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法院在什么情况下可以查封房屋及土地使用权

出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com 时间：2009/2/2 19:09:00

法院在什么情况下可以查封房屋及土地使用权

一、法院对权属登记明确的房地产的查封
　　权属登记明确，当事人对产权没有异议的，人民法院可以查封。房地产权属登记是国家房地产管理机关依照职权和法律对房地产所有权和使用权进行确认的行政行为。土地的登记机关为国土资源管理局，房产的登记机关为房地产管理局，已经登记的房地产具有法律效力，受到法律的保护。因此，在当事人对已经进行权属登记的产权没有异议时，法院就应当认定当事人对房地产享有所有权或使用权，法院依法可以进行查封，这种查封也是法院最直接的执行活动。
　　二、法院对土地使用权与房屋所有权分离的查封
　　土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。
　　土地使用权和房屋所有权相分离情况是经常遇到的，比如在合伙建房中，有一方出土地，另一方出资金。还有的情况比如被执行人在对外抵押时只对房屋或土地进行了抵押等等。出现这种情况后，法院查封时要逐一进行查明，当事人也应积极向法院提供相应的证据，否则可能会侵犯他人的合法权益。
　　三、法院对登记在案外人名下的被执行人房地产的查封
　　登记在案外人名下的土地使用权、房屋，案外人书面认可土地、房屋实际属于被执行人时，法院可以采取查封措施。
　　如果登记名义人（案外人）否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。
　　四、法院对被执行人继承、受赠房地产的查封
　　被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应向有关部门提交被执行人取得财产的依据。
　　一般情况下，法院以登记机关的登记为准，但有些情况是应当变更登记但尚未变更登记的情况，虽然从登记上来讲，当事人还不享有所有权或使用权，但是依据《继承法》和其他法律的有关规定，当事人已实际享有这种权利，因此法院查封是理所当然的。
　　五、法院对房地产管理部门受理被执行人转让申请尚核准登记房产的查封
　　对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封。
　　这种情况下，当事人已经对土地和房屋享有了“准权利”，并且这种权利是即将行使的，法院对此可以予以查封。当然这种情况必须具备两个条件，一是被执行人已经向登记机关提出了过户登记申请；二是有关机关已经受理了当事人的申请，只是还没有核准。不然的话，法院不能硬性查封。
　　六、法院对房地产可以超标的整体查封
　　人民法院可以对不可分割的房地产进行整体查封。法院在办理案件过程中，一般不允许超标的查封，但是由于房地产的特殊性质，有时不可进行分割，这时为了案件的需要，法院可以进行整体进行查封，在具体操作过程中，对查封房地产进行灵活地处理，对超标的以外的房地产应当进行保护。
　　七、法院对被执行人土地使用权可以预查封
　　被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，法院可以对该土地使用权进行预查封。
　　对于被执行人只缴纳了部分出让金的，按已缴付的出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可分割的土地使用权，可以进行全部查封。被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金由法院处理，预查封自动解除。
　　八、法院对被执行人的房地产可以实行轮候查封
　　两个以上法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的相关部门应为首先送达协助执行通知书的法院办理查封手续，对后来的法院作轮候查封登记。这一措施改变了过去只要一个法院实施了查封行为而排除其他法院再行查封的权利，可以更好地保护债权人的合法权益，是司法界一个有益的尝试。
　　九、法院对集体土地使用权的查封
　　人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理。但应当告知权利受让人到有关部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。

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