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房地产开发 |
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| 律师在房地产交易中的业务范围和方向 |
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出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2009/7/29 11:22:00 |
购房服务是律师代理房地产业务的一种常见法律服务，从形式上可分为两大类，即代理诉讼和办理非诉讼业务。非诉讼业务具体包括律师口头法律咨询，出具法律意见书，参与谈判，草拟和审查、修改、补充合同，律师见证，发表声明和启事等等。而诉讼业务是指代理仲裁和诉讼。以下根据购房的一般步骤谈谈律师在购房业务中的界入。
首先，我们须了解以下购房的一般程序： 《买房需要经过哪些程序》由于商品房交易具有标的额高、交易手续繁杂、耗时长等特点，因此，购买商品房必须要按照严格的程序办理，才能使交易行为顺畅、严谨、安全。
从有购房意向开始，一般情况下，购房人可按以下程序办理。
调查市场，寻找房源。这期间，购房人可以借助报刊杂志上的广告宣传、中介机构帮助，但重要的是调查分析，多方比较，以免偏听偏信。
与开发商签订《商品房认购书》，并交付定金。认购书的有效期限一般为10～14天。签订认购书后，销售方应给购房人发放《签约须知》，购房人应在签约前仔细阅读并理解其全部条款的内容。
到售楼处签订《商品房预售契约》并按契约的规定交付全部或部分购房款。契约是销售中最重要的法律文件，它规定了买卖双方的权利和义务， 因此，购房人应逐条审查、询问，并应根据具体要求增订补充协议。
购买预售商品房应办理预售登记。签订预售契约30日内，买卖双方应共同委托律师到房屋土地管理局市场处办理房屋预售、预购登记手续。
这时，双方的买卖协议方可生效。
验收房屋，办理入住。购房人可从购房面积、主体结构、外墙、房屋顶面、地面、装修以及电气、水、消防等配套设施进行检查和验收。开发商在统一审核购房人的付款情况后，向购房人发放入住单。入住前，购房人应与管理公司签署物业管理公约并交纳维修基金及各项管理费用。
委托开发商代为办理产权证，并交付综合税费。
为保证购房行为的合理性与合法性，购房人可在整个购房过程中委托律师按照一定的法律程序逐项办理，以达到省时、省心、省力的目的。
一、为购房者提供法律及相关咨询 .
律师代理的第一步是当事人的聘请，这一般是通过当事人对律师口头咨询完成的。解答房地产法律咨询需要律师对具体房地产业务有广泛深刻的了解，这不仅仅是对相关法律规定的了解，还应包括对非法律业务特别是纯房地产专业的认识。具体咨询可包括：
1.对当事人所咨询的关于购房的法律规定作出解答；
2.对当事人所咨询的关于购房的非法律纯专业咨询进行解答；
3.解释律师所能提供的购房服务范围和简单过程，为接受代理作出准备。
由于房地产业务在我国的发展时间较短，涉及到的法律，法规众多，律师在解答法律咨询时，难免会有不甚了解或难以确定的问题。对此，律师应本着实事求是，对当事人负责的原则，详查有关规定，向房地产从业人员咨询，给当事人准确、详尽的回复。
二、陪同看房、审阅售楼资料 .
从当事人选房开始，律师即可界入：选择开发商，看房，谈判。商品房是指由开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。应当符合以下条件：
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(四)已通过竣工验收；
(五)拆迁安置已经落实；
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
(七)物业管理方案已经落实。
商品房预售是指房地产开发经营企业将正式建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(二)持有建设工程规划许可证；
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，承得《商品房预售许可证》。
这一阶段的具体工作如下：
1. 代为设定买房条件：通盘考虑影响买房的各项因素，设定所购房子的大致条件。
⑴.选择开发商.(2) .选择社区.
2. 查询信息：充分利用各种渠道，买房者可以收齐所有新发售楼盘的资料。
3. 实地看房：利用已掌握的楼房信息，定下看房清单、时间、路线，展开实地看房行程。
(1).审查房地产企业的合法性：营业执照和资质审核证明；
(2).审查商品房的合法性（看开发商证件是否齐全）：“五证”：《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房销（预）售许可证》，如果是外销房还要看《商品房外销许可证》。“二书”：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
⑶.查看房子质量：一看开发商选用设计、施工单位的资质等级；二是倒点水看地面是否平整； 三是隔墙听声，声音越小越好； 四是按说明书逐一测试管道设备的功能。
对预售商品房，房地产开发商一般都采用“样板房”的形式进行预售展示。作为律师可以陪同当事人查看“样板房”，并提出意见。同时，对开发商提供的相关资质及售楼资料进行审查。
三. 草拟、审查、修改、补充购房认购书 .
