一、不动产权属登记行政行为与相关民事行为发生交叉的范围和特点

  　　不动产权属登记是不动产管理机关应申请人的申请作出的行政行为，它明确了登记申请人对登记确认的内容所产生的权利，并可以在权利被他人侵犯时，以登记的行政行为与之相对抗，任何机关、团体及其他个人非经法定程序不得以任何理由撤销该行为。但申请人提交的申请材料主要是有效的民事行为的相关材料，因此，不动产权属登记行为属于可诉的具体行政行为，它成为行政诉讼的受案范围。同时，其关联行为大多属民事行为，而民事行为存在的纠纷属于民事诉讼受案范围。这样，导致该类案件的民事审判中会涉及具体行政行为。

  　　在审判实践中经常遇到的与不动产权属登记行政行为有关的民事诉讼主要包括:不动产买卖合同纠纷诉讼、抵押合同纠纷诉讼、继承纠纷诉讼、析产诉讼、侵权诉讼、离婚财产分割纠纷诉讼、赠与纠纷诉讼、互换纠纷诉讼、房屋租赁诉讼、房屋动迁安置补偿诉讼等。

  　　不动产权属登记行政行为与相关民事行为相互交叉的主要特点是：第一，两者均是建立在同一标的物上的权利义务纠纷；第二，在同一标的物上产生三方利害关系人，即房屋登记的合法主体即不动产登记行政机关、登记簿上的权利人和民事权利人；第三，其物权的产生来源于民事法律关系和行政法律关系；第四，在发生诉讼时，属于不同法律事实和不同法律关系的对抗，而不是同一法律事实和法律关系的对抗。

    二、目前法院对涉及不动产权属登记纠纷问题处理程序的多样性

  　　对涉及不动产权属登记纠纷的诉讼，由于现行法律和司法解释没有程序适用的明确规定，致使审判实践中出现处理程序的多样性，理论界也有多种不同观点：一是认为权属登记行为是相关民事行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审理，并以相关的行政行为的公定力为基础认定权属登记行政行为合法，作出民事判决；二是认为权属登记行为是相关民事行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审理，并以司法权优于行政权原理，直接将相关的行政行为作为优势证据进行审查，甚至直接认定权属登记行政行为无效，作出民事判决；三是采取先行政后民事的程序，即如果原告先提起民事诉讼，法院应中止民事诉讼，等行政判决生效后，再恢复民事诉讼；四是采取行政附带民事，在行政判决时一并对民事争议作出判决；五是原告分别提起民事诉讼和行政诉讼，法院分别作出行政判决和民事判决。

  　　上述方法并存，导致以下主要问题：

  　　1.该类交叉案件处理的无序性

  　　我国目前只有两个法律和解释条款（民事诉讼法第一百三十六条和行政诉讼法若干问题的解释第六十一条）涉及到行、民交叉案件处理的原则规定。由于规定不能概括各类型案件，使得各地法院在处理此类交叉案件时随意性较大，处理方式方法各不相同，结果也大相径庭。 

  　　2.该类交叉案件处理的复杂性

  　　因缺乏科学的程序指导，当出现民事、行政交叉后，由于一般由法院的行政和民事审判庭分别进行审理，从而出现一个案件久拖不决，其判决互相矛盾或者在民事审判中疏于审查行政认定的事实、导致民事判决错误，最终的结果是影响了案件审判质量和法院的裁判权威。 

  　　同时，因为依靠任何一种诉讼程序都难以理想地解决民、行交叉案件的纷争，结果既影响了办案效率，增加了法院的诉讼成本，又浪费了有限的司法资源，不符合诉讼经济原则。

  　　三、不动产权属登记行政案件与相关民事案件发生交叉时的审理原则

  　　根据我国现行的民事诉讼法及其相关司法解释和行政诉讼法及其相关的司法解释规定,当法院受理的涉及不动产权属纠纷案件中民事争议和行政争议出现交叉时，应当在审判实践中把握以下几个原则：

  　　1.民事证据决定原则

  　　在涉不动产所有权纠纷行政诉讼中，涉案的不动产已经发生登记行政行为。但当行政机关不能完整地提供登记证据时，人民法院会判决撤销该行政行为，而因行政审判不能评价民事争议，所以行政相对人的权利仍未得到明确保护。此时，主张权利的一方可以在民事诉讼中通过证明争执不动产所有权的归属，然后以生效的民事判决作依据，请求不动产登记管理机关变更登记。

  　　2.民事调解原则

  　　按照行政诉讼法和最高人民法院相关司法解释规定，人民法院审理行政案件涉及民事争议部分，可以进行调解。在不动产登记行政案件中，有关受益权的争议适用调解的原则是比较妥当的，例如，不动产动迁案件中涉及到的产权登记人的回迁权和补偿权与不动产临时使用人安置权问题。另外，根据《城市不动产拆迁管理条例》第二十七条的规定，动迁行政行为涉及承租人权益部分，既可以由产权人与承租人协商，也可以由人民法院或行政机关调解。

    四、审理涉及不动产权属登记纠纷的民事案件应当注意的问题

  　　人民法院在审理涉不动产权属民事案件的过程中，发现该民事案件判决所依赖的主要证据系不动产管理部门的权属登记行为，而参加诉讼的当事人对该登记行为的合法性提出异议，或法官根据案件中涉及的相关证据材料有理由对所涉登记行为的合法性产生合理怀疑的，在处理先行政、后民事的关系时，可按以下不同情形处理：

  　　1.当事人知道或应当知道登记机关作出的登记行为，并知道诉权和起诉期限，无正当理由逾期未起诉的，登记行为已生效，对登记行为的合法性再提出异议的，法院不予受理。故不存在必须先行政、后民事的问题，行政行为的法律文书作为民事案件的证据采用。

  　　2.当事人先不知道对登记行政行为的诉权和起诉期限，后在民事诉讼中才知道的，但对有异议的登记行为已为人民法院生效判决的效力所羁束，对登记行为的合法性才提出异议的，法院不予受理。故不存在必须先行政、后民事的问题，行政行为的法律文书作为民事案件的证据采用。

  　　3.当事人知道登记机关作出的登记行为，且对登记行为在起诉期限内提出异议的；当事人原不知道行政机关作出的具体登记行为内容，在民事诉讼中才知道该具体登记行为内容，并在知道诉权后的3个月内提出异议的（对不动产的具体登记行为从作出之日起最长不超过20年）——若出现前述情形时，则该案件的承办法官应当告知参加诉讼的有关当事人可以在自告知后的７日内就该登记行为决定是否提起行政诉讼。如果当事人在被告知后的７日内，至迟在所涉民事案件裁判宣告前，对该登记行为提起行政诉讼被受理的，则所涉及的民事案件中止审理，待行政诉讼案件审理终结后恢复审理；如果当事人未在被告知的7日内，至迟在所涉民事案件裁判宣告前对该登记行为未提起行政诉讼或未被受理的，则所涉及的民事案件继续审理。

（作者单位：河南省鹤壁市中级人民法院）