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房地产开发 |
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| 石家庄律师在线推荐:购房的六个步骤 |
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出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2009/6/28 11:34:00 |
购买房产是一项金额巨大的投资，在作出决策前，必须详细调查欲购房屋的情况，了解购房所涉及的法律问题和购房所应办理的各种手续。一般地，购房要经过如下程序（见图１）：
１、制定购房预算
购房者在购用自住房屋时，必须根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及向亲友借款等因素，来估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。购房者在制定购房预算时可从以下几个方面入手：
（１）估算家庭可动用资金。
（２）考虑欲购房屋的面积。以往住宅商品房实行以建筑面积计价的方法，但依据北京市《关于新建住宅商品房实行按使用面积计算售价的通知》，从１９９７年７月１日起实行按使用面积计算住宅商品房售价的办法。
（３）调查有关物业管理的各项支出。购房者可参考《北京市普通住宅居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房原（１９９７）第１９６号），也可从亲友那里探听。
（４）衡量家庭偿还贷款的能力。购房者一方面要考虑可能获得的住房公积金贷款和商业银行贷款，另一方面也需考虑家庭偿还贷款的能力。
（５）确定购房时的税费支出，包括房产税、契税、印花税、土地使用税和一些行政事业性收费等。
（６）准备必要的咨询服务费用。
２、收集购房信息
购房者可从以下几种渠道获得购房信息：
（１）媒体广告，包括报刊杂志上的广告、广播电视广告和招贴广告等；
（２）亲友介绍；
（３）开发商或代理商邮寄、发送的宣传品；
（４）售楼书；
（５）现场广告牌；
（６）现场展示样板房；
（７）房地产交易展示会；
（８）直接与房地产营销人员进行交流；
（９）其他途径，包括向北京市房地产交易所、咨询公司等处查询关于房地产交易的各种资料。
３、查询商品房的合法性
房地产商在销售商品房时应具备“五证”：即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。
４、进行实地调查
购房者根据所收集的购房信息，看中了某一处房屋后，一定要对欲购房屋进行实地调查。眼见为实。购房者在观看、考察房屋时，务必全面仔细。在查看房屋的内部时，要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准、装修质量，房屋的附属设备是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，内部设计是否合理等方面进行仔细考察。对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。另外，还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。在实地查看过程中，购房者无法调查的情况，或在某些方面存在疑问，购房者还可以直接向现场的售楼人员询问，真正做到心中有数。
５、签订房屋买卖合同
购房者在签订合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房购销合同的规范文本，不要使用房地产商单方面制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。购房者签订的合同中的各项条款一定要准确、清晰，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款。
目前，北京市规定在商品房购销时的规范文本有：《北京市内销商品房预售契约》、《北京市内销商品房买卖契约》、《北京市外销商品房预售契约》、《北京市外销商品房买卖契约》以及《物业管理合同》。
６、办理房屋产权过户登记
购房手续的最后一关是办理房屋产权过户登记，领取房屋及土地的产权证明，至此购房全过程结束。作者:张辉 来源:北京合同律师网
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