《签订认购书细节》
(一).为什么要签认购书 .
为了避免开发商将我们选定的房屋再卖给其他购房者，所以要事先交一部分定金，并与开发商签订认购书。这同时又是开发商对购房者的一种约束方式。
认购书包括:
1.认购物业；
2.房价:包括户型、面积、单位价格（币种）总价等；
3.付款方式。包括一次付款、分期付款、按揭付款；
4.认购条件。包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。
(二).定金多少？
定金一般在5000元到1万元之间。定金多少才算恰当，并无一定标准，视具体情况由双方协商而定。
(三).要注意的问题 .
交付定金后，我们还会面临很多的问题：售价会变高，房屋会不合意。总之是想退掉房子拿回订金。但由于有认购书的约定，定金可能不一定顺利返还。因此，在签订认购书时，双方在协议中应明确什么情况下客户有权要求终止协议，索回定金。
(四).关于《签约须知》.
签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》。其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。我们一定要认真阅读《须知》，明白需要做的事情。
(五).最重要的一点 .
严格来说，定购书是与正式合同联系紧密、但又各自独立的两个合同。如果正式合同顺利签订，则预购订金自动转为定金或首批付款；如果正式合同未能签成，预购订金又该如何处置呢？这要视具体情况而定：
①.全部退还＋额外赔偿
根据《合同法》规定，合同无效或被撤销，且售方单方负有过错的，售方不但要全部退还预购订金，而且要赔偿买方的损失。这些损失一般包括利息、交通费、误工费等。如果卖方出现了在约定期限内将预订房屋售给他人等违约情况，则买方可提前要求其返还全部订金，并支付一定数额的违约金。
②.全部退还预购订金
根据《合同法》第117条规定，当事人因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除责任。根据《合同法》相关规定，在合同无效或被撤销情形中，若双方过错相当，责任相抵，订金应该全部退还。因此，一般情况下，购房人由于不可抗力，例如突遇洪水、交通中断、突发急病等，不能如期前往。购房人应及时通知对方。同时，订金应全部退还给购房方。
③.部分退还预购订金
千万不可以有违约和欺骗行为 （１）若买方没有在预购协议约定的时间去"谈签"合同，又无不可抗力的影响，则构成违约，要支付对方一定数额的违约金。（２）如果购房人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，比如恶意磋商；隐瞒重要事实或提供虚假情况，并给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。此时订金只能部分退还。损失大于订金时，还要向对方支付一定数额的赔偿金。
④.不退还预购订金
《合同法》第59条规定，"当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。" 此种情况下，购房人主观上有重大过失，客观上损害了其他方面的合法利益，订金不可能退还。
四、购房合同的律师代理 .
正式签订合同是整个房产交易的关键。这一过程也最能体现律师的水平。具体的律师代理业务包括： 1.审查、修改、补充购房合同；2.代理购房者与房产商（或者出售人）谈判、签订购房合同; 3.为购房合同提供律师见证服务; 4.代办购房合同公证、登记备案手续。
签订购房合同应注意：
1.签合同之前一定别忘了查证。
房地产企业的合法性：营业执照；资质审核证明。
商品房的合法性：五证；二书。
2.购买现房和期房时合同的差异 。
现房： 商品房买卖契约，即商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。 （商品房出售合同文本）
期房： 商品房预售契约，即预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，交房时不再签出售合同。购房人付清全部房价款后，可直接办理过户手续。（商品房预售合同文本）
3.购房合同应该注意的事项：
1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细。
2、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突。
3、文字表述要清晰、准确。
4、签订合同的买卖双方身份、责任要明确。如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。
5、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。
6、标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。
7、房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。
8、在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。
9、发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交屋，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。
10、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。
11、应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应规定一定的期限，开发商不能无限制地拖发产权证。
12、合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准。
13、对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。
14、应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司规定规定达到一定入住率时才通气源。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如应入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。
15、发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误码率差若干差异过大在哪能些情况下的免赔责任。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。
五、代办个人住房、商业用房贷款手续 .
支付房款：
付款方式：自筹资金 （一次性付款；分期付款）和贷 款 。
一次性付款 ：即在与开发商签订购房合同后一定期限内（通常一个月），一次付清总房款的90%左右，余下的约10%尾款在入住时付清。 由于大笔购房款能一次性划入开发商的帐户，对资金的尽快回收有很大的意义，因此开发商非常欢迎这种方式，往往会给予购房者一定的折扣。就目前市场行情而言，折扣多在九折至九七折之间，有的开发商甚至会给更低的折扣，如八八折。这样一幢总价40万的房子，折扣可高达几万元。但是对于购房者而言，一次性投入大量资金可能有困难，机会成本也大。
分期付款 ：一般是在付清20%-30%的首期款后，再跟随项目的建设工程进度付款。通常分为3-4期，楼盘封顶时付清房款的70%左右，最后一期所付的房款一般较少，多在入住时即交清全款。与一次性付款相比，按建设期分期付款的资金压力较小，但开发商不会提供房价上的折扣。
银行按揭贷款 ：一般是开发商与提供贷款的银行之间签订协议，购房者在付清房款的10%-30%后，由银行先付余下的房款给开发商，购房者再每月向银行还款。 按揭购房的折扣非常小甚至没有，但资金压力比起前两种付款方式则更加小一些。
六、代办房屋验收交接手续 .
