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房地产开发 |
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| 开发商的广告宣传材料能否视作合同内容? |
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作者：石家庄律师赵丽娜编辑
出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2008/12/19 10:20:00 |
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开发商的广告宣传资料可视作合同内容 |
宣传资料上明明是儿童游乐设施和绿化带，实际交房时却变成了小区停车场，被房产商忽悠了一把的上海松江“紫东新苑”的部分业主拿起法律武器，成功地维护了自己的合法权益。日前，上海市第一中级人民法院对这起房产案作出终审判决，房产开发商共赔偿俞小姐等29户业主违约金13万余元。
2004年1月，俞小姐签下《商品房预售合同》，以36万余元的价格购买了“紫东新苑”一套房子。交房时，俞小姐发现，明明是建儿童游乐场和绿化带的现在已经建起了停车场，围墙不该建的建了而该建的却没建，大门的位置也发生了变化，与当初开发商的宣传资料和《预售合同》中的附件大相径庭。
俞小姐认为，开发商擅自变更小区规划属违约，于是起诉至法院，要求开发商恢复原状，赔偿违约金。开发商则辩称，他们是按照规划部门审批的图纸建造了房屋并进行相关开发,不存在违约问题，故要求法院驳回俞小姐的诉讼请求。
根据法院查明的事实，实际交付的“紫东新苑”小区与合同及宣传资料比较，确实已有变更。而根据双方合同约定，开发商未征得俞小姐等业主同意擅自变更小区布局，俞小姐有权要求开发商恢复原状，如不能恢复，则应当承担违约责任。鉴于现已建成的小区平面布局包括停车场等已经通过规划部门审核许可，已无法恢复原状，故开发商须承担违约责任。
据此，法院判决开发商向俞小姐支付违约金3607.78元。该小区其他一同起诉的28户业主也分别获得赔偿。最终，这家开发商共赔偿业主违约金13万余元。
法官点评
双方依法签订的《商品房预售合同》对当事人具有法律约束力。又据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。因此，关于儿童游乐设施的允诺等虽未载入预售合同，但符合上述司法解释的规定，故该宣传资料应当视为合同内容。
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