二手房购买应注意的问题

     购买二手房尽管有诸多优势，但相对新建商品房的买卖行为来说，涉及法律关系复杂。尤其一些二手房的“社会属性”隐蔽性强，加之买卖双方由于信息不对称，就会存在一些交易风险。为此，对于存在的风险做以分析，以引起大家的重视：

一．应注意的问题

陷阱一：产权状况

　　根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。另外，根据天津市房地产交易中心的实践，若房屋仍设定有抵押，房地产交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况常常会被购房者所忽略，而房屋业主通常又不会主动提及。如此一来，可能造成买卖合同已签订、买方首期款也已支付给业主后，在办理产权过户的过程中，发现房屋不能转让，由此可能给买方造成很大的损失。

规避方法：在签订买卖合同前，购房者应到房屋所在地的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。

陷阱二：房屋类型

　　现在二手房市场上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权的使用权房。如果这类使用权房未取得产权证，根据有关规定是不能转让的。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房，因为商业用房才可办理营业执照，否则，若购买住宅房，购房人将无法从事预期的用途。

规避方法：在签订买卖合同前，应查看业主是否已取得房屋产权证，并确定其房屋所属类型。

陷阱三：合同签订人

　　众所周知，房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。如果购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立而给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。发生这种情形，对购房人非常不利。

规避方法：根据产权证或其他法律文件确定产权人。若签订合同的并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的公证过的委托书。

陷阱四：模糊付款方式

　　很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。

规避方法：双方签订买卖合同时，应对付款流程和时间作出明确、具体的约定。

陷阱五：交房模糊约定

　　有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间，交房时相关费用的结算。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面，及相关费用无人结算的尴尬情况。

规避方法：在买卖合同中明确约定交房日期，及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物业管理费等相关费用。

陷阱六：非居住用房税费

　　购买、出售非居住用房需缴税费的种类、数额与居住用房有较大差别。在实践中，若由于对购买、出售非居住用房应缴税费估算不足，则可能出现大大超出购房人原先预算或严重影响售房人预期收益的情形。

规避方法：签订合同前，双方应先到房屋所在地的房地产交易中心，或请教专业人士确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。

二．实际操作程序：

自2007年3月7日起，凡在天津市买卖二手房，应进入二手房交易资金代收代付交易资金监管系统，交易双方不得将房款和定金等资金交房地产经纪机构，而是以银行结算方式代收代）付。这种方式实现了对房屋交易价款、土地出让金、契税、转让手续费、印花税、产权登记费等资金流从进件之初到交易手续结束的全程动态实时监管，保证了交易资金一次进账、全市联网、分类监管、安全支付，制止了中介吃“差价”和占压房款等违规行为，从而保障了房屋交易安全，维护了买卖双方的合法权益。

　　如果您想选择代收代付的方式进行二手房的交易，那么按照如下五步程序去做就可以了。

　　第一步：买卖双方持本人身份证、房屋所有权证和存折到交易房屋所在地的区（县）房地产交易中心签订房产买卖协议及资金监管协议；

　　注意：卖方应先开设一个账户用于收取房款，账户密码一定要自己掌握；

　　第二步：买方持协议到银行交纳首付款和交易税费；

　　第三步：买方持相关材料到贷款银行递交贷款资料，签订借款协议（贷款手续可委托房屋所在区县房管局代办）；

　　第四步：买卖双方到房管部门办理产权抵押手续和产权过户手续（注意：房管部门在7个工作日内发放《房屋他项权证》，应领取后送至贷款银行以发放贷款）；

　　第五步：按照约定，买方领取房屋所有权证，卖方领取房款。

　　此外，您在进行二手房交易的过程中还需注意：

　　（1）卖方本人到银行开收款存折，密码要记住并且保密；

　　（2）买卖双方要提供真实、有效、便于联系的电话号码；

　　（3）买卖双方详细阅读协议内容，注意保存；

（4）买方需要贷款的，自登记进件之日起，7个工作日后领取《他项权证》，及时送到银行。

三．应交纳的税费：

过户费用：
普通住宅
* 契税：评估价 × 1.5%；
* 土地出让金：评估价 × 1%（需办理土地证的交纳）；
* 图纸资料费：20.00元（需办理土地证的交纳）；
* 印花税：评估价 × 0.1%；
* 转让手续费：建筑面积 × 6.00元；
* 登记费：80.00元（需贷款的再交80.00元）；
非普通住宅 (单价河东在6200以上含6200,河北6100元，河西7100元，和平8700元等,144平米以上含144平米,小区容积率在1.0以下,满足任何一个条件就是非普通住宅)
* 契税：评估价 × 3%；
* 土地出让金：评估价 × 1%（需办理土地证的交纳）；
* 图纸资料费：20.00元（需办理土地证的交纳）；
* 印花税：评估价 × 0.1%；
* 转让手续费：建筑面积 × 6.00元；
* 登记费：80.00元（需贷款的再交80.00元）

5年以里的房子要交营业费5.55%
过户费有契税1.5%-3%,您买的房子超过指导价格,交3%(同时有差额营业税)
土地转让费用1%
交易登记费80
交易手续费6元/平米
印花税0.1%
个人所得税1%,根据卖方情况决定
办贷款的手续费一般公司收费600
还有一个评估公司收评估费用0.5%
如果是公积金贷款还有担保费约2%

附：二手房屋买卖合同(简版)

卖方： ________（以下简称甲方）　　　身份证号：______
买方： ________（以下简称乙方）　　　身份证号：______

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：

第一条甲方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次、面积、附属设施：
1、甲方所售房屋所有权证号为"______ 号"，房屋土地使用权证号为"______ 号"；
2、甲方所售房屋位于______ 区______ 路（街）______ 号，为______ 结构；
3、甲方所售房屋建筑面积______ 平方米；
4、甲方所售房屋附属设施为______ 。

第二条房屋价格及其他费用：
1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为（人民币）___ 拾___ 万___ 仟___ 佰元整（含附属设施
费用）；
2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由方负担。

第三条付款方式：
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________

第四条房屋交付：
甲、乙双方在房地局交易所办理完过户手续（缴纳税费）后 ___ 日内，甲方将房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。

第五条乙方逾期付款的违约责任：
乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%违约金。

第六条甲方逾期交房的违约责任：
甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价10%的违约金。

第七条甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。

第八条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。

第九条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。

第十条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

第十一条本合同一式五份，甲、乙双方各执一份，其他三份交有关部门存档。

甲方（签章）：________________ _           乙方（签章）：_____________________