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房地产开发 |
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| 房屋买卖如何交税 |
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出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2009/7/7 18:31:00 |
（一）二手普通商品房
（二）二手非普通商品房
（三）已购公房交易的税费
（四）经济适用房交易的税费
（一）二手普通商品房
（一）取得产权证或完税凭证的时间不满五年的
卖方交纳：
１：营业税。按成交价的5%缴纳。
２：城市建设维护税、教育费附加。按成交价的0.5%缴纳。
３：个人所得税。个人所得税的税率为20%，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－买入价－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用）X20%。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的1%来执行。
４：印花税。按照成交价的0.05%缴纳。
买方交纳：
１： 契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳。
２：印花税。按照成交价的0.05%缴纳。
（二）取得产权证或完税凭证的时间超过五年的
卖方交纳：
1：营业税（免征）。
２：城市建设维护税、教育费附加（免征）。
３：个人所得税。如果是自用五年的住房，且是家庭惟一生活用房再次上市出售所得的个人所得免征个人所得税；如果非家庭自用或者并非个家庭惟一住房则仍按下列标准征收个人所得税。人所得税的税率为20%，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－买入价－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用）X20%。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的1%来执行。
４：印花税。按照成交价的0.05%缴纳。
买方交纳：
１：契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳。
２：印花税。按照成交价的0.05%缴纳。
(二) 二手非普通商品房
（一）取得产权证或完税凭证的时间不满五年的
卖方交纳
１：营业税。按成交价的5%缴纳。
２：城市建设维护税、教育费附加。按成交价的0.5%缴纳。
３：个人所得税。个人所得税的税率为20%，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－买入价－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用）X20%。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的1%来执行。
４：土地增值税。土地增值税的计算方法：增值额X相应的税率。土地增值税分四级超率累进税率，最低税率为30%。增值额的计算方法为：转让房地产收入－扣除项目之和（扣除项目指购进价、各种税费）。2006年12月1日前土地增值税为个人自由申报，没有纳入房屋的过户程序，即不是必须交纳土地增值税才给办理过户手续，从2006年12月1日之后，纳入房屋的过户程序，即必须先交纳土地增值税才能办理过户交易手续。如果既不能提供发票，也不能提供房地产评估机构按照重置成本评估报告的，则按转让二手房交易价格全额的1%征收率计证土地增值税。
５：印花税。按照成交价的0.05%缴纳。
买方交纳：
１：契税：非普通住宅按成交价的3%缴纳。
２：印花税。按照成交价的0.05%缴纳。
（二）取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，又是家庭唯一住房的，所需缴纳的税费如下：
卖方交纳
１：营业税。按成交价与买进价差额的5%缴纳。
２：城市建设维护税、教育费附加。按成交价与买进价差额的0.5%缴纳。
３：个人所得税（免征）。
４：土地增值税（免征）。
５：印花税。按照成交价的0.05%缴纳。
买方交纳：
１：契税：非普通住宅按成交价的3%缴纳。
２：印花税。按照成交价的0.05%缴纳。
（三）已购公房交易的税费
（一）取得产权证或完税凭证的时间不满五年的
卖方交纳：
1．营业税。按成交价的5%缴纳。
2．城市建设维护税、教育费附加。按成交价的0.5%缴纳。
3．个人所得税。个人所得税的税率为20%，但纳税基数是房屋的增值部分，但已购公房的购入价并不按照当年的购房成本价计算购入价，而是按照每建筑平方米4000元计算购入价。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－住房建筑面积X4000元/m2－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用）X20%
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