房屋交接是房屋买卖中的重要环节之一，包括验房入住－产权办理－签订物业合同。
（一）、验房入住：
买房者在接到开发商的入住通知单后，应向开发商查验该楼盘的《竣工验收合格书》。若为预售商品房的，买房者应要求开发商提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当载明住宅商品房的质量等级，承诺对地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修责任，承诺在正常使用情况下对住宅商品房各部位、部件的保修内容及其保修期限。住宅使用说明书应当对住宅商品房的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准作出说明，并提出使用时应当注意的事项。
1、验房应注意的问题： 仔细检查门窗、地板、天棚、墙体、厨厕等。
验房后如果发现问题，要尽可能地将所有问题一一列出，通知房地产商限期整改。
验房后如未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正，就可以立即办理入住手续了。
2、购房者办理入住应准备材料： 户主及家人一寸相片各一张；
如非户主本人，则须持个人身份证复印件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续。
3、验房入住所涉及的相关材料： 需填写入住通知书、收楼通知、入住手续流程单、购房者验楼情况一览表、楼宇交接书。
（二）、产权办理：
1.双方当事人在签订合同之后30日内持房屋权属证书、当事人的合法证明、房屋买卖合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
2. 地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内作出是否受理申请的局面答复；
3. 房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查看和评估；
4. 房地产转让当事人按照规定交纳有关税费；
5. 由房地产管理部门核发过户单。双方当事人凭过户单办理产权过户手续，并依法领取房地产权属证书。
（三）、签订物业管理合同。
七、代理诉讼业务：代理各类购房纠纷的调解、仲裁和诉讼
代理购房后各类装潢、物业管理及租赁纠纷调解、仲裁诉讼 .
协商、调解、仲裁、诉讼是纠纷解决的不同方式，调解需要当事人双方自愿；仲裁是指当事人由他人以第三者的身份进行公正裁决，是一种比较温和的方式；而诉讼则是通过国家强制力而为之。代理诉讼是律师的传统业务，因购房而引起的各种纠纷，都可以通过诉讼的方式解决。无论仲裁或是诉讼，关键的一点是要有发生纠纷案件的事实根据和证据。房地产纠纷常见证据包括：房产所有证、土地使用证、租赁契约、换房协议及有关证件。购买房地产的合同书、公证书。建设中的联建合同，合作、合资合作及立项文件、规划用地许可证、规划建设工程许可证、开工证及缴纳税费凭证。土地划拨、征地、租赁文件，出让、转让合同，附图或有关补充协议等。
与房地产相关的业务范围
I、企业方面
一、设立房地产公司阶段
1、协助取得房地产项目开发权，参与起草项目建议书、可行性研究报告等立项文件；
2、 拟定合作计划、策划合作方式、建立工作模式和公司架构等；
3、 参与合作伙伴的谈判，草拟公司创设文件；参与制定公司股权结构方案,起草、修改合资(合作)合同、章程等各种公司设立文件，办理工商登记手续；
4、协助申请取得房地产开发暂定资质；
5、协助公司进行项目招商、融资、项目公司股权收购（转让）：参与制定项目上述方案并对不同方案的法律风险进行比较和提示，起草、修改项目上述合同，代表公司参加合同谈判，参与对合同履行情况的监督；
6、以合法性和低风险为原则，通过汇集自有资金、抵押融资、发行公司债券或股票、吸收其他信托基金、借助有经济实力的公司合作开发等筹集开发资金。
二、取得土地使用权阶段
1、通过起草文件、合同，参与谈判、投标、拍卖取得土地使用权；
2. 征用土地的，协助办理征地手续，起草并审查有关法律文件，包括征地补偿安置方面的协议；
3. 国有土地出让的，协助办理土地评估、确定地价、签署出让合同、办理出让手续；
4. 国有土地转让的，起草并审查土地转让协议，协助办理土地评估、确定地价和税费负担；
5. 协助公司申请取得国有土地使用证和建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准证书等项目规划批准文件；
三、拆迁阶段
