商品房售销售广告的法律效力及风险防范
一、商品房售销售广告的法律效力
销售广告和宣传资料称为要约邀请，也称要约引诱，即房地产开发商邀请购房者向自己发出要约，在这种情况下，如果合同双方未将要约邀请的内容明确约定为合同条款，要约邀请方即开发商无须对此承担责任，另一方当事人即购房者不能以此向对方主张合同权利。我国《合同法》第15条第1款规定，商业广告为要约邀请。同时该条第2款又规定，要约邀请具有要约规定内容的，应当视为要约。2003年4月28日公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”这说明商品房的销售广告和宣传资料虽然属于要约邀请，但是在具备一定法定条件的情况下，应当视为合同内容的，当事人违反要约的，应当承担违约责任。商品房的销售广告和宣传资料对双方具备法律约束力，应该同时具备以下三个条件：
　1.该销售广告和宣传资料中有关房屋及相关设施的内容应当属于商品房开发规划范围内的，如：商品房的层高、楼距、电梯、车库、会所、购物、小区配套设施等。
    2.该销售广告和宣传资料说明和允诺的内容应当是具体确定的。如“小区绿化率达到50％”、“每幢楼配有日本原装三菱牌电梯三部”等。而“阳光海岸”，“温馨夏威夷”等煽动性的语言只是为了制造声势，吸引购房者的注意，因此只能算作要约邀请，不能视为合同内容。
   3.该销售广告和宣传资料说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的。即宣传广告的内容影响了购房者订立合同的意思表示和房屋的成交价格。
    只要商品房销售广告和宣传资料的内容同时具备了这三个条件，即使未明确订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的说明和允诺的，应承担违约责任。

二、商品房销售的分类
第一类，属于开发商具体确定的内容，也即符合《解释》中规定的具有绝对法律效力的内容。在《商品房买卖合同示范文本》中对这些内容也均有约定之提示，例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等，这些条款开发商一般也会同意将其全部写进书面合同中，其法律效力必然是确定的。按照《解释》规定这些内容即使未写进合同中亦应当视为合同内容，具有法律效力。
    第二类，属于内容较具体，但是还需要写进合同明确细化后才具有法律效力的内容。如开发商承诺的“进口卫浴电梯”、“纯德国进口厨具”、“24小时保安”等，这些内容购房者千万不能掉以轻心，需要有选择地将自己需要的部分在正式签订的合同中加以细化，如在合同中写明卫浴电梯的产地、型号、品牌等；相关物业管理内容也要写进合同的物业管理部分加以明确。应当说是约定得越细，购房者越容易得到法律的保护，一定不能嫌麻烦。
     第三类，是不属于开发商具体确定的内容。售楼广告中一般采用较夸张性语言，人为美化，制造声势，为得是吸引购房者注意力，多无实际意义。如售楼广告中常见的“温馨家园”，“依山傍水”，“商机无限”等，这些广告内容只能算作要约邀请，开发商的目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是温馨家园，商机无限需要购房者通过自己的考察作出判断，不能仅听广告中一面之词，这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。
    第四类，属于内容具体确定，但系开发商违法承诺，通常因违反法律规定而无效。如常见的“买顶层送花园”，“保证产权”，“售后包租”等内容，购房者应当知道楼顶部位是所有业主共同使用部位，开发商无权擅自对其进行处分，否则即为侵犯其他业主权益而承担责任；关于房屋产权登记承诺也是无效的，因为产权登记是政府行政主管部门的职权，能否登记产权，要看其是否具备产权登记的合法条件，开发商说了不算；售后包租在法律、规章中也是严令禁止的，主要是考虑到在目前的法制状况下，缺乏强有力的监管手段保证这一措施的执行，售后包租多是一种促销手段，带有相当的欺骗性，受害的往往是购房者，所以法律明确规定这种行为无效。在此提醒购房者不仅要尽量把广告内容写进合同，而且要注意辨别写进合同的内容是否符合法律规定，否则即使写得再多、再具体也会因为无效而得不到法律保护。

三、商品房售销售广告的风险及防范
　　许多消费者在签约时往往就有一个思维的误区，认为广告宣传是白纸黑字，有据可查；实物模型则是有目共睹，眼见为实，就把要约邀请误认为是具有法律意义的要约，实则不然。购房者在购房前看到的广告宣传，包括宣传资料、实物的模型等等，基本上都属于要约邀请的范畴，这些内容只要没形成要约，并且在合同中也没有注明，就很难要求卖方对此承担违约责任。这种误解，对购房者来说存在双重风险。
    首先是商业道德风险。广告宣传的内容不写入合同，一般来说对开发商是没有约束力的，这种宣传话语能否兑现，基本上属于卖方商业道德的范畴，法律往往无可奈何；其次是法律风险。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的司法解释》第三条规定“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”，但是在实际的司法实践中，此条标准并不好界定。多数情况下，法官会将商品房的销售广告和宣传资料裁断为要约邀请，开发商可以全身而退。因此，建议购房者签定合同时，不要漏掉广告等宣传内容，尤其是勾起你购房欲望的关键内容。
    另外，还需注意以下三点：
    {1}购房者要注意辨别商品房销售广告和宣传资料的内容是否符合法律规定，如有些开发商违法承诺“买顶层送花园”“售后包租”等内容，因楼顶是所有业主共同使用部位，开发商无权擅自处置，而售后包租在法律、规章中也是明令禁止的，所以，该宣传广告内容违法，这些内容即使写入合同，最终也会因为无效而得不到法律保护。
    {2}注意保留销售广告和宣传资料，开发商一旦不能兑现广告中符合要约的相关内容，购房者就可以此作为证据维护自己的合法权益。
    {3}尽量细化合同条款，如开发商承诺的“进口卫浴用具”、“纯德国进口厨具”等，需要在合同中写明卫浴用具的产地、型号、品牌等，约定得越细，购房者越容易得到法律的保护。
（吴宇）