城市房屋拆迁估价指导意见的解读
价格因素是城市房屋拆迁纠纷的焦点问题，被拆迁房屋价格如何确定及其相关程序，建住房[2003]234号《城市房屋拆迁估价指导意见》作出了明确的规定，现将该规定作如下解读。
第一，房屋评估价格的范围、估价标准、方式
估价的价值标准为公开市场价值，估价机构一般应采用市场比较法来估价，如确无法采用的，才采用其他估价方法。因此，房屋的市场价值应与房屋评估价格相吻合。
对于市场价值的了解，可以向政府房地产管理部门查询，按规定，政府至少每年定期公布一次房屋市场交易价格，这也是拆迁估价的依据之一。
房屋拆迁评估价格是被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
第二，拆迁估价机构的确定
拆迁估价机构采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定，确定后由拆迁人与估价机构签定合同。
第三，拆迁估价机构对房屋的实地查勘
对房屋进行实地查勘是房地产估价规程的要求，因此，拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
第四，估价报告的公布、送达与异议处理
估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。
公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
拆迁人、被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。
拆迁人、被拆迁人对估价报告有异议，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
向原估价机构申请复核估价，估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。
另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且拆迁人与被拆迁人协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。
估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
