二手房买卖法律风险防范操作指引

第一节  一般规定

1-1  目的和依据  为依法维护二手房买卖双方当事人、第三人的合法权益，依据《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》及其他有关规定，编写本指引供二手房买卖有关当事人参考。

1-2  定义  二手房(存量房)并不是一个严格的法律概念，它一般是指已经取得政府房地产行政管理部门颁发的房屋所有权属证明（小产证），可在住房二级市场上进行交易及流通，卖房人拥有完全处置权利的各类型房产。

1-3适用范围  适用于中华人民共和国境内外自然人、企事业单位和其他组织之间的二手房买卖，但公有住房、经济适用房初次出售不适用本指引。

 

第二节  二手房买卖的房地产中介服务和中介合同

2-1 概念界定

房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

房地产经纪，是指向进行房地产的开发、转让、抵押、租赁的当事人（以下简称当事人）有偿提供居间介绍、代理等服务的营业性活动。但国有土地使用权出让的经纪活动除外。

房地产咨询人员，是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。

房地产价格评估人员，分房地产估价师和房地产估价员。房地估价师是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员；房地产估价员是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。

房地产经纪人，是指具备经纪人条件（经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》）、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。

2-2 房地产经纪公司和经纪人资格的审查

在二手房中介服务中，当事人注意审查经纪公司和其执业经纪人的资格证书：对经纪公司要查验工商行政管理机关颁发的《营业执照》和在房地产管理部门办理备案手续的证明；对执业经纪人要查验市工商局颁发的《经纪执业证书》和在房地产管理部门办理注记手续的证明；同时，要核验《经纪执业证书》和《营业执照》上经纪公司的名称是否一致。没有备案、注记的房地产经纪组织和执业经纪人代理的业务，房地产交易中心将不予受理。

2-3  房地产经纪人的执业程序

在目前二手房买卖中介服务中，问题最多的是房地产经纪业务。房地产经纪人和经纪人员应当按照下列程序执业：

1)    向委托人出示《房地产经纪人员资格证》，校验委托方提供的有关文件资料；

2)    从事需要签订房地产经纪合同的业务项目，应参照业务主管部门制定的示范合同文本，与委托人签订房地产经纪合同；

3)    房地产经纪合同签订后，按政府有关规定向市或区、县房地产交易管理部门备案；

4)    履行合同期间，向当事人各方如实、及时报告约定机会和交易情况；

5)    记录经纪业务交易情况，妥善保存有关资料；

6)    按合同规定收取服务费，开具统一发票。

2-4 房地产经纪中的禁止行为

房地产经纪人和经纪人员在执业中禁止有下列行为：

1)    无照经营、超越其核准的经纪业务范围和非法异地经营；

2)    隐瞒非商业秘密的有关经纪活动的重要事项；

3)    弄虚作假，提供不实的信息，或签订虚假合同；

4)    采取引诱胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务或促成交易；

5)    伪造、涂改、转让《房地产经纪人员资格证》或允许他人利用自己名义从事房地产经纪业务；

6)    利用已经签订的房地产经纪合同，或他人掌握的经营信息，采取不正当手段，转移业务，背弃合作，侵吞劳动成果，或损害委托人利益；

7)    房地产开发经营企业的房地产经纪机构和人员，从事本公司开发建设的房地产经纪业务；

8)    房地产经纪人员同时在两个以上房地产经纪组织内兼职；

9)    索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财物，包括房地产经纪组织以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；房地产经纪组织及其从业人员利用执业便利，在委托的客户之间，通过压低卖出价格，自行收购，再抬高价格出卖给购房者，牟取不当利益；

10)         从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；

11)         法律、法规禁止的其他行为。

2-5  房地产中介的收费

住宅二手房买卖，其经纪服务收费有些省市有指导价，但对于非住宅二手房买卖，服务费是由双方议定。

2-6  中介服务公司在买卖合同中的签章

为保障买卖双方当事人权益，防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害，凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间介绍、代理的房地产经纪公司应在合同中标明名称、地址、电话和房地产执业经纪人的姓名、执业证书号码并签字盖章。

2-7  房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：

1)    当事人姓名或者名称、住所；

2)    中介服务项目的名称、内容、要求和标准；

3)    合同履行期限；

4)    收费金额和支付方式、时间；

5)    违约责任和纠纷解决方式；

6)    当事人约定的其它内容。

 

第三节   对二手房交易的调查与审核

3-1 权属审查 

当事人买卖二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。

3-2 买卖双方主体资格审查

（1）二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。

（2）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

（3）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

（4）二手房属于国有或集体资产的，应当审查政府主管部门的批准文件。

3-3 共有财产审查

共有二手房，应当审查有无共有人同意转让的书面证明。

3-4 权利限制审查

当事人应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。

3-5 他项权利设置审查

当事人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，要审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。

3-6 优先购买权审查

1)    共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。

2)    当事人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

3-7 审查二手房有无下列禁止买卖情形：

1)    司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；

2)    依法收回土地使用权的；

3)    共有二手房，未经其他共有人书面同意的；

4)    权属有争议的；

5)    未依法登记领取权属证书的；

6)    已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

7)    列入动拆迁范围的；

8)    法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

3-8 境外人士买卖的限制

出于国家安全和军事安全的考虑，国家安全部门规定：有些地域的房屋是不能出售给境外人士的。当事人可向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或居民委员会进行调查。

