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房地产开发 |
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| 房地产律师提醒你了解专业术语 |
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出处：法律顾问网·涉外www.flguwen.com
时间：2009/8/20 23:03:00 |
容积率、绿化率等与房产有关的专业术语让普通购房者似懂非懂，而市场上也有少数开发商在这方面打马虎眼，因此我们有必要对此做一次解析，以便在购房时做到清清楚楚、明明白白。
容积率为2.6%，绿化率达到35%……看着这些专业术语，相信肯定有不少购房者似懂非懂，心里一个劲地犯嘀咕。然而，这些数据却关系到居住的舒适性，因此有必要了解这些专业术语的真正含义，并以此作为参考依据。专家表示，目前与"率"有关的概念主要包括容积率、绿化率、车库率和得房率等等。那么，这些专业术语跟住宅综合品质之间到底有什么关系，市场上存在哪些认识上的误区，在此有必要进行详细解析。
专业术语应了解
手里拿着一份售楼书，看着上面一些关于楼盘描述的文字，有些内容让老刘感到有点吃力。老刘想给自己买套住房，以前从未买过房的他还专门在网上找来很多资料学习，诸如如何考察配套的优劣，如何评估房型的好坏，如何考量小区的整体综合素质等等，通过一段时间的突击学习，他的确长了不少见识。
不过还是有意外情况发生。当老刘看到容积率、绿化率等一些比较专业的术语以及相对应的数据时，他还是有点吃不准了。老伴问他，小区的容积率高好，还是低一点好？绿化率是不是越高越好？老刘没法解释。此外，老刘还在某楼盘的宣传资料上看到这样一句话：人均绿地面积达50平方米，是如何计算出来的呢，老刘弄不清楚。
的确，对于像老刘这样的普通购房者来说，虽然平时有可能也曾听说过这些术语，但是不是完全了解其中的含义就难说了。专家表示，这些指标却关系到日后的居住品质，如容积率过高的小区会因为楼层过高而给人压抑感，绿化率过低则会使得小区环境太差，车库率太小会导致停车极为不便，因此作为购房者，有必要对此有个清晰的认识。
更有甚者，由于各种各样的原因，目前在这方面还存在一些认识上的误区。比如有些购房者一味追求高得房率，反而忽视了住宅其他功能配套，也会给居住造成一定的困难。基于此，购房者更要对这些基本概念有个全面的了解。
容积率：尽量避免高指标
容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值，这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越少，人均用地面积越多，居住品质就会越高。为什么这么说呢？上海五合国际副总经理吴茂辉解释说，容积率低的小区有更多的土地用于绿地建设，以及建筑层高也适中，因而居住品质相对较高。比如绿树成荫的别墅区，其容积率只有0.35左右。而位于城市核心地段的楼盘，容积率超过5以上，因而整个小区内高层建筑林立，让人颇感压抑。相比较而言，前者的舒适性肯定远大于后者。
而与此同时，高容积率的小区也意味着带来高密度的居住人口，这对小区本身楼道、公共娱乐场所等的使用也会更加频繁，从而加速其老化。同时，高容积率的小区在安保方面也存在不小的压力。因此专家建议，购房者一定要选择选择在适当的区间内选择容积率，如多层不超过3，以小高层居多的小区在4左右，而高层为主的小区不能超过5。
绿化率：谨防偷换概念
绿化覆盖程度高达40%！如果这样的楼盘位于寸土寸金的市中心，会不会让人怦然心动？答案肯定是"会"。
绿化率是开发商会经常提及的概念，跟容积率一样，也是一项规划指标，可简单表述为指规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但目前与之有关的概念还包括绿地率和绿化覆盖率，其中绿地率中的绿地是指"居住区用地范围内各类绿地"，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，因此，树的影子也可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。
但是有业内人士指出，少数开发商在宣传时只提绿化覆盖率或者绿地率，因为通过一些技术上的处理，均能得到不错的效果，但实际上绿化面积到底有多少，则避而不谈。因此购房者在如果要真正小区的绿化程度，除了要询问绿化覆盖率之外，还要了解规划绿化面积的大小。
得房率：还要关注使用率
得房率越高，则意味着购房者花在公摊面积上的费用越少。但专家提醒，得房率在某些特定的情况下，会发生变化，因此购房者别仅仅只是听信开发商的说辞。
一般情况下，得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。其中，套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分，套(单元)建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。正是因为公摊面积是一个可变量，因此专家解释说，对于一些分若干期开发的楼盘，一定要注意得房率的变化。
这到底是怎么回事呢？吴茂辉举例说，前期销售的房源一般是在规划建筑方案设计最初计算并得到的得房率，由于此时公摊面积部分一时无法统计完全，一般只计算现有的公摊面积，有时甚至只是简单计算标准层内的公共交通分摊面积，这样得来的得房率自然是相对比较高的。但等到项目建设竣工交付前后，由房屋测量登记部门通过图纸与实测结合计算得到的公摊系数通常都会比前期的大，因而，这时的实际得房率比销售时的宣传要约降低1－3个百分点。
对此，专家建议，如果条件允许，购房者不妨直接进入样板房对室内使用面积进行测量，得到套内使用面积，计算出使用率，虽然结果不一定十分准确，但能够较为客观地反映住宅的使用效率。同时，使用率还能反映出房型设计方面的缺陷，因为有些房型形状很不规则，会影响到使用，虽然得房率不低，但是使用率却打了折扣。
据了解，得房率跟建筑形式也有一定的关系，如多层住宅的得房率可控制在 85－90%，小高层住宅的得房率控制在80－85%，高层的得房率相对较低，一般在75－80%。高层小户型得房率最不理想，有可能低于75%的水平。
车库率：必须满足基本需求
对于车库率这个问题，估计不少购房者会在有意无意之间给忽略了。但这种疏忽可能会给日后的生活带来不便。
记者的一位朋友张先生在买房之初并未考虑要买车，因此就没有想到车位因素。两年后，张先生有了车，麻烦也随之而来，每天下班回家是他最难过的时候，因为小区里的停车位太少，需要很费神地找车位，有时候回来的太晚了，他只能把车停在小区附近的公共场所，然后步行回家。由此不难看出，小区的车库率也不能忽略。
吴茂辉表示，对于居住小区配建的停车位数量而言，通常的规定是：车库(位)数大于小区住户户数的50%。若住宅小区档次较高，住户对停车位的需求会更高。别墅类住宅车库自带，每户拥有车库率达到100%及以上。
专家提醒说，在了解车库率时，一定要了解清楚具有独立产权的车库数量和由人防工程改建而成的地下车库数量。具有独立产权的车库可以购买，由人防工程改建的地下车库只能租赁。
片面对待要不得
专家表示，购房时不能单纯追求某些数值，以免步入误区。吴茂辉告诉记者，容积率与购房者分摊的土地成本有着直接的关系，因为容积率较高，相应会有更多的建筑面积来分摊，因而每个购房者承担的土地成本则能适当下降一些。而如果单纯追求低容积率，则会为之付出更高的土地成本，导致购房成本增加，故不应该片面出于舒适性考虑而追求低容积率。
此外，对于得房率而言，也不能一味要求其达到很高的标准。专家表示，住宅建筑需要相应的公摊面积作为本身的配套，以牺牲配套而提高得房率，这势必会影响到日后的使用，如楼梯过窄，"大块头"的家具便无法通过。
车库率也不宜过高，够用就行，一般情况下，中高档小区的车库率达到0.5－1之间已经基本能够满足常规需求。如果车库率过高，会造成公摊面积的增多，从而影响到得房率。
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