台湾地区公证机关出具的公证书，经福建省公证协会确认后，原则上可作为案件证据使用。

  　　近年来，厦门法院在保护两岸当事人民事权益方面迈上了一个新台阶，减轻了两岸当事人的讼累，及时、公正、有效地解决了当事人之间的民商事纠纷。

连线法官

  　　这一案件一方面折射了大陆与台湾之间的经济交往密切并深入到社会生活的诸多领域；另一方面也反映了司法实践中对个人中介境外地产的效力认定。原、被告双方的争议焦点是：中介费新台币220万元的支付条件是否成就。

  　　在通常情况下，居间人提供了约定的信息、促成双方签订合同后，委托人就应当按照约定支付报酬，而当事人就支付时间进行约定或者附加一定条件也符合法律规定。1996年2月25日吴先生与林先生签订的《合约书》将地产过户作为支付中介费（即居间报酬）的条件，该约定符合《中华人民共和国民法通则》第六十二条的规定。吴先生向张女士购买的坐落于台湾地区台南县永康乡的地产已于2004年2月20日和5月5日过户至吴先生名下，即《合约书》所约定的支付所有居间报酬的条件已经成就，吴先生在该日就有义务将所有居间报酬支付给林先生的继承人。

  　　目前，吴先生所取得的土地所有权仅被禁止处分，将来如果发生其取得所有权无效的情形，与本案属于不同的法律关系，并不能作为吴先生至今仍不支付居间报酬的正当理由。被告未依照《合约书》的约定支付剩余居间报酬新台币220万元，构成违约，应依照合同约定承担违约责任。

  　　本案当事人约定的支付剩余购地款和中介费的条件是土地所有权过户到吴先生名下，而不是以吴先生能够占有和使用该土地为条件。虽然吴先生名下的土地又被冻结了，但毕竟在吴先生的名下，因此，上述条件已经成就。吴先生应当按照合同的约定履行自己的支付中介费和偿还垫付款的义务。

法规链接

  　　《中华人民共和国合同法》

  　　第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

  　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》

  　　第四条  合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 

  　　《中华人民共和国担保法》

  　　第三十一条  保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。

  　　《中华人民共和国城市房地产管理法》

  　　第六十九条  违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

  　　《城市房地产中介服务管理规定》

  　　第八条  房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。

  　　房地产经纪人的考试和注册办法另行制定。

  　　《中华人民共和国民法通则》

  　　第六十二条  民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。

  　　第八十四条　 债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。

  　　债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。

  　　第一百零八条　 债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。

焦点透视

大陆公民中介境外地产是否有效

本报记者  李  芹  郑金雄

  　　厦门居民中介坐落于台湾地区的土地，表明大陆与台湾之间的经济交流密切并深入到社会生活的诸多领域，同时，这种交流也不断给我们的司法实践带来新的问题，正如本案，就反映了大陆个人能不能中介境外地产的问题。

  　　本案审判长曹发贵介绍说，这个问题应该从两个角度来分析，第一，在我国大陆，对于个人从事中介活动所达成的房地产买卖中介合同效力问题的认定；第二，大陆公民中介境外房地产的行为是否合法有效。

  　　曹发贵说，第一个问题，也存在争议：有人认为，个人没有经营房地产中介的资质，应认定相应居间合同无效。根据我国城市房地产管理法、《城市房地产中介服务管理规定》等规定，从事房地产中介业务的必须是具有相应资质的企业，而个人并不具备房地产中介、咨询的相应资质，故林先生在本案中的中介行为均违反了有关房地产中介的法律规定，对所收取的款项在扣除实际支出费用后应返还给出资方。

  　　对此，曹发贵认为，本案居间合同不违反法律禁止性规定，应认定有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，人民法院认定合同效力应当以法律、行政法规的强制性规定为依据。虽然我国城市房地产管理法第六十九条规定“未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”但这是行政处罚措施，并未规定个人提供服务的房地产居间合同无效。而《城市房地产中介服务管理规定》属于部门规章，不能作为认定合同效力的依据。

  　　厦门大学法学院黄健雄副教授在接受采访时也认为，居间人的资格不应影响合同的效力。黄健雄说，本案的特殊性除了当事人的身份、交易的标的物外，还有一个司法实践中存有一定分歧的问题，即当事人的资格不符合一些行政法规的要求，该合同效力如何认定？虽然《城市房地产中介服务管理规定》和城市房地产管理法都对房地产中介机构的设置进行规范，但并没有指向房地产中介服务行为的效力。有些规范性文件具有浓厚的行政色彩，主要是从行政上管理和规范房地产中介活动。而根据合同法和最高人民法院关于合同法的司法解释的规定，违法的合同无效，这个法是指全国人大制定的法律和国务院行政法规的强制性、禁止性规定，而在这些强制性、禁止性的规定中，并没有对违反居间人资格的效力作出规定。因此居间人的居间活动并不存在主体不适格的情形，双方的约定应为有效，委托人应依照约定向居间人支付报酬。

  　　对于第二个问题，曹发贵认为，大陆公民中介境外房地产的行为是有效的。首先，本案的中介行为发生在1992年，当时没有任何相关法律法规，上述房地产法律法规并无溯及力。因此，法律法规并无禁止公民中介台湾地区土地的强制性规定，这样的中介行为也不违反我国公共秩序。其次，虽然本案应当适用居间人住所地法律即中华人民共和国法律，但我国城市房地产管理法并不适用于本案，只能适用合同法等民商事法律。城市房地产管理法第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”由于台湾地区处于不同法域，从该法律规范的范围来看，该法又将本案中介台湾地区土地交易的情形予以排除适用。第三，我国城市房地产管理法属于行政管理法律法规，不是调整平等主体之间法律关系的民商事法律法规，行政机关如何处理当事人违反行政法规的行为对当事人之间的商事合同的效力没有影响。最后，从法理学角度来分析，法无禁止即授权，法律法规没有禁止规定的老百姓都能做。因此，大陆公民中介台湾土地具有正当性。林先生与被告吴先生于1996年2月25日签订的《合约书》属于对此前居间行为的确认。该《合约书》内容是双方的真实意思表示、不违反法律规定，依法应认定为有效合同。

名词解释

  　　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同（合同法第四百二十四条规定）。如涉及到房地产业又称为房地产中介服务合同。根据合同法对居间合同的规定，居间人的义务是提供订约机会或提供订约的媒介服务，居间方完成居间义务，委托方即应支付报酬。