一、房屋买卖行为分为两个阶段：

   1、签订有效的房屋买卖合同。

   A.签订房屋买卖合同是个债权行为，即物权变动的“原因行为”；

   B.作为原因行为的买卖合同是否生效，应当依据合同成立的自身要件进行判断。

   2、实施该房屋买卖合同，产权过户变更登记。

   A.“登记”行为导致不动产物权变动，即“物权行为”；

   B.不动产物权变动必须以登记为生效要件。

   二、合同生效的要件。

   1、合同主体合法：即自然人、法人或者其他组织必须有与订立合同相适应的民事行为能力；

   2、行为人订立合同是意思表示真实；

   3、合同内容不违反法律和社会公共利益。

   三、房屋买卖合同有效在先，房屋买卖合同有效是过户登记的前提；过户登记是房屋买卖合同有效的结果，而不是合同有效的要件。

【法条链接】

《物权法》

   第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

   第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

   第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)

    第九条　依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
　　合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。