1. 协助确定委托拆迁单位，草拟、审查委托拆迁协议等法律文件；
2. 协助制定拆迁方案，草拟拆迁工作中需要的法律文件，包括拆迁安置文告、拆迁安置协议等；协助和被拆迁人及有关部门进行沟通并向拆迁部门报送文件档案；
四、工程建设阶段
1、为建筑工程勘察、设计、施工、监理及材料设备选购等的招投标提供法律意见；参加投标会、开标会、评标会，保证程序的合法性；审查投标方的资质以及相关资料的有效性、合法性并出具法律意见书，协调处理在招投标过程中出现的纠纷；
2、起草并审查工程承包、分包、采购、供电等公共配套设施合同等一系列相关合同并监督合同的履行，及时协调处理合同履行中出现的纠纷；
3、工程施工中建立规范的操作程序和议事规程，保存好签证单、会议记录等原始材料档案；
4、项目竣工验收时协调与有关部门的关系，并协助取得有关文件。
5、 因项目缓建、停建，逾期交工，设计变更、工程质量、安全生产、工程索赔等发生纠纷的协调处理。
五、房地产经营阶段
（一）房地产销售法律服务
1、协助设计预售（销售）实施方案，协助完善商品房预售（销售）条件；
2、草拟和审查《商品房认购书》》、《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》及补充协议，并就相关合同文本获取国土资源和房屋管理部门的核准备案及代为办理预售（销售）登记，协助开发商办理预售(销售)许可证；
3、协助与销售代理商、广告商签定代理销售协议、代理发布广告等协议；
4、协助公司与国外律师签署委托代理合同，为国外律师出具向境外售房的法律意见书；
5、安排办理签约及履行过程中的法律手续；
6、为签约提供律师见证，代办登记、产权和合同公证手续，协助助物业交接和确定税费负担等；
7、催促对方履行上述合同文件；
（二）房地产出租服务
1、提供相关法律咨询；
2、起草和审查《房屋租赁合同》及相关文件；
3、为签定租赁合同及相关文件提供律师见证；
4、代办租赁登记手续；
（三）房地产抵押融资服务
1、提供融资咨询，设计融资方案；
2、出具法律意见书说明土地使用权或在建工程或房地产实物抵押融资情况；
3、协助办理信用贷款、住房抵押贷款、在建工程抵押贷款和按揭贷款业务，起草相关文件，办理相关手续；负责联系和协调与贷款银行和其他融资对象的关系；
4、在按揭贷款业务中，负责审查业主资信情况；在工程竣工交付后，代办抵押登记手续、抵押权解除手续以及抵押权实现时的抵押物处置手续。
六、 物业管理阶段
1、为确定物业管理方案提供法律意见，协助论证物业管理方案的可行性；
2、协助组建物业管理公司或选定物业管理公司或选聘物业管理顾问公司，草拟、审查有关物业管理公司组建创设合同、章程、协议书、物业管理公约、物业管理规章制度、委托管理合同等法律文件；为物业管理公司的早期介入制度和后期管理制度的建立进行策划；
3、协助物业管理公司与业主签署委托管理合同；起草、审查《使用公约》、《业主守则》等文件
4、协助物业管理公司组织业主大会，建立业主管理机构、建立物业管理公司与全体产权人及其代理人的法律关系；
5、 协助物业管理公司与各市政工程公司以及各专业公司确定物业管理中的协作、管理、维护、保养等专项服务合同关系。
II、个人方面
办理房地产买卖纠纷、租赁纠纷、赠与纠纷、物业纠纷、相邻权纠纷、宅基地纠纷、继承纠纷、分割纠纷、离婚纠纷等诉讼、仲裁案件。
III、律师见证
办理房地产买卖、赠与、互换、析产、遗嘱、继承等律师见证。
IV、收费标准
一、法律顾问费每年二万至十万元，具体数额根据工作量由双方协商确定。工作量大、难度高的，可高于上述标准。
二、诉讼、仲裁代理费
根据《河北省律师服务收费临时标准》按下列比例分段计算收取律师服务费；最低代理费不少于2000元。
争议标的 收费比例
10001至100000元 5%——4%
100001至500000元 4%——3%
500001至1000000元 3%——2%
1000001至10000000元 2%——1%
10000001元以上 1%——0.5%
案情复杂或影响重大的案件，收费可高于上述标准。
三、律师见证费
以房屋建筑面积为计费依据，每平方米6元；最低不少于500元。
四、咨询费
所内咨询每小时50至100元，外出咨询每小时200至500元（交通费另付）
五、代写法律文书
代写各类诉讼、仲裁文书每件200元。
六、代写合同
普通合同每份500元。涉及房地产开发、合作、建筑施工、监理、勘察设计、测绘等，每份不少于1000元（包含参与谈判），具体数额协商确定。
房地产法律业务指引
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