作者： 牛兆祥 陈其生

房屋租赁却引来万元合同纠纷，中介服务费没有明确约定，能否依据交易习惯认定呢？7月27日，江苏省无锡市中级人民法院判决，这起居间合同纠纷案不能依据双方的交易习惯认定中介服务费，无锡座椅部件公司应该支付置业咨询公司服务费7500元而非10000元。

                  中介费是10000元还是7500元

    2008年3月12日，无锡一家置业咨询公司把徐先生的房屋介绍给一家座椅部件公司。在房屋租赁合同中约定，徐先生的房屋以及相关设施出租给座椅部件公司。合同中还写明了租赁期并在租金部分约定每月租金10000元，该中介服务费由座椅部件公司承担。此后，座椅部件公司按照合同承租了房屋。

    “合同签订后，置业咨询公司已经履行了相关义务，但座椅部件公司至今没有支付中介服务费10000元。”2009年2月24日，置业咨询公司起诉到法院，请求判令座椅部件公司立即支付中介服务费。

    但座椅部件公司辩称，置业咨询公司曾在电话中口头承诺只需支付中介服务费5000元就可以了，并且还开过7500元中介服务费发票，中介服务费不应是10000元。    

                    7500元是不是全部中介费

    法庭上，置业咨询公司对其开出的7500元中介服务费发票没有异议，但提出发票不是全部费用，可以多次开发票。还提供了一份此前座椅部件公司曾和朱先生签定的房屋租赁合同，用以证明双方的居间中介服务费按照惯例都是以1个月房屋租金计算。

    但座椅部件公司认为中介服务费仅仅是5000元。

    一审法院审理后认为，这份房屋租赁合同合法有效，置业咨询公司促成了合同成立后，座椅部件公司应按约支付相应报酬。置业咨询公司虽曾开具7500元发票，但无证据证明这是全部中介服务费。双方没有明确约定中介服务费的金额，根据双方以往的委托代理协议及房屋租赁合同，可认定双方交易习惯是按1个月房租金计算中介服务费。一审法院判令座椅部件公司支付置业咨询公司服务费10000元。

    座椅部件公司对此不服提起上诉。

                     “该”字约定存在争议

    “可以接受的房屋中介费在3000元到5000元之间。” 座椅部件公司上诉称，置业咨询公司在电子邮件联络中承诺中介服务费按7500元收取。

    置业咨询公司答辩称，双方已经在合同中明确约定按一个月房租金即10000元收取中介服务费，并且以往的交易习惯也是如此。

    二审庭审中，双方对 “每月租金10000元，该中介服务费由座椅部件公司承担”的约定存在争议，置业咨询公司认为“该”字即指每月租金10000元，双方已对中介服务费作出明确约定；座椅部件公司认为“该”字指此次房屋租赁，双方没有明确约定中介服务费金额。

                        交易习惯不作为认定依据

    双方有没有明确约定中介服务费？如果没有约定，能否依据交易习惯认定中介服务费为10000元？如果不是10000元，中介服务费又是多少？

    无锡中院审理认为，置业咨询公司为座椅部件公司和徐先生提供订立房屋租赁合同的中介服务，三方签订了房屋租赁合同。其中，置业咨询公司与座椅部件公司之间的法律关系符合居间合同的法律特征。置业咨询公司促成合同成立，则座椅部件公司应支付报酬。根据相关法律规定，居间人收取报酬的多少应依据双方之间有无明确约定、补充约定、交易习惯等确定。

    而针对“该”字约定，法院认为合同中约定仅确定了房租金为10000元，对中介服务费虽有涉及但没有明确具体金额，在双方对约定内容理解存在争议的情况下，不能必然得出中介服务费为10000元。

   无锡中院认为，结合置业咨询公司在实际业务操作中服务费可予协商而并非固定以半月或1个月房租金计算、双方此前服务费的实际结算方式以及双方之间中介服务费发票的实际开具收取等因素，座椅部件公司应向置业咨询公司支付中介服务费金额为7500元。