【陷阱提示】

开发商利用“先签后换”的方式提前回笼资金，导致《购房合同》无效，购房者难以购买到满意的房子。

【风险描述】

2004年3月25日，在明知开发商还未取得预售许可证的情况下，孟女士购买了某花园的一套商品房，并与开发商签订了一份“临时买卖合同”。双方在合同中约定，自签订商品房“临时买卖合同”之日起120天内，开发商须取得商品房预售许可证，之后再将“临时买卖合同”换签成正式商品房买卖合同。如开发商无法实现上述承诺，买方要求退房的，开发商应退还买方已交纳的所有房款。签订合同后3天，孟女土向房地产开发有限公司支付了100万元首付款。

由于开发商未能在约定的时间内取得商品房预售许可证，要求开发商退还收付款未果的孟女士向市二中院提起诉讼，要求解除双方的商品房临时买卖合同，开发商返还100万元房款并支付利息。对此，开发商表示其从没隐瞒房屋未取得预售许可证的事实，对合同无效的后果双方均有责任，可以返还孟女士已付购房款，但不同意支付利息。

法院经审理认为，开发商在明知相关法律规定的情况下，仍采取先签后换的方式，意图规避法律出售房屋，应对合同无效承担主要责任，因此除返还孟女士100万元房款外，还应赔偿占用孟女士已付房款期间的银行存款利息损失。

【防范对策】

不少开发商为了快速回笼资金，往往会采用这种“先签后换”的销售方式，虽然这种形式购房会在价格上有所优惠，但同时也加大了购房者的购房风险。

第一种风险：开发商最终未能取得《商品房预售许可证》

这种情况下，“临时买卖合同”将会被认定为无效合同，虽然根据合同法的规定，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方睁此所受到的损失，但是购房者最终不能买到自己满意的房子，还可能因此而丧失更好的购房机会。

此外，这种情况很容易引起纠纷，一旦诉上公堂，购房人需要为此研耗费巨大的人力、物力和时间。

第二种风险：开发商“换”一份对购房者不利的《购房合同》

即使开发商最终取得《商品房预售许可证》，也很有可能在“换合同”的时候要求购房者接受一份对自己十分不利的《购房合同》，而在这种情势下，购房者往往没有谈终余地，只能全盘接受，利益受到损害。

以此，为了减少日后麻烦，购房者应当谨慎对待这种“先签后换”的方式。

【法律依据】

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房罚预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《中华人民共和国合同法》第52条

有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益：

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国合同法》第58条

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。