 

第四节  二手房买卖合同

4-1 合同内容

二手房买卖，应当订立书面形式的房地产买卖合同，有示范文本的省市，可以使用示范文本。对于自拟合同，合同应具备以下主要内容：

（1）买卖当事人的姓名或者名称、住所；
    （2）二手房的座落地点、面积、四至范围；
    （3）土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限；
    （4）二手房的规划使用性质；
    （5）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
    （6）二手房买卖的价格、支付方式和期限；
    （7）二手房的交付和验收的日期、交付方式；
    （8）住房户口迁移；
    （9）维修基金的处理；
    （10）违约责任；
    （11）争议的解决方式；
    （12）买卖当事人约定的其他事项。

4-2  二手房买卖后的土地使用权

(1)居住房屋

居住房屋出售，占用范围内的国有土地使用权随之转移，土地使用年限应在合同中如实约定。

未补交土地出让金的住宅出售时，买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续，补交出让金。

(2)非居住房屋

该土地使用权以出让方式取得的，出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移，土地使用年限应在合同中如实约定。

按照法律、法规、规章规定，划拨土地上房地产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金。

除上述情况外，《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式，属此范围的，当事人应在合同中具体约定。

4-3 集体所有土地上房屋的买卖对象限制

集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。

4-4  维修基金的交割

房地产买卖合同生效后，当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房屋维修基金户名的变更手续。

 

第五节   二手房买卖抵押贷款

5-1  审核贷款、抵押协议

二手房买受人如果要申请购房贷款，买受人应认真审核有关贷款条件和文件、签署有关住房公积金贷款、商业贷款或组合贷款协议、抵押协议。

5-2  审核担保、保险协议

贷款银行一般均要求买受人提供公积金贷款的住房贷款置业担保公司担保和商业贷款的保险公司保险。买受人应认真审核有关文件，签署担保协议、保险协议，根据有关规定核对担保费、保险费。

5-3  公积金贷款的限制

申请住房公积金贷款，借款人（买受人）购买的房屋仅限于本市国有土地上具有所有权的住房，并应当用于本人家庭自住。

5-4  非住宅房屋贷款

非居住房屋只能申请银行商业贷款，具体贷款条件、金额、期限、利率可与具体贷款银行谈判确定。

5-5 二手房出让人存在贷款情况的处理

(1)出让人已全部还清贷款并注销抵押登记的或没有贷款抵押的，购房人可直接申请贷款。

(2)如出让人未全部还清贷款且尚有抵押登记的，则建议购房人可采用转按揭或先全额还清贷款注销抵押登记后重新申请贷款。转按揭贷款的一般流程为：

买卖双方签订《二手房买卖合同》；

确定贷款银行；

提交买卖合同及其它贷款资料交银行审核；

同意贷款后与转让方及原贷款银行签订抵押借款合同变更协议、转让方退房屋保险费、受让方重新购买房屋保险；

办理房屋过户、抵押登记手续。

 

第六节  二手房买卖的监管

6-1  保证交易安全的方法

为保障交易的安全性，买受人可将房款委托律师事务所、房地产交易中心、银行监管或向公证处提存。待房地产权证过户至买受人名下后再行支付给出售人。

6-2  委托监管的操作

买卖双方在签署房地产买卖合同后，可将购房款和产权证交由监管方统一管理，待产权转移登记完成即买入方产证出证后，再由监管方通知买卖双方同时领证、领款。其流程一般为：

监管方与买卖双方签订《监管协议》；

监管方收取资料：单位营业执照、法定代表人身份证明或当事人身份证明（均需原件及复印件）；申请产权登记的收件收据或产权证（均需原件）；买卖合同（原件）；

办理产权过户或/和抵押手续；

买入方房款划到监管帐户；

房地产交易中心出产证；

通知买卖双方领证、领款；

三方办理交接、领证、领款、结案。

 

第七节  二手房买卖转移（过户）登记

7-1  未登记不得对抗第三人

特别提示买受人，其二手房买卖未经房地产登记机构转移登记，不得对抗第三人。为防止出让人一房多售等非法行为侵害买受人，应及时办理转移登记。

7-2  登记应提交的材料

以《广东省城镇房地产权登记条例》为例，申请房屋产权转移登记，应当提交以下文件：

（一）申请人的身份证明；

（二）房地产权属来源证明或者权利证书；

（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；

（四）缴纳房地产税的证明。

上述合同一方当事人属于下列情形之一的，合同需公证：A、外国人；B、华侨，包括居住在境外，持有中国护照、无国内身份证明者；C、港澳台地区居民；D、在外国或港澳台地区登记、注册的法人及其他组织。

7-3   登记的审核时限和权证的领取

按规定登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取《房地产权证书》；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

领证时权利人（或代理人）需携带身份证件（原件）和已缴手续费、登记费、印花税收据及受理时的收件收据（原件），仔细核对《房地产权证》及《登记证明》。