一房两租的法律分析

在现实生活中，一房两租（即同一出租人将在同一租赁物上与不同的承租人先后签订了互相独立的了两个租赁合同）的情形并不鲜见。

在此情形下，应当首先审查每个合同的效力。

第一种情况：

若第二合同符合善意制度原则，两份租赁合同均未办理登记且都不具有无效或者可撤销的条件，均为有效合同。在此情形下，先占有租赁物的承租人，即取得对租赁物的权利。其依据为：

先承租人占有租赁物是一种以合同形式的占有，是一种合法的占有。

而未占有租赁物的承租人，其享有的权利为请求出租方交付房屋并可要求承担违约责任权利，该权利是一种请求权，是债权。根据物权优于债权的原则，其不能对抗另一承租人所享有的他物权。

因此，未取得占有租赁物的承租人，可以依合同向出租方请求损害赔偿，无法取得租赁物的权利。

第二种情况：

当然，法律规定对租赁关系进行登记，作为承租人对抗第三人的前提条件的，先将房屋租赁关系进行登记的承租人，取得承租人对租赁物的权利。

合同一旦设立，就在当事人之间产生效力，如果没有办理登记，只是导致物权不能设立或者变动。如果出租人同时将房屋出租给两个承租人，其中一人的房屋租赁合同办理了登记备案，即取得了房屋租赁物权，即用益物权。另一个人的房屋租赁关系未经登记备案，不发生物权变动的效力，其依据租赁合同享有的债权不能对抗第三人已经取得的用益物权，而只能依据合同要求出租人承担违约责任。 

第三种情况：

在先合同为有效的租赁合同，在后租赁合同不符合善意原则情况。此时原承租人依据合同取得了该房屋的承租，出租人无权就同一标的物另签租赁合同。此时在先承租人依法取得的房屋的租赁权。